臺灣高雄地方法院民事判決 94年度雄簡字第4504號
原 告 甲○○
樓
訴訟代理人 黃建雄 律師
被 告 隍達建設股份有限公司
法定代理人 乙○
訴訟代理人 丙○○
被 告 高鑫開發有限公司
法定代理人 李黎英
上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國95年10月19日
辯論終結，判決如下：
主文
被告高鑫開發有限公司應將坐落高雄市○○區○○段一小段第17
56號土地上之建物即建號4999即門牌號碼高雄市○○區○○○路
○○號14樓之6所屬位於建號5085號地下三層，編號第60號之機械
停車位交還原告，並自民國93年7月1日起至交還停車位之日止
，按月給付原告新台幣參仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告高鑫開發有限公司負擔。
本判決原告勝訴部分於原告供擔保新台幣壹拾柒萬元後得假執行
。但被告高鑫開發有限公司如以新台幣伍拾萬元為原告供擔保後
，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：
㈠原告起訴原僅列隍達建設股份有限公司（下簡稱隍達公司）
為被告，嗣於本院審理中，因隍達公司抗辯本件停車位業已
於民國93年7月1日信託交付予高鑫開發有限公司（下簡稱
高鑫公司）管理收益，原告乃追加高鑫公司為共同被告，核
其請求之基礎事實同一，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終
結，依民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款規定，應
予准許，合先敘明。被告隍達公司表示反對原告追加高鑫公
司為被告，並無理由。
㈡被告高鑫公司，經合法通知而無正當理由未到庭，經核無民
事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請准由其一造
辯論而為判決，併此敘明。
二、原告主張：被告隍達公司前為向訴外人台灣第一信託投資股
份有限公司（現為國泰世華商業銀行股份有限公司，下簡稱
國泰世華銀行）借貸，提供其所有之寶成世紀大樓即坐落高
雄市○○區○○段第1756號，權利範圍萬分之35之土地，及
其上建物即建號4999，門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○
號14樓之6，權利範圍全部，與共同使用部分即建號5085，
權利範圍萬分之41，設定抵押權予上開銀行，嗣因被告隍達
公司無力清償，經國泰世華銀行聲請法院拍賣抵押物，經原
告拍定，並於民國93年3月29日取得上開不動產之權利移轉
證書，復於同年4月8日完成所有權登記，上開不動產尚包
含地下室三層中編號60號之機械停車位一位，詎被告隍達公
司將該停車位於93年7月1日信託登記予被告高鑫公司管理
收益，被告高鑫公司並以每月租金新台幣（下同）三千元將
該停車位出租第三人 陳君山 即威峰生活事業社使用，被告無
權占用，拒不遷讓，致原告無法使用收益，可認為被告受有
相當於租金之利益，致原告受有同額之損害。為此，依民法
第767條及179條之規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告
隍達公司、高鑫公司應將上開機械停車位遷讓交還原告；㈡
被告高鑫公司應自93年7月1日起至交還上開停車位之日止
，按月給付原告三千元。㈢並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告隍達公司則以：被告並未占用系爭停車位，原告逕以被
告為物上請求權之相對人，並無理由。又原告拍定取得之共
同使用部分（建號5085）並不包括停車位，該停車位自非拍
賣效力所及，原告自不得行使物上請求權，縱認該停車位為
拍賣效力所及，然尚未經法院點交予原告，被告即便占有，
亦非無權占有，原告不得依民法第767條及第179條規定請
求被告返還系爭停車位及相當於租金之利益等語置辯。並聲
明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願
供擔保，請准宣告免為假執行。
四、被告高鑫公司並未到庭，且未提出任何書狀為何聲明或陳述
。
五、兩造不爭執之事實：
㈠本件原告所拍定取得之前開土地及建物原為被告隍達公司所
有，前經隍達公司向訴外人國泰世華銀行借款而提供為抵押
物，設定抵押權。嗣因隍達公司無力清償，經國泰世華銀行
聲請法院拍賣抵押物取償，經本院民事執行處實施拍賣結果
，經原告拍定買受，並於93年3月29日取得權利移轉證書，
於同年4月8日辦畢所有權移轉登記。
㈡本院民事執行處拍賣上開不動產時，拍賣公告備註欄並未註
明包含系爭機械停車位。嗣執行點交不動產，亦未點交系爭
停車位予原告。
㈢系爭停車位業於93年7月1日經被告隍達公司信託予被告高
鑫公司，並由高鑫公司以每月租金三千元出租予訴外人陳君
山即威峰生活事業社。
㈣系爭大樓之共同使用部分僅編列同段5085建號1個建號，而
系爭停車位並未獨立編列建號。
㈤系爭大樓地下室並非全部區分所有權人均擁有停車位使用權
，而係須另行加價購買，取得使用憑證後方可擁有停車位使
用權，其使用權係專屬購買停車位者所有。
六、兩造爭執之事項：
㈠原告就共同使用部分（5085建號）取得之權利範圍（萬分之
41），是否包含系爭停車位？㈡系爭停車位是否在原告向本
院民事執行處拍定買受之範圍內？㈢系爭大樓之區分所有權
人就共同使用部分有無分管契約存在？㈣原告得否繼受該分
管契約而專用系爭停車位？㈤被告隍達公司、高鑫公司是否
無權占有系爭停車位？㈥原告得否請求返還不當得利？茲將
本院判斷分述如下：
七、原告就共同使用部分取得之權利範圍（建號5085，權利範圍
萬分之41），是否包含系爭停車位？
㈠按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者。」「約定專用部分：
公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」公
寓大廈管理條例第3條第4款、第5款分別定有明文。是建
築物區分所有權之共用部分，尚非不得約定為專用部分，僅
須該共用部分經全體區分所有權人約定由特定人使用者即可
。又「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人
實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區
分所有人共有，但若有部分區分所有權人不需用該共同部分
者，得予除外。」84年7月12日修正前土地登記規則第72條
第1款定有明文（現行規則修正後改列為第81條第1款）。
故此種以共用部分方式登記之大樓地下層停車空間，係與大
樓其他共同部分（如：水箱、變電室、樓梯、消防設備、防
空避難室等）合併另編建號，或由全體區分所有人所共有，
或合意將不需使用該停車空間共用部分之區分所有權人予以
除外。又以共用部分方式登記，原則上各區分所有權人若其
向建商買得之專有部分面積相同，則對此共用部分之應有部
分比例亦均相同，故有購買停車位之區分所有權人，其對此
共有部分之應有部分比例，通常會較未向建商購買停車位者
為多，且於登記簿僅建立標示部，並加附區分所有建物共用
部分附表，而不另發給所有權狀，僅就其建號、總面積及權
利範圍，於各區分所有建物之所有權狀中記明。
㈡經查，系爭大樓自81年起建造完成後，全部公共設施包括地
下2層、3層規劃為停車空間之共同使用部分，只編列一個
建號即同段5085建號，系爭停車位均未獨立編列建號等情，
有兩造所不爭之土地登記申請書所附協議書、使用執照及建
物登記謄本附卷可稽，足見，系爭大樓停車位係以共用部分
方式登記。又系爭大樓之建物門牌號碼為民生一路56號按棟
編為「之1」至「之8」號，每棟3樓以上各樓層建物之專
有部分面積大多相同，其中面積相同之3樓之2、6樓之2
、7樓之2、8樓之2、17樓之2、19樓之2、23樓之2等
建物均有機械停車位1個，其共同使用部分之權利範圍均為
萬分之52，經對照同面積之同棟13樓之2、14樓之2、25樓
之2等而未配置機械停車位之建物，其權利範圍僅為萬分之
38，二者之權利範圍即相差萬分之14；另面積相同之6樓
之6、7樓之6、12樓之6、17樓之6等建物均有機械停車位
1個，其共同使用部分之權利範圍均為萬分之41，經對照同
面積同棟4樓之6、8樓之6、9樓-6、11樓之6、20樓
之6、23樓之6等而未配置機械停車位之建物，其權利範圍
僅為萬分之27，二者之權利範圍即相差萬分之14；另面積相
同之6樓之4、8樓之4、9樓之4、10樓之4、11樓之4
、12樓之4、13樓4、17樓之4、19樓之4、21樓之4、23
樓之4、24樓之4等建物均有機械停車位1個，其共同使用
部分之權利範圍均為萬分之65，經對照同面積同棟4樓之4
等而未配置機械停車位之建物，其權利範圍僅為萬分之51
，二者之權利範圍即相差萬分之14；另面積相同之3樓之1
、7樓之1、8樓之1、10樓之1、21樓之1、23樓之1等
建物均有機械停車位1個，其共同使用部分之權利範圍均為
萬分之70，經對照同面積同棟6樓之1而未配置機械停車位
之建物，其權利範圍僅為萬分之56，二者之權利範圍即相差
亦為萬分之14等情，有本院依職權調閱之本院及93年度訴字
第1037號、94年度訴字第2009號及台灣高等法院高雄分院94
年度上字第12號、95年度上字第17號及最高法院95年度台上
字第1256號民事判決及原告所提出之建物登記謄本在卷可查
。可見系爭大樓內之一個機械停車位，其共同使用部分之權
利範圍為萬分之14。而原告所拍定買受14樓之6，與同棟面
積相同而有配置機械停車位之建物6樓之6、7樓之6，其
共同使用部分之權利範圍均為萬分之41，參以隍達公司於91
年間與國泰世華銀行協議繳息期間，曾填具內載各擔保品建
物及車位位置之明細表上，已記載系爭14樓之6建物之車位
編號為B3-60等情（見原證三），並經證人即國泰世華銀行
催收人員 許逸民 於另案台灣高等法院高雄分院94年度上字第
12號請求遷讓停車位事件到庭證實上開明細表確係隍達公
司所填具等情觀之，有上開民事判決附卷足佐，足認原告所
拍定賣受之14樓之6建物，其共同使用部分之權利範圍萬分
之41包含編號B3-60機械停車位無訛。至被告隍達公司辯稱
上開擔保品建物及車位位置明細表係國泰世華銀行於執行拍
賣前，為增加擔保品之價值而造假之資料云云，並未能舉證
證明，自不足採。
八、系爭停車位是否在原告向本院民事執行處拍定買受之範圍內
？
㈠按區分所有建物之共同使用部分，性質上屬於共有，並附屬
於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物
移轉時，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。
故公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與
其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權
之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」從而，各共有人對
於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，
加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，
不得與所有權分離而單獨為買賣標的。復按地下室停車位共
同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係
，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權
單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他
人。又「地下室停車位屬公寓大廈之共同使用部分，僅係建
商將之列為約定專用部分另行出售，而共同使用部分約定供
特定區分所有權人專有使用，本質上仍然是共同使用部分，
不因約定作為專用而變為非共同使用部分。又區分所有建物
之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，
共有人將各相關區分所有專用（專有）部分之建物移轉時，
依公寓大廈管理條例第4條第2項亦規定，專有部分不得與
其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉。是以法院
拍賣系爭大樓之專有部分，效力自及於其共同使用部分之應
有部分，原告既取得系爭大樓專有部分之所有權，當然取得
共同使用部分之應有部分，原有地下室停車位所屬共同使用
部分之應有部分，應已歸渠等所有（參照最高法院85年度台
上字第569號及89年度台上字第2119裁判意旨），自不因系
爭不動產拍賣程序未就系爭停車位另行鑑價及拍賣公告上未
標明包含系爭停車位，遽認系爭停車位不在本件拍定買受之
範圍內。
㈡至系爭大樓地下室並非全部區分所有權人均擁有停車位使用
權，而係須另行加價購買，取得使用憑證後方可擁有停車位
使用權，其使用權係專屬購買停車位者所有等情，固為兩造
所不爭，惟此僅足認系爭大樓若非經拍賣程序，其停車位須
另行計價購買，並可取得使用憑證據以停車，不足以證明執
行法院拍賣系爭不動產時，系爭停車位即無包含在共同使用
部分之權利範圍內一併拍賣。
㈢從而，被告隍達公司以拍賣程序未就系爭停車位另行鑑價、
拍賣公告備註欄並無系爭停車位之標示，及系爭大樓之建物
與停車位應分別計價，購買戶須另行加價購買停車位並受核
發使用憑證後始擁有停車位產權等情，辯稱系爭停車位不在
拍定買受之範圍內云云，自非可採。
九、系爭大樓之區分所有權人就共同使用部分有無分管契約存在
？拍定人得否繼受該分管契約而專用系爭停車位？
㈠按「最高法院48年台上字第1065號著有判例『共有人於與其
他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分
讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人繼續存在。』就
維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受
讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍
受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害
之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範
圍內，嗣後應不再援用。」司法院大法官會議第349號解釋
可資參照。依此解釋，共有人於訂立共有物之分管契約後，
如其中一人將其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉有分管
契約，或有可得而知之情形，仍應受分管契約之拘束，並非
共有人中有將應有部分移轉他人致所有人有所變更時，分管
契約即失效力。至善意第三人自願受分管契約之拘束者，該
分管契約對善意第三人自始有效，自不待言。次按共有物分
管契約不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思
表示，亦包括在內。而所謂默示之意思表示，係指依共有人
之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。倘地
下室登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者
，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定，最高法院87
年度台上字第1359號、81年度台字第1060號判決意旨亦可資
參照。另揆諸公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分
所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請
求閱覽或影印第三十五條所定之文件，並應於繼受後遵守原
區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」
之立法意旨，應認共有人若為共有物應有部分之轉讓，除非
受讓人不知有分管協議，亦無可得而知之情形外，應認受讓
人均應繼受分管協議之權利義務。
㈡經查，系爭大樓地下室雖登記為全體區分所有權人共有，惟
系爭大樓並非全部區分所有權人均擁有停車位使用權，必須
向上訴人另行加價購買，取得使用憑證後方可擁有停車位使
用權，其使用權專屬購買停車位者所有等情，及系爭大樓起
造後，地下2層、3層之共同使用部分規劃為停車空間，且
各買受系爭大樓之區分所有權人皆簽立「地下室全體共有人
同意書」，作為土地及建物買賣合約書之附件，其內容載明
：「坐落於高市○○段○○段○○○○○號上之寶成世紀大樓（
以下簡稱本大樓）地下室二、三層，本大樓全體住戶茲同意
該地下室二、三層，除了公共走道、車道、樓梯間等共同使
用部分及其他公共設施外，由購買汽車停車位者，依其購買
位置使用（附件地下室平面圖），立同意書人絕無任何異議
或主張，特立此同意書以資憑證」等語。且買受停車位之區
分所有權人，並受發給「汽車機械停車位使用憑證」，其上
記載買受人之名稱、車位標示，同時於使用約定欄第五項註
明：「不得讓售與本大樓住戶以外之他人或公司行號」等情
，為兩造所不爭。足認系爭大樓全體區分所有權人就該共有
之地下室停車位使用權已有分管約定，並無違反強制或禁止
之規定，各區分所有權人及其受讓人，自應受其拘束。是本
院民事執行處於拍賣系爭不動產時，既將包含系爭停車位之
共同使用部分5085建號列入拍賣範圍，並於拍定後發給權利
移轉證書，分別交予拍定人辦畢移轉登記，則拍定人係因拍
賣程序繼受原區分所有權人，而成為共同使用部分5085建號
建物之共有人，並本此共有人身分繼受系爭大樓之分管協議
，而取得系爭停車位之專用權甚明。被告隍達公司辯稱：法
律並無明定共有人間之分管契約物權化，自無許拍定人於未
占有停車位之情形下，得本於分管契約主張權利云云，要非
可採。
㈢綜上，原告請求交還停車位之專用權，並非無據，洵堪認定
。
十、被告隍達公司、高鑫公司是否無權占有系爭停車位部分：
㈠按「不動產之買受人對於出賣人，固有請求交付不動產及其
他給付之權利，然如當事人間移轉不動產所有權之契約，曾
經有效成立，而買受人已有得向第三人主張之所有權，則依
民法第767條、第184條第1項之規定，對於無權占有或侵
奪其所有物者，得請求返還之。對於因故意或過失不法侵害
其所有權者，得請求賠償其損害。此等請求權本與其對於出
賣人之請求權獨立存在，不能以其對於出賣人別有請求權，
而排斥其行使。」、「拍賣程序雖與普通買賣不同，但拍賣
亦為一種買賣性質，其關於出賣人於出賣當時應踐行之程序
，無妨由拍賣機關為之踐行。」，最高法院30年上字第207
號、46年台上字第365號分別著有判例。經查，原告拍定買
受之上開56號14樓之6房地原均為隍達公司所有，而系爭系
爭編號B3-60號機械停車位則由隍達公司以信託為原因交付
予高鑫公司管領收益，已如上述，是上開56號14樓之6房地
之原所有權人即隍達公司就仍屬普通買賣性質之拍賣於所有
權移轉登記於原告即買受人後，依民法第348條第1項規定
固仍負有交付標的物之義務，惟隍達公司在未交付原即含於
上開房地所有權範圍內之系爭編號B3-60號停車位前，依同
法第373條規定，該占有利益尚歸於其所有，隍達公司就前
開停車位之間接占有自難謂無占有之正當權源，惟屬第三人
之高鑫公司依上述其經隍達公司委以信託管理上開系爭停車
位之行為乃均不得對抗原告，其以此直接占有系爭停車位對
原告而言，自屬無權占有，依上開說明，原告自得對之行使
物上請求權，高鑫公司就此應負返還之責。
㈡又系爭停車位係包含在系爭不動產之建物共同使用部分之權
利範圍內，併為原告所拍定買受，已如前述，而隍達公司雖
於原告拍定買受系爭不動產後之93年7月1日，將系爭大樓
包含系爭停車位在內之44個車位，與被告高鑫公司成立信託
契約，惟此信託契約係就原告所買得之財產而為信託，依法
自不能對抗原告。
㈢綜上，原告可主張被告高鑫公司無權占有系爭停車位而請求
返還，但不得主張被告隍達公司係無權占有系爭停車位而請
求返還。
十一、原告得否請求返還不當得利部分：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文，又無權占有他人之土地，
可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61
年台上字第1695號亦著有判例意旨可資參照。查系爭停車位
因被告高鑫公司之無權占用，並出租予訴外人陳君山即威峰
生活事業社致原告無法為使用收益，可認為被告受有相當於
租金之利益，致原告受有損害，而原告主張高鑫公司以每月
租金三千元將系爭編號B3-60號停車位出租等情，為兩造所
不爭，則高鑫公司無權占有系爭停車位，自應返還相當於租
金之不當得利。
㈡另按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第
373條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉
，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉
，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。」最高法院33年
上字第604號著有判例，是出賣人因其權利而得占有一定之
物者，該物之收益權屬於何方，應以其已否交付為斷，如尚
未交付，買受人既無收益權，自無利益受損害可言。經查，
被告於拍定上開建物後，既未經法院點交系爭停車位，而由
高鑫公司管領收益，且隍達公司就系爭停車位難謂無占有之
正當權源，亦如前述，則隍達公司自不負無權占有返還不當
得利之義務。
十二、綜上所述，原告依民法767條物上請求權及179條不當得
利之法律關係，請求被告高鑫公司應將系爭停車位交還原
告，並自93年7月1日起至交還系爭停車位之日止，按月
給付三千元，即屬有據，應予准許。至原告另請求被告隍
達公司交還系爭停車位及返還不當得利部分，並無理由，
不應准許。
十三、經核原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准免假執行
之宣告，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之
。原告敗訴部分，其訴既經駁回，其所為假執行之聲請，
即失所附麗，應併予駁回。
十四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻防及舉證，
於判決結果不生影響，無庸逐一審究，併此敘明。
十五、據上論結，本件原告為一部有理由，一部無理由，依民事
訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第390條
第2項、第392條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 31 日
高雄簡易庭法官蘇姿月
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 10 月 31 日
書記官吳書逸