裁判字號：臺灣臺中地方法院108年訴字第1330號民事判決
裁判日期：民國108年08月12日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣臺中地方法院民事判決108年度訴字第1330號原告 柯伯臻 被告 林昭琪 訴訟代理人 林國旭 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國108年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國108年5月7日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明原請求自民國108年1月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第13頁）。嗣於本院108年6月10日，當庭變更利息起算時點為自起訴狀繕本送達後翌日起算（見本院卷第64頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：原告前與被告訴訟代理人林國旭洽商，向被告購買其名下坐
落臺中市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍10萬分之4039）及其上341建號建物（權利範圍全部，門牌號碼臺中市○○區○○街○○○號3樓之1）（下合稱系爭房地）。原告於108年1月6日先交付林國旭新臺幣（下同）10萬元訂金，嗣兩造於同年月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），原告復依約先後於同年月14日、17日各匯款40萬元至被告指定帳戶，合計業已支付90萬元之買賣價金。
繼原告於108年1月25日向渣打銀行申辦貸款，同年2月1
日經渣打銀行通知辦理對保完成，並於同年月14日辦理開戶，再於翌（15）日通知被告委任之地政士 張良榮 ，等待貸款完畢撥款及辦理移轉過戶登記等事宜。詎原告於同年月27日，竟得知系爭房地業於同年月18日經合作金庫銀行申請假扣押執行查封獲准，而陷於給付不能。原告無奈之下，僅得於
108年3月7日寄發存證信函向被告表示解除契約，被告自應返還原告已支付之價金90萬元。
再者，被告因未能妥善處理自身債務，致系爭房地遭查封而
給付不能，自屬可歸責於被告，依民法第259條第1款、第
2款及系爭契約書第12條第2項約定，原告自得請求被告加倍返還已收之90萬元價金，作為懲罰性違約金。
並聲明：㈠被告應給付原告180萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之違約金。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則抗辯以：系爭房地確實被假扣押，但原告也違反契約，所以系爭契約書沒有合法解除，原告本件請求屬無理由。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、本院得心證之理由：查原告主張之事實，業據提出108年1月6日收據、系爭契
約書、LINE對話紀錄暨匯款證明、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本等附卷可考（見本院卷第19頁、第21頁至第28頁、第29頁至第36頁、第37頁至第40頁），核與證人林國旭證稱：原告總共支付90萬元。因為被告有其他擔任保證人的債務，導致系爭房地遭銀行禁止移轉及假扣押，買賣契約因此無法履行等情相符（見本院卷第72頁），堪認為真實。
原告主張解除契約，並請求返還價金，為有理由：
㈠查被告係系爭房地之出賣人，依法負有交付系爭房地及移
轉系爭房地之所有權予買受人之義務，此即為被告之主給付義務。職是，被告自應使系爭房地隨時達於可移轉登記所有權之狀態，易言之，在其未履行給付義務前，其自有防止債權人行使債權處分系爭房地或使系爭房地滅失之義務，以免陷於給付不能。是如有其餘債權人欲查封系爭房地，被告自有排除之義務。然查系爭房地於買賣契約成立後，因被告另涉其他債務，而自108年2月18日起為假扣押登記，有土地及建物登記第二類謄本在卷可考（見本院卷第37頁至第40頁），且迄本院言詞辯論終結日即108年
7月15日止，仍為假扣押當中，而無法履行移轉登記，業據證人林國旭證述在卷（見本院卷第73頁）。而被告亦未提出任何說明或舉證，足徵其確有資力支付前開債務，以撤銷假扣押登記，堪認被告確已無法依系爭契約書之約定，將系爭房地移轉所有權登記予原告，而陷於給付不能甚明。又系爭房地既係因被告未能設法清償其積欠訴外人合作金庫銀行之債務，致遭法院假扣押而陷於給付不能，自應認可歸責於被告。
㈡被告雖辯稱原告亦有違約之情事，證人林國旭並據此證稱
：兩造有口頭約定要在1個月內完成貸款，因為原告拖延貸款程序，沒有按照時程履行，才會導致系爭房地被假扣押，原告終止（應為解除）契約應該不生效力等語（見本院卷第72頁至第73頁）。然查原告否認兩造曾口頭約定應完成貸款之時間（見本院卷第74頁），而被告就此部分，亦未能提出其他證據，佐證其曾催促原告盡速辦妥貸款，抑或是已將準備辦理所有權移轉登記之事宜通知原告，自難認被告抗辯為真。且無論原告於何時辦妥銀行貸款事宜，均不能解免被告應設法清償債務，俾免於系爭房地所有權移轉登記前，遭其債權人聲請對系爭房地實施假扣押之義務。被告違背此義務，致系爭房地迄今仍不能移轉登記，此部分自難認可歸責於原告。被告此部分辯詞，尚非可採。兩造就此部分聲請傳喚證人即原告配偶及承辦代書，用以佐證本件原告辦理貸款情形及有無告知被告對保完成等情，均無必要。
㈢綜上所述，足認原告主張系爭房地現由合作金庫銀行假扣
押中，顯係可歸責於被告之事由，而陷於給付不能等語，為有理由。從而，原告依民法第256條規定解除本件買賣契約，應無不合。而按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務；由他方所受領之給付物，應返還之，民法第
259條第1項第1款定有明文。則原告請求被告返還受領之價金90萬元，自屬有據。
原告請求被告給付違約金部分：
㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年度台上字第1915號判例意旨參照）。
㈡查系爭契約書第12條第2款約定：「出賣人因可歸責於自
己之事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，並得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償。」（見本院卷第25頁）。查被告陷於給付不能後，經原告催告，仍未能履行契約，有原告提出之對話紀錄可參（見本院卷第41頁）。參酌原告於108年1月間給付第一期款項90萬元，即於次月底察知系爭房地經假扣押而無法移轉，期間尚短，支出之款項亦非鉅。惟原告自述因被告遲不返還此筆金錢，至原告無法籌措頭期款，而無從再購入其餘房屋（見本院卷第76頁），及原告因被告違約未能移轉系爭房地，不僅受有另行購屋耗費時間、金錢之損害，尚須承受市價波動之價差風險，因此付出之勞力、時間、成本等其他一切情況，認本件兩造約定加倍返還違約金額即90萬元，有過高而顯失公平之情事，本院綜合考量上情，認本件原告得請求被告給付之違約金，應核減至30萬元始為相當。是原告逾此範圍之請求，非屬正當，不應准許。
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。而本件原告請求被告返還價金及給付違約金，無確定期限，又未約定利率，經其以起訴狀繕本催告後，併請求給付自起訴狀繕本送達後翌日即108年5月7日（見本院卷第59頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，於法尚無不合，應予准許。
肆、從而，原告依兩造間買賣契約，請求被告給付120萬元（計算式：已支付價金90萬元＋違約金30萬元＝120萬元），及自108年5月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
伍、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行、免為假執行之宣告，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
陸、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年8月12日
民事第一庭法官段奇琬上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月12日
書記官劉燕媚