裁判字號：最高法院93年台上字第1178號民事判決
裁判日期：民國93年06月17日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決九十三年度台上字第一一七八號
上訴人庚○○
丑○○共同訴訟代理人 林春榮 律師被上訴人己○○
戊○○
丁○○
壬○○辛○○○
子○○
癸○○
乙○○
丙○○
甲○○
寅○○
卯○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十年十月三十日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十九年度上字第二七九號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件上訴人主張：坐落台中縣○○鄉○○路段一０五之三、一０五之四、一０五之五、一０五之七、一０五之八、一０五之二四、一０五之二六、一０五之二七、一０五之二九、一０五之三０、一０五之三一等十一筆土地為伊共有，應有部分各二分之一。被上訴人卯○○占用如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分土地建造房屋，及占用Ａ１、Ａ２部分土地；被上訴人寅○○占用如附圖所示Ｂ部分土地建造房屋，及占用Ｂ１、Ｂ２部分土地；被上訴人甲○○占用如附圖所示Ｄ部分土地建造房屋；被上訴人丁○○占用如附圖所示Ｆ部分土地建造房屋；被上訴人子○○、乙○○、丙○○、辛○○○占用如附圖所示Ｆ１、Ｈ部分土地建造房屋；被上訴人壬○○、癸○○占用如附圖所示Ｇ部分土地建造房屋；被上訴人子○○、乙○○、丙○○、辛○○○、丁○○占用如附圖所示Ｉ部分土地；被上訴人戊○○占用如附圖所示Ｊ部分土地建造房屋，及占用Ｊ１部分土地；被上訴人己○○占用如附圖所示Ｋ部分土地建造房屋，均無正當權源，伊自得依民法第七百六十七條規定，請求被上訴人拆除上開地上建物並交還占用之土地。又被上訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之利益，致伊受損害，亦應返還不當得利予伊等情。求為命：㈠卯○○將如附圖所示Ａ部分地上建物拆除，交還Ａ、Ａ１、Ａ２部分土地予伊，及給付伊新台幣（下同）四十四萬五千五百四十三元並加付法定遲延利息，暨自民國八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊五萬一千七百四十四元；㈡寅○○將如附圖所示Ｂ部分地上建物拆除，交還
Ｂ、Ｂ１、Ｂ２部分土地予伊，及給付伊五十萬四千三百七十元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊五萬八千五百七十六元；㈢甲○○將如附圖所示Ｄ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及給付伊三萬四千七百十七元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊四千零三十二元；㈣丁○○將如附圖所示Ｆ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及給付伊十四萬零七百九十九元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊一萬六千三百五十二元；㈤子○○、乙○○、丙○○、辛○○○將如附圖所示Ｆ１、Ｈ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及連帶給付伊三十二萬五千九百六十元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年連帶給付伊三萬七千八百五十六元；㈥壬○○、癸○○將如附圖所示Ｇ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及連帶給付伊八萬四千八百六十五元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年連帶給付伊九千八百五十六元；㈦子○○、乙○○、丙○○、辛○○○、丁○○將如附圖所示Ｉ部分土地交還予伊，及連帶給付伊十八萬八千零五十四元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年連帶給付伊二萬一千八百四十元；㈧戊○○將如附圖所示Ｊ部分地上建物拆除，交還Ｊ、Ｊ１部分土地予伊，及給付伊二十九萬八千九百五十七元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊三萬四千七百二十元；㈨己○○將如附圖所示Ｋ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及給付伊十萬五千一百十七元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊一萬二千二百零八元之判決（未繫屬本院部分不予贅述）。被上訴人則以：系爭土地原為訴外人 林鑽燧 所有，伊與林鑽燧間有租用基地建築房屋之契約，於基地出賣時，有優先購買權。上訴人買受系爭土地時，買賣雙方未通知伊優先承購，其買賣契約不得對抗伊。伊本於租賃關係占有系爭土地，非無權占有，亦無不當得利等語，資為抗辯。
原審以：上訴人就其主張之事實，已據提出土地登記簿謄本為證，並有勘驗筆錄、土地複丈成果圖可稽。系爭土地原為林鑽燧所有，林鑽燧於台灣光復後遷居日本，將系爭土地委託訴外人 葉作樂 律師管理。林鑽燧於四十七年八月十六日死亡，葉作樂於六十三年十二月二十四日以林鑽燧名義，與上訴人丑○○訂立買賣契約，嗣林鑽燧之繼承人 林守成 、 林守直 、 林玉枝 、 林守藩 （下稱林守成等四人）於七十二年八月二十日與丑○○訂立和解書，承認上開買賣契約，並委由訴外人 李燕參 代理處理出賣事宜，於七十三年五月十五日與丑○○及訴外人 李文騫 就系爭土地簽立買賣契約，李文騫嗣將其債權出賣予上訴人庚○○，系爭土地於七十六年十月十四日辦理所有權移轉登記為上訴人共有，應有部分各二分之一。系爭土地自日據時期起即由林鑽燧出租予被上訴人或被上訴人之被繼承人做為建築房屋之基地，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，發給承租人「小作料領收通帳」為繳租憑證，嗣由葉作樂管理收租，發給承租人「租金繳納記帳」為憑，林鑽燧死亡後，其繼承人林守成等四人仍委託葉作樂繼續管理，葉作樂於六十七年間死亡後，林守成等四人未再親自或委託他人收租。有租金繳納記帳、戶籍謄本、和解契約書及另案台灣台中地方法院六十八年度訴字第二０四０號、原法院六十八年度上字第一一五四號、本院七十年度台上字第一四六八號判決可稽。丑○○曾以林守成、林玉枝、林守直（林守藩死亡，由林守成等三人繼承）之受任人地位於七十五年九月九日以郵局存證信函通知己○○、戊○○、丁○○、子○○、甲○○、寅○○、卯○○及壬○○、癸○○之被繼承人 林阿江 ，丙○○、子○○、乙○○、辛○○○之被繼承人 林湯月 ，表明：伊受林守成等三人委任全權處分系爭土地，茲以每平方公尺六千零五十元出售，請於文到二十日內，依所占用土地面積以上開價格訂立買賣契約，交付價款。另自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向訴外人 游振福 處繳清，逾期即終止租約等語，益證被上訴人就系爭土地有基地租賃關係存在。按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條定有明文。丑○○於七十二年八月二十日與林守成等四人訂立和解契約書，係以一百零四萬元及日幣一千萬元之價格買受包括系爭土地在內之三十六筆土地，其通知被上訴人或被上訴人之被繼承人，將買賣價金提高為每平方公尺六千零五十元，顯有不實，難認已合法通知被上訴人，自不得以上開買賣契約對抗被上訴人。上訴人不得主張其為系爭土地之出租人，其以出租人之地位催告被上訴人繳付租金及終止租約，亦非合法。被上訴人就系爭土地之租賃關係仍屬存在，自有權占用系爭土地，亦無不當得利可言。上訴人依民法第七百六十七條規定請求被上訴人拆除系爭土地地上建物，交還土地，及依民法第一百七十九條規定，請求被上訴人返還不當得利，為非正當，不應准許。爰維持第一審所為此部分上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
查上訴人丑○○、庚○○係於七十六年六月二十七日與林守成等三人訂立土地買賣所有權移轉契約書，於七十六年十月十四日辦畢所有權移轉登記，取得系爭土地之所有權。原審既謂丑○○曾於七十五年九月九日以林守成等三人之受任人之地位催告被上訴人或被上訴人之被繼承人，限彼等於文到十日內繳清自五十四年起積欠之租金，逾期即終止租約，則系爭租約當時已否合法終止，攸關上訴人與林守成等三人於七十六年六月二十七日所訂買賣契約能否對抗被上訴人。原審就此未加調查審認，遽以上開理由而就此部分為上訴人不利之判決，尚有疏略。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年六月十七日
最高法院民事第三庭
審判長法官林奇福
法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜法官吳麗女右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十三年七月二日
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