裁判字號：臺灣高雄地方法院91年訴字第3155號民事判決
裁判日期：民國91年12月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決九十一年訴字第三一五五號
原告南田投資股份有限公司法定代理人甲○○法定代理人乙○○右當事人間請求遷還房屋等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落於高雄市○○區○○○路○○○號房屋全部遷讓交還原告。
被告應給付原告新台幣壹佰貳拾伍萬肆仟元，及自民國九十一年九月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十一年九月十三日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣貳拾捌萬伍仟元之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰柒拾壹萬元供擔保後得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除擔保金額外，餘如主文所示。
二、陳述：被告於民國八十八年十二月二十日承租原告所有，門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號之系爭房屋，經營加州炸雞生意，雙方約定租期自八十九年一月一日起至九十四年十二月三十一日止，共計六年，租金每六個月為一期，每月新台幣（下同）二十八萬五千元，被告應於每期前三天一次簽發六個月之即期支票予原告。惟被告以經營業績不振為由，通知原告自九十一年元月起至六月止原應一次給付之租金，要求改以每月為一期，且按月支付之方式給付，原告亦應允之，惟被告僅給付九十一年一月至四月之四期租金，自九十一年五月起即未再給付五、六月二期租金、及同年七月一日至十二月三十一日六個月一期之租金（累計已積欠二期以上租金）。原告遂於九十一年八月二十八日以郵局存證信函通知被告，限被告於接受通知後十日內繳清欠租，否則將行使契約上之權利，而被告仍未於限期內繳清欠租，原告復於九十一年九月十日以郵局存證信函，向被告表示於該信函到達翌日起（即九十一年九月十二日），終止兩造間之租賃契約，故兩造間之租賃關係自因終止而消滅，被告尚應給付原告四個月又十二天之欠租一百二十五萬四千元（九十一年五月至同年九月十二日），並應交還系爭房屋。又被告逾期不遷讓，無權佔用系爭房屋，妨害原告之使用收益，亦應自九十一年九月十三日起給付原告按每月租金額計算之損害金。為此爰依兩造間之原租賃契約、民法第七百六十七條所有物返還請求權、及第四百五十五條租賃物返還請求權，請求被告遷讓系爭房屋，並給付如主文第二項所示之金額。
三、證據：提出租賃契約書乙份、高雄市土地、建物登記謄本乙份、函文乙紙、郵局存證信函暨掛號郵件收件回執各二份、高雄市政府營利事業登記證、房屋稅繳款書乙紙等件為證。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。又按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，最高法院七十五年台上字第八○一號著有判例可資參照。經查：原告主張被告於八十八年十二月二十日向伊承租，門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號之系爭房屋，用以經營加州炸雞生意，雙方約定租期自八十九年一月一日起至九十四年十二月三十一日止，共計六年，租金每六個月為一期，每月二十八萬五千元，被告應於每期前三天一次簽發六個月之即期支票予原告。惟被告自九十一年一月一日起，以經營業績不振為由，要求原告自九十一年元月起至六月止，將原應一次給付之租金，改以每月為一期，且按月支付之方式給付，原告亦應允之，詎被告僅給付九十一年一月至四月之四期租金，自九十一年五月起即未再給付五、六月二期租金、及同年七月一日至十二月三十一日六個月一期之租金，累計已積欠二月以上租金，原告遂於九十一年八月二十八日以郵局存證信函通知被告，限被告於接受通知後十日內繳清欠租，否則將行使契約上之權利，而被告仍未於限期內繳清欠租，原告復於九十一年九月十日以郵局存證信函，向被告表示於該信函到達翌日起（即九十一年九月十二日），終止兩造間之租賃契約等情，業據原告提出租賃契約書乙份、高雄市土地、建物登記謄本乙份、函文乙紙、郵局存證信函暨掛號郵件收件回執各二份、高雄市政府營利事業登記證、房屋稅繳款書乙紙等件為證，被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第二百八十條第三項準用同條第一項規定，對於原告主張之上開事實，應視同自認，原告前揭主張均堪信為真實。是被告積欠原告之租金既達兩月租額以上，且遲延給付期間亦達二月以上，則原告前揭終止契約之意思表示乃為合法，兩造間之租賃契約已於九十一年九月十二日因原告終止而消滅，被告並無任何合法權源繼續占用該房屋，從而原告本於民法第七百六十七條所有物返還請求權及第四百五十五條租賃物返還請求權，請求被告遷讓系爭房屋，自為有理，應予准許。
三、又按承租人應依約定日期，支付租金。承租人於租賃關係消滅後，應將租賃物交還出租人，如拒不交還，出租人除得訴請法院判令交還外，並得依不當得利之法則請求承租人返還相當於租金之不當得利或損害金，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨亦可參照。本件被告自九十一年五月積欠原告租金，至九十一年九月十二日契約終止時，總計積欠原告租金一百二十五萬四千元尚未給付，已如前述，故原告本於兩造間原租賃契約請求被告給付上開金額及其法定遲延利息，自應准許。另被告於系爭租賃契約終止後（即九十一年九月十三日起）仍拒絕交還原告系爭租賃物，自屬無權占有該房屋，其無法律上之原因而受有利益，因而妨害原告對於該房屋之使用收益，使原告受有損害甚明，原告據此依不當得利法則請求被告賠償相當之損害金，亦應准許。本院參酌自八十九年一月一日被告承租該房屋起，至九十一年九月十三日契約終止期間，契約租金均係以每月二十八萬五千元計算，且該租額亦未違反土地法第九十七條第一項對於城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限之規定【按：系爭房屋所在○○○區○○段○○段○○○○號土地面積為四百三十八平方公尺，每平方公尺之公告現值為九萬七千五百七十七元，系爭房屋之公告現值為三百九十萬三千六百元，此有前揭土地之土地登記謄本、建物登記謄本、高雄市稅捐稽徵處三民分處九十一年度房屋稅繳款書等件在卷可稽，是系爭房屋之每月租金最高限額應為三十一萬七千四百五十四元，計算式為：｛（438*97577*0.8）+0000000｝*0.1*1/12=317454.84】，是原告主張以每月租金額二十八萬五千元計算其受有損害之基準，應屬可採。從而，原告於兩造間租賃契約終止後，依不當得利之法律關係，請求被告應自九十一年九月十三日起，至遷讓系爭房屋之日止，按月給付每月二十八萬五千元之損害金，為有理由，應予准許。
四、綜上，本件被告遲付原告之租金，既已達兩個月以上之租額，且遲延超過兩個月以上期間，經原告定期催告後仍拒絕給付，則原告自得終止兩造間之租賃契約。原告本於民法四百五十五條租賃物返還請求權、民法第七百六十七條所有物返還請求權，請求被告應將坐落於高雄市○○區○○○路○○○號之系爭房屋遷讓交還，且依兩造間原租賃契約、不當得利等法律關係請求被告應給付一百二十五萬四千元，及自九十一年九月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，暨自九十一年九月十三日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告二十八萬五千元之損害金，為有理由，均應予准許。
五、本件原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額而准許之。
六、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十一年十二月二十六日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官吳進寶~B法官陳月雯~B法官蔡川富右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年十二月二十六日~B法院書記官黃俊凱