臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
101年度重簡字1329號
原 告 林妍慧
訴訟代理人 陳適庸 律師
複 代理人 陳欽熙
被 告 陳錦宗
訴訟代理人 張智超 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國102年7月26日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號二樓
號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬捌仟元，及自民國一百零一年九
月五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬
參仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付
前，以新臺幣貳拾肆萬壹仟肆佰元，為原告預供擔保或將請求標
的物提存，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國101年3月5日向其承租坐落門牌
號碼新北市○○區○○街○○○巷○號2樓房屋（下稱系爭房屋
），並約定租賃期間自101年3月5日起至101年9月4日止，租
金按月於每月5日前給付新臺幣（下同）2萬3,000元，未約
定押租金，租期屆滿後即應遷讓房屋（下稱系爭租賃契約）
，詎被告未依約按時給付租金，積欠原告租金計13萬8,000
元未為清償，又兩造間之租賃關係，業因租期屆滿而消滅，
惟被告仍拒絕遷讓，被告亦應依約負擔至遷讓房屋日止按月
給付之貳倍違約金，惟原告現僅請求被告按月給付一倍之違
約金2萬3,000元，為此，爰本於租賃契約之法律關係，請求
被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付積欠租金13萬8,00
0元及自101年9月5日起至遷讓之日止，按月給付原告2萬3,0
00元之違約金，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告
。㈡被告應給付13萬8,000元及自101年9月5日起至遷讓之日
止，按月給付2萬3,000元。
二、被告則請求駁回原告之訴，且 陳明 如受不利判決，願供擔保
請准宣告免為假執行，並辯稱：
㈠系爭房屋為訴外人即被告母親陳 王素卿 於77年6月間登記為
所有權人，嗣99年9月間，因被告急需用錢，請求 陳王素卿
以系爭房屋向銀行增額貸款，並取得相關文件，然因陳王素
卿個人資力無法符合增貸需求，被告遂將系爭房屋逕於99年
9月6日移轉登記予 王宗邦 ，委由王宗邦向銀行貸款，然其個
人資力亦未符合增貸要件，無法貸款，王宗邦便找來原告，
由其出名為系爭房屋所有權人向銀行貸款。三人達成合意後
即由王宗邦於100年1月3日移轉系爭房屋所有權予原告，由
原告於100年4月12日向渣打銀行設定最高限額抵押權485萬
元，實際貸款400萬，其中清償原向中和區農會之貸款315萬
6,384元。系爭房屋自陳王素卿移轉至王宗邦，復由王宗邦
移轉登記予原告，雖均以買賣為登記原因，惟均無買賣交易
之實，兩造間純屬借名登記之委任關係，原告並非實質所有
權人，此亦由原告寄發予被告之存證信函一再陳稱「台端將
坐落於新北市○○區○○街○○○巷○號2樓房屋登記於林妍慧
名下，雙方言明陳錦宗先生必須按月繳納銀行貸款不得延誤
林妍慧信用」等語，即可明瞭雙方就系爭房屋屬借名登記關
係，此由原告101年9月寄發之存證信函催討租金，顯見原告
之目的應係透過簽訂系爭租賃契約意圖虛構雙方之租賃關係
，從而取回其墊付之房屋貸款，再以遷讓房屋訴訟為手段迫
使被告賤賣房屋。
㈡原告本為出借名義供被告登記為系爭房屋之名義所有權人，
借名之用途在於以原告名義及其資力向銀行貸得高額貸款，
原告知之甚詳，故豈有受託人反將系爭房屋出租予委任人並
收取租金之可能，況兩造存有借名登記關係，實質處分管理
權仍為被告，故原告提出租賃契約其上之簽約當事人實質關
係為借名關係之委任人及受託人，於經驗上難以就同一借名
登記標的再成立租賃契約，故兩造實無就系爭建物成立租賃
契約之真意。實則原告所提之系爭租賃契約係因被告對原告
尚有債務未能為全部清償，被告無力償還，被告不解原告要
其簽訂租賃契約之用意，然為安撫原告之情緒，對原告所提
之請求均予配合，故待原告提出系爭租賃契約要求被告簽署
時，雙方雖均明知並無租賃之事實，但基於安撫及滿足原告
所需，始於系爭租賃契約中簽名。另被告自承於101年3月起
未繳納系爭房屋之房貸，每月房貸約2萬3,000元，與系爭房
屋每月貸款金額相同，且系爭房屋附近公寓租金行情為每坪
350至400元，以系爭房屋面積換算，租金不過為1萬2,220元
，被告豈有可能與原告成立租金高於市場行情1萬以上之租
約？且系爭房屋100年度地價稅及101年度至102年度系爭房
屋地震基本險，均係被告所繳納，如系爭房屋非被告實際管
理，豈有繼續繳納地價稅及保險費之情？況系爭房屋過戶後
，被告仍持續繳交系爭房屋之貸款，足見兩造確有借名登記
之約定。本件實無租賃關係存在，該租賃契約實質上應係借
據之一種。再者，被告、陳王素卿及 陳麗貞 等人，除被告於
101年10月已搬離系爭房屋外，其餘之人均實際居住至今，
而原告早自100年1月3日以買賣為登記原因取得系爭房屋，
至今已逾1年以上，如其為實際出資購買系爭房屋之人，何
以未要求點交系爭房屋？又為何未有任何租賃約定卻可容任
上開人等持續居住系爭房屋？另訴外人即被告之妹陳麗貞於
知悉原告寄發之存證信函後，旋即與原告聯絡欲了解其與被
告間之債務關係，原告尚表示願以一坪20萬元之低價向被告
購買系爭房屋，如原告已為實際所有權人何須再向被告購買
同一房屋，原告主張其為所有權人顯非事實。由上所述，兩
造間並無成立租約之真意，所為系爭租賃契約屬通謀虛偽意
思表示，自屬無效。另陳王素卿對兩造及王宗邦所提詐欺、
偽造文書之刑事告訴，業經臺灣新北地方法院檢察署以102
年度偵字第7054號起訴書起訴在案，由起訴書所載犯罪事實
，即可認定王宗邦與原告間並無買賣系爭房屋之真意，僅係
移轉系爭所有權予原告另向銀行增貸用以清償被告對原告之
借款。
㈢原告所陳其與王宗邦買賣流程，均與一般買賣不動產迥異：
⒈原告稱因被告與王宗邦積欠其60萬元，故三人約定以750萬
元出售系爭房屋予原告，並約定被告或王宗邦得以同價買回
系爭房屋云云。既稱係被告與王宗邦共同積欠其60萬元，何
以被告亦得以登記所有權人王宗邦之系爭房屋共同償還或共
同決定以系爭房屋出售予原告，且被告既非系爭房屋之出賣
人卻可以同價買回系爭房屋，顯見原告並不否認被告對系爭
房屋具有程度上之支配權。且原告所稱「房屋買回」一節，
未見買賣契約中詳載，足見其所述不符實情。
⒉依原告所提買賣契約第4條付款約定所示，付款期別分別須
於簽訂契約同時支付25萬元之第一期款、備證用印後支付10
0萬元之第二期款、土地增值稅和下領取稅單三日內支付100
萬元之第三期款；復依同約第5條所示，貸款處理，買方應
於交付第二、三期款辦理後續貸款525萬元。惟原告所稱購
買系爭房屋價金支付流程均與買賣契約所示不同，其不僅未
提出支付憑證且其所稱價金之交付均係於系爭房屋於100年1
月3日移轉登記後即於100年3月29日始陸續支付，貸款部分
則係100年4月18日始代償王宗邦名義向中和區農會之貸款，
原告所示之資金交付流程與被告所辯係委託原告之名義向銀
行借款之詞相符一致，均係移轉系爭所有權予原告，請原告
向銀行貸款，顯見兩造間確屬借名登記契約無誤。
⒊系爭房屋自始由陳王素卿占有使用，如非屬借名登記，豈能
歷經兩次所有權移轉下，均未受到買受人要求房地點交或排
除占有？原告雖稱王宗邦於101年3月5日以「讓與請求權」
之方式交屋予原告，惟所有物侵害排除請求權本係物權之一
，為所有權人足以行始之物權效力，何來以「債權讓與」之
方式代替交屋，又原告早於100年1月3日取得系爭房屋所有
權，王宗邦於101年3月5日有何「讓與請求權」得以讓與？
原告所述，於法難以理解。此外，買賣契約第6頁載有「交
屋日期：99.12.15」字樣，惟原告於系爭房屋移轉所有權前
均未支付分毫買賣款項，且移轉所有權登記後從未有提出任
何書面或存證信函要求房屋點交，足見其與王宗邦間之買賣
確屬虛偽，實係由被告登記予原告向銀行貸款無誤。
⒋系爭房屋移轉予王宗邦後，因訴外人即承辦代書 陳鴻彬 一再
向被告供稱王宗邦名義無法順利貸款，須另覓他人，是以代
書之意應係以王宗邦名義向中和區農會貸款，因王宗邦個人
徵信額度不高，貸款額度清償原華泰商業銀行之貸款所剩無
幾，故仍須覓得第三人即原告以其個人徵信貸得高額貸款始
能符合被告資金之需求，被告主觀理解王宗邦個人徵信無法
貸款即為此意。
⒌原告又稱被證二之存證信函係原告要求被告買回系爭房屋之
意思表示證明，惟其所述不僅與存證信函上所示之文義相左
，亦徵原告無買受系爭房屋之意，且被證二係催告被告繳納
系爭房屋之貸款，未獲被告回應始要求被告簽立與每月貸款
金額相同之系爭租賃契約，顯見系爭租賃契約僅為原告替被
告代償每月貸款之收據證明，足證兩造間僅存借貸關係而非
租賃關係甚明。縱認原告所陳交付予王宗邦之金錢往來屬實
，亦屬給付貸款之資金，而非買賣價金。
㈣另由證人王宗邦之證詞可知，被告辯稱系爭房屋由陳王素卿
過戶予證人王宗邦之法律關係，實屬借名登記關係無誤，嗣
被告要求 王忠邦 再將系爭房屋以買賣之方式過戶予原告，但
是系爭房屋仍由被告家人實際管領使用，亦與被告所稱仍屬
借名登記之法律關係實質相符。雖證人復稱原告有給付買賣
價金，但證人並未經手任何買賣價款，實際金額多少亦不知
悉，並無從證明原告確實有給付買賣款項。應係被告要求證
人王宗邦以買賣方式將系爭房屋過戶予原告，再以原告名義
向銀行貸得較高之款項，而證人王宗邦僅知受被告要求，以
買賣之方式過戶，其後之金錢往來，證人王宗邦均無知悉，
證人王宗邦實無法證明被告與原告間是否確實存在實質之買
賣關係；況原告歷次書狀均載買賣價金均為現金交付，且交
由證人王宗邦及被告收受，惟均遭證人王忠邦及被告否認，
參以原告係以經營當舖為業，經常處理資金借貸往來，交付
金錢豈會無留任何憑證？交付價金之對象為何無法特定？實
令人匪夷所思。且證人王宗邦證稱其係受被告委託借名登記
為系爭房屋之形式所有權人，其間屬委任關係之範疇，證人
王宗邦對原告或陳王素卿並無請求返還系爭房屋之請求權存
在，當無可能與原告達成以讓予請求權之方式代替交屋之合
意。又證人王宗邦雖證稱系爭租賃契約係被告欲買回系爭房
屋，且於簽訂租約之際證人並不在場，無從了解實際真相，
且證人所言亦與原告被證二出具之存證信函內容不同，參酌
系爭租賃契約係101年3月5日所簽訂，而原告係於101年8月
寄發存證信函為上開表示，果如原告所稱買賣關係屬實且簽
訂租賃契約係行使其收益權，為何於租約簽訂後所發之存證
信函不是請求被告給付租金，而是要求被告繳納房貸？此外
，如系爭房屋確實已出售予原告而非借名貸款，被告怎會於
101年2月22日再請原告增額貸款？參酌證人王宗邦所言，曾
聽聞兩造稱王宗邦貸的金額不夠高，要原告幫忙貸更高款項
一節，應可認定原告實係受被告之委託，擔任借款名義人，
兩造間確實存有借名登記關係。
㈥再依原告 於鈞院 以當事人身分之供述及證人王宗邦之證詞可
知，被告確實將系爭房屋借名過戶予王宗邦向農會貸款，嗣
被告仍陸續向原告借錢，遂約定由王宗邦將系爭房屋過戶予
原告供擔保，而非實質移轉所有權，此由原告一再供稱：我
只要被告還錢即可，我根本不要房子，因為我的真意不是要
買房子等語可稽，顯見王宗邦、原告間並非立於買賣真意而
移轉系爭房地所有權甚明。而系爭本票，除無法證明實際有
交付370萬資金予被告外，更無從證明係購買系爭房屋之價
款，蓋依原告於鈞院之供述，系爭本票款項縱有交付予被告
亦係基於兩造間之借貸關係所開立，並非當然得轉為系爭房
屋之買賣價款，且系爭房屋本係陳王素卿所有，被告亦僅徵
得陳王素卿之授權辦理銀行增貸，根本無權出賣系爭房屋移
轉所有權予原告，被告能有之權限，僅能基於委任關係辦理
系爭房屋借名登記予原告向銀行增額貸款，而原告於100年4
月12以系爭房屋向渣打銀行貸款400萬，次日清償系爭房屋
原有中和農會315萬6,384元貸款，所餘84萬3,616元交還予
被告或於清償被告積欠原告之債務後，原借名關係之委任目
的已達，原告即應返還系爭房屋予陳王素卿，除此之外，被
告嗣後如另向原告借款，應與系爭房地無涉，實不得將系爭
房屋買賣價金與被告個人借款（假設被告確有再向原告借款
）相混一談。
㈦退步言，縱認系爭租賃契約有效，然被告早於101年10月遷
出系爭房屋，故原告訴請被告搬遷房屋並無理由等語。
三、本件原告主張兩造間曾簽訂系爭租賃契約，系爭房屋原登記
於陳王素卿名下，嗣登記為王宗邦所有，並向中和區農會申
請貸款，再改登記於原告名下，後以原告名義向渣打銀行申
請貸款，並清償中和區農會貸款、原告分別於101年8月14日
、101年8月21日、101年9月12日寄發存證信函予被告等事實
，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函、系爭房屋及其坐
落土地登記謄本、系爭房屋異動索引影本各1件為證，並經
本院依職權調取上開不動產登記資料，有新北市三重地政事
務所101年12月18日新北重地籍字第0000000000號函及其附
件在卷可憑，復為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、至原告主張被告應依系爭租賃契約約定遷讓房屋並給付積欠
租金及違約金等節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，
經查：
㈠按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權
為要件，最高法院64年台上字第424號判例意旨可資參照。
蓋租賃契約為債權契約，出租人本不以其為租賃物所有人為
限，縱出租人未經租賃物所有人同意擅自以自己名義出租，
或出租人並無租賃物實際上之處分權利，租賃契約並非當然
無效。則本件被告雖迭辯稱兩造間係借名登記之委任關係，
由原告借名予被告以登記為系爭房屋所有人，原告根本非系
爭房屋之實際所有人等情，原告亦主張其確為系爭房屋所有
人等情，然承上說明，倘若兩造確有約定一方將物租與他方
使用收益並憑此向他方收取租金，租賃契約即屬成立，至系
爭房屋之所有人為何，實對租賃契約之成立與否無影響，即
非本件應審酌之點，是本件應審酌者為，兩造間有無訂立系
爭租約真意以及系爭租約之效力，與系爭房屋之所有人為何
人或兩造間是否確成立借名登記契約無涉，先予敘明。
㈡關於系爭租賃契約簽訂之緣由與作成情形，經本院依民事訴
訟法第367條之1規定訊問兩造當事人，原告具結證稱：約99
年10月初，王宗邦及被告到伊公司找伊說要把房子過戶給伊
，包括當時他們要再借的金額加計之前借款總共60萬元，要
把房子過戶給伊保障伊的債權，是真的要把系爭房屋所有權
移轉給伊，伊才會同意再交付如附表所示之本票金額予被告
，伊同意被告及王宗邦提議，找代書辦理過戶，大概在10月
21日簽立買賣契約書，買賣價金是750萬元，當時因為被告
及王宗邦有欠我錢，他們都是一起借的，有一部分價金自被
告欠伊的錢中扣除。簽訂買賣契約書之後，大概在10月底，
被告跟王宗邦之後又反悔說想要保全房子，伊說好，只要把
錢還伊就好，但之後他們都沒有還錢，伊就跟代書說程序暫
停，先不要辦理過戶，100年12月時候，被告又來借錢，伊
就說你們錢都沒有還，還來借錢，那你們房子真的要賣給伊
囉，被告說房子就在妳名下妳怕什麼，伊也有跟被告說你兩
年內處理債務，伊就把房子還給被告，因為買賣系爭房屋我
有兩年不能過戶，不然會有奢侈稅，被告當時說好。所以12
月份有兩次借錢，伊有跟被告及王宗邦說不要一直借，房子
拿不回去，他們說反正有兩年時間。房子在王宗邦名下時，
被告借款有結清，但之後又持續向伊借款，加上貸款下來伊
清償中和農會貸款部分，還有 伊代墊 的代書費用、稅費，已
達到750萬元。因為伊交付完價金時間點在101年2月22日，
伊跟被告說你錢都拿光了，你不用交屋嗎，被告說給他半年
時間處理房子搬家或是想辦法把房子買回去，所以伊請他簽
租賃契約，給被告半年時間，當時有 仲介 在場。會找仲介是
因為伊把價金都付清，想把系爭房屋賣掉，拿錢回來，請仲
介帶看房子有無買方，因為當時被告還住在裡面，所以仲介
當然要找被告才能看屋，仲介看屋好幾次。伊係系爭房屋所
有人，沒有必要再讓被告使用，伊想把房子賣出去，所以給
被告半年時間處理，所以原本貸款伊應要付，這半年時間租
金就以貸款金額認定；伊給被告半年的時間處理債務，不管
是買回或交屋，但被告未買回也未交屋，故未交還本票等語
，業據原告提出如附表各編號所示之本票共4張為佐，被告
業已自承附表編號4所示之本票為其簽發，另附表編號1至3
之本票經送請內政部警政署刑事警察局鑑定是否為被告親簽
及蓋指印，該局鑑定結果略以：附表編號1至3之本票指紋與
被告承認簽發之附表編號4本票上之指紋及當庭所親蓋之指
紋相符；附表編號1本票上之簽名與被告簽發之附表編號4之
本票、系爭租賃契約及當庭親簽之簽名字跡相符，附表編號
2、3本票之被告簽名字跡因部分字跡筆劃欠清晰且特徵不顯
，無法鑑定等語，有該局102年6月27日刑鑑字第0000000000
號鑑定書1件在卷可考，復被告對鑑定結果亦不爭執，自堪
認附表各編號所示之本票均為被告所簽發無訛。復觀以附表
各編號所示本票之發票時間，及觀諸原告與王宗邦簽訂房地
產買賣契約書（下稱第二次買賣契約書）、辦理移轉系爭房
屋登記及簽訂系爭租賃契約之時間分別係在99年10月21日、
100年1月3日及101年3月5日，有第二次買賣契約書、系爭房
屋登記謄本暨異動索引及系爭租賃契約書影本各1件在卷為
證，核與原告上揭所陳之情節相合，足稽簽訂系爭租賃契約
之時，因系爭房屋業已登記在原告名下，且原告復交付被告
相當之金額，原告主觀上係認其為系爭房屋之所有人，而欲
將系爭房屋收回處分以變價取得金錢，然因系爭房屋仍為被
告所占用，故透過簽訂系爭租賃契約之方式約定半年之租賃
期間予被告使用，並以原告每月本應負擔之系爭房屋貸款費
用作為每月租金，藉此寬限被告處理兩造間之債權債務問題
。又參以被告在庭具結陳稱：「（問：為何還錢不寫借據要
寫租賃契約？）我當時欠原告的錢愈欠愈多，所以我向原告
表示說，找個時間跟我母親說，把房子賣給原告，每月租金
18,000元，我有跟原告講。」、「（問：這與當時簽租賃
契約有何關連？）這我不清楚，是原告叫我簽的。」等語，
及證人王宗邦亦到庭具結證稱：「（問：知道原告與被告後
來有簽立租約的事情？）當時我人在南部，我聽兩造講過，
因為被告講說要給他一年的時間，想將房子再買回來，所以
跟原告簽租賃契約，表示暫時由被告向原告租房子，給被告
一年時間，被告之後將房子買回來。」、「（問：【提示租
賃契約】是否有看過？）有看過，約在三個月前，當時去原
告店內，原告跟我講這件事。」、「（問：你有聽過被告對
租約這件事情？）不清楚。但被告有跟我表示過，他把房子
賣給原告，想要再將房子買回來，所以簽租約，希望一年後
把房子買回來。」、「（問：當時被告怎麼說的？）我在跟
被告閒聊的時候，他說他欠原告很多錢，希望給他一點時間
將房子買回來？」、「（問：被告在何時跟你講有租約的事
情？）我第一次知道時是原告跟我講的，在被告是上次在板
橋開完庭，聽被告說的，被告跟我說的時候，原告沒有在場
，當時是我問被告說你有簽租約，被告說，他也沒有辦法叫
他家人搬走，他媽媽老了，所以當時簽租約，希望把房子買
回來。」等語，益徵因系爭房屋登記在原告名下，被告為讓
被告及其家人得以繼續使用系爭房屋並爭取買回系爭房屋之
時間與機會，確有簽訂租賃契約之動機並願負擔使用期間之
代價等情明確。則原告主張兩造確有簽訂系爭租賃契約之合
意，堪可採信。
㈢雖被告另辯以系爭租賃契約在伊簽訂之時，是空白契約，伊
只有簽名及地址，條件均係空白云云，然原告否認上情，並
稱契約內容確有向被告告知等語，則被告於簽約時不知悉租
賃條件此等有利於被告及反於一般簽約常態之有利變態事實
，自應由被告負舉證責任。經被告聲請送鑑定系爭租賃契約
條件內容書寫與被告蓋章先後乙節，內政部警政署刑事警察
局鑑定結果略以：因蓋印條件影響，無法鑑定等語，有前揭
該局鑑定書1件在卷可參，即無從證明被告上開所辯情節為
真，復被告對此亦未提出其他證據以實其說，依法自難為有
利於被告之認定。況細觀系爭租賃契約書，被告除親自簽名
外，並攜帶其印章蓋印於系爭租賃契約書，要與被告係以簽
名及指印簽發附表本票之情形有別，另參以原告自陳平日印
章係其自己保管等語，可見被告應係為簽約之故而特地攜帶
印章以供使用，則被告辯稱其簽約時不知租賃條件云云，已
難盡信。且縱被告所述係先用印在空白契約上嗣後再由原告
書寫各條租賃條件等情為真，則如被告認為原告所寫之租賃
條件不當或有可議之處，自得當場表示異議並加以調整，惟
被告捨此不為，亦堪認被告同意以原告所載之簽約條件內容
為租賃契約條件，仍徵兩造有達成租賃標的物及租金之必要
之意思表示合致。
㈣再按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人
與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知
表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之
合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，
而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思
表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊
親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽
成立。原審謂上訴人未能舉證證明，僅以系爭買賣或贈與契
約與常情不合為由，主張各該契約係出於通謀虛偽意思表示
，為無可取，因而為上訴人敗訴之判決，泃無違誤（最高法
院86年度台上字第3865號判決參照）。本件被告雖復辯稱係
因被告向原告借款而簽約，僅係為安撫原告之用，並不解原
告之意，系爭租賃契約是兩造通謀虛偽表示云云，惟若如被
告所陳稱簽訂系爭租賃契約之原因僅因被告向原告借款，致
需安撫原告，故被告才簽云云，然由兩造書寫借據或簽發本
票即可達成證明被告借貸金額之作用，當無簽訂租賃契約之
需求，原告亦應係要求被告盡快返還借款金額，而非要求其
簽訂租賃契約，況佐以原告前開所述，原告在交付金錢予被
告時，亦會要求被告簽發如附表所示之本票資為憑據等情，
顯見就被告借款乙事原告認為已有憑證，亦無透過簽訂租賃
契約以隱藏兩造間借貸關係之必要。再佐以系爭租賃契約之
約定租金金額為2萬3,000元，與系爭房屋及其坐落土地每月
應繳之貸款金額為2萬2,010元、2萬2,360元相近，有渣打銀
行102年1月18日渣打商銀SCBCL字第0000000000號函附卷可
考，原告亦承租金係以貸款金額為認定，足見原告簽訂租賃
契約係因為讓被告籌措買回系爭房屋之金錢及時間，故約定
在租賃期間仍由被告使用系爭房屋，此租賃期間間被告每月
需負擔2萬3,000元為租金，以解原告需負擔之貸款金額，是
原告應有簽訂系爭租賃契約之真意無訛，此情有原告於101
年8月14日、101年8月21日、101年9月12日一再以存證信函
函催被告返還借款、繳納貸款及清償租金，並稱被告騙原告
說要將房屋賣給原告，以達拿到金錢為目的等語可佐，有原
告上開存證信函3份附卷供參。縱被告簽約斯時確實不解原
告真意，惟揆諸上開說明，尚無足徵原告與被告均有非簽訂
租賃契約之真意而構成雙方通謀簽訂系爭租賃契約之虛偽意
思表示，至多僅足認係被告內心有無欲為其意思表示所拘束
之心中真意保留，依民法第86條規定，被告對外所為與原告
達成租賃契約合意之意思表示，並不因之無效，被告亦未證
明原告有何明知被告心中保留真意之情事，不得以其心中保
留情事對抗原告。又被告雖提出系爭房屋附近租屋行情資料
，辯稱兩造所約定之租金金額高於附近租金常情，顯不合理
云云，然不動產租賃情形不一，縱地段相近，隨租賃標的之
新舊、使用狀態甚或當事人資力、彼間情誼親疏，均會對租
金高低產生影響，尚不能一概而論，是本件兩造審酌系爭房
屋尚須繳納房貸情形而約定以2萬3,000元為租金，自無不可
，尚難認有何違反常情之處，亦無從以此遽認兩造即屬通謀
虛偽表示而簽訂系爭租賃契約，被告前揭所辯，洵非可採。
㈤又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前
段定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物
，民法第455條前段亦有規定。查系爭租賃契約既已於101年
9月4日因租期屆滿而消滅，從而，原告請求被告將系爭房屋
遷讓返還原告，並給付積欠之租金計138,000元，尚屬有據
，應得准許。雖被告辯稱伊已搬離系爭房屋，另設籍他址，
原告無從請求被告遷讓房屋，並提出戶籍謄本影本2份、101
年10月9日租賃契約影本1件為證，惟系爭房屋在租賃期間既
確為被告所使用，被告於租期屆滿而消滅時本即負有遷讓房
屋予原告之義務，縱被告確已搬離系爭房屋，並另居住於他
址，然仍未見被告有將系爭房屋點交返還予原告之情事或於
遷離後有向原告為返還系爭房屋之意思表示，自不得僅以其
另居他址即認已將系爭房屋遷讓返還於原告，是被告此部分
所辯，實非可取。
㈥另依系爭租賃契約第8條約定：「乙方【即本件被告】於租
期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張
任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方【即本件原告】
每月得向乙方請求按照月租金貳倍支付違約金至遷讓完了之
日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等語。查被告
於租期屆滿後，原告業已寄發存證信函通知被告請求給付積
欠租金並限期搬出，顯見原告未同意續租，被告亦未盡其遷
讓房屋之義務，已如前述，則原告本得依上開約定按月請求
被告按照約租金2倍之金額即4萬6,000元之違約金至被告遷
讓完畢之日止，現原告僅請求被告每月給付2萬3,000元之違
約金，自無不可，且原告請求之違約金金額亦與原約定之租
金金額相當，衡情亦無過高之處，本院認應無適用民法252
條規定酌減之必要，是原告此部分主張，亦屬有據，即值憑
採。
五、從而，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告應將系爭房
屋遷讓返還原告，並給付13萬8,000元及自101年9月5日起至
遷讓之日止，按月給付原告2萬3,000元，均為有理由，應予
准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
尤被告辯稱原告未自移轉登記後即要求點交房屋，容任被告
家人使用居住，地價稅、保險費非由原告繳納，並向被告之
妹表示願購屋等情，以及原告與王宗邦間無買賣真意業經臺
灣新北地方法院檢察署檢察官起訴等情，彼間買賣流程迥異
，無非僅在抗辯原告非系爭房屋所有人，然原告是否為系爭
房屋所有人，得否以系爭租賃契約對抗其他非契約當事人，
核非本件爭點，已如前述，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。惟被告陳
明如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，核
無不合，爰酌定相當之擔保金額，並予以准許。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年8月23日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官林米慧
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年8月23日
書記官馬秀芳
附表
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│編│發票人│票據號碼│票面金額│發票日│到期日│
│號│││(新臺幣)│││
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│1│陳錦宗│TH359770│130萬元│100年3月│未載│
││王宗邦│││29日││
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│2│陳錦宗│TH331873│70萬元│100年12│同上│
│││││月15日││
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│3│陳錦宗│TH331872│70萬元│100年12│同上│
│││││月23日││
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│4│陳錦宗│TH331892│100萬元│101年2月│同上│
│││││22日││
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