裁判字號：臺灣高雄地方法院101年訴字第2032號民事判決
裁判日期：民國102年03月14日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決101年度訴字第2032號
原告 柯翠玲 訴訟代理人 洪國欽 律師被告 林麗俐 訴訟代理人 陳松甫 律師被告 陳瑞光 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將高雄市○○區○○段○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○路○號建物全部騰空後，返還原告及全體共有人。
被告林麗俐應給付原告新臺幣肆佰陸拾伍萬元，及自民國一百零一年八月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告陳瑞光未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所定情形， 爰依 到場原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：伊與林麗俐共有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路○號建物（下稱系爭房屋），權利範圍各二分之一。嗣因林麗俐欲經營「鴻慶醫院」，遂於民國89年8月1日與伊簽訂「鴻慶醫院房舍租賃契約合約書」（下稱系爭租約），約定林麗俐使用系爭房屋，每月租金新臺幣（下同）18萬元，應於每月1日支付，租賃期間自89年8月1日起至92年7月31日止。嗣租期屆滿後，雙方自92年8月1日起續約3年，租金降為每月15萬元。然林麗俐自93年5月1日起即未依約給付租金，經伊自95年1月10日、95年2月7日起，即數次函催林麗俐給付所欠租金，並表明逾期未付即終止租賃契約請求林麗俐遷讓房屋，均未獲置理。伊遂於99年1月21日發函終止雙方間之租賃契約，請求林麗俐於1星期內清償所欠自93年5月起至99年1月之租金，應生終止租賃契約關係之效力。爰依99年1月21日終止前之租賃契約，請求林麗俐給付租賃關係存續期間內，所欠自96年7月起至99年1月止計31個月之租金，共465萬元，如認伊與林麗俐間之租賃契約業於95年間終止，則依不當得利之法律關係，請求林麗俐支付上開31個月之相當於租金之使用利益465萬元。又伊與林麗俐間之租賃契約係既經終止，伊自得依民法455條及第767條第1項之規定，請求林麗俐返還系爭房屋與伊及全體共有人。林麗俐於承租系爭建物後，轉租與陳瑞光，伊既已終止與林麗俐間之租賃契約，則陳瑞光對伊即不具占有系爭房屋之合法權源，伊自得依民法第767條第1項規定，請求陳瑞光返還系爭房屋與全體共有人等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空後，返還系爭房屋與原告及全體共有人。㈡被告林麗俐應給付原告465萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年
8月17日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息。
三、被告陳瑞光未於言詞辯論期日到場，亦未為任何聲明或陳述。被告林麗俐則辯以：伊與原告於89年8月1日就系爭房屋成立租賃契約，承租系爭房屋經營「鴻慶醫院」，租期至92年7月31日止。雙方復於系爭租約期限屆滿後，自92年8月
1日起成立不定期租賃契約迄今，租金則降為每月15萬元。嗣因伊所經營之「鴻慶醫院」未通過醫療評鑑，遭健保局停止住院病房（含呼吸照護病房）之醫療給付，因而業務縮減成診所規模，致收入銳減，無力負擔每月15萬元之租金，遂一直向原告情商依法調降租金，均未獲原告置理，原告反逕自發函終止租約，依情事變更原則，伊情商原告調整原訂租金未果，自得暫緩繳付租金。伊與原告間之租賃關係，尚未經原告合法終止。又伊本係與原告配偶共同合夥經營「鴻慶醫院」，並由被告林麗俐獨力支付醫療設備，後因嚴重虧損，不得已將醫院轉租與陳瑞光經營；惟因經營合夥虧損部分迄今尚未與合夥人會算，伊尚得以會算之分擔額抵付積欠租金，原告以租金未付而終止租約，於法無據等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、下列事項，有鴻慶醫院房舍租賃契約合約書（本院卷第9至11頁）、新興郵局存證信函第2199號及收件回執（本院卷第
96、102頁）、高雄82支局存證信函第20號及收件回執（本院卷第13至15、97至98頁）、高雄市○○區○○段○○○○○○○○號及同段67建號建物登記謄本（本院卷第68至73頁）為證，原告與林麗俐並不爭執（本院卷第44、80、87、88、89頁），堪信為真實：
㈠原告與林麗俐為高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地及
其上同段67建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○號建物之共有人，權利範圍均各2分之1。
㈡原告與林麗俐於89年8月1日起就雙方共有之上開房屋成立
租賃契約，原告將其應有部分出租予被告經營鴻慶醫院，租期至92年7月31日止，被告應於每月1日支付當月份租金18萬元，林麗俐並應於訂約日交給付擔保金50萬元，俟租賃關係消滅，林麗俐搬還時歸還，如林麗俐積欠原告租金及其他相關費用，原告得自擔保金扣抵。原告與林麗俐自92年8月
1日起續約，租金降為每月15萬元，林麗俐自93年5月1日起，即未付租金（林麗俐除續約是否為定有3年期間有爭執外，其餘續約條件不爭執）。
㈢原告於95年2月7日寄發發新興郵局2199號存證信函，催告
被告於5日內給付自93年5月1日起算20個月之積欠租金30
5萬元，若逾期未給付即以此函為終止租約之意思表示，不另發函。此函於95年2月8日到達林麗俐。
㈣原告於99年1月21日對林麗俐發存證信函，表示終止租約，
並請求林麗俐於文到後1星期內給付所欠自93年5月1日起至99年1月31日止，共69個月之租金1035萬元及遲延利息，並自即日起應遷讓房屋。此函於99年1月22日到達林麗俐。
㈤林麗俐積欠自96年7月至99年1月為止之租金，共465萬元。
五、本件之爭點：㈠兩造自92年8月1日起，究為續約3年之定期租賃關係，或
為不定期租賃關係？㈡林麗俐主張因情事變更，拒絕支付自93年5月1日起之每月
租金15萬元，有無理由？㈢原告是否已經合法終止與林麗俐間之租賃契約，而得收回系
爭房屋？㈣原告請求林麗俐給付自96年7月至99年1月為止之租金，共
465萬元，有無理由？林麗俐以其與原告配偶合夥經營鴻慶醫院，虧損已逾700萬元，主張抵銷，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠兩造自92年8月1日起，究為續約3年之定期租賃關係，或
為不定期租賃關係？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
民法第422條定有明文。
⒉經查：原告與林麗俐於89年8月1日起就雙方共有之上開房
地成立租賃契約，將系爭房屋出租供林麗俐經營鴻慶醫院，租期至92年7月31日止，林麗俐應於每月1日支付當月份租金18萬元。原告與林麗俐自92年8月1日起續約，租金降為每月15萬元等情，為原告與林麗俐所不爭執，堪信屬實。原告主張92年8月1日起，係與林麗俐合意續約3年，則為林麗俐所否認，辯稱自92年8月1日起為不定期之租賃關係等語，自應由原告證明其有與林麗俐合意自92年8月1日起續約3年之事實。原告雖主張有續約3年，然並未提出任何書面字據，復觀原告與林麗俐於89年8月1日所簽立之租賃契約第8條，則僅約定：「租賃期滿時，林麗俐如欲繼續租賃時，應得原告同意後另訂書面契約，其租賃條件由雙方另議之」等語，亦無從認定原告與林麗俐89年8月1日所簽訂之
3年存續期間，於續約時如無特別約定，得自動延用之。是縱原告主張屬實，因原告與林麗俐未另定字據，依上開民法第422條之規定，本應視為不定期限之租賃，況原告復未舉證證明其與林麗俐間確有達成自92年8月1日起續約3年之合意，本院即無從採認原告此部分之主張。再者，林麗俐確實自92年8月1日起繼續以承租人之身分使用系爭房地迄今，並曾繼續給付租金至93年4月30日，為兩造所不爭執，應認原告於92年7月31日租期屆滿後，未反對林麗俐繼續使用上開房屋，原告與林麗俐又未合意92年8月1日起續約之租賃期限，揆諸上開民法第455條第1項規定，仍應認原告與林麗俐間自92年8月1日起，為不定期間之租賃關係。
㈡林麗俐主張因情事變更，拒絕支付自93年5月1日起之每月
租金15萬元，有無理由？⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第227條之2第1項定有明文。次按情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。而是否發生非當初所不得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增減給付。再按當事人依民法第227條之2規定請求法院增加給付者，為形成之訴，應待法院判決確定後，當事人就新增加給付之請求權始告發生，其請求權時效應自斯時起算，方符該形成判決所生形成力之原意（最高法院97年度台上字第1547號裁判要旨亦同此見解）。是當事人依民法第227條之2規定請求減少給付者，於法院判決確定前，原定之給付仍有效力，當事人仍不得拒絕履行原定給付。
⒉經查：原告主張林麗俐自93年5月1日起即未支付租金等情
，為林麗俐所不爭執，堪以採信。惟林麗俐辯以：系爭房屋自92年8月1日起，另合意成立不定期租賃契約迄今。因被告經營之鴻慶醫院未通過醫療評鑑，僅能成為診所，收入銳減，情事變更，無力支付每月15萬元之租金，然原告卻不同意，被告僅得暫緩給付租金等語。然林麗俐既為醫院之經營者，就其醫院能否通過醫療評鑑乙節，依一般觀念，並非於其與原告締約或續約時所不得預料之風險，自不能於承租後，以其醫院未通過醫療評鑑為由，請求原告調整租金，並暫停給付租金，況是否符合情事變更原則，須待法院判決為之，在判決確定前，尚不得拒絕按原訂租金給付，是被告所辯，為無理由。
㈢原告是否已經合法終止與林麗俐間之租賃契約，而得收回系
爭房屋？⒈按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個
月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款定有明文。民法第440條第1項、第2項則規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。次按土地法第100條第3款之規定，於不定期限之租賃始有適用（司法院36年院解字第3489號解釋亦旨參照）。民法第440條第1項、第2項之規定，則不問租賃契約是否定有期限，均有適用。次按不定期之房屋租賃，依土地法第100條第3款之規定，因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。（最高法院判例42年台上字第1186號判例要旨參照）。民法第44
0條所定終止權，係以承租人於催告之相當期限內不履行為發生要件，故出租人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限承租人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認出租人已酌留相當期限，以待承租人履行，而難謂不發生該條所定終止權（最高法院69年度台上字第1590號裁判要旨同此見解）。
⒉經查：林麗俐自93年5月1日起，即未付租金，故除以擔保
金50萬元抵償外，早已達二個月以上欠租，應堪認定。再者，原告雖提出新興郵局0351號存證信函（本院卷第95頁），證明其有於95年1月10日，以被告自93年5月1日起未付租金為由，催告林麗俐於5日內給付自93年5月1日起算19個月之積欠租金290萬元，然林麗俐爭執未收受此信函，原告亦未能提出此存證信函之掛號郵件收件回執，無從認定此信函確實已到達林麗俐。而原告於95年2月7日寄發發新興郵局2199號存證信函，催告被告於5日內給付自93年5月1日起算20個月之積欠租金305萬元，若逾期未給付即以此函為終止租約之意思表示，不另發函等語，而有終止租約之意，此函於95年2月8日到達林麗俐；原告又於99年1月21日對林麗俐發存證信函，請求林麗俐於文到後1星期內給付所欠自93年5月1日起至99年1月31日止，共69個月之租金1035萬元及遲延利息，並自即日起應遷讓房屋等語，此函於99年
1月22日到達林麗俐，均為林麗俐所不爭執，堪信屬實。此二存證信函所定之催告期間為5日、1星期，固難認為相當，然自原告95年2月8日催告到達後，至99年1月22日終止租約之意思表示到達止，業近4年期間，承租人林麗俐仍不履行，基於誠實信用原則，應認原告已酌留相當期限，以待承租人履行，揆諸上開說明，難謂不發生該條所定終止權，是原告主張：伊已於95年2月7日為催告之意思表示，於99年1月21日發函終止契約，已合法終止兩造之租賃契約關係等語，為有理由。原告與林麗俐間之不定期租賃關係，自99年1月22日意思表示到達林麗俐時終止，應堪認定。林麗俐否認原告有合法終止租賃契約關係，辯稱目前兩造為不定期租賃關係等語，即無可採。原告與林麗俐間之租賃關係既經終止，林麗俐即不得再依租賃關係占有系爭房屋，則原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求林麗俐返還系爭房屋與全體共有人，為有理由。又陳瑞光為目前址設系爭房屋之大慶診所之登記負責人，有高雄市政府衛生局102年
1月14日高市衛醫字第00000000000號函所附登記資料可憑（本院卷第64至66頁），林麗俐稱其與陳瑞光間亦為租賃關係，並提出其與陳瑞光間之租賃契約第1頁影本為證（本院卷第93頁），所稱縱然屬實，因林麗俐已不能繼續合法占有系爭房屋，則陳瑞光亦無從憑其與林麗俐間之租賃關係輾轉對抗原告，是原告依民法第767條第1項請求陳瑞光返還系爭房屋與全體共有人，亦有理由。
㈣原告請求林麗俐給付自96年7月至99年1月為止之租金，共
465萬元，有無理由？林麗俐以其與原告配偶合夥經營鴻慶醫院，虧損已逾700萬元，主張抵銷，有無理由？原告主張：請求林麗俐清償99年1月終止租賃關係以前所欠自96年7月至99年1月為止之租金，共465萬元；如租賃契約業已終止，則依不當得利請求等語。經查：原告與林麗俐自92年8月1日起續約，租金降為每月15萬元，林麗俐應於每月1日支付當月份之租金；然林麗俐自93年5月1日起，即未付租金，除以擔保金50萬元抵償外，早已欠租達二個月以上；而林麗俐不能以情事變更為由拒付租金，均經認定如上。林麗俐對原告主張其積欠自96年7月至99年1月為止之租金，共465萬元等情，並不爭執。然原告既於99年1月22日終止租賃關係，自僅得依其與林麗俐間之租賃關係，請求給付租金至99年1月22日止，至林麗俐自99年1月23日至99年1月31日使用系爭房屋所獲相當於租金之利益，僅得依不當得利之法律關係，請求林麗俐返還。是原告主張，依其與林麗俐間之租賃關係，請求林麗俐支付租賃關係終止前所欠自96年7月至99年1月22日止之租金4,606,452元（計算式：150000×30＋150000×22÷31＝0000000（小數點以下四捨五入，下同）），及依不當得利之法律關係，請求林麗俐返還自99年1月23日至99年1月31日使用系爭房屋所獲相當於租金之利益共43,548元（計算式：150000×9÷31＝43,548），合計465萬元，為有理由，應予准許。林麗俐復辯稱：伊與原告配偶謝醫師共同合夥經營鴻慶醫院，虧損已逾70
0萬元，主張抵銷等語。然抵銷權之行使，係以二人以上互負債務為要件，民法第334條第1項定有明文，林麗俐所辯縱屬實在，應分擔合夥虧損之人為原告之配偶，而非原告，故林麗俐對原告行使抵銷權，於法不合，為無理由。
七、綜上所述，原告依其與林麗俐間系爭租賃契約法律關係、不當得利之法律關係，民法第455條、第767條第1項之規定，求為判決命被告應將系爭房屋全部騰空後，返還系爭房屋與原告及全體共有人；被告林麗俐應給付原告465萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年8月17日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2項所示。兩造其餘之攻防方法，於本件之判斷不生影響，不另贅論，併此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國102年3月14日
民事第一庭法官張凱鑫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月14日
書記官莊琇晴