臺灣新竹地方法院109年度重訴字第1號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院109年重訴字第1號民事判決

裁判日期：民國109年06月15日

裁判案由：返還買賣價金等

臺灣新竹地方法院民事判決109年度重訴字第1號原告 吳緯寧
鄭竟瑩 共同訴訟代理人 李文傑 律師
李家豪 律師被告 鄭宇森 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國109年5月28日辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告吳緯寧新臺幣捌佰伍拾伍萬捌仟伍佰元，及自民國一○九年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告應給付原告鄭竟瑩新臺幣貳佰貳拾壹萬陸仟伍佰元，及自民國一○九年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之五十二，原告吳緯寧負擔百分之三十八，餘由原告鄭竟瑩負擔。
五、本判決原告吳緯寧勝訴部分，於原告吳緯寧以新臺幣貳佰捌拾伍萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。
六、本判決原告鄭竟瑩勝訴部分，於原告鄭竟瑩以新臺幣柒拾參萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。
七、原告吳緯寧、鄭竟瑩其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴主張原告2人分別向被告購買如附表一、二、三所載土地，嗣於土地過戶完成後，○○○區○道路尚未完成，且對外通路部分遭地主設置障礙物阻止通行，另被告依兩造簽立之土地買賣契約之約定，應完成之「水、電、道路及排水工程」，亦均無任何作為，以致原告購買土地後，無從為任何利用，而主張依民法第229條第1項、第254條、第259條規定及兩造土地買賣契約第8條約定，解除兩造買賣契約，請求被告將收受之價款返還原告，並聲明：㈠被告應給付原告吳緯寧新臺幣（下同）1,626萬1,
150元，及自民國108年6月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告鄭竟瑩421萬1,350元，及自108年11月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於109年5月12日具狀以被告所出售之土地具有前開瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任為由，將前開起訴聲明改列為備位聲明，另追加先位聲明為：㈠被告應給付原告吳緯寧1,055萬5,483元，及自民事變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告給付原告鄭竟瑩273萬3,683元，及自民事變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
核原告上開所為訴之變更或追加，係本於同一基礎事實而為，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
二、本件最後一次言詞辯論期日為109年5月28日，被告業於10
9年4月23日收受庭期通知，有本院送達回證1紙附卷可稽（見本院重訴字卷第150頁），是被告已受合法送達至明。
被告固於109年5月27日具狀表示其身體不適，請假出席，並提出普仁堂中醫診所109年5月28日診斷證明書1份為憑，並於同日上午9時39分傳真至本院。然查，被告前於本件調解期日109年2月17日之同日上午9時30分具狀傳真至本院，稱因其配偶在家檢疫隔離，不克前來等語（見本院重訴字卷第80頁）；復於本件言詞辯論期日109年4月20日經合法通知未到庭（見本院重訴字卷第90頁、第96頁），綜合上情，被告不是未到庭，就是於開庭當日上午方傳真請假，應認被告無正當理由未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告吳緯寧於108年1月11日，以總價888萬元，向被告購買如附表一所載土地之應有部分，再於同年月27日，以總價
823萬7,000元，向被告購買如附表二所載土地之應有部分；而原告鄭竟瑩於108年1月15日，以總價443萬3,000元，向被告購買如附表三所載土地之應有部分。以上3件買賣，除尾款5%因被告尚未完成約定之「水、電、道路及排水管道」工程，尚未給付外，其餘2,047萬2,500元皆已給付。
惟該等土地過戶完成後，原○○○區○道路尚未完成，且對外通路部分，並非如被告所言：已與相關地主談妥，通行無礙等語，甚至於過戶土地後，遭通路土地之地主設置障礙物，阻止通行。且按兩造簽訂之土地買賣契約書備註均有約定：「⒈賣方負責配水，配電至買方土地。工程費用由賣方負擔。⒉賣方○○○區○○○道路及排水管道之水泥路面之鋪設。工程費用由賣方負擔。以上工程訂於4月15日動工。5月15日完工。」惟上開被告應完成之「水、電、道路及排水工程」，迄今均無任何作為，以致原告購買上開土地後，無從為任何利用，權益受損至鉅。
㈡、先位之訴部分：
１、原告向被告購買之該等土地，因存有上開所述通路土地遭地主阻擋，無法對外通行之瑕疵，而此等瑕疵已導致該等土地現實上無法使用，已不具備通常使用效能，土地之價值自有所減少，原告對於此等瑕疵所造成買賣標的物價值之減少，自得依據民法第359條之規定主張減少價金。
２、又兩造簽約時被告即隱瞞對外通路並非通行無礙之事實，其後通路甚至遭地主設置障礙物，阻止通行，已如前述，是被告並未依兩造買賣契約本旨交付通行無礙之土地予原告，除應負物之瑕疵擔保責任外，亦同時構成不完全給付之債務不履行，原告亦得向被告請求土地因無通路致價值減少之損失。
３、再按原告向被告購買之土地，為農牧用地，其面積0.25公頃以上（換算為756.25台坪），即得興建農舍，此即臺灣多年來四處可見別墅設計之建物，故出售此等農舍用地之賣方，於推出銷售方案時，須於其規劃之土地區塊內，完成整地、○○○區○道路設計、水電埋管等便利日後建屋、居住之相關設施，而觀被告提供之土地區塊位置圖（即原證2，見本院重訴字卷第26頁），土地已分割成A至M共13筆，每一筆土地面積皆在756.25坪○○○區○○○○道路對外通行，即明被告賣予原告之土地，並非未經加工之「素地」，易言之，被告若僅係出售「素地」予原告，其價額當與購買後即可建屋居住、對外通行之基地，有相當落差，故兩造於訂立買賣契約書備註欄約定「⒈賣方負責配水、配電至買方土地。工程費用由賣方負擔。⒉賣方○○○區○○○道路以水泥鋪面鋪設及排水管道水泥鋪設之鋪設。工程費用由賣方負擔。以上工程訂於4月15日動工。5月15日完工。」惟自兩造於
108年1月27日訂立買賣契約至今，已歷15月餘，被告非僅未依限完成上開約定事項，且任令雜草叢生，路徑難尋，甚至聯外道路已遭通路地主設障阻礙，即令原告亦無從進出，此等情景與被告應提供可即興建農舍之土地條件，已相去甚遠，是原告主張減少買賣價金、債務不履行之損害賠償，自屬有據。
４、至原告得請求減少價金或損害賠償數額為何，參照本院108年度司執字第39192號強制執行案卷，上開執行程序之執行標的物，共有5筆土地，其中編號3為新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（與系爭土地毗鄰），編號5為同段586地號土地（與系爭土地毗鄰），其餘編號1、2、4之土地，則係被告出售系爭農○○○區○○○○路持分，上開土地於10
9年4月15日第一次拍賣時，編號3之拍賣底價為445萬元（每平方公尺為1,764元），編號5之拍賣底價為474萬元（每平方公尺為1,764元），相對於原告吳緯寧買受同段59
0號地號土地之價款888萬元、同段591號地號土地之價款為823萬7,000元，原告鄭竟瑩所購同段582號地號土地，應有部分之價款443萬3,000元，拍賣底價約為半數而已，且無人應買，嗣執行法院將續予減價拍賣，可見上開執行程序所拍賣之土地，因與系爭土地相同，皆為素地狀態，且無對外通路，價值自然不高，故原告主張所購系爭土地之價值至多僅為所購價款3分之1，自屬合理，原告爰據此主張向被告購買系爭土地，應減少買賣價金3分之2，並抵扣買賣價金尾款5%後，原告吳緯寧得請求減少價金為1,055萬5,48
3元，原告鄭竟瑩得請求減少價金為273萬3,683元。
㈢、備位之訴部分：承前所述，被告依土地買賣契約書備註第1、2點之約定，應於108年5月15日完成水、電、道路及排水工程，惟迄今無任何作為，已屬違約，原告於108年11月1日以存證信函催告被告應於10日內依約履行，否則兩造間之買賣契約即告解除，屆時應返還已收買賣價款，詎被告仍置之不理，則兩造間之買賣契約即已於108年11月15日解除，被告應將收受之價款2,047萬2,500元返還原告以回復原狀。
㈣、綜上，爰聲明：
１、先位聲明：㈠被告應給付原告吳緯寧1,055萬5,483元，及自民事變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告鄭竟瑩273萬3,683元，及自民事變更聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢原告願供擔保請求准予假執行。
２、備位聲明：㈠被告應給付原告吳緯寧1,626萬1,150元，及自108年6月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告鄭竟瑩421萬1,350元，及自108年11月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢原告願供擔保請求准予假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張之上開事實，業據其提出土地買賣契約書、土地區塊位置圖、土地登記第一類謄本、現場照片、土地登記第二類謄本、本院民事執行處通知、地籍圖謄本等在卷為憑（見本院重訴字卷第14至44頁、第110至146頁），而被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同自認，堪信原告主張之事實為真。
㈡、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條本文、第359條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。
㈢、經查，系爭土地既有因其他地主所設置之柵門阻擋無法通達之瑕疵，原告自得依民法第359條之規定請求減少價金，則被告受領此部分溢領價金之法律上原因，即已失其存在，並使原告受有此部分損害，是原告自得依民法第179條規定，請求被告返還溢領之價金。
㈣、至原告就受有上開損害部分，因其等不願意送鑑定，則此部份之損失尚難具體估算以證明其實際損害額，本院自得依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌一切情形，依所得心證酌定損害賠償之數額。爰審酌系爭土地坐落之地段、土地面積、地形、使用分區、使用地類別、土地利用現況，暨參酌系爭部分土地或相鄰土地於執行案件之鑑定價格等一切情形於扣抵兩造買賣價金尾款5%後，認原告吳緯寧請求之金額以
855萬8,500元為適當，逾此部分，則無理由；原告鄭竟瑩請求之金額以221萬6,500元為適當，逾此部分，則無理由。
四、從而，原告先位依民法第359條、第179條規定，請求被告給付原告吳緯寧855萬8,500元；被告給付原告鄭竟瑩221萬6,500元，及均自109年5月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。又本院已部分准許原告先位之訴，自毋庸再就備位之訴併予裁判，末此敘明。
五、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條。中華民國109年6月15日
民事第一庭法官莊仁杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年6月16日
書記官蔡美如