臺灣臺中地方法院民事判決 103年度中簡字第2640號
原 告 張月娥
訴訟代理人 張米端
被 告 黃秀珍
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一０三年十一月
二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落台中市○○區○○○○巷○○○○號一樓房屋遷讓
返還原告，及自民國一０三年十月一日起至遷讓返還前項房屋之
日止，按月給付原告新臺幣柒仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百
五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴原請求：被
告應將坐落臺中市○○區○○○○巷○○○○號一樓房屋（
下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並自民國一０三年十一月一
日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下
同）一萬五千元。嗣於一０三年十一月二十七日言詞辯論期
日，當庭以言詞將聲明變更為：被告應將系爭房屋遷讓返還
原告，並自一０三年十月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付原告七千五百元，核屬擴張（起算日部分）或減
縮（金額部分）應受判決事項之聲明，揆諸前揭法律規定，
應予准許。
乙、實體事項：
壹、原告主張略以：
一、兩造於一００年十二月十九日簽訂合約書（下稱系爭租約）
，由被告向原告承租系爭房屋，租期自一０一年一月一日起
至同年十二月三十一日止，每月租金七千五百元，得隨時提
前解約，押金為一個月租金，提前解約得退還。嗣租賃期限
屆滿後，被告繼續支付租金，原告就讓被告繼續使用系爭房
屋。又原告需收回系爭房屋自己使用，乃於一０三年八月一
日在系爭房屋門口處留字條，請被告於同年月十五日前遷出
，惟被告置之不理，原告再於同年月二十二日發函限被告於
同年九月三十日前遷離，惟被告仍未遷讓返還系爭房屋。而
被告於一００年十二月二十日至一０三年六月十九日期間計
匯款二十五萬二千元（含押租金七千五百元，詳如附表所載
）予原告，可給付三十三個月租金，即至一０三年九月三十
日止，尚餘四千五百元，則被告自同年十月一日起即屬無權
占有系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利，應自一０三
年十月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告七
千五百元，爰依法提起本件訴訟。並聲明：被告應將系爭房
屋遷讓返還原告，並自一０三年十月一日起至遷讓返還系爭
房屋之日止，按月給付原告七千五百元。並提出系爭租約、
建築改良物所有權狀、存證信函、字條、活期儲蓄存款存摺
、調解不成立證明書、管理費繳費證明書等為證。
二、對被告抗辯所為之陳述：
原告從未調降租金，蓋系爭租約係被告所擬，「水電瓦斯費
」、「網路費」等字樣係被告所刪除，租金不含管理費、停
車位、第四台，而停車位原告並未另出租予他人使用。又被
告係以匯款至原告之台中市農會帳戶方式給付租金，而原告
因精神狀況不佳，沒有去刷簿子，縱有提款，亦未注意被告
匯款之金額，且被告租金均為預付，故原告未發現被告自始
即短付租金，亦未要求被告補繳，自不得據此即認定原告有
同意調降租金。又原告並未同意續約至一０四年四月三十日
。
貳、被告抗辯略以：租金含管理費、停車位、第四台，但不含水
電瓦斯費、網路費，此部分係經兩造討論後合意所約定。又
機械車位高度不夠，頂端壓迫被告車子之車頂天線，被告乃
向原告反應停車位無法使用，請其另行出租他人，原告同意
並將每月租金調降為六千五百元，被告乃於一０一年一月三
、四日各匯款三萬元、九千元，合計三萬九千元，以預付同
年一至六月之租金（計算式：6500×6＝39000）。又原告承
諾自其二樓住處拉第四台線路供被告使用，惟並未履行，且
系爭房屋採光不佳，所在大樓基地狹小，中庭停滿機車，滿
是油煙味，經被告向原告反應後，原告同意自一０一年十月
一日起，調降每月租金為六千元。而租賃期限屆滿後，被告
仍為租賃物之使用收益，而原告不即表示反對之意思，依民
法第四百五十一條規定，視為以不定期限繼續契約。嗣原告
於一０三年六月十七日詢問被告能否預付租金，經兩造協議
後，原告同意租期延至一０四年四月三十日止，被告乃於一
０三年六月十八、十九日各匯款二萬四千元，合計四萬八千
元，以預付一０三年九月至一０四年四月之租金（計算式：
6000×8＝48000）。而被告於一００年十二月二十日至一０
三年六月十九日期間計給付二十五萬二千元（含押租金七千
五百元，詳如附表所載）予原告，而原告從未向被告表示租
金有短付，顯見原告確有同意調降租金，被告既自始未曾積
欠任何租金，原告提前終止租約顯無理由等語，資為抗辯，
並聲明：原告之訴駁回。並提出存摺、自動櫃員機交易明細
表、手機簡訊、字條等為證。
參、兩造不爭執事項：
一、兩造於一００年十二月十九日系爭租約，由被告向原告承租
系爭房屋，租期自一０一年一月一日起至同年十二月三十一
日止，每月租金七千五百元，得隨時提前解約，押金為一個
月租金，提前解約得退還。
二、系爭租約係被告所擬，「水電瓦斯費」、「網路費」等字樣
係被告所刪除。
三、租賃期限屆滿後，被告繼續支付租金，原告就讓被告繼續使
用系爭房屋。
四、原告於一０三年八月一日在系爭房屋門口處留字條，請被告
於同年月十五日前遷出，再於同年月二十二日五存證信函限
被告於同年九月三十日前遷離。被告有收到原告之存證信函
。
五、被告於一００年十二月二十日至一０三年六月十九日期間計
匯款二十五萬二千元（含押租金七千五百元，詳如附表所載
）予原告，以給付租金。
肆、兩造之爭點：
一、原告有無同意調降租金？
二、原告主張依租賃契約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房
屋，有無理由？（原告有無同意將租賃期限延至一０四年四
月三十日？）
三、原告主張依不當得利之法律關係，請求被告自一０三年十月
一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告七千五百
元，有無理由？
伍、法院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。又請求履行債務
之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責
任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則
清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第二
百七十七條之規定自明。又原告就其主張清償之事實，所提
出之證據，依經驗法則及論理法則，已足使法院形成確信時
，即應由被告對該待證事實之相反事實提出證據反駁，以動
搖法院原就待證事實所形成之確信，否則即應就事實真偽不
明之狀態承擔此一不利益，方符合舉證責任分配之原則（最
高法院二十八年上字第一九二０號判例、九十九年度台上字
第一六三三號判決意旨參照）。本件原告主張兩造約定之租
金為每月七千五百元，有兩造不爭執之系爭租約在卷可稽。
是被告主張租金已從第一個月起即由七千五百元降為六千五
百元，嗣再自一０一年十一月十九日起降為六千元，惟為原
告所否認，是就租金已為調降之事實，應由被告負舉證之責
任。又原告主張系租約業經終止，亦據原告提出黏貼於系爭
房屋外面之字條及存證信函等為證。被告固主張系爭租約已
延長至一０四年四月三十日，惟為原告所否認，則就系爭租
約延長至一０四年四月三十日之事實，亦應由被告負舉證之
責任。
二、依系爭租約所載，兩造租約屆滿日為一０一年十二月三十一
日，惟租約屆滿後，原告對於被告就系爭房屋繼續為使用收
益，並未為反對之意思，且續為受領被告所匯之租金，依民
法第四百五十一條規定，兩造間固視為不定期限繼續租賃契
約，惟依系爭租約之約定，原告得隨時終止租約。又依系爭
租約所載，租金為每月七千五百元，被告則主張自第一個月
即一０一年一月起即調降為每月六千五百元，惟為原告所否
認，已如前述。查被告主張租金調降為每月六千五百元之理
由為原告對於被告以匯款方式所預付之租金均無意見。惟被
告給付租金均以匯款方式預付數個月之租金，有原告提出之
存簿提存交易明細表為證，復為被告所不爭執，並經本院整
理如附表所示。依附表所示，被告先於一０一年一月三日匯
款三萬元，再於翌日即一０一年一月四日匯款九千元（被告
主張係以每月六千五百元計算租金，其預付六個月即一０一
年一月至六月之租金，參附表編號２至３）復於一０一年七
月十一日匯款匯款一萬九千五百元，預付一０一年七月至九
月之租金（被告主張每月租金六千五百元，預付三個月計一
萬九千五百元，參附表編號４），餘詳附表所示。換言之，
被告於第一繳交租金開始，即係先以匯款方式預繳數個月後
之租金，於其預繳租金之月份即將屆滿時，復以匯款方式再
預繳數個月後之租金，惟均未陳明租金如何計算及預繳至何
月份為止。是就原告言之，被告僅以匯款方式預付租金，並
未說明租金之計算方式及預付至何時之租金，原告自無從查
核被告所匯之租金係預付至何時？且因係預付租金，則原告
於受領匯款租金當時，亦無從判斷被告所繳租金是否尚有不
足部分。況依被告主張，第一次繳納第一期之租金即調降為
六千五百元，顯與常情不符；蓋租金係自一０一年一月一日
起繳每月七千五百元，而被告於三日後即一０一年一月三日
即調降為六千五百元，殊與常情相違。是依被告所舉證據，
並未能證明兩造就租金每月七千五百元已協議調降為六千五
百元，再調降為六千元。再者，證人 洪雅蕙 亦到庭結證稱略
以：「（是否知被告向原告承租田心北四巷一之十四號一樓
房屋之事？）證人洪雅蕙答：是。我知道。是原告告訴我的
。（租金及租期如何約定？）證人洪雅蕙答：每個月租金七
千五百元，租期是到一０一年十二月三十一日，我是看到原
告拿給我看得租約才知道。原告告訴我租金就是七千五百
元。租期是看到租約才知道的。（租約到期後兩造有何無續
約？）證人洪雅蕙答：原告說沒有。但我從來沒有見到被告
的面，在土地公廟協調時，第一次看到被告，是講說協調搬
遷的事情，但被告講說不願意搬遷，因為被告說已經預付租
金給原告，至於有無續約，我不知道，但原告說沒有。（租
金有無從每月七千五百元降至六千五百元？）證人洪雅蕙答
：沒有。是原告跟我說沒有降的。（原告有無向被告表示終
止租約？）證人洪雅蕙答：我不知道。（被告迄今為止，有
無欠原告租金？）證人洪雅蕙答：原告有請我幫她算被告繳
納租金為何不正常。」等語（參本院一０三年十一月四日言
詞辯論筆錄）是證人洪雅蕙亦不能證明兩造租金有調降之事
實。綜上，系爭房之租金即為系爭租約所載之每月七千五百
元。
三、兩造租賃關係於系爭租約屆滿後，即一０一年十二月三十一
日之後固視為不定期限繼續契約，惟依系爭租約所載，原告
仍得隨時終止租約。原告主張其於一０三年八月一日將載有
「房客（按即被告）妳好：１F，1－１４（按即一之十四號
一樓，即系爭房屋）房屋換屋主要交屋，請在８月１５日以
前遷出，若有不清楚請打‧‧‧」之字條黏貼於系爭房屋外
面，有該字條在卷可參。又原告復於一０三年八月二十二日
以載有「本人（按即原告）再予寬限茲函到民國一０三年九
月三十日前速‧‧」等語之存證信函寄送被告。是系爭租約
，至遲應於一０三年九月三十日即已終止。被告固主張系爭
房屋之租期已延至一０四年四月三十日始屆滿，惟為原告所
否認，然被告就該部分既未能舉證以實其說，本院自難憑採
。是原告以系爭租約業經終止為由，主張被告應將系爭房屋
遷讓返還原告，自屬有據。
四、系爭房屋之租金為每月七千五百元，已如前述。又系爭房屋
自一０一年一月起至一０三年九月三十日止，計三十三個月
，其租金總計應為二十四萬七千五百元（計算式：7500×33
＝247500）而被告自租期開始迄今所繳之租金為二十五萬二
千元（含押金七千五百元，詳附表），是原告主張被告自一
０三年十月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原
告租金七千五百元，即屬有據。至原告所繳租金二十五萬二
千元，扣除計算至一０三年九月三十日止之租金二十四萬七
千五百元後，尚餘四千五百元（000000－000000＝4500）因
不足一個月租金，自宜由被告於爾後應繳租金中予以扣除，
附此敘明。
五、從而，原告依租賃契約之法律關係請求被告應將系爭房屋遷
讓返還原告，及自一０三年十月一日起至遷讓返還系爭房屋
之日止，按月給付原告七千五百元。為有理由，應予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第七十八條。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
第四百三十六條第二項、第三百八十九條第一項第三款規定
，應依職權宣告假執行。
中華民國103年12月30日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官簡賢坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月30日
書記官賴淵瀛
附表：
┌──┬─────┬───┬─────────┐
│編號│日期│金額│備註│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│１│100.12.20│7500│押金│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│２│101.01.03│30000│101年1至6月租金│
├──┼─────┼───┤6500×6＝39000│
│３│101.01.04│9000││
├──┼─────┼───┼─────────┤
│４│101.07.11│19500│101年7至9月租金│
││││6500×3＝19500│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│５│101.11.19│18000│101年10至12月租金│
││││6000×3＝18000│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│６│102.01.08│18000│102年1至3月租金│
││││6000×3＝18000│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│７│102.02.18│18000│101年4至6月租金│
││││6000×3＝18000│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│８│102.07.19│6000│101年7月租金│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│９│102.08.07│12000│101年8至9月租金│
││││6000×2＝12000│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│１０│102.10.01│18000│101年10至12月租金│
││││6000×3＝18000│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│１１│102.10.02│24000│103年1至4月租金│
││││6000×4＝24000│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│１２│103.04.16│24000│103年5至8月租金│
││││6000×4＝24000│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│１３│103.06.18│24000│103年9至12月租金│
││││6000×4＝24000│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│１４│103.06.19│24000│104年1至4月租金│
││││6000×4＝24000│
├──┼─────┼───┼─────────┤
│總計││252000││
└──┴─────┴───┴─────────┘
註：編號２至１４之備註欄內容係被告所稱，原告則主張租金自
始即為七千五百元，從未調降為六千五百元或六千元。