裁判字號：臺灣臺中地方法院96年簡上字第163號民事判決
裁判日期：民國96年12月07日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決96年度簡上字第163號上訴人丙○○被上訴人甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國96年5月21日本院臺中簡易庭95年度中簡字第8231號第一審判決提起上訴，本院於民國96年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：被上訴人本於前揭租賃契約法律關係，原起訴請求：應將坐落台中市○○路○○○號房屋一棟遷讓交還被上訴人，並應給付自95年9月份至遷讓房屋日止，積欠租金每月15,000元暨火災損害賠償500,000元。嗣訴訟進行中，減縮聲明為上訴人應給付被上訴人租金60,000元。核屬應受判決事項聲明之減縮，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。
貳、兩造爭執要旨：
一、被上訴人部分：㈠被上訴人於原審起訴主張：上訴人於民國94年3月31日向被
上訴人承租坐落臺中市○○路○○○號房屋一棟（含1、2樓），租賃期間自94年4月1日起至96年3月31日止，每月租金新台幣（下同）15,000元。未料上訴人於租賃期間對於租賃物未善盡保護管理之責，致承租房屋於95年6月19日發生火災而部分受損。上訴人竟以房屋受損為由，拒絕給付自95年9月起至95年12月止之租金共60,000元，雖經催繳仍置之不理，爰依兩造間租賃契約之法律關係，請求上訴人給付積欠之租金60,000元。
㈡於本院補充陳述：在原審有請求損害賠償，後來減縮不請求
，但還是認為上訴人有過失，上訴人如果通知有漏水，被上訴人均會僱人去修繕，且2樓沒有漏水，火災與漏水應無關係，本件火災為可歸責於上訴人之事由，上訴人未盡到保護管理之責，不得請求減少租金。
二、上訴人部分：㈠於原審抗辯略以：系爭房屋失火後，因部分受損，上訴人只
能使用一樓部分，應該只給付一半的租金，另押金30,000元應可扣抵租金。
㈡於本院補充陳述：系爭房屋發生火災後，被上訴人一直未作
修繕，致房間漏水無法居住，且上訴人另支出整修屋後鋁門窗之有益費用，火災原因應該是因為房屋漏水，冷氣插座剛好在漏水的牆壁上，才導致火災。94年8月中旬起隔壁226號整修房屋，施工期間共同壁油漆脫落、房內潮濕木製傢俱發霉，上訴人有向被上訴人反應，被上訴人雇工查看，方知頂樓放置被上訴人物品及廢棄物而積水，由隔壁屋主請工人自系爭房屋三樓女兒牆打洞將積水排出。早在95年4月21日起，上訴人一再向被上訴人反映有漏水狀況，被上訴人以各種理由拖延。95年6月19日傾盆大雨雷電交加，使外牆雨水滲入冷氣專用插座，且電纜線安全電流未以熔絲開關保護致發生火災。臺中市消防局是判定：「電氣因素引燃火警」，不是「冷氣機引燃火警」，所以火災發生原因應該不是可歸責於上訴人事由，自應依民法第435條規定減少一半租金。
三、原審對被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人30,000元，並依職權為假執行之宣告，並駁回被上訴人於原審其餘之訴（被上訴人對其敗訴部分未聲明上訴，業已確定，本院就該部分毋庸審酌）。而上訴人就其受敗訴判決部分聲明不服，求為廢棄原判決，並聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。
叁、兩造不爭執事項如下（見本院96年10月4日準備程序筆錄）：
⒈上訴人向被上訴人承租坐落台中市○○路○○○號房屋1、2樓
，租期原於92年間開始，兩年換約1次，本次租約租賃期間自94年4月1日起至96年3月31日止，每月租金15,000元，押租金30,000元。
⒉系爭房屋於95年6月19日發生火災而部分受損，上訴人僅使用1樓部分，並於1樓經營公益彩券。
⒊95年12月底上訴人因公益彩券經台北富邦銀行結束營業，由
中國信託銀行於96年1月1日起承接，因公益彩券系統裝機地址問題，上訴人自96年1月起遷移，並於96年2月9日交還鑰匙予被上訴人。
⒋被上訴人請求上訴人給付95年9月起至12月止之租金，上訴人拒絕給付上開租金。
⒌上開不爭執事項，並有被上訴人提出之房屋租賃契約書、95
年度房屋稅繳款通知書影本附卷為憑，堪信被上訴人此部分之主張為真實。
肆、得心證之理由：兩造爭執事項僅為：本件有無民法第435條承租人得請求減少租金規定之適用？暨應減少租金之數額？爰審酌如下：
一、按租賃契約，係當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條規定甚明。又租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第435條亦有明定。故租賃關係存續中，縱租賃物一部滅失，致承租人不能為完全之使用、收益時，僅租賃物之一部滅失係因不可歸責之承租人所致者，承租人始得按滅失部分請求減少租金，或於其存餘部分不能達租賃目的時終止契約。如租賃物之一部滅失係因可歸責於承租人之事由所致者，則依民法第435條規定之反面解釋，並參酌民法第441條：「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。」之規定意旨，承租人應無請求減少租金之權利（ 史尚寬 ，債法各論，第186頁）。
承租人既不得請求減少租金，自不得以租賃物一部滅失後，其僅使用存餘部份為由，拒絕給付租金。
二、查系爭房屋於95年6月19日13時44分許發生火災，嗣經臺中市消防局勘查，該房屋1樓南側店面裝潢、北側處廚房均完好狀，僅2樓北側臥室內燒損碳化，2樓北側臥室地板未有剝落燒損痕跡，有臺中市消防局火火災原因調查報告書所附現場勘查紀錄及現場照片在卷可憑（見原審卷第18頁以下）。
且系爭房屋於火災後，上訴人仍繼續使用1樓經營公益彩券，已據上訴人所自承。依此情事，足認系爭房屋僅有部分燒毀，並非全部喪失約定使用收益之狀態，揆諸首揭說明，僅租賃物之一部滅失因不可歸責於承租人之事由所致者，承租人始得依民法第435條規定，按滅失之部分請求減少租金。
而本件火災起火原因，依臺中市消防局前開調查報告研判為：「二樓北側臥室內，北側牆窗戶裝設布質窗簾燒失，窗戶上段處冷氣機電源插頭呈現插電狀態，絕緣被覆燒失、裸露銅線短路熔斷跡象研判，認係電氣因素引燃火警」等語。及臺中市消防局96年10月19日消調字第0960011350號函略以：
「二、本案起火處係於2樓北側臥室內，東北側牆鋁質窗框上端處裝置窗型冷氣機塑膠面板燒熔掉落地面，散熱管排鋁質散熱片及控制開關面板僅表面受熱燻黑，內部壓縮機及風扇馬達則完好未有燒損，顯係遭外來火流延燒跡象。三、冷氣機電源線於旁邊牆處插座為插電狀態，絕緣被覆燒失，裸露銅線短路熔斷燒損嚴重，研判起火原因認係窗型冷氣電源線經過布質窗簾易燃物，絕緣被覆劣化裸露銅線短路引燃火警」等語。足見本件火災係由於系爭房屋2樓北側臥室內冷氣機之「電源線」絕緣被覆燒失、裸露銅線短路之電氣因素所致，且起火原因經研判為冷氣機電源線經過布質窗簾易燃物，絕緣被覆劣化裸露銅線造成短路所引起，而前開冷氣機係上訴人所購置，已據證人乙○○證述明確，自屬上訴人所有，已難認火災發生原因係不可歸責於承租人事由所致。至於上訴人主張：電氣因素應該和房屋漏水有關，應該是因為漏水，冷氣機插座在漏水的牆壁上，外牆雨水滲入冷氣機插座而造成火災云云，僅此部分屬屬上訴人片面臆測之詞，又證人乙○○證稱：二樓牆壁發霉，有請被上訴人來看房屋龜裂導致滴水情形，有告訴他二樓很潮濕等語，僅能證明二樓臥室曾有漏水、潮濕情形，本院無從據以認定系爭火災係因上開情形所致，上訴人主張本件火災係因不可歸責於上訴人之事由，並據此請求依民法第435條規定減少一半租金，即無可取。
三、按土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定期限之租賃而設，然定有期限之租賃，實具有同一法律上理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號判例意旨可資參照）。亦即，於計算該遲付租金2個月之租額時，應先將擔保金除去後為之。而所謂擔保金者，係指擔保因租賃而生債務之履行，即擔保租金之交付、損害之賠償、租賃物之返還等。本件房屋租賃契約書第5條約定為「乙方（指被告）應於訂約時，交於甲方（即原告）30,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金。」依此內容，該合約書所定保證金，即為擔保承租人租賃債務之履行，解釋上自屬土地法上之擔保金。本件上訴人雖積欠被上訴人自95年9月起至12月止之租金合計60,000元，然經以保證金30,000元抵償後，上訴人尚應給付租金數額為30,000元。從而，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人給付租金，在原審判令給付之30,000元及利息之範圍內為有理由，應予准許，其逾此部分之請求為無理由，應予駁回。原審就上開應准許金額為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
伍、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年12月7日
民事第三庭審判長法官林洲富
法官林源森法官林慧貞正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國96年12月7日
書記官