臺灣高等法院102年度上字第395號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院102年上字第395號民事判決

裁判日期：民國102年11月12日

裁判案由：減少價金等

臺灣高等法院民事判決102年度上字第395號上訴人 游勝強 訴訟代理人 陳泰源 律師被上訴人 陳燕儀
陳對 共同訴訟代理人 董晉良 律師
徐嘉明 律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國102年
2月27日臺灣臺北地方法院100年度訴字第4134號第一審判決提起上訴，本院於102年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人陳對應再給付上訴人新台幣壹佰捌拾萬元，及其中新台幣壹佰肆拾伍萬柒仟元部分自民國一００年十月十八日起，其餘新台幣參拾肆萬參仟元部分自民國一０一年十一月二十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用關於廢棄部分，由被上訴人陳對負擔；第二審訴訟費用，由被上訴人陳對負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣陸拾萬元提供擔保後，得假執行；但被上訴人陳對如以新臺幣壹佰捌拾萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張略以：㈠伊因欲向被上訴人陳對購買其所有坐落臺北市○○區○○段
0○段000地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○○號房屋（以下稱系爭土地、房屋）及頂樓之增建物（下稱系爭增建物），由陳燕儀代理陳對與伊於民國（下同）100年2月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），陳對並填具標的現況說明書，保證系爭房屋之頂樓平台為其單獨使用，且系爭房屋並無任何滲漏水之情形，陳燕儀亦向伊為前述之表示。 嗣伊 已依約給付買賣價金新台幣（下同）1,660萬元，陳對亦已於同年3月16日將系爭房地所有權移轉登記予伊。詎兩造於同年4月29日交屋後，同棟大樓之2樓住戶 丁璋 原突然向伊表示其之前已多次向陳對表示頂樓平台部分絕非陳對可單獨使用，要求陳對拆除系爭增建物，丁璋原甚至於其住處陽台上掛設內容為「本棟5樓有產權糾紛，購屋請三思」之布條，並阻止房仲人員偕客戶至系爭房地查看，導致伊迄今仍無法出售系爭房地。嗣系爭增建物已遭丁璋原向原審法院訴請拆屋還地，經原審法院判決丁璋原勝訴而確定在案，系爭增建物現已拆除完畢。又系爭房屋交屋時，因室內有大型傢俱阻擋，無法看出屋內有嚴重之滲漏水情形，迄伊於交屋後進行整修時，始發現系爭房屋有多處滲漏水，此顯與上開標的現況說明書中所保證之無滲漏水情形相去甚遠。
㈡被上訴人故意隱瞞丁璋原曾表示反對陳對單獨使用頂樓平台
之意，及系爭房屋有嚴重滲漏水情形，以詐欺手段不法侵害伊之權利，且係以違背善良風俗之方法加損害於伊，致伊因此受有損害，伊自得依民法第184條1項、第185條第1項前段之規定，請求被上訴人連帶賠償伊因此所受之損害。而系爭增建物經政大不動產估價師事務所鑑定結果（下稱系爭估價報告），價值為3,156,234元；而系爭增建物之拆除費用為42萬元，亦須由伊負擔；另伊自買受系爭房地起至101年9月底止，共繳納369,367元之房貸利息，而依系爭估價報告之鑑定結果，系爭房地之總值為16,468,554元，是系爭增建物價值約占系爭房地總價值19%（計算式：3,156,234÷16,468,554≒19%），故伊共受有利息損害70,180元（計算式：369,367元×19%＝70,180元，元以下四捨五入）；伊復支出修補滲漏水費用300,200元，是伊所受之損失總計為3,946,614元（計算式：3,156,234＋420,000＋70,180＋300,200＝3,946,614），應由被上訴人2人連帶負賠償責任。
㈢退步言之，縱認被上訴人2人前開刻意隱瞞之行為不構成共
同侵權行為，然系爭買賣契約第2條第2項業已約明若陳對未將曾有其他區分所有權人或住戶就系爭增建物主張權利之事告知伊，陳對即應負損害賠償責任，另陳對既填具標的現況說明書，保證頂樓平台部分為其單獨使用，且系爭房屋並無任何漏水情形，則其自應依民法第359、360條之規定負物之瑕疵擔保責任，是伊自得依系爭買賣契約第2條第2項及民法第359、360條之規定，請求陳對賠償或減少價金3,946,614元。
㈣爰先位依民法184條第1項、185條第1項前段，備位依系
爭買賣契約第2條第2項約定及民法第359、360條之規定提起本件訴訟，先位聲明求為命被上訴人2人應連帶給付伊3,946,614元併加計法定遲延利息之判決；備位聲明求為命陳對應給付伊3,946,614元併加計法定遲延利息之判決（原審判准備位之訴之一部，命陳對應給付上訴人修補滲漏水瑕疵之費用43,000元，而駁回上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分其中先位請求被上訴人2人連帶給付200萬元（含系爭增建物之價值180萬元、修補滲漏水瑕疵費用200,000元，見本院卷第82頁正面）本息部分及備位請求陳對給付200萬元本息部分聲明不服，提起上訴，其餘部分未據其聲明不服；被上訴人陳對就其敗訴部分未聲明不服，已告確定）。上訴人上訴聲明求為判決：⒈先位部分：⑴原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人2人應連帶給付上訴人200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行；⒉備位部分：⑴原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。⑵上開廢棄部分，陳對應再給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則略以：㈠公寓大廈之頂樓平台部分，依據法令及一般社會經驗皆可知
乃公寓之共用部分，陳對無從將頂樓平台部分之所有權移轉予上訴人，是上訴人應明知系爭買賣契約之標的物僅包含系爭土地、房屋，而不含系爭增建物。
㈡又關於頂樓平台為部分住戶單獨使用時，通常由全體區分所
有權人約定專用，或訂立分管協議以資處理，而陳對已於系爭買賣契約之標的現況說明書中第1項「是否有住戶規約？」欄位勾選否，第2項「有無約定專用或約定共用部分之範圍及使用方式」欄位勾選否，第6項「共用部分有無分管協議」欄位亦勾選否，自無隱瞞欺騙之情事。至陳對雖另於現況說明書之第3項「本房地為頂樓，樓頂平台是否為自己單獨使用？」欄位勾選「是」，然當時確實係由陳對單獨使用頂樓平台，並無不實。又系爭買賣契約第2條第3項明白約定系爭增建物無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後，始被通知拆除者，上訴人同意自行負責，而系爭房地交屋前確實未曾經丁璋原告知須拆除系爭增建物，而係於交屋後，因上訴人欲將系爭增建物出租，而時常攜陌生人看屋，且裝潢期間又與二樓住戶丁璋原發生爭執，始遭丁璋原要求系爭增建物必須拆除，是系爭增建物嗣後遭拆除，乃不可歸責於陳對，上訴人主張陳對應負損害賠償責任云云，顯無理由。
㈢兩造於點交系爭房屋時，即已確認並無滲漏水問題存在，雖
上訴人於交屋前曾表示系爭房屋有白蟻之事，經陳對至屋內查看後，同意補貼上訴人3萬元，雙方並於100年6月30日簽立協議書（下稱系爭協議書），約定系爭房屋如日後有任何問題，皆由上訴人自行處理，是系爭房屋於100年6月30日之後所發生滲漏水的問題，應由上訴人自行負責。另上訴人嗣雖於100年10月19日以存證信函向陳對表示系爭房屋於交屋後發生漏水，然上訴人既稱係於房屋裝修期間始發現漏水情事，則此一漏水情形應係上訴人不當裝修所致，不應由陳對負責。
㈣陳燕儀僅係陳對之代理人，其僅代理陳對轉達其意思並代為
接受上訴人之意思表示，並非系爭房地之出賣人，系爭買賣契約最終之效果係直接歸屬於買賣雙方即上訴人與陳對，與陳燕儀並無相關，上訴人要求陳燕儀負擔民法共同侵權行為之損害賠償責任，自有未合等語，資為抗辯。其答辯聲明求為判決：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠陳燕儀代理陳對與上訴人於100年2月19日簽訂系爭買賣契
約，約定買賣總價金1,660萬元（見原審卷㈠第7至13頁），上訴人已付訖1,660萬元予陳對，陳對於100年3月16日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，上訴人於同年7月15日以夫妻贈與之名義將系爭房地所有權移轉登記予其配偶 吳慧茹 （見本院卷第60-7頁）。
㈡訴外人丁璋原以系爭房地所在大樓之頂樓平台為全體住戶共
有為由，於100年8月9日具狀向原審法院請求上訴人及吳慧茹拆除系爭增建物，因斯時上訴人已非系爭增建物之事實上處分權人，丁璋原遂撤回對上訴人之起訴，嗣經原審法院於101年7月31日以100年度訴字第5177號判決吳慧茹應拆除系爭增建物，並將該部分之頂樓平台返還予上訴人及其他全體共有人，吳慧茹未上訴而確定在案（下稱系爭拆屋還地訴訟）等情，此經本院調閱前開民事卷宗核閱無訛。
㈢上訴人與陳對曾於100年6月30日簽立系爭協議書（見原審
卷㈠第244頁），載明上訴人收到陳對支付因系爭房屋及系爭增建物內部因白蟻造成損壞之補貼費用3萬元，如日後有任何問題均由上訴人自行處理。
四、上訴人主張被上訴人刻意隱瞞訴外人丁璋原曾表示反對陳對單獨使用頂樓平台之意，及系爭房屋有滲漏水情形，應負侵權行為連帶賠償責任；另陳對曾保證頂樓平台部分為其單獨使用，且系爭房屋並無任何滲漏水情形，依系爭買賣契約第
2條第2項約定及民法第359、360條之規定，陳對應負賠償之責等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（參照最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例意旨）。查系爭買賣契約第2條第1項業已載明：「增建或占用部分：買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：天井增建、後陽台外推、頂樓增建…」（見原審卷㈠第
8頁反面），而標的現況說明書第23項亦記載：「是否有未登記之改建、增建、違建、禁建或拆除重建之情事。說明：後陽台外推、天井增建、頂樓加蓋」（見原審卷㈠第15頁），另參諸系爭買賣契約第2條第2項約定：「若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利者，乙方（即陳對）應告知甲方（即上訴人），若因故無法排除則甲方得向乙方請求損害賠償或解除本約」等語，系爭協議書並載明「原告（即上訴人）茲收到賣方陳對支付臺北市○○區○○路○○○巷○○號4樓及5樓增建部分其房屋內部因白蟻造成損壞之補貼費用3萬元，如日後有任何問題均由原告自行處理」等語，若兩造於訂約時並未合意將系爭增建物列為買賣標的，陳對應無同意前開約定而承擔可能遭上訴人求償或解約之風險，且就系爭增建物內部因遭白蟻侵蝕造成之損壞補貼上訴人3萬元之理。另佐以證人 陳禾 唯在本院結證稱：伊是本件買賣買方的仲介業務人員。當初洽談時，系爭頂樓違建有包含在買賣標的範圍內等語（見本院卷第82頁反面），足見系爭買賣契約之買賣標的應包含系爭增建物在內。是被上訴人此部分抗辯，自非可採。
㈡先位聲明部分：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，亦同，民法第184條第1項定有明文。因侵權行為所生之損害賠償請求權，以有損害之發生，及行為人有故意或過失不法侵害他人權利之事實外，並以二者之間有相當因果關係為其成立要件，若其行為並無不法，或其行為並無故意或過失，即無賠償之可言（參照最高法院49年台上字第2323號判例意旨）。
又民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判例意旨參照）。另民事訴訟之傳聞證人（間接證人或徵憑證人）所為之證詞，本非絕無證據能力，其與直接證人陳述親自見聞之證言比較，祇是證據力之強弱而已，尚非不得採為證據方法之使用，法院對該傳聞證據之價值，仍可由法官憑其知識、能力、經驗等依自由心證予以認定之（參照最高法院98年度台上字第2479號判決意旨）。⒉查陳對在標的現況說明書第3點「本房地為頂樓，樓頂平台
是否為自己單獨使用」欄位雖勾選「是」，惟其在第2點「有無約定專用或約定共用部分之範圍及使用方式」及第6點「共用部分有無分管協議」之欄位則均勾選「否」（見原審卷㈠第15頁），足見被上訴人縱曾表示頂樓平台為陳對單獨使用，惟並未隱瞞該大樓全體區分所有權人並未協議頂樓平台由陳對專用之事實，此部分自難認被上訴人有何刻意隱瞞而構成詐欺之情事。次查，訴外人丁璋原經原審傳喚，雖未到庭，上訴人在本院亦表示不再聲請傳喚丁璋原到庭（見本院卷第84頁反面），惟觀諸丁璋原在系爭拆屋還地訴訟所提出之民事起訴狀記載：「…5層乃違建，原屋主當初蓋後，亦是鬧得不可開交，時值本人為2樓住戶，住在日本，回來時，據理力爭，原4樓住戶一哭二跪三上吊，又加上4樓老阿媽與家母和1樓、3樓都處的很好，家母勸我多一事不如少一事，就這樣淡化了。此4樓賣掉時，我們都不知，但現在換了新屋主，我們決定不再姑息，當裝潢時將1月之時間，禮拜六、日一大早施工亦鬧得不甚愉快…」等語（見原審卷㈠第173頁反面）；證人陳禾唯在本院結證稱：兩造簽訂買賣契約之後，上訴人向伊反應，他們裝潢整理過程中，丁璋原有些態度很奇怪，有些不友善的舉動，上訴人本來想自己住，但因丁璋原這些態度作為，想要將房子轉賣不要自住，丁璋原就有掛布條等行為想要阻止買賣，所以伊有找丁璋原談。伊找丁璋原談的過程中，他態度不是很友善，他表示他之前向前屋主提過頂樓使用權的問題，如果要買賣，他對頂樓部分也有權利，後來可能因為是鄰居關係，就沒有再發生糾紛，但後來是因為兩造買賣本件不動產，所以他就是阻止；本件在原審調解時，伊有參與，當時陳燕儀是說之前因頂加的事與丁璋原談過，後來就沒事，所以就不用再告知等語（見本院卷第83頁反面、第84頁正面），證人陳禾唯轉述聽聞於丁璋原及陳燕儀之事實，實質上乃係其依親身體驗所得之言行，究非一般聽聞於他人轉述或告知之傳聞證據可比，揆諸前開說明，應認其證詞有證據能力，且其前揭證詞與上開起訴狀之內容復互核相符，另佐以兩造於100年4月29日交屋後，丁璋原於100年8月9日即具狀向原審法院提起系爭拆屋還地之訴，業如前述，足徵丁璋原確有反對系爭房屋所有人占有使用頂樓平台之意，是證人陳禾唯前揭證詞應堪以採信，足認丁璋原在系爭買賣契約簽訂之前，確曾向陳對主張其就頂樓平台部分亦有權利存在，嗣因顧及其母與陳對間之情誼，始未再繼續出面反對陳對占有使用頂樓平台。而被上訴人抗辯交屋前並無任何人向其反應系爭增建物之問題（見原審卷㈠第198正面），雖足見被上訴人並未將丁璋原曾於系爭買賣契約簽訂之前，向陳對主張其就頂樓平台部分亦有權利存在之情告知上訴人，惟丁璋原嗣既因顧及鄰居間之情誼，而未再就系爭增建物向陳對主張任何權利，被上訴人認陳對與丁璋原間已相安無事，遂未將此事告知上訴人，縱使此舉有違反系爭買賣契約第2條第2項約定之情事（詳後述），亦難認被上訴人有何詐欺之不法侵權行為情事，且與國家社會一般利益及一般道德觀念無涉，亦不生違背公序良俗之問題。上訴人主張被上訴人就此應負共同侵權行為之連帶賠償責任云云，尚非可採。
⒊次查，上訴人另主張被上訴人在標的現況說明書勾選系爭房
屋並無滲漏水情形，刻意隱瞞事實，有詐欺之意圖云云，雖提出標的現況說明書及現場照片為證（見原審卷㈠第15頁、第128、129頁），惟證人陳禾唯在本院結證稱：系爭買賣契約簽訂前，伊有進去建物內部看過幾次，但沒有發現漏水情形，但5樓頂加部分，確實側邊天花板有滲漏痕跡，賣方說之前曾漏水，但已經修復等語（見本院卷第83頁）；證人 張庚辛 在原審結證稱：伊為合仕企業股份有限公司（下稱合仕公司）之負責人，原告（即上訴人）說買了房子要裝修，找伊去估價，伊到現場看當天是晴天，現場沒有滴水和滲漏的情形，當時是系爭房屋4樓通往內梯進去頂樓增建部分的牆壁及天花板有發霉和黑黑的東西，4樓房屋本身並沒有發霉、也沒有黑，但有白蟻，也有水進來的痕跡，從原告提出的頂樓增建處之照片（即原審卷㈠第128頁上方照片），可看到牆壁就有點水痕，這以肉眼就可看到，另系爭4樓房屋內梯通往頂樓增建之樓梯間轉折處照片（即原審卷㈠第128頁下方照片），天花板和牆壁也有水痕跟發霉，天花板的壁紙有一點點脫落，所以不用撕壁紙就可以看得到水漬，且壁紙也已經掉下來一半了。第129頁之照片則是頂樓增建往外看的門及屋頂，也有拍攝到漏水發霉的痕跡等語（見原審卷㈡第73至77頁），可知上訴人所稱系爭房屋有滲漏水之瑕疵，乃係發生在系爭增建物之天花板、屋頂處及牆壁等部分，而標的現況說明書第14項「建物現況是否有滲漏水」欄位內，固經陳對勾選選項「否」，但在「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕」欄位則勾選「有」，並載明：「修繕時間為98年7月、範圍：5樓側邊天花板」等文字，顯見上訴人於締約時，已知悉系爭增建物天花板部分曾有滲漏水之情形，並經陳對進行修繕。此外，上訴人復未舉證證明系爭房屋及系爭增建物於交付予上訴人後，仍有滲漏水之情形，是被上訴人認先前滲漏水之情形業已修補完成，現時已無持續滲漏之情形，而認該等水痕僅係房屋老舊所造成，亦無違常情。上訴人主張被上訴人係故意隱瞞滲漏水之事實，應負共同侵權行為之連帶賠償責任云云，亦不足取。
⒋從而上訴人提起先位之訴，依侵權行為法律關係請求被上訴
人連帶給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，應屬無據，不應准許。
㈡備位聲明部分：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或解少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵者時，不負擔保之責。民法第354條第1項前段、第355條第1項、第2項前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。次按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，此觀民法第736條、第737條之規定即明。
⒉查上訴人與陳對間簽訂之系爭買賣契約第2條第2項約定：
「若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利者，乙方（即陳對）應告知甲方（即上訴人），若因故無法排除則甲方得向乙方請求損害賠償或解除本約」，同條第3項則約定：「前開增建部分無所有權並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）被通知拆除者，甲方同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉」（見原審卷㈠第8頁反面），經核上開約定之目的，係就增建部分於交屋前曾發生之拆除或權利爭議，課予出賣人即陳對告知上訴人之義務，俾便上訴人在知悉爭議之情況下而決定是否買受，並以交屋作為危險負擔之時點。另標的現況說明書業已載明陳對雖單獨占有使用頂樓平台，惟全體區分所有權人就此共用部分並無分管協議存在等情，業如前述，是上訴人就全體區分所有權人間並無由陳對專用頂樓平台之分管協議存在，系爭增建物將來有遭拆除之虞等情，雖應知之甚詳，然系爭買賣契約第2條第2項既特別約定在交屋前，若曾有其他區分所有權人或住戶就系爭增建物主張權利，陳對應告知上訴人，若因故無法排除，上訴人即得向陳對請求損害賠償或解除系爭買賣契約，而丁璋原係因顧及其母與陳對間多年鄰居之情誼，始未再向陳對主張權利，並非同意陳對占有使用頂樓平台，則陳對既未將丁璋原在系爭買賣契約簽訂之前，曾就頂樓平台部分向陳對主張權利之事告知上訴人，嗣丁璋原在兩造於100年4月29日辦理交屋（見原審卷㈠第227、231頁）後，於同年8月9日向原審法院起訴請求上訴人及吳慧茹拆屋還地，經原審法院移付調解後，無法成立調解等情，此有調解程序筆錄、移付調解紀錄表在卷可佐（見本院卷第60-1至60-3頁），雖系爭拆屋還地訴訟嗣係因上訴人之配偶吳慧茹認諾，而經原審法院為吳慧茹敗訴之判決，因吳慧茹未上訴而確定在案，惟陳對既不否認全體區分所有權人間並無由其專用頂樓平台之分管協議存在，上訴人與丁璋原又無法達成和解，則系爭增建物遭拆除之結果即屬無法排除，不因吳慧茹有無認諾、上訴而有所不同，是上訴人依系爭買賣契約第2條第2項之約定，請求陳對賠償相當於系爭增建物價值之損害，即應屬有據。而系爭增建物經鑑定結果，價值3,156,234元，有外放之系爭估價報告可佐（見系爭估價報告第58頁），則上訴人請求陳對賠償180萬元，即有理由。
⒊又陳對在出售系爭房地時，在標的現況說明書第14欄上蓋章
確認系爭房屋無滲漏水之情形，為陳對所不爭執，並有標的物現況說明書附卷可稽（見原審卷㈠第15頁）。而兩造於系爭買賣契約第7條第5項約定：「乙方（即陳對）保證買賣標的物於點交屋前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同有安全之虞、輻射屋等）」（見原審卷㈠第9頁反面），陳對既已擔保其所出賣之系爭房屋無嚴重滲漏水情形，又於標的物現況說明書勾選系爭房屋並無滲漏水之情形，自應負物之瑕疵擔保責任。次查，上訴人於100年10月16日前委託張庚辛勘查系爭房屋以進行裝潢工程時，發現系爭房屋由內梯可通往之系爭增建物有漏水、發霉等需進行抓漏防水工程之情形，有合仕企業股份有限公司設計工程承攬合約、估價單、照片4張附卷可按（見原審卷㈠第128至132頁），證人張庚辛在原審並結證稱：伊所開立之估價單第1項「換屋頂鐵皮含水槽」是指頂樓增建屋頂，因為有漏水所以換掉新的鐵皮。第
2項「換採光耐麗板」是指頂樓增建外面採光罩因老舊裂掉，以致漏水破掉，要換新的。第3項「室內天花板2分夾板」是指頂樓天花板因漏水，都黑黑的發霉，所以要把拆除換新。第4項「封壁版2分夾板」是指頂樓的牆壁、室內梯的側板都有發霉漏水所以要拆掉換新。第5項「地面貼塑膠地磚」是指頂樓地面貼塑膠地磚之前，因為有木地板發霉有白蟻，所以原告叫我拆除後改貼塑膠地磚。第6項「拆除原有漏水天花板和壁板」就是拆除頂樓所有牆壁、天花板、木地板，因為有超過一半以上有發霉、有白蟻的，不然白蟻會生長過去。第7項「電燈線和安裝燈」是因為頂樓天花板、牆壁拆除，所以電線和燈具要重新安裝。第8項「水塔管線重新配置」是因為頂樓原鐵皮屋頂是將電線牽在裡面，這部分無法復原，所以要拆掉電線重新配置在外面。第9項「房間門片」是頂樓有兩片房間門因為發霉老舊有白蟻要更換。第
10項「天花板和壁板油漆粉刷」是因重新釘天花板和地板，所以要重新粉刷油漆。第11項「修補室內漏水處牆壁」是因頂樓增建和隔壁的牆壁中間縫隙要做防水處理。第12項「室內清潔和廢棄物搬運費」就是上開工程有一些鐵皮搬運、處理及找廢棄物回收的費用。該等工程皆已施作，因為有發霉、漏水潮濕的地方就會生白蟻。唯獨第7項、第8項、第
2項之工程與白蟻無關。而這些發霉以及水痕大概至少有3年以上的時間。房屋內部並沒有遭裝修或是搬遷的痕跡，但頂樓部分側邊牆壁有重新油漆過，一般在做漏水和修繕是保固兩年。修好後自然的情形下是不會復發，但是如果有地震和颱風我們就不能保證不會復發等語（見原審卷㈡第73至77頁），足見系爭房屋確實有滲漏水之情形，足以減損系爭房屋之利用價值，且其痕跡發霉、變色，非短期間所能造成，而係長久累積所致，依通常交易觀念，顯然不具備應有之價值、效用及品質，揆諸首揭說明，系爭房屋於交付時確有瑕疵甚明，是陳對應就系爭房屋之滲漏水情形負物之瑕疵擔保責任，洵堪認定。
⒋查兩造曾於100年6月30日就系爭房屋及系爭增建物部分因
白蟻造成損壞問題簽立系爭協議書，其上載明上訴人收到陳對支付因系爭房屋及系爭增建物內部因白蟻造成損壞之補貼費用3萬元，如日後有任何問題均由上訴人自行處理等語，業如前述，是兩造就系爭房屋因白蟻造成之損害已另行約定由陳對補貼上訴人3萬元，日後有任何問題則均由上訴人自行負擔，而系爭協議書僅就系爭4樓及系爭增建物內部因白蟻造成之損害為協議，上訴人亦已拋棄此部分之瑕疵擔保請求權，陳對就此部分自不再負擔瑕疵擔保責任，至與白蟻造成之損壞無關之瑕疵，陳對則仍應負物之瑕疵擔保責任。而上訴人所主張之修復滲漏水瑕疵之修復費用300,200元中，僅有估價單上第2項、第7項、第8項之費用與白蟻造成之損壞無關，業經證人張庚辛證述綦詳，此部分共計43,000元（計算式：25,000＋6,000＋12,000＝43,000），是上訴人得請求之修復費用應以43,000元為可採，逾上開金額之請求，則屬無據。
⒌綜上，上訴人依系爭買賣契約第2條第2項約定、民法第36
0條之規定，請求陳對賠償相當於系爭增建物價值之損害18
0萬元、修復費用43,000元（以上合計1,843,000元，計算式：1,800,000＋43,000＝1,843,000），為有理由；逾此範圍之請求則屬無據。
五、從而，上訴人依系爭買賣契約第2條第2項約定、民法第36
0條之規定，備位之訴請求陳對給付1,843,000元，及其中
150萬元部分自起訴狀繕本送達陳對之翌日即100年10月18日（見原審卷㈠第107頁）起，其餘343,000元部分自民事擴張訴之聲明狀繕本送達陳對之翌日即101年11月24日（見原審卷㈡第32至37頁、本院卷第108頁）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；至逾上開範圍（未據上訴部分除外）之請求，則屬不應准許。又上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至其敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開應予准許之其中180萬元本息部分，所為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，自有未洽，上訴人之上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示，並依聲請為附條件准、免假執行之宣告；就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴人之上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第463條、第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年11月12日
民事第二十一庭
審判長法官梁玉芬
法官汪智陽法官蔡和憲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月12日
書記官常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。