裁判字號：臺灣高等法院101年重上字第865號民事判決
裁判日期：民國102年11月12日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣高等法院民事判決101年度重上字第865號上訴人即反訴原告 李昌榮 訴訟代理人 薛銘鴻 律師被上訴人即反訴被告 宋霖耘 訴訟代理人 連元龍 律師
陳瓊苓 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國101年11月2日臺灣士林地方法院100年度重訴字第42號第一審判決提起上訴，並提起反訴，經本院於102年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰壹拾萬貳仟肆佰零玖元及自民國一百零二年三月八日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘反訴駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於反訴部分，由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之，但就同一訴訟標的有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第446條第2項第2款定有明文。蓋在本訴繫屬中，被告對於原告所主張之訴訟標的提起反訴，享有法律上之利益者，以同一訴訟程序解決多項糾紛，頗符訴訟經濟之原則，雖在第二審程序，亦無限制之必要。本件被上訴人在原審主張上訴人出賣如後述之系爭房屋具有瑕疵，業經其解除及撤銷系爭房地買賣契約，本於民法第259條第1、2款規定提起先位之訴，請求上訴人返還買賣價金並附加利息償還。嗣經原審就上開請求部分判決被上訴人勝訴，上訴人提起上訴後，在本院提起反訴，主張因被上訴人解除契約後，就系爭房屋原有裝潢及同為買賣標的之系爭停車位已不能返還，因而本於民法第259條第6款規定請求償還其價額（見本院卷103頁）。經核上開反訴之提起，與本訴同為解決系爭買賣契約解除後之法律關係，揆諸前揭說明，應認上訴人具有提起反訴之利益，雖據被上訴人表示不同意（見本院卷125頁背面），仍為法之所許，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：兩造於民國（下同）99年4月13日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊以總價款新臺幣（下同）6,050萬元，向被上訴人購買其所有坐落臺北市○○區○○街○○號7、8樓建物所有權全部（下稱系爭房屋）及坐落基地所有權應有部分（與系爭房屋合稱系爭房地），暨坐落臺北市○○區○○○路○段○○巷○號房屋地下4層之停車位（下稱系爭停車位），其中系爭房地價金為5,870萬元，系爭停車位價金為180萬元。買賣價款伊共分3次給付完畢，第1次於簽約日即99年4月13日給付1,500萬元，第2次於完稅日即99年5月3日給付315萬元，第3次尾款於99年5月10日給付4,235萬元。詎於交屋後進行裝潢拆除原天花板等設施時，赫然發現系爭房屋有嚴重之鋼筋外露、水泥塊剝落等情形，經伊先後2次送請檢測，證實系爭房屋之氯離子含量均遠高於國家標準值之規定，甚至高達3.862kg/m3、2.53kg/m3，乃俗稱之「海砂屋」，不僅超過系爭房屋交付時之國家標準值10倍，亦已遠逾系爭房屋興建當時之國家標準值0.6kg/m3，足見系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高而不符預拌混凝土國家標準之瑕疵存在。又系爭房屋樓地板即6樓主要樑柱處，並有長達1公尺以上之裂縫，嗣經 吳丙南 建築師鑑定認為系爭房屋除氯離子含量過高之外，並有混凝土保護層不足、多處蜂窩現象，抗壓強度不足、經中性化深度檢測更有多處鋼筋銹蝕等瑕疵，該建築物之耐震能力並經建築師評估屬「確有疑慮」之標的物。上訴人出賣之系爭房屋存有前述減少通常效用之瑕疵，應負瑕疵擔保及不完全給付之責任；且上訴人明知上開瑕疵卻刻意隱瞞，致伊受詐欺而購買系爭房地，伊亦得撤銷該被詐欺所為之意思表示。伊已於99年11月15日致函上訴人表示解除系爭房地之買賣契約，並以起訴狀繕本之送達為撤銷買受系爭房地之意思表示，上訴人自應返還買賣價金並賠償伊所受損害，爰依民法第354條、第359條、第259條第1款、第2款、第179條、第227條、第260條規定提起先位之訴，請求上訴人返還買賣價金5,870萬元，並賠償伊所受損害計21萬2,816元（含移轉過戶費用11萬5,791元、氯離子含量及混凝土、鋼筋檢測費3萬7,025元、建築師安全鑑定費6萬元）；若認伊解除契約顯失公平，伊亦得請求減少價金及損害賠償，爰依民法第227條、第359條、第179條規定，請求上訴人賠償或減少價金2,935萬元（就氯離子含量過高之瑕疵，請求賠償或減少價金40%即2,348萬元；另就抗壓強度不足、鋼筋銹蝕等瑕疵，請求賠償或減少價金10%即587萬元）等情，聲明求為判決：㈠⒈先位聲明：上訴人應給付被上訴人5,891萬2,816元，及其中1,500萬元自99年4月14日起、315萬元自99年5月4日起、4,055萬元自99年5月11日起、21萬2,816元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉備位聲明：上訴人應給付被上訴人2,935萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（原審判准上訴人先位聲明之一部，命上訴人給付被上訴人5,870萬元，及其中1,500萬元自99年4月14日起、315萬元自99年5月4日起、4,055萬元自99年5月11日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，已告確定）。答辯聲明求為判決：上訴駁回。
上訴人則以：兩造間系爭買賣契約第17條特別約定以現況交屋，伊對於屋況不負任何修復責任，是於伊未故意不告知瑕疵之情形下，即已免除伊之瑕疵擔保責任；系爭房屋自伊購入至賣出為止，期間長達16年，未見有任何安全上之問題，亦未聞該大樓內他戶房屋有何結構安全之顧慮，伊對系爭房屋氯離子含量過高等並不知情，自無故意隱瞞而詐欺被上訴人之情事；系爭房屋為中古屋，不應以新成屋之標準判斷氯離子含量是否過高；系爭房屋混凝土氯離子含量雖超過CNS3090國家標準，但尚不致對梁、柱結構安全造成立即之危險，且因該氯離子過高造成日後梁、柱及頂版之問題，皆可經由適當工法補強修復，以回復系爭房屋之原有結構，修復費用經鑑定僅需67萬2,100元，足見該瑕疵尚非重大，未達解約程度，且被上訴人將屋內原有裝潢及隔間全部拆除後，再片面撤銷或解除系爭買賣契約請求返還買賣價金，無異要求伊承受被上訴人破壞屋況所造成之損害，自屬顯失公平；又系爭買賣契約總價金為6,050萬元，係包含系爭停車位在內，該停車位為系爭房地之從物，與系爭房地無法切割，且附隨於系爭房地而增加其價值，被上訴人已將系爭停車位出售他人，足以減損系爭房地之價值，若仍允許其解除系爭房地之買賣契約，對伊自屬不公；系爭房屋之瑕疵得以適當工法予以補強修復，而達居住使用之通常效用，伊同意負擔修復費用，並願按鑑定減損價額酌減買賣價金，自應以減少價金為公允等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、上訴人在本院提起反訴主張：被上訴人解除系爭買賣契約後，應將系爭房屋回復原狀返還予伊，惟系爭房屋之裝潢已遭被上訴人破壞，而無法返還，如重新復原裝潢所需費用估算至少為1,652萬7,735元，應由被上訴人負責償還；另系爭房屋附屬之系爭停車位市價為400萬元，遭被上訴人以180萬元賤價出售，被上訴人亦應賠償伊所受價差損失220萬元等情，爰依民法第259條第6款之規定，請求被上訴人償還1,872萬7,735元（計算式：16,527,735元+2,200,000元=18,727,735元）等情。聲明求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人1,872萬7,735元及自反訴起訴狀繕本送達之翌日即102年3月8日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人則以：伊僅就系爭房地解除買賣契約，於法有據，故與系爭停車位無涉，上訴人主張因伊「賤售」系爭停車位而受有價差之損失，自無理由；又系爭房屋之原有裝潢雖經伊拆除而無法回復原狀，然該等裝潢設備業已使用17年，而無殘存價值，上訴人請求伊賠償裝潢費用損失1,652萬7,735元，亦非有理等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：㈠上訴人之反訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
四、關於上訴部分：㈠經查被上訴人主張兩造於99年4月13日簽訂系爭買賣契約，
由其以總價款6,050萬元，向被上訴人購買其所有系爭房地及系爭停車位，其中系爭房地價金為5,870萬元，系爭停車位價金為180萬元；買賣價款伊共分3次給付完畢，第1次於簽約日即99年4月13日給付1,500萬元，第2次於完稅日即99年5月3日給付315萬元，第3次尾款於99年5月10日給付4,235萬元；嗣被上訴人於99年11月15日致函上訴人表示解除系爭房地之買賣契約，並以起訴狀繕本之送達為撤銷買受系爭房地之意思表示等事實，業據其提出系爭買賣契約書、支票及匯出匯款回條聯、郵局存證信函為證（見原審卷㈠5至26、41至44頁），並有起訴狀及送達證書可稽（見原審卷㈠8、53頁），且為上訴人所不爭執（見原審卷㈠290頁），自堪信為真實。雖上訴人嗣在本院一部撤銷自認，抗辯：系爭買賣契約書並未特定系爭停車位之價格，被上訴人主張該停車位之買賣價金為180萬元，係其自訂云云（見本院卷18、63頁）。惟查，兩造就系爭停車位所約定之買賣價金，僅以意思表示合致為已足，不以載明於書面契約為必要，被上訴人於本件買賣糾紛發生後，屢次於存證信函及原審書狀內載明系爭停車位之價金為180萬元，上訴人從未加以否認，甚至在原審提出書狀列為不爭執事項（見原審卷㈠290頁），足見被上訴人該部分主張應與事實相符，茲上訴人未能證明其前開自認與事實不符，復已據被上訴人表示不同意上訴人撤銷自認（見本院卷184頁），依民事訴訟法第279條第3項規定，自不允許上訴人任意撤銷自認。
㈡按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，除出賣人故意不告知其瑕疵外，依民法第366條規定，其特約固屬有效，惟當事人間之特約，是否係約定免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務？其免除或限制義務之範圍如何？仍應解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例參照）。本件被上訴人主張上訴人所出賣之系爭房屋，因氯離子含量過高、抗壓強度不足等而有瑕疵，上訴人應負瑕疵擔保責任；又上訴人明知上開瑕疵卻刻意隱瞞，致伊被詐欺而為買受系爭房地之意思表示等情，俱為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈被上訴人主張系爭房屋之氯離子含量高於國家標準值，且
混凝土之抗壓強度不足，並有鋼筋鏽蝕外露、水泥塊剝落及蜂窩等情形，固據其提出厚昇工程顧問有限公司材料實驗室氯離子含量試驗報告及中性化深度試驗報告、鋼筋混凝土造建築物耐震能力初步評估表、現場照片為證（見原審卷㈠28至33頁），惟上訴人否認其真正（見原審卷㈠67頁）。茲經原審囑託兩造合意選定之鑑定機關即台北市結構工程工業技師公會（下稱台北市結構技師公會）鑑定，而經該會指派結構技師赴現場勘查系爭房屋裂損現況為：「七樓主要損壞為梁及柱皆有0.3mm～0.5mm寬、長度不等沿鋼筋走向之縱向裂縫，頂版則有多處混凝土剝落、鋼筋鏽蝕等嚴重損壞，至於地坪混凝土（1處）有深度約為2cm、寬度約為1.2～3.0mm，長度約為1.2m之裂縫」、「七樓夾層主要損壞為柱有約0.3mm寬、長度不等沿鋼筋走向之縱向裂縫，頂版則有多處混凝土剝落鋼筋鏽蝕嚴重損壞」、「屋頂層主要損壞為梁側有約0.4mm寬、長度不等沿鋼筋走向之縱向裂縫及有蜂窩情形，頂版有多道約0.3～0.4mm寬、長度不等之裂縫及混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、蜂窩等損壞」；復經該會參考混凝土試體抗壓強度試驗、混凝土試體中性化試驗及混凝土氯離子含量檢測結果，鑑定認為：「㈠由內政部營建署頒布之『結構混凝土施工規範』18.5條規定：混凝土鑽心試體合格標準為同組試體之平均強度不低於規定強度fc'之85%，且任一試體強度不低於fc'之75%。經查標的物之原設計混凝土抗壓強度為210kgf/cm2，本標的物各層混凝土之平均抗壓強度分別為195.8kgf/cm2、260.8kgf/cm2及185.0kgf/cm2，除屋頂層有1個混凝土鑽心試體之強度低於fc'之75%規定值外，其餘七樓、七樓夾層及屋頂層混凝土鑽心試體之個別抗壓強度及平均抗壓強度，皆高於規定值，研判鑑定標的物之混凝土抗壓強度尚符合原設計要求。㈡由標的物混凝土中性化深度試驗結果顯示，中性化深度均小於結構體的保護層厚度4cm之規定，對鋼筋的防蝕功能尚無破壞之虞。㈢各樓層混凝土水溶性氯離子含量檢測結果，七樓夾層混凝土水溶性氯離子含量有2個試體分別為0.1022kg/m3及0.1556kg/m3，小於氯離子含量標準值0.3kg/m3之規定，其餘12個（按：應係10個之誤）試體之混凝土水溶性氯離子含量值皆大於氯離子含量標準值0.3kg/m3之規定，不符合現行法規之規定。㈣綜合第七項鑑定標的物裂損現況勘查結果及混凝土鑽心取樣抗壓強度試驗、中性化試驗及氯離子含量檢測成果，研判鑑定標的物現況之結構安全確有疑慮…。㈤⒈⑶就『系爭房屋混凝土氯離子含量超過CNS3090國家標準』而言，目前尚無既可行又經濟之工法可供作為修復之用。…」，有台北市結構技師公會100年7月28日(100)北結師鑑定字第2347號鑑定報告書可稽（見外放鑑定報告書3至7頁）。足見系爭房屋之混凝土抗壓強度雖尚符合原設計要求，且依混凝土中性化深度試驗結果顯示，對鋼筋的防蝕功能雖尚無破壞之虞，惟因系爭房屋經採樣12處混凝土，其中10處之氯離子含量大於CNS3090國家標準值0.3kg/m3，更有4處之氯離子含量將近甚至超過國家標準值10倍，因而導致混凝土鼓起剝落、裂縫、鋼筋外露鏽蝕等損壞，而就造成原因之「氯離子含量過高」而言，並無可行又經濟之工法可供作為修復之用。復經本院函請台北市結構技師公會查復結果認為：「結構耐久性（STRUCTUREDURABILITY）為結構及其構件在可能引起材性性能劣化的各種作用下能夠長期維持原有性能的能力，混凝土中如氯離子含量大於中國國家標準CNS3090氯離子含量標準值0.3kg/m3之規定時，則結構體內包覆鋼筋表面的混凝土品質，就長期而言，當鋼筋腐蝕生成物的體積比鋼筋體積大至3-7倍時，會對混凝土產生張力，進而造成擠壓，當累積到某一個程度時，混凝土表面則會產生裂縫。此裂縫將導致愈多鋼筋生鏽，進而造成混凝土剝落」、「綜上所述，混凝土中氯離子含量超過中國國家標準CNS3090氯離子含量標準值
0.3kg/m3之規定，將減損長期維持結構及其構件原有性能的能力，故會影響混凝土結構之耐久性」，有該會102年3月18日(102)北結師雄(十一)字第0000000號函可按（見本院卷136至138頁）。再經原審囑託財團法人臺灣經濟科技發展研究院鑑定及補充鑑定結果，認為系爭房屋（令增建建物）以台北市結構技師公會鑑定報告內所述之方法修復鋼筋外露、混凝土鼓起剝落等現象後，依99年4月13日之市場行情，其價值貶損金額仍高達1,557萬7,418元，有外放鑑定研究報告書及該院101年10月1日(101)經研良字第10001號函可按（見原審卷㈡10、11頁）。準此，系爭房屋因不能有效除去氯離子含量過高之原因，將無法免除因混凝土擠壓剝落、裂縫、鋼筋腐蝕生鏽等對該房屋所造成之持續性損壞，並已影響系爭房屋之結構安全，自足以減損系爭房屋供居住之通常效用、品質及交易價值，而構成物之瑕疵。
⒉上訴人雖抗辯：系爭房屋興建於75年間，當時尚未制定氯
離子含量之國家標準，且現行國家標準CNS3090係針對新拌或預拌混凝土而為規定，亦不適用於固態混凝土，自不得據為系爭房屋瑕疵之認定云云。惟查，系爭房屋興建時，雖尚未制定氯離子含量國家標準，然CNS3090國家標準於83年制定並於87年修訂後，上訴人既以系爭房屋作為買賣標的而出賣予被上訴人，自應擔保該房屋於移轉及交付予被上訴人時，應具備符合當時法令規定之效用及品質，是斯時業已公布之氯離子含量國家標準，自得為認定瑕疵之依據。而系爭房屋係因混凝土鼓起剝落、裂縫、鋼筋外露鏽蝕等，故認不具通常效用而有瑕疵，至其氯離子含量過高乙事，僅為上開瑕疵之原因，尚非以CNS3090國家標準本身作為瑕疵之認定。又未受氯離子污染之固態混凝土，其氯離子含量理應低於新拌或預拌混凝土，故以固態混凝土之氯離子含量是否超過新拌或預拌混凝土之國家標準，作為判斷俗稱「海砂屋」之參考標準，亦與工程實務並無不合。又兩造約定買賣之標的雖為中古屋而非新成屋，惟上訴人仍應擔保系爭房屋具備中古屋應有之通常效用及品質，鋼筋混凝土造房屋之使用年限長達數十年，而與系爭買賣標的屋齡相當之20餘年中古屋，在交易市場買賣之例比比皆是，並非必然有前述瑕疵之情形，足見以上開國家標準適用於中古屋氯離子含量是否過高之判斷，並無不當。是上訴人此部分抗辯，自非可取。
⒊至兩造間系爭買賣契約第17條特約事項第1項雖約定：「
現況交屋（屋況不負任何修復責任）」（見原審卷㈠21頁）。惟查，上開約定並未明文免除或限制上訴人就系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵擔保責任；復經斟酌兩造訂約時，系爭房屋係以裝潢材料包覆，外觀上未能見到混凝土之情形，而兩造約定買賣標的為20餘年之中古屋，必然因長期使用有所耗損及折舊等各節，是探究上開約定之真意，當係指就系爭房屋在正常使用情況下所生之耗損、折舊，上訴人以現況交屋而不負修復責任。至於系爭房屋之混凝土氯離子含量，非經檢測無從得悉，所造成混凝土剝落、裂縫等瑕疵又包覆於裝潢材料內，當非屬上開約定免除上訴人義務之範圍。是上訴人抗辯上開約定已免除其瑕疵擔保責任云云，委無足取。
⒋被上訴人雖另主張系爭房屋拆除裝潢後，其鋼筋有「補漆
紅丹」及「墊夾板」之情形，足見上訴人明知有上開瑕疵卻刻意隱瞞，乃詐欺而與其訂立系爭房地買賣契約云云，並提出系爭房屋照片為證（見原審卷㈠33頁）。惟上訴人否認知悉前述瑕疵。經查系爭房屋裝潢乃上訴人於83年間委請他人施作，衡諸常情，上訴人於裝潢過程中應不在現場，對於包覆在房屋裝潢內之「補漆紅丹」及「墊夾板」，當無所悉。況系爭房屋混凝土之氯離子含量有無過高，須加以檢測始能確定，被上訴人既未舉證證明上訴人曾對系爭房屋作氯離子含量之檢測，徒憑上情主張上訴人明知瑕疵而施詐訂立系爭買賣契約云云，尚難憑取。
㈢次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第
359條定有明文。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。則買受人解除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害程度而為判斷（最高法院97年度台上字第256號判決參照）。又民法第363條第1項前段規定：「為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除」、第2項規定：「前項情形，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約」。是以數物併同出賣時，其瑕疵之認定與解除權之行使，原則上應就各標的物分別為之，買受人雖將其中一物轉讓或使用，對於其餘物之瑕疵，仍得主張解除權，僅因有瑕疵之物與他物分離而顯受損害者，當事人始得解除全部契約。經查：
⒈系爭房屋因氯離子含量過高，造成混凝土鼓起剝落、裂縫
、鋼筋外露鏽蝕等而有瑕疵，應由上訴人負瑕疵擔保責任，業如前述；而系爭房屋為區分所有建物，不得與其基地所有權分離而為移轉（公寓大廈管理條例第4條第2項規定參照），故被上訴人主張依民法第359條規定，一併解除系爭房地之買賣契約，自屬有據。
⒉上訴人雖抗辯：系爭買賣契約書所約定之買賣標的，包括
系爭房地與系爭停車位在內，系爭停車位為系爭房地之從物，且附隨於系爭房地而增加其價值，茲被上訴人已將系爭停車位出售他人，而僅就系爭房地解除買賣契約，造成系爭房地價值之減損，若允許被上訴人解除系爭房地之買賣契約，實屬顯失公平云云。惟查，系爭停車位與系爭房地間之距離，步行約3分鐘，雖在附近，但並非位於系爭房地所在大樓內，二者為各自獨立之不動產，自非主物與從物之關係，且兩造於系爭買賣契約內並未約定二者應同其效力，則依民法第363條第1項前段規定，被上訴人僅得就有瑕疵之物即系爭房地解除買賣契約。上訴人未據舉證以實其說，僅空言抗辯系爭房地因與系爭停車位分離而減損價值云云，尚難憑信，自難遽認被上訴人僅解除系爭房地之買賣契約，對上訴人顯失公平。是被上訴人本件先位之訴未請求減少價金，而主張解除系爭房地之買賣契約，並無不合。
⒊被上訴人雖已將系爭房屋原有裝潢全部拆除，惟上訴人自
認該裝潢係由其委請他人於83年間施作屬實（見本院卷68頁背面），迄至兩造於99年間訂立系爭買賣契約時，歷時已有16年之久，其殘值自因折舊而所餘有限，且系爭房屋之前述瑕疵，若非拆除原有裝潢實難以發現，而系爭房屋其後亦需先將原有裝潢拆除後始得進行瑕疵之修補，是被上訴人拆除原有裝潢發現瑕疵後，再依上開規定解除系爭房地之買賣契約，難認對上訴人造成顯失公平之損害，從而上訴人執此抗辯被上訴人不得解除契約，僅得請求減少價金云云，亦非可取。
⒋上訴人雖又抗辯：系爭房屋混凝土氯離子含量雖超過CNS
3090國家標準，但尚不致對結構安全造成立即之危險，且可經由適當工法補強修復，修復費用經鑑定僅需67萬2,100元，是該瑕疵尚非重大，被上訴人解除契約顯失公平云云。惟查，前開鑑定報告雖認為：「㈣…惟梁、柱及頂版之損害皆可經採適當工法補強修復，恢復鑑定標的物原有之結構安全度」、「㈤⒈⑵系爭房屋混凝土氯離子含量超過CNS3090國家標準，已影響混凝土結構之耐久性，但尚不致對梁、柱結構安全造成立即之危險。」、「㈤⒉⑶因前項所述損壞已使鋼筋有效斷面減少，導致樓版承載能力未能符合原結構設計之安全要求，是會影響系爭房屋原有之結構安全，惟以上損壞若採妥適工法是可以修復，恢復系爭房屋原有之結構安全度。⑷梁及柱混凝土鼓起剝離龜裂、鋼筋外露鏽蝕等損壞之修復：(A)粉刷層及鬆動混凝土全部敲除後，先將鋼筋作除鏽防蝕處理，再檢視梁及柱混凝土，若有裂縫寬度大於0.3mm以上者，宜以適當環氧樹脂委由專業廠商以壓力灌注法確實填補修復俟裂縫修復完成後，先以環氧樹脂砂漿全面填實修復，硬化後再以原飾面材料恢復原狀。(B)粉刷層及鬆動混凝土全部敲除後，先將鋼筋作除鏽防蝕處理，再檢視梁及柱混凝土，若有裂縫寬度小於0.3mm者，則可採環氧樹脂砂漿全部填實修復，硬化後再以原飾面材料恢復原狀。⑸頂版混凝土鼓起剝離龜裂、鋼筋外露鏽蝕等損壞之修復：(A)粉刷層及鬆動混凝土全部敲除後，先將鋼筋作除鏽防蝕處理，再檢視頂版混凝土，若有裂縫寬度大於0.3mm以上者，宜以適當環氧樹脂委由專業廠商以壓力灌注法確實填補修復俟裂縫修復完成後，先以環氧樹脂砂漿全面填實修復，硬化後視需要先作碳纖維貼附結構補強後再以原飾面材料恢復原狀。(B)粉刷層及鬆動混凝土全部敲除後，先將鋼筋作除鏽防蝕處理，再檢視頂版混凝土，若有裂縫寬度小於0.3mm者，則可採環氧樹脂砂漿全部填實修復，硬化後先作碳纖住貼附結構補強後再以原飾面材料恢復原狀。⑹系爭房屋現況損壞部分依前述建議之修復方法，並參照台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊所列單價進行估算，結構補強參考費用約為619,300元，結構補強修復所需工期約為30天」、「㈤⒊⑶因前項所述損壞（指七樓底板橫梁側上方之裂縫）已使樓版有效斷面減少，導致樓版承載能力未能符合原結構設計之安全要求，是會影響系爭房屋原有之結構安全，惟以上損壞若採妥適工法是可以修復，恢復樓版原有之結構安全度。⑷樓版混凝土鼓起剝離龜裂、鋼筋外露鏽蝕等損壞之修復：(A)粉刷層及鬆動混凝土全部敲除後，先將鋼筋作除鏽防蝕處理，再檢視樓版混凝土，若有裂縫寬度大於0.3mm以上者，宜以適當環氧樹脂委由專業廠商以壓力灌注法確實填補修復俟裂縫修復完成後，先以環氧樹脂砂漿全面填實修復，硬化後再以原飾面材料恢復原狀。(B)粉刷層及鬆動混凝土全部敲除後，先將鋼筋作除鏽防蝕處理，再檢視頂版混凝土，若有裂縫寬度小於
0.3mm者，則可採環氧樹脂砂漿全部填實修復，硬化後再以原飾面材料恢復原狀。⑸系爭房屋現況損壞部分依前述建議之修復方法，並參照台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊所列單價進行估算，結構補強參考費用約為13,200元，結構補強修復所需工期約為3天」、「㈤⒋⑶系爭房屋各樓層多處蜂窩現象之損壞修復方法：鬆動混凝土全部敲除後，可採環氧樹脂砂漿全面填實修復，硬化後再以原飾面材料恢復原狀。⑷系爭房屋現況損壞部分依前述建議之修復方法，並參照台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊所列單價進行估算，結構補強參考費用約為39,600元，結構補強修復所需工期約為5天」（見外放鑑定報告書7至11頁），亦即認為系爭房屋之梁、柱、頂版混凝土鼓起剝離龜裂、鋼筋外露鏽蝕及裂縫、蜂窩等，均得以適當工法修復，結構補強費用估計共約為67萬2,100元（計算式：619,300元+13,200元+39,600元=672,100元），工期合計約為38天（計算式：30天+3天+5天=38天）。惟依前述，該鑑定報告業已認定：「就系爭房屋混凝土氯離子含量超過CNS3090國家標準而言，目前尚無既可行又經濟之工法可供作為修復之用」明確，足見就造成系爭房屋瑕疵原因之「氯離子含量過高」一事而言，乃無法修復並加以除去。復經本院函請台北市結構技師公會查復結果認為：「…鑑定報告中提供梁、柱及頂版混凝土局部損壞可行之修復補強之工法，以彌補因混凝土鼓起剝離龜裂、鋼筋外露鏽蝕等損壞而減損之混凝土頂版結構強度及修復梁及柱混凝土已存在之損壞，而（鑑定報告）㈤⒈⑶記載『就系爭房屋混凝土氯離子含量超過CNS3090國家標準而言，目前尚無既可行又經濟之工法可供作為修復之用』…，係指系爭房屋之鋼筋在現有混凝土氯離子含量下，目前尚無既可行又經濟有效之工法可控制鋼筋鏽蝕速率及處理混凝土內現有已超過法規容許值之氯離子含量對系爭房屋結構之影響（諸如去除或降低混凝土既有之氯離子含量等工法）」、「若採鑑定結果㈤⒉⑷⑸之結構修復補強工法，委請專業技師辦理結構修復、補強設計後再由優良廠商按圖施工，研判可恢復系爭房屋混凝土頂版原有結構強度及修復梁及柱混凝土已存在之損壞，短期而言，系爭房屋在正常使用條件下，應無立即崩塌之危險，尚無結構安全疑慮」、「…長期而言，若能持續對系爭房屋梁、柱及頂版等結構構件定期維修，減少任何可能引起材料性能劣化的各種作用，以減緩鋼筋鏽蝕及混凝土中性化之速度，同時定期進行梁、柱及頂版等結構構件檢測，並視檢測結果作妥適處理（諸如結構修復、補強），研判如此應可減緩系爭房屋結構材料性能劣化的速率，使混凝土品質因氯離子含量超過中國國家標準CNS3090氯離子含量標準值0.3kg/m3之規定，對系爭房屋結構安全造成的影響亦隨之減緩；即前述梁、柱及頂版等結構構件定期維修、檢測及妥適處理（諸如結構修復、補強）等作業若能做到完善，研判系爭房屋可延長結構之使用年限（SERVICELIFEOFSTRUCTURE），至於系爭房屋延長使用年限究竟有多長，迄今尚無相關研究文獻可供貴院卓參」，有該會102年6月18日(102)北結師雄(十一)字第0000000號函可按（見本院卷136、138頁）。準此，即令採取鑑定報告所建議之工法，亦僅係修補現已存在之局部損壞，而使系爭房屋在正常使用條件下，就短期而言無立即崩塌之危險，縱然日後持續對系爭房屋梁、柱及頂版等結構構件定期維修，亦僅得減緩結構材料性能劣化的速率，延長結構之使用年限，但無法確定延長期間為若干，益見系爭房屋之瑕疵無法以補強工法加以除去。衡諸被上訴人係為安家立身，而購買總價將近6,000萬元之系爭房地，尚非其他低價商品可堪比擬，而系爭房地存在上開無法除去之瑕疵，縱經補強，仍僅能減緩其對房屋結構安全之影響，無法確定得延長使用年限若干，則對於系爭房地而言，殊難認非重大瑕疵，是上訴人抗辯系爭房屋瑕疵並非重大，被上訴人解除契約顯失公平云云，不足憑取。
㈣復按解除契約時，由他方所受領之給付物，應返還之；受領
之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為民法第203條所明定。經查兩造間關於系爭房地之買賣契約業經被上訴人依民法第359條規定合法解除，業如前述，則被上訴人本於民法第259條第1款、第2款規定，請求上訴人返還系爭房地之買賣價金5,870萬元，並附加自各期價金受領之翌日起（即其中1,500萬元自99年4月14日起、315萬元自99年5月4日起、4,055萬元自99年5月11日起）按法定利率即週年利率5%計算之利息，自屬有據。
㈤被上訴人先位之訴既經判決一部有理由（被上訴人所為超過
上開範圍之先位之訴，業經原審判決駁回確定），已如前述，則其備位之訴即屬毋庸審究。
㈥綜上所述，被上訴人本於第259條第1款、第2款之規定，先
位之訴請求上訴人給付5,870萬元，及其中1,500萬元自99年4月14日起、315萬元自99年5月4日起、4,055萬元自99年5月11日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，自屬應予准許。從而原審就上開部分判命上訴人如數給付，並依兩造聲請為附條件准、免假執行之宣告，並無不合。上訴論旨仍執前詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、關於反訴部分：㈠按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，應返還之
物有毀損、滅失，或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第259條第6款定有明文。又上開因不能返還所應償還之價額，具有損害賠償之性質，故應返還之物如非新品者，應予折舊（最高法院77年5月17日77年度第9次民事庭會議決議意旨參照）。
㈡上訴人主張被上訴人已將系爭房屋之原有裝潢拆除，而無法
返還，並已將系爭停車位出售他人等情，固為被上訴人所不爭執。惟上訴人主張被上訴人解除系爭買賣契約後，應依民法第259條第6款規定，償還價額1,872萬7,735元（包括賠償重新復原裝潢所需費用1,652萬7,735元、及系爭停車位賤價出售所受價差損失220萬元）等情，則為被上訴人所否認。
經查：
⒈系爭房地買賣契約業經被上訴人合法解除，業如前述，則
依民法第259條規定，被上訴人應對上訴人負回復原狀義務，而因系爭房屋原有裝潢已遭被上訴人拆除致不能返還，則上訴人依民法第259條第6款規定，自得請求被上訴人償還該裝潢之價額。上訴人主張其於83年間裝潢系爭房屋，支付費用1,212萬6,500元等情（見本院卷68頁背面、103頁背面），業據其提出工程估價單及裝潢照片為證（見本院卷73至85頁、原審卷㈠36至86頁），經核該工程估價單所列裝修項目及金額，與照片顯示裝潢情形尚屬相當，堪予憑信，被上訴人否認上開估價單為真正，難認可取。惟上訴人自認上開裝潢係於83年間施作，迄至被上訴人於99年11月間解除系爭房地買賣契約為止，歷時已有16年，即非新品，揆諸前揭說明，其裝潢價值應予折舊。茲依上訴人提出估價表所載，該等裝潢應屬房屋附屬設備之「其他設備」，依行政院發布之「固定資產耐用年數表」，其耐用年數為10年（見原審卷㈠238頁），準此，該裝潢迄至上訴人請求償還時為止，早已超過耐用年限，僅餘殘值，經以平均法計算上開裝潢之殘值為110萬2,409元〔計算式：固定資產之實際成本12,126,500元/(耐用年限10+1)=殘價1,102,409元〕(所得稅法第51條第1項、第54條第3項、所得稅法施行細則第48條第1款規定參照），是上訴人就系爭房屋原有裝潢不能返還部分，所得請求被上訴人償還之金額為110萬2,409元；超過上開金額之請求難認有據。
⒉被上訴人僅解除系爭房地之買賣契約，不及於系爭停車位
之買賣契約，已如前述，則被上訴人本於系爭停車位之買賣契約，自上訴人移轉受領取得該停車位之所有權，即屬有據，尚不因系爭房地買賣契約之解除而失其效力，故被上訴人就該停車位不負回復原狀之義務。則上訴人本於民法第259條第6款規定，請求被上訴人償還因賤售該停車位所受價差損失220萬元，自屬無據。
㈢從而上訴人本於民法第259條第6款規定，在本院提起反訴請
求被上訴人給付110萬2,409元及自反訴起訴狀繕本送達之翌日即102年3月8日起（見本院卷125頁背面），至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；至逾上開範圍之反訴請求，為無理由，應予駁回。又本院所命給付上開金額未逾150萬元，不得上訴於第三審法院，經此判決即告確定（民事訴訟法第466條第1項、第3項規定參照），自無依兩造聲請為准、免假執行宣告之必要，附此敘明。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，上訴人之反訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第79，判決如主文。
中華民國102年11月12日
民事第二十一庭
審判長法官梁玉芬
法官翁昭蓉法官汪智陽正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月12日
書記官林初枝附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。