裁判字號：臺灣高等法院臺中分院99年上字第353號民事判決
裁判日期：民國99年12月28日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高等法院臺中分院民事判決99年度上字第353號上訴人 楊鎮聯 訴訟代理人 李進建 律師被上訴人 蕭有福 訴訟代理人 陳建勛 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國99年8月25日臺灣彰化地方法院99年度訴字第389號第一審判決提起上訴，本院於99年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠兩造於民國（下同）98年8月26日簽立不動產買賣契約（下
稱系爭買賣契約），由伊向被上訴人購買坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），買賣價金為新臺幣（下同）400萬元，分為訂金40萬元、二期款130萬元、尾款230萬元，嗣因簽約後兩造於98年9月23日勘驗現場，並經地政人員實地鑑界，而知悉系爭土地有部分作為道路使用，故再協定減少價金6萬元，另亦發現系爭土地有部分遭鄰地即同段867地號土地（下稱系爭鄰地）所有權人占用，兩造遂於98年11月9日簽立不動產買賣契約書附約暨切結書（下稱系爭附約暨切結書），除於第1條載明：「買賣總價金減為：新臺幣390萬元整。（因98年9月23日經田中地政測量人員實地鑑界，測量結果發覺部分土地已作為道路使用，經協定後雙方同意減少價金新臺幣6萬元，並於給付尾款時扣除之）」，另於第2條約定：「甲方（按即上訴人，下同）遭鄰地867地號地主占用部分土地，乙方（按即被上訴人，下同）及仲介公司承諾協助請求歸還。如甲方因此而受有損害，就所受損害部分乙方及仲介公司願負賠償責任。」，第3條約定：「如鄰地867地號地主非因訴訟無法請求返還占用土地，則甲方保留本契約解除權。」。又因伊購買系爭土地係為興建農舍居住，必須由被上訴人以自己名義先行申請農業使用證明，再申請建築執照，由伊興建農舍後，被上訴人再申請使用執照，之後被上訴人再將興建完成之農舍及土地併同移轉伊，以符合相關法律規定，故兩造就系爭土地之買賣價金、坪數、土地形狀（地籍形狀）等約定，應屬必要之點。然查伊依約給付上述訂金及二期款後，被上訴人竟未經伊同意，擅自調整系爭土地界址，而與兩造簽立系爭買賣契約時之土地界址不符，且經伊於98年12月23日、99年1月18日、99年2月11日陸續以存證信函告知被上訴人系爭土地遭系爭鄰地所有權人占用之土地應排除並請求返還，且不得調整系爭土地界址，被上訴人仍執意為之，被上訴人顯有給付不能之情事，況被上訴人擅自調整系爭土地界址，而與兩造簽立之買賣契約不符，顯有重大瑕疵，爰依給付不能及物之瑕疵擔保規定，解除系爭買賣契約，及請求返還已付之買賣價金。
㈡縱伊曾請求被上訴人協助調整界址，然亦不影響本件買賣標
的之給付，兩造之買賣約定並未債之更改，亦未合意變更契約條件，且伊在被上訴人於98年12月9日向彰化縣社頭鄉公所申請調整界址前，即已多次告知無須辦理，被上訴人仍執意為之，違反前兩造訂立之買賣契約條件。查，被上訴人於98年12月4日與 蕭文能 等三人協議調整界址，並於98年12月9日向彰化縣田中地政事務所申請調整界址，99年1月20日始完成調整界址登記。由證人 蕭貴燕 證詞可知，即便伊曾向被上訴人表示調整地界之事，惟被上訴人明白表示，於12月4日前，就透過 蔡明珠 跟伊說已經把返還土地及調整地界的事談好，隔二日即至遲為12月6日，伊即已表示不願意調整界址，此從證人蕭貴燕明白表示，蔡明珠隔兩天告訴我們說伊不願意調整界址可知。被上訴人於98年12月4日與蕭文能等三人簽立協議調整界址契約，於98年12月9日始向彰化縣田中地政事務所申請調整界址，並非證人蕭貴燕所述於98年12月8日申請，而伊至遲已於98年12月6日前即已明白表示「不願意調整界址」，此時被上訴人即不得於98年12月9日申請送件調整界址，即便業經送件申請，該調整界址乃於99年1月20日始登記完訖，如此長達二個月之時間差異，兩造間往返存證信函無數，被上訴人皆得撤回申請。況從證人蕭貴燕之證述，可知被上訴人並無義務為伊變更界址，被上訴人僅調整看看、並無把握、且無義務為伊調整界址，即便被上訴人無法協助完成或幫助調整界址，則亦不影響原買賣契約之成立生效及雙方權利義務履行，故可知原兩造所簽立之買賣契約並未變更契約條件，亦未債之變更，被上訴人所辯業經變更契約條件者，顯屬誤會。故被上訴人或其代理人蕭貴燕於98年12月9日申請調整界址即已違反伊於最遲98年12月6日前所為之不願意調整界址之意思表示，且被上訴人亦明白稱此調整界址並非其義務及無把握完成，而無繕寫於契約書明文，即可充分知悉，此既然是被上訴人口頭答應協助處理，亦非契約義務，當伊明白表示不願意調整界址時，被上訴人即不應為送件申請。準此以言，本件兩造買賣契約並未變更條件，兩造之買賣履約條件亦係如買賣契約書所載之條件，即買賣契約書所附之地籍圖所示之土地為移轉標的，被上訴人於伊要求或以存證信函告知勿調整界址後，被上訴人仍執意變更，則違反契約條件，伊拒絕給付第二期以後之價金款項，非無理由，被上訴人終止契約並非合法，則被上訴人業已無法給付如系爭買賣契約所約定之給付條件，則為給付不能。原審判決認伊於被上訴人依伊要求履行後復任意反悔，難認有拘束被上訴人之效力。
㈢兩造依據98年8月26日簽立買賣契約（搭配農舍興建契約）
，互負依據「債之本旨」為給付義務。本件原約定條件，並未因調整界址而「債之變更」，故雙方仍須依據系爭買賣契約，互負依據「債之本旨」為給付義務。被上訴人有依據買賣契約為給付之義務，然卻嗣後無法為給付者，伊依據民法第264條規定，有同時履行抗辯權，被上訴人並未取得終止契約之權利，則被上訴人片面終止系爭買賣契約並沒收前期之170萬元價金，並非合法。被上訴人未為債之本旨給付，經伊催告調整回原來系爭買賣契約約定之地籍圖圖形為給付，然被上訴人無法為給付，則伊依據民法第226條、第256條、第259條之規定解除系爭買賣契約，並請求被上訴人回復原狀，及返還原收受之價金170萬元。縱本件係屬買賣瑕疵者，因被上訴人所為給付未有系爭買賣契約所約定之條件、品質，是伊主張被上訴人負有民法瑕疵之擔保責任，依據民法第354條、第359條及第360條規定解除契約，並請求返還價金170萬元等語。並求為命被上訴人應給付伊170萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行之判決。
二、被上訴人則以：㈠兩造係經由訴外人 詹文助 居間介紹，並由永春仲介公司社頭
店仲介，而由上訴人向伊購買系爭土地，兩造並於98年8月26日在永春仲介公司社頭店簽立系爭買賣契約。兩造簽約後，於98年9月23日會同彰化縣田中地政事務所人員至現場測量，發現部分土地有作道路使用，且系爭鄰地所有權人有占用到系爭土地一小部分，伊乃委請配偶 王甚 、女兒蕭貴燕，在永春仲介公司社頭店與上訴人另行協定減少買賣價金6萬元。上訴人並請伊在系爭土地移轉登記前，先與系爭鄰地所有權人協定調整界址，解決系爭鄰地所有權人占用系爭土地之問題，並使系爭土地與系爭鄰地之經界線拉直，方便其興建農舍使用。伊因上訴人有此要求，遂表示將探詢系爭鄰地所有權人之意願。上訴人提出調整界址之要求後，於98年11月6日給付二期款130萬元，兩造並於98年11月9日在永春仲介公司社頭店，另行簽立系爭附約暨切結書，上訴人於當時表示要伊與系爭鄰地所有權人協調界址調整，將經界線拉直，處理土地占用問題，上訴人願意出資興建水泥田埂。伊當時即表示界址調整需要他方所有權人出具同意書，始能辦理，現在系爭鄰地所有權人中，有人家中在辦喪事，等喪事辦完，伊將前去協調界址調整。嗣伊應上訴人之要求，前去與系爭鄰地所有權人協調調整界址，經系爭鄰地所有權人同意辦理界址調整，且約定調整界址後倘仍有占用系爭土地，亦願意返還伊。系爭鄰地所有權人並委由代書於98年12月9日向彰化縣田中地政事務所遞件申請界址調整，而於99年1月20日完成登記，而系爭土地之面積於調整後亦無增減。兩造簽立系爭買賣契約時，已經有檢附地籍圖，伊辦理所有權移轉登記即可，倘非上訴人一再要求，伊何需與系爭鄰地所有權人協定界址調整？上訴人要求伊辦理界址調整在先，又起訴主張係伊未經上訴人同意或告知上訴人，擅自辦理界址調整，致上訴人不能取得如系爭買賣契約所附之地籍圖形，屬給付不能云云，與上開事實經過不符，並非實在，伊既係因上訴人要求而辦理界址調整，自無違約情事，上訴人主張解除契約並請求伊返還買賣價金，於法無據。
㈡又，「給付不能」與「瑕疵擔保責任」乃不能並存之概念，
上訴人併主張給付不能與瑕疵擔保，論理上即乏所據。再者，系爭土地所有權尚未移轉予上訴人，亦未交付上訴人占有，並無民法第354條「瑕疵擔保責任」規定之適用，上訴人依據民法第354條、第359條規定解除契約，顯無理由。又，系爭買賣契約書第2條之約定，伊之給付義務，係配合上訴人以伊名義先行申請興建農舍，於農舍興建完成後，再與農地一併移轉予上訴人或其指定之人。上訴人要求伊與鄰地86
7地號土地所有權人辦理地界調整之事，上訴人雖然否認，然此情業經證人蕭貴燕、 張啟展 、詹文助、 莊豐彰 等人在原審具結證述綦詳，足以證明上訴人確實有在兩造簽訂買賣契約後，又要求伊辦理地界調整，伊係在依據上訴人之要求而與相鄰之867地號土地所有權人辦理地界調整，上訴人空言否認，並非事實。又地界調整至99年1月20日始完成登記，始能依新的經界線確定界址、會同釘界樁，上訴人於99年1月18日發函時，地界調整尚未登記完竣，兩造無從確定界址、釘界樁，伊並無可歸責事由。上訴人雖主張，其依據99年1月18日永靖郵局第5號存證信函解除系爭契約，惟伊在上訴人催告前，已經著手向867地號土地所有權人請求返還占有土地，惟因地界調整尚未辦理完竣，鄰地867地號土地所有權人應返還之範圍，尚無從特定。然伊並無上訴人所稱不向鄰地867地號土地所有權人請求返還土地，上訴人以此為由解除契約，亦無所據。有鑑於99年1月18日永靖郵局第5號存證信函所述並非事實，伊在收到上訴人來函時，隨即於99年1月20日以埔心太平郵局第4號存證信函，回覆上訴人，表示伊並無違約情事，上訴人解除契約並無理由。但無論如何，上訴人解除契約函所述返還土地、確定界址及會同釘界樁等事項，並不影響伊以自己名義興建農舍後連同土地一併移轉予上訴人之給付義務，自無「給付不能」可言，上訴人依據民法第226條、第256條規定主張解除契約，即無理由。縱使上訴人已經委託建築師規劃繪製建築圖，但農地不可能全部面積均興建農舍，伊與鄰地867地號土地之經界線由曲拉直，如何會影響建築師規劃繪製建築圖？殊難想像。且建築師亦可變更設計，並非難事，伊仍可配合上訴人以伊名義興建農舍、移轉土地所有權，並無給付不能可言。上訴人一再主張其縱使要求伊與鄰地867地號土地所有權人辦理地界調整，仍有任意反悔之權利云云，已無所據。此外，上訴人對於其依據瑕疵擔保規定解除契約之法律理由、系爭土地何以因為與相鄰867地號土地之地界調整，而無法以伊名義興建農舍再移轉予上訴人、被上訴人有何給付不能之可歸責事由，俱未說明，上訴理由並不足採。
㈢綜上，上訴人遲未給付尾款，伊已經依系爭買賣契約書之約
定，再三催告，上訴人始終未給付，伊已經於99年3月17日解除系爭買賣契約等語，資為抗辯。並求為判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並求為判決㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人170萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息；㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則求為判決駁回上訴，如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
四、查，上訴人主張兩造於98年8月26日簽立系爭買賣契約，由上訴人向被上訴人購買系爭土地，買賣價金為400萬元，分為訂金40萬元、二期款130萬元、尾款230萬元，嗣因簽約後兩造於98年9月23日會同地政人員實地測量、鑑界，而知悉系爭土地有部分作為道路使用，故再協定減少價金6萬元，另亦發現系爭土地有部分遭系爭鄰地所有權人占用，兩造遂於98年11月9日簽立系爭附約暨切結書，除於第1條載明：「買賣總價金減為：新臺幣394萬元整。（因98年9月23日經田中地政測量人員實地鑑界，測量結果發覺部分土地已作為道路使用，經協定後雙方同意減少價金新臺幣6萬元，並於給付尾款時扣除之）」，另於第2條約定：「甲方遭鄰地867地號地主占用部分土地，乙方及仲介公司承諾協助請求歸還。如甲方因此而受有損害，就所受損害部分乙方及仲介公司願負賠償責任。」；第3條約定：「如鄰地867地號地主非因訴訟無法請求返還占用土地，則甲方保留本契約解除權。」；及上訴人已依約給付訂金40萬元及二期款130萬元等情，有系爭買賣契約、付款明細表、土地登記謄本及系爭附約暨切結書附卷可憑（見原審卷第7頁至第12頁、第18頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。
五、上訴人固主張被上訴人未經伊同意，擅自調整系爭土地之界址，致與兩造訂立系爭買賣契約時之土地現況不符，顯有重大瑕疵及給付不能之情事云云，惟遭被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠被上訴人確於98年12月4日與系爭鄰地所有權人就系爭土地
之界址調整達成協定，並於98年12月9日向彰化縣田中地政事務所申請界址調整，嗣於99年1月20日登記界址調整完竣，系爭土地於界址調整前、後之面積均相同等情，有地界調整協定書、土地複丈及標示變更登記申請書、同意書、土地複丈結果通知書、土地登記異動索引、98年8月26日之土地登記謄本及地籍圖、99年3月26日之土地登記謄本及地籍圖等件在卷可參（見原審卷第12頁至13頁、第19頁至20頁、第53頁至62頁），且為上訴人所不爭執，堪認屬實。而被上訴人抗辯稱：伊係依上訴人要求而與系爭鄰地所有權人協定調整界址等情，業據證人即伊女兒蕭貴燕到庭證稱：兩造於98年8月26日簽立系爭買賣契約及於98年11月9日簽立系爭附約暨切結書時，其均在場，本件因於98年9月23日至現場測量、鑑界後，發現系爭土地供作道路使用之面積太多，故兩造口頭協定減價，且因發現系爭鄰地所有權人有占用系爭土地，故鑑界後上訴人要求伊需向系爭鄰地所有權人追討遭占用土地，並請伊與系爭鄰地所有權人協定調整界址，將界址拉直，又因為之前只有口頭協議減價，沒有簽立書面，故在上訴人於98年11月6日給付第二期款後，兩造又於98年11月9日補簽系爭附約暨切結書，簽系爭附約暨切結書時也有提及請求系爭鄰地所有權人返還占用部分及協定調整界址。至於系爭附約暨切結書之所以未記載界址調整之內容，係因伊認為追討遭占用土地是應該的，但是調整界址就不是伊之義務，因此沒有寫在系爭附約暨切結書上，伊當時只有口頭向上訴人表示會幫忙處理調整界址之事，但因當時伊就系爭鄰地所有權人是否會同意調整界址並無把握，所以就沒有在系爭附約暨切結書上記明，但確實係上訴人有此要求，伊才會在協調返還土地時順便提到界址調整之事，後來系爭鄰地所有權人也有同意等語（見原審卷第93頁反面至第94頁），並經證人詹文助具結證述：其係系爭土地買賣之介紹人，兩造於98年8月26日簽立系爭買賣契約及於98年11月9日簽立系爭附約暨切結書時，其均在場，因為系爭土地與系爭鄰地土地之界址不直，上訴人要求被上訴人與系爭鄰地所有權人協調將界址拉直，這樣土地比較方正，但這是上訴人私下拜託的，上訴人於98年9月間鑑界、98年11月6日給付第二期款後及98年11月9日簽立系爭附約暨切結書時均有為此請求，但因上訴人是鑑界後才為此調整界址之請求，如果系爭鄰地所有權人不同意調整也沒辦法，所以被上訴人後來就去跟系爭鄰地所有權人拜託，但跟系爭鄰地所有權人談好並辦妥後，上訴人才又表示不要調整界址。在與系爭鄰地所有權人協調及辦理調整界址事宜完畢之前，上訴人都沒有表示拒絕調整界址，是辦妥後才反悔，說要照原本之界址等語（見原審卷第95頁反面）。核均與證人張啟展證述：因其係從事代書行業，故有參與被上訴人出售系爭土地之事宜，系爭買賣契約簽約時其並未在場，但於兩造簽立系爭附約暨切結書時其有在場，系爭土地於98年9月鑑界完成後，買方有要求返還遭鄰地占用部分，且因系爭土地有部分作為道路使用，買方要求協定減價，另外買方有提到界址不直，希望賣方能與系爭鄰地所有權人協定將界址拉直，其在場有聽到上訴人為此要求，其認為返還遭占用土地是必須的，至於將界址拉直則需協調，上訴人還有提到若能將界址拉直，願意負擔重做田埂之費用。鑑界後其有會同被上訴人找系爭鄰地所有權人談返還土地之事，系爭鄰地所有權人表示家裡有喪事，等辦完喪事就會處理返還土地之事，而將返還遭占用土地之事寫在系爭附約暨切結書上是應該的，但調整界址尚須系爭鄰地所有權人同意，所以沒有寫在系爭附約暨切結書上等語相符（見原審卷第96頁反面至第97頁），且衡諸常情，被上訴人已於98年8月26日與上訴人訂立系爭買賣契約，出賣系爭土地予上訴人，苟非上訴人要求，被上訴人僅要求系爭鄰地所有權人返還占用系爭土地之部分即可，何須大費周章與系爭鄰地所有權人協調界址調整事宜，而甘冒違反系爭買賣契約之危險？準此，被上訴人辯稱伊係依上訴人要求而與系爭鄰地所有權人協調調整系爭土地界址等語，要屬有據。
㈡至上訴人雖主張伊購買系爭土地係為興建農舍，並已於98年
11月初即委任 陳建雄 建築師著手規劃，且由該建築師於98年11月17日以系爭土地調整界址前之原地籍圖申請指示建築線，可見上訴人並不同意調整界址，否則何以仍委請建築師以原地籍圖申請指示建築線云云，然上訴人申請自用農舍建照之用，並無須申請指示建築線乙節，業經彰化縣社頭鄉公所函覆上訴人明確，此有彰化縣社頭鄉公所函在卷可考（見原審卷第75頁），又觀諸上訴人所提出之建築線指示申請書圖（見原審卷第78頁），足見上訴人委請之建築師所申請指示之建築線，與系爭土地所調整之界址位置不同，並不因系爭土地界址有無調整而受影響，則上訴人於系爭土地界址能否調整並不確定之情況下，先行委請建築師規劃且以原地籍圖申請指示建築線，亦與常情無違，自難以上訴人依原地籍圖申請指示建築線，遽認上訴人並未要求被上訴人與系爭鄰地所有權人協調調整系爭土地界址，上訴人上開主張，洵非可採。
㈢上訴人另提出98年12月23日、99年1月18日、99年2月11日存
證信函及 蕭燕貴 之證言，主張伊於98年12月6日已通知被上訴人不同意調整系爭土地之界址云云，然被上訴人係依上訴人之要求而同意與系爭鄰地所有權人協定調整界址，且已於98年12月4日與系爭鄰地所有權人簽立地界調整協定書，並於98年12月9日向彰化縣田中地政事務所申請界址調整等情，業如前述，而被上訴人亦 陳明伊 已與系爭鄰地所有權人達成協定，且於98年12月9日向地政機關申請界址調整，不容上訴人片面撤銷調整界址之請求等語，又被上訴人之女即證人蕭貴燕亦證稱：上訴人事後表示不要再辦理界址調整之事，被上訴人並未同意不再辦理，況被上訴人已與系爭鄰地所有權人達成協定，沒有辦法再改回來等語明確（見原審卷第94頁反面至95頁），查上訴人於98年9月間鑑界、98年11月6日給付第二期款後及98年11月9日簽立系爭附約暨切結書時請求調整界址，被上訴人表示將探詢系爭鄰地所有權人之意願，所以上訴人請求調整界址之事沒有寫在系爭附約暨切結書上，然兩造確已口頭成立如果鄰地所有權人同意，將調整界址之約定，被上訴人復依照約定，與鄰地所有權人訂立調整界址之契約，此調整界址之約定應成為買賣契約內容之一部。而鄰地所有人與被上訴人簽立地界調整協定書後，亦可依約請求被上訴人調整地界，雙方應依約履行。是以上訴人於被上訴人依其要求調整界址後復任意反悔，難認有拘束被上訴人之效力。
六、綜上所述，被上訴人係依上訴人要求調整系爭土地之界址，並無違約之情事，自不生給付不能或物之瑕疵擔保責任之問題。從而，上訴人主張依給付不能及物之瑕疵擔保規定，解除系爭買賣契約，並請求被上訴人返還已付價金170萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年4月28日起至清償日止，按週年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年12月28日
民事第三庭審判長法官陳照德
法官朱樑法官曾謀貴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官王麗珍中華民國99年12月28日
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