臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度士簡字第853號
原 告 林琬霖
訴訟代理人 王信凱 律師
蔡崧翰 律師
被 告 李瑞琮
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年11月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬叁仟玖佰陸拾捌元由原告負擔。
事實及理由要領
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在
地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之
法院管轄。民事訴訟法第10條定有明文。本件原告依所有權
之法律關係起訴，請求被告遷讓臺北市○○區○○○路○段
○○○巷○號1樓房屋（下稱系爭房屋），揆諸上揭規定，本
院自有管轄權，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
本件原告起訴時訴之聲明第2項為：被告應給付原告25萬元
及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，嗣於本院審
理中變更訴之聲明第2項為：被告應給付原告27萬4,835元
及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，核其所為，
乃屬擴張訴之聲明，且請求基礎事實同一，揆諸前揭規定，
應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，而被告於民國104
年間向原告承租系爭房屋，並經原告委任代理人即原告之弟
訴外人 林志龍 處理系爭房屋相關租賃事宜，兩造於104年7月
16日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自10
4年8月5日起至107年8月4日止，租金每月新臺幣（下同）5
萬3,000元，應於每月5日前繳納，租賃範圍不包括系爭房屋
之地下室，被告自105年3月5日起即未支付租金，截至
105年7月6日止，被告已遲付租金逾5個月，扣除被告於
105年3月29日匯入之3萬元外，被告遲付租金之總額為23
萬5,000元（計算式：5萬3,000×5月－3萬＝23萬5,00
0），屢經催討無果，嗣以存證信函於105年7月21日終止
系爭租約，被告應負騰空遷讓返還系爭房屋予原告之義務，
並應自105年8月5日起按月給付5萬3,000元相當於租金
之不當得利；此外，系爭房屋地下室地板破損之部分，因系
爭房屋交屋時屋況良好，且被告自承租時起亦未反應此情況
，系爭房屋地下室之破損顯為被告承租後所造成，被告應支
出修復費用3萬9,835元，乃依所有權、租賃、不當得利及
侵權行為之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決
㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告27
萬4,835元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；
㈢被告應自105年8月5日起至遷讓返還系爭房屋止，按月
給付原告5萬3,000元，且願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於105年3月通知原告系爭房屋地下室地板有
破損，然原告以各種理由拒絕修復，為此被告105年3月份
租金只付3萬元，且系爭房屋之浴室有漏水，原告亦置之不
理，被告才不付租金，又訂立系爭租約時，因為順利申請營
業，系爭租約僅記載租賃系爭房屋，而未一併記載包含地下
室，實則租賃範圍包含地下室，系爭房屋與地下室相通，該
地下室無法單獨出入，不可能不一併出租等語，資為抗辯，
並聲明求為判決駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由
本件原告主張兩造簽立系爭租約由被告承租系爭房屋，被告
自105年3月5日起，迄自原告以存證信函於105年7月21
日為終止租約意思表示時，期間僅支付3萬元租金之事實，
業據提出建物登記第二類謄本、租賃契約書、存款簿、存證
信函及回執、損壞照片及LINE對話記錄等件為證，且為被告
所不爭執，堪信為真。惟被告則以其所承租之系爭房屋及地
下室，其地下室有地板破損及系爭房屋浴室有漏水而原告不
為修繕為由，因而拒付租金等語置辯。茲審認如下：
(一)按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於
其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求
出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條定有明
文。再者，出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交
付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、
收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租
賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是
如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之
狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付
。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行
而請求損害賠償；復按同法430條所定承租人自行修繕租賃
物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利
，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕
義務時，自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、租金
扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害
賠償請求權（最高法院86年度台上字第1675號判決、96台上
字1415號判決可資參照）。
(二)經查，系爭房屋及地下室，其地下室有地板破損及系爭房屋
浴室有漏水等情，有卷內兩造所提出之照片為證（見本院卷
第35、47至52、92至94頁），且兩造對於地下室地板有破損
乙事亦不爭執，應可認定。再者，關於上開地下室是否為兩
造於系爭租約所約定之租賃標的範圍乙節，觀諸兩造於104
年7月16日簽訂之房屋租賃契約書，固僅記明租賃房屋之使
用範圍為系爭房屋即1樓之部分，然衡諸系爭房屋與地下室
乃係上下相通，被告就此二處同為利用、裝潢以經營美容美
髮事業，此觀被告所提出之平面圖及照片甚明（見本院卷第
75至94頁），被告承租系爭房屋之目的既本在經營美容美髮
事業，而將系爭房屋與地下室合併加以利用，而原告對此亦
未表示異見，更無另行增收租金之情形，顯見上開地下室應
自始即在兩造合意租賃之範圍，此另自原告主張交屋時屋況
良好，地下室之破損顯為被告承租後所造成等語亦可得益證
，則被告所辯因為順利申請營業，系爭租約始僅記載租賃系
爭房屋，而未一併記載包含地下室等語，應可憑採。從而，
原告出租被告之系爭房屋及地下室，既有前述之地板破損及
浴室漏水情形，依前揭所引法律規定及實務見解，被告自得
不行使民法430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，
而行使其同時履行抗辯權，是以，被告以此拒付租金，即屬
有據。原告以被告遲付租金及據以終止租約，則屬無憑。
(三)至原告另主張地下室地板之破損為被告承租後所造成，並進
而請求損害賠償等語，惟查，出租人所負之租賃物保持義務
，係指出租人於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益
之狀態，本件地下室地板之破損如非係被告故意或過失所致
，而係地板本質即有瑕疵，或自然耗損所致，自不因係被告
承租後所發生，即免除原告之租賃物保持義務，而依卷內資
料以觀，並無明顯事證可認地下室地板破損為被告故意或過
失行為所致，反之，衡諸被告將系爭房屋與地下室合併用以
經營個人事業以觀，被告應不至有惡意毀損導致自身營業利
益受損之情形，此部分之受損既難認係被告侵權行為所為，
自仍應原告負出租人之保持義務，且其請求損害賠償，亦屬
無據。
四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告被告應將系爭房屋遷
讓返還予原告；被告應給付原告27萬4,835元及自起訴狀繕
本送達翌日起算之法定遲延利息；被告應自105年8月5日
起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告5萬3,000元，為
無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁
回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用為2萬3,968元（
第一審裁判費），應由原告負擔。
中華民國105年12月26日
士林簡易庭法官楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國105年12月26日
書記官蘇彥宇