臺灣高雄地方法院民事判決
110年度雄小字第3443號
原告 翁嘉男
訴訟代理人 倪瑪妮
被告 鐘斌翰
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國111年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟參佰零柒元，及自民國一一Ｏ年九月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣參佰元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹萬伍仟參佰零柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國110年1月22日簽立租賃契約，約定被告承租原告所有高雄市○○區○○路000巷00號19樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自110年2月5日至111年2月4日，每月租金為新臺幣（下同）18,000元，應於每月5日前給付（下稱系爭租約），被告並於簽立系爭租約時，繳交2個月租金額之押租金，共計36,000元予原告。詎被告竟於110年6月20日提前終止系爭租約，依系爭租約第13條約定，被告應給付2個月租金額之違約金36,000元。又被告未盡承租人之責，造成系爭房屋髒亂、損壞，致原告支出系爭房屋清潔費用4,500元、牆面修繕費用9,000元、沙發整修費用13,000元。另被告尚積欠110年4月1日至110年6月20日之電費3,581元、110年3月至6月之瓦斯費1,613元、110年5、6月之水費1,113元未結清，是被告共應給付原告68,807元。而被告未給付110年5月5日至110年6月19日之租金27,000元，以被告給付之押租金抵充後，原告尚應返還押租金9,000元予原告。以該9,000元與被告應給付之68,807元再為抵充後，被告尚應給付原告59,807元。 爰依 系爭租約提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告59,807元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則略以：原告因被告積欠110年5月份之租金，向被告表示：「6/4沒匯5月租金，當天搬離，6/25沒匯6月租金，7/4退租」等語，然被告因資金周轉不靈，而迫於110年6月20日即提前搬離，然被告未給付之租金未達2個月租額，依系爭租約第16條第2項約定，原告無權終止租約。又系爭房屋有窗戶隔音條損壞、熱水器故障等問題，原告遲未修繕，已有違約情事，是以，原告並不得請求被告賠償違約金，縱認原告得請求違約金，違約金金額亦屬過高。再者，被告搬離前已有整理復原系爭房屋、系爭房屋牆面部分係自然因素致壁癌掉漆，並非人為損壞，又原告未能證明被告有損壞沙發之情事，原告請求系爭房屋清潔費用及修繕費用自無理由。被告並得以原告應返還被告之押租金債務持之向原告請求抵銷等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，兩造於110年1月22日簽立系爭租約，被告並給付押租金36,000元予原告。嗣因被告未能給付110年5月份之租金，而於110年6月20日遷離系爭房屋終止租約。又被告尚積欠系爭房屋110年4月1日至110年6月20日之電費3,581元、110年3月至6月之瓦斯費1,613元、110年5、6月之水費1,113元未結清等情，有系爭租約、兩造對話紀錄截圖、房屋終止租賃確認書、系爭房屋水、電及瓦斯費繳費收據及發票等在卷可稽（見本院卷第13至21、27至31、61、63、149、173、193至209、219、223至237、247至253頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：
原告主張被告應給付違約金及系爭房屋清潔、修繕費用等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：（一）原告請求被告給付違約金有無理由？如有，金額為何？（二）原告請求被告給付系爭房屋清潔、修繕費用有無理由？（三)原告得請求被告給付之金額為何？茲分述如下：
（一）被告應給付原告違約金18,000元
⒈按承租人應依約定日期，支付租金。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。民法第439條、第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。次按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號民事裁判意旨參照）。再按土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。故出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（司法院院解字第3489號解釋參照）。末按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度台上字第1095號民事判決意旨可參）。
⒉經查，原告因被告未依約給付系爭房屋110年5月份租金，而於110年6月3日告知被告：如110年6月4日未給付5月份租金，應當天搬離，6月25日未給付6月份租金，應於110年7月4日退租等情，有原告與房仲之LINE對話紀錄截圖、原告通知被告之字條附卷可參（見本院卷第63、237頁）。然依前揭規定，被告於接獲原告前開通知時，僅積欠110年5月份之租金，尚未達2個月之租金額，是原告前開通知，僅得認屬催告被告給付租金之意思表示，並不生合法終止租約之效力。且查，系爭租約第13條第1、3項約定：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約」；「依約定不得終止租約者，提前終止租賃之一方同意賠償他方二個月租金額之違約金」，有系爭租約存卷可查（見本院卷第13頁），可認兩造於租期屆滿前，如提前終止者，應賠償他方違約金甚明。再查，被告於接獲原告催告通知後，經兩造協商，原告同意將系爭房屋110年5月之租金清償期限延後至110年6月20日。然被告因經濟問題，未能如期給付租金，而於110年6月20日向原告表示決定於當日先行搬離，並獲原告同意等情，有被告與房仲之LINE對話紀錄截圖在卷足徵（見本院卷第195至203頁），堪認係被告因未能給付租金之個人因素，而於原定租期屆至前，提前與原告終止系爭租約。是依系爭租約第第13條約定，原告自得請求被告給付違約金。
⒊被告雖辯稱原告於未欠租2個月即要求被告搬離、未修繕系爭房屋窗戶隔音條、熱水器損壞等問題，已違約在先，不得請求被告賠償違約金等語。惟原告雖於被告未欠租達2個月時，曾要求被告如未如期給付租金，須遷離系爭房屋，然此不生終止系爭租約之效力，業如前述。且原告嗣後亦同意被告緩期清償租金，惟仍因被告資力問題，而經被告向原告表示欲搬離系爭房屋而提前終止租約，是被告依約仍應負違約責任，自不因原告曾有向被告催告租金，而請被告遷離一事而有異。另查，系爭租約約定原告須修繕系爭房屋窗戶隔音條、熱水器乙節，有系爭租約、系爭窗戶隔音條照片、LINE對話紀錄可佐（見本院卷第15頁），然此至多僅可證明系爭房屋窗戶隔音條、熱水器須經維修一事，原告陳稱其已有修繕完成，被告復未能提出充分證據以證原告確未修繕系爭房屋窗戶隔音條、熱水器，則被告此部分抗辯是否可採，要非無疑。縱認原告確未修繕系爭房屋窗戶隔音條、熱水器，然此亦屬原告是否違反出租人之修繕義務、應否為此負債務不履行責任之問題，要與被告應否負提前租止租約之違約責任無涉，是被告此部分抗辯，自無理由。
⒋末查，被告提前終止系爭租約，依系爭租約第13條約定應賠償2個月租金額之違約金，核其約定目的應係避免被告突然終止租約，使原告無法提前招租，而受有租金之損害。又被告係因國內新冠肺炎疫情影響，以致經濟困難而難給付租金乙節，有被告與房仲之對話紀錄截圖、被告領取政府紓困金之交易明細紀錄可參（見本院卷第61、65頁）。則本院審酌系爭租約雖因被告未能給付租金而提前終止，然被告係因當時疫情嚴峻而導致社會經濟衰退而影響，參以被告於110年6月20日終止租約時，即當日遷離系爭房屋，並無滯留情形，對原告另行招租應無重大影響，是依首揭說明，被告應給付之違約金應酌減為18,000元，始為相當。
（二）原告請求被告給付系爭房屋清潔、修繕費用無理由
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，自應駁回原告之請求。
⒉經查，系爭租約第11條第2、3項約定：「承租人應以善良管理人之注意義務保管、使用、收益租賃住宅。」、「承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」，有系爭租約在卷可查（見本院卷第13頁）。原告雖主張系爭房屋之因被告未盡保管之責，造成系爭房屋髒亂、毀損，並提出系爭房屋照片為憑（見本院卷第175至189頁）。然觀諸原告所提照片，係瓦斯爐臺略有鐵鏽、水槽有水漬、磁磚地面有灰垢、牆面油漆脫落、沙發有極為細小破洞等情形，並參以系爭房屋之使用年限、台灣之氣候環境等因素，上開情事多可能係屬系爭房屋正常使用之下之自然耗損，所導致，且亦難從原告所提之照片，即可認前開情形均可歸責被告，而遽認被告有未盡承租人保管義務之情事。原告復未能提出其他證據可證明被告造成系爭房屋髒亂或損壞，是其請求系爭房屋清潔及修繕費用，自屬無據。
（三）原告得請求被告給付15,307元
⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。
⒉經查，被告自110年5月5日即積欠租金未繳，而系爭租約於110年6月20日終止，則被告尚積欠110年5月5日至6月19日止，共45日之租金27,000元（計算式：18,000÷30×45=27,000）。次查，系爭租約第5條約定系爭房屋之水、電、瓦斯費約定由被告負擔，被告復不爭執尚積欠系爭房屋電費3,581元、瓦斯費1,613元、水費1,113元未結清（見本院卷第216頁）。再查，被告尚須給付原告違約金18,000元，業經前述，而系爭租約第13條第6項亦明定前開違約金得由押租金扣抵（見本院卷第13頁）。是以，被告尚須給付原告51,307元，經抵充被告給付之押租金36,000元後，被告尚應給付原告15,307元（計算式：27,000＋18,000＋3,581＋1,613元＋1,113－36,000＝15,307）。
五、綜上所述，原告依系爭租約，請求被告應給付原告15,307元及自支付命令送達翌日（即110年9月7日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決
，依民事訴訟法第436條之20規定，就原告勝訴部分應依職
權宣告假執行。並由本院依民事訴訟法第392條第2項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用
額，依職權確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 111 年 5 月 5 日
高雄簡易庭 法 官陳安信
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 111 年 5 月 5 日
書記官蔡妮君