裁判字號：臺灣新北地方法院87年簡上字第369號民事判決
裁判日期：民國92年06月03日
裁判案由：返還墊款
臺灣板橋地方法院民事判決八十七年度簡上字第三六九號
上訴人即附帶上訴被上訴人永泰祥開發股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 黃梅芬 律師
陳雅萍 律師 林嫦芬 律師複代理人 劉興業 律師
陳建維 律師己○○住台北市○○○路○段○○○號五樓之二丁○○被上訴人即附帶上訴上訴人戊○○住台北縣新莊市○○路○段○○○號四樓訴訟代理人庚○○
甲○○住台北市○○路○段○○號三樓複代理人乙○○住台北市○○區○○○路○段○○號七樓之三右當事人間請求返還墊款事件，上訴人對於中華民國八十七年六月三十日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭八十七年度板簡字第一一六號第一審判決提起上訴，附帶上訴人並提起附帶上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新台幣貳拾萬叁仟肆佰柒拾元，及自民國八十六年十一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
附帶上訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分，及第二審上訴訴訟費用由被上訴人負擔。第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶上訴被上訴人主張：㈠被上訴人前承購上訴人興建之「台北比佛利」（原名大台北帝國）房屋乙棟，
並另向訴外人 廖仁俊 購買前開房屋坐落之基地，嗣訴外人廖仁俊將其對被上訴人之債權讓與上訴人。屆交屋之際，被上訴人尚積欠上訴人「代預收費用」及「房屋尾款」共計新台幣（下同）三十萬一千六百二十四元，經通知被上訴人繳清前揭款項並辦理交屋手續，均未獲置理，按依前揭不動產買賣契約書第十九條約定，被上訴人於交屋前應先付清一切代辦費用、稅捐及逾期滯付款，始得要求交屋，爰依雙方訂定之買賣契約，請求被上訴人給付前揭款項共計三十萬一千六百二十四元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。茲將上訴人各項請求依據臚列如后：
⑴契稅、監證費、代書費、規費、火災保險費：
按依房地買賣契約書第二十三條約定，系爭房地產權移轉所應繳之契稅、監證費、代書費、規費等各項稅捐費用皆由被上訴人負擔。另依契約第六條約定因辦理貸款所需一切費用，如代書費、規費、保險費等亦皆屬被上訴人負擔範圍，合先敘明。查上訴人就前述被上訴人應支付之各項費用，計代墊契稅監證費四萬八千六百三十三元、代書費一萬一千元、規費七千七百三十八元、火災保險費二萬五千五百三十三元。
⑵瓦斯配管費：
次依契約第二十五條約定，系爭房屋由上訴人統一裝設瓦斯管線，裝設費用由被上訴人負擔。經查被上訴人尚有斯配管費五千二百五十元未繳，是於本件訴訟中一併請求。
⑶管理費：
另前揭契約第二十條約定：「為維持本社區之公共安寧及清潔衛生，甲方（即被上訴人）同意本社區之公共服務工作，於通知交屋日起一年內委由乙方（即上訴人）代為組織服務中心，聘僱服務人員直接管理，並同意自乙方通知交屋日起不管有無搬入，願分擔本社區公共管理、公共衛生及公共水電等一切公共費用，並於使用執照取得時將應負擔之管理費用及公共水電費用一年每坪五十元一次繳清給乙方」，從而上訴人所請求之理費用，係指預收自使用執照取得時起，一年內社區之公共管理、公共衛生及公共水電等一切公共費用，至管理費用計算之基準，為依房屋之面積，按每坪五十元計算而得。經查，系爭房屋已於八十三年六月十四日取得使用執照，上訴人並業已通知被上訴人交屋，有關管理之事務，上訴人並於八十四年十二月十一日將相關事務委託給專業之社管理服務公司執行，且查兩造房屋預定買賣契約書第一條不動產標示，系爭房屋銷售面積為六九‧九六坪，實際面積則為六九‧四坪，以每坪五十元計算，共三千四百七十元。
⑷房屋尾款：
⒈按於房屋交屋前，被上訴人應依房地興建進度按期繳付自備款二百零四萬
元，然查被上訴人迄今僅繳付一百八十四萬元，尚有二十萬元未付，而此二十萬元實際上包含五個期別（內飾完成、鷹架完成、使用執照完成、水電接通、交屋），每期四萬元的應付款項，前四期款項之請求依據為被上訴人與訴外人 廖俊仁 之土地買賣契約及上訴人與訴外人廖俊仁間之債權讓與合約書，最後一期應付款項之請求依據則係兩造間之房屋預定買賣契約書，上訴人乃執兩份契約之請求併為主張。
⒉又兩造之房屋預定買賣契約書第十九條約定，被上訴人應付清同條各款所
規定之各筆款項後，始得請求交屋。易言之，被上訴人應依同條第一款之約定付清全部之房價款及應繳付之滯付金後，始得請求交付房屋，完成產權移轉之程序。是以被上訴人依上揭之約定應屬「因契約互負債務自己有先為給付之義務者」，不得主張同時履行抗辯。是以即便上訴人尚未交屋，被上訴人亦不得拒絕交付房屋尾款，亦即，上訴人就系爭房屋已處於可交屋之狀態，故被上訴人自應付清包含交屋款之全部尾款。退步言之，縱認該交屋款係應於交屋時給付，惟上訴人既已通知被上訴人交屋，被上訴人並無正當理由而拒絕交屋（被上訴人雖主張系爭房屋有瑕疵，惟並未舉證以實其說），依最高法院八十七年台上字第一二０五號判例之見解：「查當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第一百零一條第一項規定，應視為清償期已屆至」，本件交屋款如認係以交屋完成為清償期，被告無正當理由拒絕配合辦理交屋，自屬以不正當行為阻止交屋完成此事實之發生，應視為清償期屆至，被上訴人自應給付上訴人該交屋款。
二、被上訴人即附帶上訴上訴人抗辯：㈠按系爭買賣標的物，因自始即存在有多項足以減少其價值及影響其通常使用之
重大瑕疵，如壁面多處嚴重滲水、地面大量積水、多處鋼筋水泥外露、地磚鋪設施作不良等，已達不堪使用之狀態，上訴人於當時找人初估所需之修繕費用即達百餘萬元，與本件房地價金顯不相當，且「電梯」之設置係被上訴人購屋重要考慮因素之一，屢經被上訴人發函催告上訴人限期修繕之結果，亦未見上訴人履行，被上訴人始依法通知其解除契約，並請求其返還前所繳之價金。被上訴人於審易庭審理時，並曾提出相關之照片、估價單及存證信函等證據資料為證，惟原審判決就上訴人此部分主張系爭契約早已合法解之抗辯，竟全然未加以審酌，亦未附理由說明，即有未合。退萬步言，縱鈞院審結果認本件被上訴人前所主張之解除契約為無理由，則因系爭標的存在有種種之瑕疵係為事實，被上訴人依法亦得對之主張減少買賣價金，並主張就此部分應減少之買賣價金，在上訴人請求有理由之範圍內予以抵銷，至系爭標的應減少若干價金，則請求送請建築師公會鑑定。
㈡本件房屋因存在物之重大瑕疵，其交付於被上訴人已無實益，被上訴人已於原
審依民法第二二七條及第三百五十九條規定解除本買賣契約，如鈞院認上訴人未於原審有解除契約之主張，被上訴人主張就二審中九十年五月三日答辯狀之送達上訴人為解約之意思表示。契約既已解除，兩造互負回復原狀之義務，被上訴人無給付價金義務，上訴人應將被上訴人已繳之價金返還，原審判決被上訴人應給付上訴人契稅、代書費‧‧‧等費用九萬餘元部分亦失所附麗。
㈢系爭瑕疵給付，出賣人同時構成「物」之瑕疵擔保責任及「不完全給付」之債
務不履行責任，因此買受人即可依不完全給付類推適用民法第二百二十六條規定，以瑕疵「無法補正」構成給付不能，按民法第二百五十六條規定解除契約（買賣標的未依約定設置電梯），如鈞院認為該瑕疵可以補正，被上訴人已於訴訟前發函催告上訴人限期修繕，未見其改善、補正，補正完成前，被上訴人乃主張民法第二百六十四條同時履行抗辯規定，拒絕給付價金。
三、原審判決之結果：原審以兩造間有房地買賣契約關係，從而上訴自得依據買賣契約第二十三條、第六條約定，請求被上訴人給付契稅監證費四萬八千六百三十三元、代書費一萬一千元、規費七千七百三十八元、火災保險費二萬五千五百三十三元，並依契約第二十五條約定，請求被上訴人給付瓦斯配管費五千二百五十元。至上訴人依契約第二十條約定請求之管理費三千四百七十元部分，因系爭房屋自被上訴人買受迄今尚未交屋，不應准許；另房屋尾款二十萬元係包含電梯安裝後應付四萬元、鷹架拆除完成應給付四萬元、領取使用執照應給付四萬元、水電接通應給付四萬元，及交屋通知應給付四萬元，上訴人自認房屋未按裝電梯，其餘工程進度是否完成，上訴人則未能舉證以實其說，亦不應准許。故認被上訴人應給付上訴人九萬八千一百五十四元及自八十六年十一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，逾該範圍之請求為無理由，予以駁回。上訴人不服該判決結果，提起上訴，被上訴人於上訴人上訴後亦表示不服，提起附帶上訴，上訴人即附帶被上訴人求為判決：⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄。⑵右廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人二十萬三千四百七十元及自八十六年十一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑶上訴人願供擔保，請宣告假執行。
⑷駁回附帶上訴人之附帶上訴。被上訴人即附帶上訴人則聲明求為判決：⑴駁回上訴人之上訴。⑵原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。⑶右廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭之事實：㈠被上訴人前於八十一年間購買上訴人興建之「台北比佛利」（原名大台北帝國
）房屋乙棟，價款共計二百五十七萬元，雙方訂有房屋預定買賣契約書為憑，依該約記載系爭房屋銷售面積約六九‧九六坪，被上訴人應繳付之房屋價款，應依付款分配明細表按期如數繳付；又被上訴人另向訴外人廖仁俊購買前開房屋坐落之基地，價款共三百八十六萬元，其價款亦應依付款分配明細表按期如數繳付，嗣訴外人廖仁俊將其對被上訴人之土地買賣價金、代書費、登記規費等代墊款債權讓與上訴人。
㈡屆交屋之際，被上訴人對上訴人代墊之契稅監證費四萬八千六百三十三元、代
書費一萬一千元、規費七千七百三十八元、瓦斯配管費五千二百五十元、管理費三千四百七十元未為給付，且房屋尾款二十萬元（包括土地付款分配明細表第二十五至第二十八項所載，即「內飾完成」、「鷹架完成」、「使用執照完成」、「水電接通」各應給付四萬元，以及房屋付款明細表第二十九項「交屋」時應給付四萬元，合計共二十萬元），迄今亦未給付。
㈢系爭房屋完工後，已於八十三年七月間完成產權登記，並過戶至被上訴人名下
，被上訴人並於八十三年十月間接獲上訴人辦理交屋手續之通知，惟被上訴人以房屋有嚴重瑕疵為由拒絕之。
五、本院之判斷：㈠兩造既訂有房屋預定買賣契約書，就本件房地買賣所生之各項費用由何方負擔
已詳為約定，且上訴人復自訴外人廖仁俊受讓仍廖俊仁於土地買、登記規費等代墊款債，是上訴人請求之各項費用是否應由被上訴人負擔，自應依前開契約之約定，爰分述如下：
⑴契稅、監證費、代書費、規費、火災保險費：
按依房地買賣契約書第二十三條約定「辦理產權移轉所應繳納之契稅、監證費、規費、登記費、代書費用等，均由甲方（按即被上訴人）負擔」，且第六條亦約定「因辦理貸款所需一切費用，如代書費、規費、保險費等，甲方均願負擔」。查上訴人主張其就前述被上訴人應支付之各項費用計代墊契稅監證費四萬八千六百三十三元、代書費一萬一千元、規費七千七百三十八元、火災保險費二萬五千五百三十三元，共計九萬二千九百零四元等情，有上訴人提出且為被上訴人不爭執之產權過戶代辦費及服務費明細表、桃園縣稅捐稽徵處八十四年度契稅繳款書、新光產物保險股份有限公司火災保險保險費收據影本各一紙為證，自堪信為真實，是該等費用自應由被上訴人負擔，灼然至明。
⑵瓦斯配管費：
又契約第二十五條約定「座落於瓦斯公司供應範圍內之房屋，均由乙方（按即上訴人）統一裝設瓦斯管線，甲方同意不論是否使用，均願負擔該項裝設費用」，足見系爭房屋無論被上訴人有否居住使用，均應負擔瓦斯之裝設費用。而系爭房屋已由上訴人統一裝設瓦斯管線，配管費用為五千二百五十元，已據上訴人提出欣桃天然氣股份有限公司瓦斯裝置工程費繳納通知書影本一紙為證，被上訴人對之復不爭執，自堪信為真實，從而，被上訴人依約即應負擔此項費用。
⑶管理費：
兩造簽訂之前揭契約第二十條約定：「為維持本社區之公共安寧及清潔衛生，甲方（按即被上訴人）同意本社區之公共服務工作，於通知交屋日起一年內委由乙方（即上訴人）代為組織服務中心，聘僱服務人員直接管理，並同意自乙方通知交屋日起不管有無搬入，願分擔本社區公共管理、公共衛生及公共水電等一切公共費用，並於使用執照取得時將應負擔之管理費用及公共水電費用一年每坪五十元一次繳清給乙方」，可見被上訴人無論有無搬入系爭房屋居住，於上訴人通知交屋後即應負擔社區一切公共費用，並於上訴人取得使用執照時，將應負擔之管理費用及公共水電費用一年每坪五十元一次繳清予上訴人。查系爭房屋已於八十三年六月十四日取得使用執照，且有關管理之事務亦於八十四年十二月十一日委託專業之社管理服務公司執行等情，業據上訴人提出管理費收支明細表、管理費支出收據、信義建築物管理維護股份有限公司契約書、台北比佛利綜合管理服務合約書影本各一份為證，堪信為真實，被上訴人辯稱：上訴人完全沒有管理云云，顯無可採，而本件上訴人已於八十三年十月間通知上訴人辦交屋手續，為被上訴人所自認（見本院九十年十二月十日準備程序筆錄），是依前開規定觀之，上訴人主張以系爭房屋實際面積六九‧四坪、每坪五十元計算，共三千四百七十元之管理費用應由被上訴人負擔即非無據，合於兩造契約之約定。
⑷房屋尾款：
⒈被上訴人應繳付之房屋及土地價款，應依付款分配明細表按期如數繳付，
分別為本件房屋預售買賣契約書及土地買賣契約書第三條所明訂，而被上訴人就土地付款分配明細表第二十五至第二十八項所載，即「內飾完成」、「鷹架完成」、「使用執照完成」、「水電接通」各應給付四萬元，以及房屋付款明細表第二十九項「交屋」時應給付四萬元，合計共二十萬元之尾款迄未繳付乙節，亦據被上訴人自認在卷（見本院九十年十二月十日準備程序筆錄）。被上訴人雖辯稱：最後五期上訴人沒有完成，故未繳款云云，惟此已為上訴人所否認，且依被上訴人提出之現場照片觀之，系爭建物所在社區及系爭建物本身已建築完成，而該社區現已有為數甚多之住戶住進，按月繳交管理費，以支付社區之公共電費及其他公共用，復有上訴人提出之前揭管理費支出支明細表及管理費支出收據影本各一份在卷可稽，顯見本件土地付款分配明細表第二十五至第二十八項所載之「內飾完成」、「鷹架完成」、「使用執照完成」、「水電接通」各項工程早已完成，是被上訴人辯稱該等工程未完成云云，要屬無據，難以採信。
⒉至房屋付款明細表第二十九項約定「交屋」時上訴人應給付四萬元部分，
雖系爭房屋事實上迄未交付予被上訴人，惟此乃被上訴人以系爭房屋有瑕疵為由加以拒絕所致。而被上訴人就其瑕抗辯固提出現場照片及交屋修繕過程表為證，然此已為上訴人所否認，並以：其曾於八十四年五月八日被上訴人主張瑕疵後，派員前往現場勘查，除就油漆、水泥補平及廚房磚更換部分進行處理完善外，並未發現任何被上訴人所指述之瑕疵，有上訴人八十八年三月三十一日準備書狀附件一所示之照片可證等語置辯。查被上訴人於八十四年五月八日向上訴人表示系爭房屋有下列瑕疵：①三樓天花板、樓梯間漏水、②四樓露台女兒牆水泥重補整平、③二樓樓梯間滲水、④一樓木造天花板重油漆、⑤二樓欄杆不平須整修、⑥三樓天花板（陽台）油漆重作、⑦廚房壁磚不同色更換、⑧花園地磚更換、圍牆吐白。除其中第②、④、⑦項為上訴人承認，並已重新施作，現已無被上訴人所指瑕疵外，被上訴人就其所指其餘瑕疵，依卷內既存之證據，尚不足以證明，且本院依被上訴人聲請，將其提出之現場照片，送請台北市建築師公會就系爭房屋是否存有照片所示之瑕疵？該瑕疵是否與建設公司之施工有關？以及系爭房屋因該等瑕疵之存在應減少之價金等事項予以鑑定，被上訴人卻屢經通知遲不繳納鑑定費用，致本件無法囑託專業機構進行鑑定，而作有利於被上訴人之認定。被上訴人嗣於本件準備程序終結後，於九十二年一月二日具狀聲請本院擇定期日到場履勘，欲證明系爭房屋之瑕疵以肉眼即可辨識，惟該聲請遲至準備程序終結後始提出，嚴重延滯訴訟，且系爭建物是否存有上訴人應負之瑕疵擔保責任，具有高度之專業性，顯非本院赴現場履勘即得判明，是本院認尚無依被上訴人聲請赴現場履堪之必要。
準此，上訴人既已通知被上訴人交屋，被上訴人並無正當理由，拒絕配合辦理交屋手續，而阻止以「交屋」為給付四萬元之清償期之事實發生，自類推適用民法第一百零一條第一項規定，視為清償期已屆至（最高法院八十七年台上字第一二０五號判例參照），故被上訴人自應給付上訴人於「交屋」時應付之四萬元房屋價金。
二、被上訴人雖另以系爭房屋因自始即存在有壁面多處嚴重滲水、地面大量積水、多處鋼筋水泥外露、地磚鋪設施作不良等多項足以減少其價值及影響其通常使用之重大瑕疵，已達不堪使用之狀態，且「電梯」之設置係被上訴人購屋重要考慮因素之一，屢經被上訴人發函催告上訴人限期修繕之結果，亦未見上訴人履行，被上訴人已依法解除契約；如認上訴人解除契約為無理由，則因系爭標的存在有種種之瑕疵係為事實，被上訴人依法亦得對之主張減少買賣價金，並主張就此部分應減少之買賣價金，在上訴人請求有理由之範圍內予以抵銷；以及本件買賣標的未依約定設置電梯，上訴人應負瑕疵擔保責任及「不完全給付」之債務不履行責任，類推適用民法第二百二十六條規定，以瑕疵「無法補正」構成給付不能，依同法第二百五十六條規定解除契約，若認瑕疵可以補正，被上訴人已於訴訟前發函催告上訴人限期修繕，未見其改善、補正，補正完成前，乃主張民法第二百六十四條同時履行抗辯規定，拒絕給付價金云云置辯，惟被上訴人未能就其所指瑕疵舉證證明，已如前述，且系爭房屋雖係四層樓建物，但兩造簽訂之房屋預定買賣契約書並無設置電梯之約定，有該契約書在卷可憑，此外，從被上訴人自承「該棟為四層樓半建物，若有電梯很好，但本件並沒有電梯的設置」等語觀之（見本院八十八年一月十三日言詞辯論筆錄），亦徵系爭建物設置電梯僅係被上訴人內心之期望，並非兩造之約定，故被上訴人稱「電梯」之設置係其購屋重要考慮因素之一，系爭房屋未依約定設置電梯，上訴人應負瑕疵擔保責任及「不完全給付」之債務不履行責任云云，要屬無據，委無可採，故被上訴人據此主張解除兩造間之買賣契約，亦無理由。被上訴人解除兩造間買賣契約既屬無理，則其以兩造間契約業已解除，雙方互負回復原狀義務，原審判決被上訴人應給付契稅、代書費等九萬餘元費用部分失所附麗，而提起附帶上訴，請求將原判決不利其之部分予以廢棄，並將上訴人在第一審之訴駁回，為無理由，不應准許。
三、綜上所述，被上訴人依約負有給付上訴人契稅監證費四萬八千六百三十三元、代書費一萬一千元、規費七千七百三十八元、火災保險費二萬五千五百三十三元、瓦斯配管費五千二百五十元、管理費三千四百七十元，共計十萬一千六百二十四元之義務，並就其應繳付之房屋及土地價款，依付款分配明細表按期如數繳付，即「內飾完成」、「鷹架完成」、「使用執照完成」、「水電接通」、「交屋」時各應給付四萬元，共計二十萬元予上訴人。從而，上訴人依約請求被上訴人給付三十萬一千六百二十四元（000000+200000=301624），及自支付命令送達翌日即八十六年十一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬有理，應予准許，乃原判決僅命被上訴人給付九萬八千一百五十四元及其利息，而駁回上訴人其餘之訴，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。又上訴人雖陳明願供擔保，請求宣告假執行，惟本件訴訟標的未逾民事訴訟法第四百六十六條第一項所定數額，依法不得上訴，故本件並無宣告假執行之必要。至原審為附帶上訴人敗訴部分，並無違誤，附帶上訴人就此提起附帶上訴，請求駁回附帶被上訴人在原審之訴，核無理由，其附帶上訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其他主張、陳述以及所提的證據，經審酌後，認與本件判決之結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第四百六十三條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年六月三日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B審判長法官陳忠行~B法官鍾啟煌~B法官程怡怡右正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國九十二年六月九日~B法院書記官楊舒惟