裁判字號：臺灣新竹地方法院105年小上字第43號民事判決
裁判日期：民國106年07月12日
裁判案由：給付租金等
臺灣新竹地方法院民事判決105年度小上字第43號上訴人 黃秀聰 訴訟代理人 林靜隆 上訴人余 黃鳳英 兼訴訟代理人 黃秀羚 被上訴人 劉湘鈴 訴訟代理人 黃羊豪 上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國105年10月28日本院新竹簡易庭105年度竹小字第381號小額訴訟事件第一審判決提起上訴，本院於民國106年6月21日辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳萬肆仟柒佰伍拾陸元，及其中上訴人 余黃鳳英 、黃秀羚自民國一百零五年七月七日起、上訴人黃秀聰自民國一百零五年七月二十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔新臺幣肆佰貳拾元、陸佰參拾元，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、壹、程序方面：按對於小額程序第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436條之24第2項定有明文。而所謂違背法令，係指依同法第436條之32第2項準用第468條所定「判決不適用法規或適用不當」及「第469條第1款至第5款所定判決當然違背法令」之情形。本件上訴人提起上訴，指摘原審判決未合法適用民法第230條、第299條、判決理由矛盾違背法令情事，應認已符合民事訴訟法第436條之24第2項之規定，合先敘明。
二、按當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，依民事訴訟法第438條第1項第3款雖應表明於上訴狀，然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得減縮，此不特為理論所當然，即就同法於第二審程序未設與第473條第1項同樣之規定，亦可推知。上訴人原聲明：（一）原判決關於命上訴人給付被上訴人新臺幣（下同）30,496元之部分及遲延利息均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。嗣於準備程序中減縮上訴聲明為：（一）原判決關於命上訴人給付被上訴人超過24,656元之部分及遲延利息均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回，有民事上訴理由狀、準備程序筆錄在卷可稽（見本院卷第5-7頁、第26頁），核其所為乃上訴聲明之減縮，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：
（一）坐落新竹市○○段○○○○號土地（下稱558地號土地）為兩造共有，被上訴人權利範圍為2分之1、上訴人余黃鳳英、黃秀羚、黃秀聰權利範圍各為6分之1。上訴人於民國99年5月28日受贈取得坐落558地號土地上門牌號碼新竹市○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），依最高法院61年台上字第1695號判例意旨及民法第425條之1第1項規定，推定兩造在系爭房屋得使用期限內，就558地號土地有租賃關係。
（二）被上訴人於104年5月7日自訴外人 黃宇富 （原名 黃涼讚 ）處受讓取得558地號土地權利範圍1/2。茲558地號土地104年度之申報地價為每平方公尺17,000元，是本件土地租金應以前開申報地價年息百分之10計算為適當，依此計算，上訴人所有系爭房屋占用558地號土地每年租金為58,914元（計算式如下：17,000元×69.31㎡×1/2×10﹪＝58,914元），是上訴人應連帶給付自104年5月7日至105年5月6日之租金58,914元予被上訴人。為此爰依租賃之法律關係，請求上訴人連帶給付使用558地號土地之租金，及自104年5月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
（三）並於本院補充：⒈按法律並未規定租賃關係存績中，出租人將其所有之租賃
物讓與第三人時，應通知承租人；且債權讓與之通知，係屬觀念通知，倘債務人既知債權已移轉於第三人，不容藉詞債權移轉尚未通知，拒絕對受讓人履行債務。是被上訴人於一審請求給付租金起訴狀送達上訴人時，應即可認定係屬租金債權讓與之通知，亦不以債務人承諾為必要，故自本件起訴狀送達翌日起至清償日止，上訴人仍應給付遲延利息。上訴人主張未受土地讓與通知，至無法履行給付租金義務，而不負給付遲延義務，尚無足採。
⒉又出租人是否有義務提供有權收取租金之證明，並非租賃
契約之成立要件，被上訴人自無提供有權收取租金證明之義務。上訴人皆未與被上訴人簽訂基地租賃契約，亦未約定租金給付之方式等細節，是其聲稱有權要求被上訴人提供存摺影本、開立租金收據及掛號郵寄等，亦屬無據。⒊再按租賃契約為雙務契約，雙方之主給付義務，於租賃關
係存續中，出租人應給付合於租賃目的之租賃物，承租人應給付租金。是以，民法第439條規定支付租金主體，乃是承租人，縱因無約定而適用習慣者，仍是承租人有履行給付租金之義務，非謂出租人有收取租金之義務；又民事所適用之習慣，以不背於公序良俗者為限，民法第2條定有明文，此之習慣，當指客觀上有慣行之事實，主觀上有法之確信之「習慣法」，是上訴人就其主張被上訴人應依民間習慣約定時間、地點收取租金等有利於己之事實，應負舉證責任。
⒋末就上訴人主張抵扣21日租金部分，惟本件法律關係主體
與上訴人所指欲抵扣租金之法律關係主體、客體皆不同，一事應歸一事處理，不應混為一談。縱認上訴人有溢付租金1,356元予訴外人黃宇富，惟此金額應再扣除上訴人於原審所指其寄發存證信函及匯票之手續費164元，亦即訴外人黃涼讚實際溢領租金金額應為1,192元。
（四）被上訴人於原審求為判決：上訴人應連帶給付被上訴人58,914元，及自104年5月7日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。原審判命：上訴人應給付被上訴人30,496元，及其中上訴人余黃鳳英、黃秀羚自105年7月7日起、上訴人黃秀聰自105年7月22日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人不服提起上訴。被上訴人於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
（一）上訴人業於104年5月25日依本院103年度竹小字第43號、231號判決之意旨，給付自103年5月28日起至104年
5月27日止，系爭房屋占有558地號土地之租金共23,565元予該地原所有權人即被上訴人之夫黃宇富，被上訴人自訴外人黃宇富受讓558地號土地後，復向上訴人請求前開土地104年5月7日起至105年5月6日止之租金，則其就上訴人已給付之104年5月7日起至同月27日租金重覆請求，原審未予扣除，顯有未合。況上訴人曾以存證信函通知訴外人黃宇富，請558地號土地所有權人於每年5月
5日至5月20日前，於前開土地登記第二類謄本影本正面空白處註明「與正本相符」，並填具身分證字號、簽名蓋章後，將該影本以掛號寄送上訴人。所有權人如有變更，亦須以掛號通知，並提供正確資料，否則，日後所產生之法律責任由原所有權人負責。詎訴外人黃宇富並未通知上訴人關於前開土地所有權於104年5月7日移轉予被上訴人之事實，任由被上訴人逕行起訴請求，殊有未妥。
（二）又558地號土地位於新竹市○○路，該處僅有20路公車經過，而該路線公車一天僅行駛6至8班，除此之外並無大眾運輸工具可搭乘；另被上訴人所提竹蓮國小等處，皆非位於寶山路上，被上訴人所稱558地號土地交通便捷、生活機能良好等節，均非事實。衡量前開土地之繁榮情形，土地租金應調降為申報地價年息百分之1.48為宜。
（三）558地號土地於104年申報地價為13,600元、105年申報地價為17,600元，而被上訴人請求自104年5月7日起至
105年5月6日止之租金，應分段計算，即：⒈104年5月7日至104年12月31日，共239日，計15,430元（計算式如下：13,600元×69.31㎡×1/2×5﹪×239/365＝15,430元）；⒉105年1月1日至105年5月6日，共12
7日，計10,582元（計算式如下：17,600元×69.31㎡×1/2×5﹪×127/366＝10,582元），合計26,012元。是本件被上訴人所得請求之租金應為26,012元。原審就104年度租金以105年度558地號土地申報地價17,600元為計算，尚有違誤。
（四）債務人之給付需債權人之行為始能完成者，倘債務人拒為此協力，即應負受領遲延之責；又依民法第230條，因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。又依民間習慣，租金皆由出租人約定時間及給付期間，並提供給付期間內有權收取租金之證明文件，親自至承租處收取，同時開立收據證明予承租人。本件被上訴人係於104年5月7日因夫妻贈與而取得558地號土地應有部分所有權，但讓與人及受讓人從未通知上訴人讓與土地所有權之事，且上訴人於105年5月2日寄發存證信函予原所有人，請相關當事人提出證明文件證明為土地所有權人，上訴人即給付自104年4月28日起至105年5月27日止1年期之租金，惟當事人均置之不理，致上訴人無從給付租金，被上訴人既已預示拒絕受領之意思，上訴人亦有通知準備給付之旨，應視同已提出地租，故上訴人自不負給付遲延責任，亦即上訴人毋庸給付遲延利息予被上訴人。
（五）又558地號土地之原所有權人黃宇富多年來均未提供有租金收取權之證明，亦未開立任何收據，造成上訴人溢付租金。又被上訴人明知取得其558地號土地之日（即104年
5月7日）至原租約到期日（即104年5月27日）尚有21日，卻未通知上訴人土地所有權移轉之事實，亦無要求訂定租賃契約，應推論被上訴人默許原租賃契約之條件。被上訴人與原所有權人黃宇富既為夫妻關係，扣除手續費16
4元，應予抵扣溢付之21日租金1,356元（計算式如下：23,565元÷365×21＝1,356）。故而，被上訴人應僅得請求上訴人給付24,656元（計算式如下：26,012－1,356＝24,656），超過部分即屬無理由。為此提起上訴等語。
並於本院聲明：⒈原判決關於命上訴人給付被上訴人超過24,656元部分及遲延利息均廢棄；⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
三、上訴人與訴外人 黃德廷 、被上訴人之夫黃宇富為兄弟姊妹，而558地號土地及系爭房屋原同屬訴外人 葉范美娥 所有，訴外人葉范美娥於61年1月31日、61年2月4日，以買賣為原因，將558地號土地分別移轉登記予訴外人黃德廷、黃宇富所有，權利範圍各為2分之1；系爭房屋則登記為上訴人母親 黃彭桂妹 所有等情，業經本院於100度簡上字第106號給付租金事件向新竹市地政事務所調取系爭土地及建物登記案卷後審認確定，有該民事判決附卷可稽。
四、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。又依民法債編施行法固無溯及適用之規定，惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例、99年度台上字第2344號判決意旨參照）。其因再轉讓而承受土地所有權之人，與房屋所有權人間，應成立租賃關係，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）。則訴外人黃彭桂妹自取得系爭房屋所有權之日起，揆諸首揭說明，應推定在系爭房屋得使用期限內，於訴外人黃宇富就558地號土地所有應有部分範圍內，與訴外人黃宇富成立租賃關係。
五、嗣訴外人黃彭桂妹於99年4月29日以贈與為原因，將558地號土地權利範圍2分之1、系爭房屋權利範圍全部贈與上訴人，並於99年5月28日辦畢所有權移轉登記；被上訴人則於
104年4月23日因夫妻間贈與，受讓訴外人黃宇富所有558地號土地權利範圍2分之1，並於104年5月7日辦畢所有權移轉登記等情，除有前揭本院100度簡上字第106號民事判決可考外，亦有土地所有權狀、系爭房屋及558地號土地登記謄本在卷可證（見原審卷第8頁、第18至20頁），依前開最高法院民事庭會議決議意旨，亦應推定上訴人與被上訴人間，自被上訴人於104年5月7日取得系爭土地所有權之日起，在系爭房屋得使用期限內，就系爭房屋占用558地號土地範圍，按被上訴人所有系爭土地應有部分，繼受系爭房屋原所有權人黃彭桂妹與558地號土地原所有權人黃宇富之前揭租賃關係。從而，被上訴人基於租賃之法律關係，訴請上訴人給付租金，洵屬有據。
六、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之
1定有明文。茲兩造就本件租金數額無法協議，有關被上訴人得請求之租金數額，即得由本院定之。
七、次按租用基地建築房屋，租金以不超過土地申報總價年息百分之10為限，土地法第105條準用第97條定有明文。原審審酌558地號土地位於新竹市區內，面臨新竹市○○路，鄰近新竹市○○路、建華街、高峰路、西大路等，距離竹蓮國小約300公尺、竹蓮公有市場約500公尺，附近小型商店林立，生活機能與交通堪稱便利，惟系爭建物1樓所設「以莉亞」美髮院並無營業，一側隔壁建物鐵門關閉，另一側隔壁建物雖設有「大尺碼精品服飾」招牌，亦未見有何營業活動等情，有原審卷附查明網路地圖及街景照可按，認被上訴人主張104年5月7日起至105年5月6日止之租金按公告地價年息百分10計算租金過高，應按105年度每平方公尺之申報地價17,600元年息百分之5計算為適當。惟558地號土地10
4年申報地價為13,600元，於105年1月始調整為17,600元，亦有地價第一類謄本可憑。則核定系爭房屋占用被上訴人所有558地號土地應有部分，自104年5月7日起至105年
5月6日止之租金數額依前開規定，應以該土地當年度申報地價年息百分之5之計算而為25,948元【計算式如下：①10
4年5月7日起至104年12月31日止：13,600元×69.31㎡×1/2×5%×238/365＝15,366元，②105年1月1日起至
105年5月6日止：17,600元×69.31㎡×1/2×5%×127/
366＝10,582元，15,366元＋10,582元＝25,948元，元以下四捨五入）。原審就被上訴人請求上訴人給付租金自104年
5月7日起至104年12月31日止，亦按105年度申報地價17,600元為計算，自有判決理由矛盾之判決違背法令之處。
八、再債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。但法律另有規定者，不在此限；債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人，民法第297條第1項、第299條第1項定有明文。上訴人主張於
104年5月25日檢附郵政匯票23,901元以新竹牛埔郵局66號存證信函向訴外人黃涼讚清償103年5月28日起至104年5月27日止租金之事實，固據其提出存證信函、回證、匯票在卷可按。經查：
⒈上訴人主張於104年5月7日自訴外人黃宇富受讓558地號
土地權利範圍1/2，惟訴外人黃宇富、被上訴人並未通知上訴人等情，雖為被上訴人否認，然被上訴人迄至本件言詞辯論終結前均未提出相關證明，自應認上訴人前開主張為可採。茲被上訴人於105年6月30日向本院訴請上訴人給付104年5月7日起至105年5月6日租金，由本院將起訴狀繕本於105年7月6日、105年7月21日送達上訴人時，應認自生送達效力之時起，即生債權讓與通知效力。則上訴人主張就104年5月7日至104年5月28日間已清償訴外人黃宇富租金，亦得對抗受讓人即被上訴人，而應予扣除，亦屬有據。
⒉本院審酌558地號土地位置、鄰近交通商業活絡度認上訴人
主張103年5月28日起至104年5月27日止之租金按103、
104年度申報地價13,600元年息百分5計算，尚無不當。則上訴人所有系爭房屋使用103年5月28日起104年5月27日止租金應為23,565元（計算式如下：13,600元×69.31㎡×1/2×5%＝23,565元，小數點以下四捨五入）。而上訴人僅繳付租金23,401元【計算式如下：23,901元－500元（103年度竹小字第43號事件上訴人應負擔裁判費）＝23,401元】，尚不足164元。
⒊雖上訴人主張以郵寄匯票方式清償租金，則所生之手續費用
164元，應由被上訴人負擔等語。惟按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。其他之債，於債權人之住所地為之，民法第314條定有明文。兩造對於租金清償地並未約定，亦無習慣，亦無法依債之性質決定，依前開規定，自應於債權人住所地為之。茲上訴人以郵寄匯票方式清償租金，則所生之手續費用，仍應由債務人即上訴人負擔，上訴人自行扣除其中164元手續費自屬無據。
⒋系爭房屋占用被上訴人所有558地號土地應有部分，自104
年5月7日起至105年5月6日止之租金數額為25,948元，已如前述。就被上訴人請求104年5月7日起至105年5月
6日止租金其中104年5月7日起至104年5月27日止，上訴人已經清償原債權人黃涼讚1,192元（13,600元×69.31㎡×1/2×5%×21/365＝1,356元，1,356元－164元＝1,192元），依前開規定，對於被上訴人亦生清償效力，而予扣除，則被上訴人請求上訴人給付104年5月7日起至105年5月6日止租金逾24,756元部分（計算式如下：25,948－1,192＝24,756），即屬無據。原審認定上訴人已清償此部分不得扣除，即有判決不適用法規之判決違背法令之處。
九、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項、第203條、第229條第2項分別定有明文。兩造間就系爭土地之租金並未約定給付期限，亦經兩造自承在卷，揆諸上開規定，關於遲延利息之請求，應以起訴狀繕本送達上訴人時起算，原審以起訴狀繕本送達被告翌日起算固有違誤，惟此部分未經被上訴人提起上訴，自不予撤銷改判。
十、綜上所述，被上訴人依租賃法律關係，請求上訴人給付24,756元租金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止遲延利息，為有理由，應予准許；逾此所為請求，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，即有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件第一審訴訟費用額1,000元、第二審訴訟費用額1,500元，依兩造勝敗情形，確定如主文第3項所示。
十一、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第449條第1項、第450條、第79條、第436條之19第1項，判決如主文。
中華民國106年7月12日
民事第一庭審判長法官王佳惠
法官朱美璘法官邱玉汝以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國106年7月12日
書記官謝國聖