臺灣臺北地方法院100年度訴字第447號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第447號民事判決

裁判日期：民國101年01月18日

裁判案由：履行買賣契約

臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第447號原告 莊鵬霖 原名: 莊東 .訴訟代理人 王聖舜 律師複代理人 林茂弘 律師被告 吳政陽
吳義闥 吳林慧 兒 吳仁榮 共同訴訟代理人 顏火炎 律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於中華民國101年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文於原告給付新臺幣叁佰陸拾萬元予被告之同時，被告吳政陽應將坐落於臺北市○○區○○段一小段一二三地號土地所有權應有部分七分之一、被告吳義闥應將同地所有權應有部分七分之一、被告 吳林慧兒 應將同地所有權應有部分七分之二、被告吳仁榮應將同地所有權應有部分七分之二，均移轉登記予原告。
訴訟費用由被告吳政陽負擔六分之一、被告吳義闥負擔六分之一、被告吳林慧兒負擔三分之一，餘由被告吳仁榮負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落於臺北市○○區○○段一小段123地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人即被告之被繼承人 吳坤福 所有，吳坤福於民國63年5月5日死亡後，由其7房子女即訴外人 吳仁壽 、 吳仁賢 、 吳仁勇 、 吳仁智 、 吳仁育 、 吳芙美 及被告吳仁榮共同繼承；而吳仁壽於94年1月23日死亡，被告吳政陽為其次子，吳仁賢於84年4月7日死亡，訴外人 吳陳月雀 為其妻，吳仁智於91年4月6日死亡，被告吳林慧兒為其妻、訴外人 吳偉銘 為其長子。嗣經上開7房之全部繼承人均同意出賣系爭土地，在除吳芙美因事無法到場外，其餘6房各推派1人到場之下，原告乃於97年1月24日與代表吳仁壽該房即吳仁壽次子被告吳政陽、代表吳仁賢該房即吳仁賢之妻吳陳月雀、代表吳仁智該房即吳仁智之妻被告吳林慧兒（而以吳仁智長子吳偉銘之名義），以及被告吳仁勇、吳仁育、吳仁榮，簽定簽訂買賣契約，約定原告向「吳坤福之全體繼承人」買受系爭土地全部，買賣價金為新臺幣（下同）360萬元（下稱系爭買賣契約）。
另吳仁勇再於98年3月31日死亡，被告吳義闥為吳仁勇之子。
（二）於系爭買賣契約簽訂後，原告曾多次口頭請求被告協助辦理系爭土地登記及過戶事宜，並曾於99年10月12日發函催告被告履行系爭買賣契約，惟被告均置之不理，且更於99年11月12日自行辦理系爭土地之分割繼承登記，而由被告吳政陽取得系爭土地之應有部分七分之一，被告吳義闥取得應有部分七分之一，被告吳林慧兒取得應有部分七分之二，被告吳仁榮取得應有部分七分之二，吳芙美取得應有部分七分之一。被告吳政陽、吳林慧兒、吳仁榮及訴外人吳仁勇既為系爭買賣契約之當事人，而被告吳義闥復為吳仁勇之繼承人，應繼承吳仁勇就系爭買賣契約所生之財產上權利義務關係，是原告自得依民法第348條第1項、第1148條第1項規定，請求被告履行系爭買賣契約等語，並聲明：1.被告吳政陽應將系爭土地所有權應有部分7分之
1移轉登記予原告；2.被告吳義闥應將系爭土地所有權應有部分7分之1移轉登記予原告；3.被告吳林慧兒應將系爭土地所有權應有部分7分之2移轉登記予原告；4.被告吳仁榮應將系爭土地所有權應有部分7分之2移轉登記予原告。
二、被告則以：
（一）被告吳林慧兒並非系爭買賣契約之當事人，系爭買賣契約之賣方部分並無吳林慧兒之簽名，其僅代吳偉銘簽名在契約上，依民法第103條第1項之規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，故系爭契約之當事人應為吳偉銘，該契約之效力不及於代理人吳林慧兒。
（二）系爭土地於分割登記前，係屬公同共有物，系爭買賣契約係未得公同共有人全體即吳坤福全體繼承人之同意，所為公同共有物之處分或其他權利之行使，依系爭買賣契約簽訂時之民法第828條第2項規定，應為無效；且該契約既已「吳坤福之全體繼承人」為出賣人，然卻無全體公同共有人全部簽名，未具契約當事人及意思表示要素，亦不成立。又縱認系爭買賣契約為有效，系爭買賣契約之標的為系爭土地全部，並非其應有部分，原告請求應有部分之移轉，與契約約定不符，且系爭土地已為分割登記，然無任一出賣人取得土地全部，故系爭買賣契約對出賣人而言亦構成給付不能；且被告吳林慧兒及吳芙美既非契約當事人，亦得主張依土地法第34條之1行使優先承買權；復依系爭買賣契約第3條之約定，原告有先為付款之義務，原告未付分文即請求移轉登記，亦於法不符；又依據系爭買賣契約第9條、第11條第1項約定，此為賣方保留解除權之特約條款，賣方有選擇解約不賣而賠償之權利等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於97年1月24日與被告吳政陽、吳仁榮及訴外人吳陳月雀、吳仁勇、吳偉銘、吳仁育簽訂系爭買賣契約，向「吳坤福之全體繼承人」買受系爭土地全部，總價360萬元。原告尚未給付價金。
（二）系爭買賣契約第11條特約條款第1項約定：「簽約後甲方（即原告）進行辦理繼承登記與他項權利塗銷登記中或已完成時而乙方（即出賣人）反悔不賣者，不賣之共有人按其應有部分所應分攤之數額賠償予甲方。」系爭土地之繼承登記與他項權利塗銷登記係由吳坤福之繼承人自行辦理。
（三）系爭買賣契約第9條約定：「因可歸責於甲方（即原告）之事由而不履行契約者，乙方（即出賣人）得沒入已收之價金，因可歸責於乙方之事由而不履行契約者，乙方應返還兩倍已收之價金予甲方，各無異議」。被告於本件訴訟中表示不履行系爭買賣契約。
（四）系爭土地原為吳坤福所有，吳坤福於63年5月5日死亡後，由其子女即訴外人吳仁壽、吳仁賢、吳仁勇、吳仁智、吳仁育、吳芙美及被告吳仁榮共同繼承；於系爭買賣契約簽訂前未辦理繼承登記。吳仁壽於94年1月23日死亡，被告吳政陽為吳仁壽之次子；吳仁賢於84年4月7日死亡，吳陳月雀為吳仁賢之妻；吳仁智於91年4月6日死亡，被告吳林慧兒為吳仁智之妻，吳偉銘為吳仁智之長子；吳仁勇則於系爭買賣契約簽訂後，於98年3月31日死亡，被告吳義闥為吳仁勇之長子。
（五）系爭土地於99年11月2日為分割繼承登記，被告吳政陽取得應有部分7分之1，被告吳義闥取得應有部分7分之1，被告吳林慧兒取得應有部分7分之2，被告吳仁榮取得應有部分7分之2，吳芙美取得應有部分7分之1。
四、兩造爭執事項：
（一）系爭買賣契約是否因未具民法第153條之契約要素或未得全體公同共有人同意而無效？
1.按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得
拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例意旨參照）。經查，系爭土地原為吳坤福所有，吳坤福於63年5月5日死亡後，由其子女即訴外人吳仁壽、吳仁賢、吳仁勇、吳仁智、吳仁育、吳芙美及被告吳仁榮共同繼承，於系爭買賣契約97年1月24日簽訂前，系爭土地未辦理繼承登記，吳仁壽於94年1月23日死亡，被告吳政陽為吳仁壽之次子，吳仁賢於84年4月7日死亡，吳陳月雀為吳仁賢之妻，吳仁智於91年4月6日死亡，被告吳林慧兒為吳仁智之妻，吳偉銘為吳仁智之長子等情，為兩造所不爭執，業如前述，而系爭買賣契約係以「吳坤福之全體繼承人」為出賣人，該契約書上之出賣人欄，僅有吳仁壽次子即被告吳政陽、吳仁賢之妻吳陳月雀、被告吳仁勇、吳仁育、吳仁榮等人簽名蓋章，以及吳仁智之妻吳林慧兒所代為之吳仁智長子吳偉銘之簽章，而吳仁智之繼承人為其妻吳林慧兒及子女吳偉銘、 吳忠銘 、 吳明樺 等情，亦為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約影本及吳坤福繼承系統表各1份為證（本院卷第9、31頁），而據證人即系爭買賣契約簽訂時之見證人 陳秉豐 地政士到庭結證：系爭買賣有經被繼承人吳坤福之全體繼承人同意，系爭買賣契約簽立時，賣方方面由繼承人中6房各出代表簽名，賣方有拿出戶籍資料及繼承系統表，當時只有一女繼承人沒簽，她沒有在場，但在簽約前有告知她系爭買賣，她說要等其他6房簽完再表示意見，其他6房都有同意系爭買賣，當時簽約的人均有表示他們不會後悔等語明確（本院卷第121至122頁），是原告主張系爭買賣契約係於吳坤福繼承人中吳仁壽、吳仁賢、吳仁勇、吳仁智、吳仁育、吳仁榮等6房各推派1人，於契約書上簽名而與原告所訂立等情，應堪採信，足認該契約書上雖僅有當時系爭土地之部分繼承人之簽章，然該約確係由除吳芙美外之其他公同共有人，即包括吳仁勇、吳仁育、吳仁榮，以及已故吳仁壽、吳仁賢、吳仁智之應繼份之繼承人之同意下，出賣予原告，又該契約雖係以「吳坤福之全體繼承人」為出賣人，惟吳仁勇、吳仁育、吳仁榮以及吳仁壽、吳仁賢、吳仁智之繼承人等公同共有人，既均同意以系爭土地全部為標的之系爭買賣，亦均推派代表於契約書上簽名，並以此與原告達成買賣之意思表示合致，即應認系爭買賣契約於原告及其等間成立，其等應受此契約之拘束，不因有其他未同意之公同共有人而受影響，其中吳仁智該房之部分，既係在應繼份繼承人同意而推派繼承人之一吳林慧兒以同為繼承人之一之吳偉銘名義簽訂系爭契約，自亦應認該應繼分所有繼承人即包括吳林慧兒、吳偉銘、吳忠銘、吳明樺在內，均應同受此契約之拘束，故被告抗辯系爭買賣因公同共有人未全部簽名，未具契約當事人及意思表示要素而不成立云云，尚非有據。至系爭土地目前已由本件被告與吳芙美分割繼承登記而分別取得各該應有部分，亦僅涉及買受人即原告是否以及如何得對出賣之共有人請求履約之問題（詳如後述），並不因而影響系爭買賣契約確以於買賣雙方間成立之效力，故被告辯稱系爭買賣因買賣雙方未就系爭土地應有部分價金進行約定而不成立云云，亦屬無據。
2.次按公同共有物之處分，及其他之權利行使，除依其公同關
係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，系爭買賣契約簽訂時之民法第828條第2項固有規定。惟按「買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束。」「公同共有人中之一人或數人，以公同共有物所有權之移轉為買賣契約之標的，其移轉所有權之處分行為，雖因未經其他公同共有人之承認，不能發生效力，但其關於買賣債權契約則非無效。」（最高法院71年台上字第5051號判例、70年度台上字第1536號判決意旨均可參照）是上開條項所謂「處分及其他權利行使」，應係指物權行為或事實上處分行為而言，不包括債權行為。是本件被告主張系爭買賣契約未得全體公同共有人同意，縱認為真，揆諸前揭說明，系爭買賣契約簽訂之債權行為亦非無效，僅係該契約對其他未同意之公同共有人不生效力。
（二）系爭買賣契約是否因系爭土地目前已分割登記，無人取得全部土地，而陷於給付不能？按公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有土地，該買賣契約對其他公同共有人固不生效力，惟在締約當事人即出賣之公同共有人及買受人間則仍應受其拘束，非所謂以不能之給付為契約標的，買賣債權契約並非無效，如該土地其後已因分割而由該出賣之公同共有人單獨取得，則買受人請求該出賣人就該土地辦理所有權移轉登記，尚非不應准許（最高法院71年台上字第5051號判例、84年度台上字第1213號判決意旨參照）；次按共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力，然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係（最高法院55年台上字第3267號判例意旨參照）。前者雖僅謂「出賣之公同共有人單獨取得」之情形，後者則係針對分別共有人將分別共有物特定部分讓與他人之情形，惟揆諸上開裁判應均係於不增加共有人人數而使共有關係更加複雜化之前提下，基於契約當事人應受契約拘束之債權法則意旨，應認於未得其他公同共有人同意，出賣公同共有土地全部之公同共有人，嗣後分割取得部分應有部分之情形中，亦應類推適用上開見解，而認該買賣契約之買受人得基於該契約，請求出賣之公同共有人就其分割取得之應有部分，辦理所有權移轉登記，而與其他共有人繼續共有之關係，是本件被告所辯系爭買賣契約因系爭土地已分割登記，無人取得全部土地，而陷於給付不能等語，亦非有據。
（三）被告是否得依契約第9條、第11條約定，解除系爭買賣契約，不履行買賣契約？
1.按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰
金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的；至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迴異（最高法院68年台上字第3887號判例可資參照）
2.經查，系爭買賣契約第9條約定：「因可歸責於甲方（即原
告）之事由而不履行契約者，乙方（即出賣人）得沒入已收之價金，因可歸責於乙方之事由而不履行契約者，乙方應返還兩倍已收之價金予甲方，各無異議。」揆諸該約定文義，係分別就可歸責買賣雙方之事由而違約之情形，規範得由他方分別沒入已收價金或要求返還兩倍已收價金之效果，並未提及該他方可依此解除契約，揆諸前揭判例意旨，其意應僅在約定契約當事人一方違約時之罰則，以確保債務之履行為目的，並非保留解除權之約定。次查，系爭買賣契約第11條特約條款第1項原先係由地政士陳秉豐草擬為：「簽約後甲方（即原告）進行辦理繼承登記與他項權利塗銷登記中或已完成時而乙方（即出賣人）反悔不賣，則須賠償甲方所支出之塗銷他項權利登記與繼承登記等費用30萬元加二倍即總計90萬元予甲方，作為違約之懲罰」，嗣於簽約時由出賣人之代書更改成最後定案之條文：「簽約後甲方（即原告）進行辦理繼承登記與他項權利塗銷登記中或已完成時而乙方（即出賣人）反悔不賣者，不賣之共有人按其應有部分所應分攤之數額賠償予甲方。」等情，有該約影本1份為證（本院卷第9頁），並據證人陳秉豐到庭結證：「該第11條是因為本件締約雙方之特別約定，我才草擬出第11條之原本條文，後來賣方代書表示他們不會悔約，所以希望刪掉此條，我問買方有無意見，買方表示他們這樣沒有保障，所以協調結果就由賣方代書更改成最後的條文，該條之更改，完全是賣方代書改的；本件締約雙方為何要再特別約定第11條，我不清楚，但無論是原來我草擬的第11條，或是嗣後由賣方代書更改成最後定案之第11條，當時雙方並沒有特別說，因為有這第11條，如果嗣後賣方後悔不賣，只能依第11條請求，而無其他權利」等語明確（本院卷第121頁背面至第122頁），觀諸該11條約定，亦係就該約之買受人即原告已為系爭土地相關登記作業程序中，出賣之共有人如有悔約而致出賣人違約之情事時，各該悔約之出賣共有人應賠償原告之罰則，亦未提及可依此解除契約，且揆諸該約定前後條文以及證人陳秉豐證述情節，足認買賣雙方約定該條文之意旨，亦僅係以其中所定之違約罰則，確保賣方就該約債務之履行，買賣雙方並未欲以上開約定，排除買方即原告依約請求賣方履行等其餘契約上權利。基此，被告所辯得依契約第9條、第11條約定，解除系爭買賣契約，而不履行買賣契約等語，亦屬無據。
（四）被告吳林慧兒是否為系爭買賣契約之當事人？系爭買賣契約並非無效，且係於吳仁勇、吳仁育、吳仁榮以及吳仁壽、吳仁賢、吳仁智之繼承人（其中吳仁智繼承人部分即為吳林慧兒、吳偉銘、吳忠銘、吳明樺）等公同共有人均同意下，與原告所簽訂，雙方達成買賣系爭土地之意思表示合致，系爭買賣契約於原告及其等間成立，其等均應受此契約之拘束，業如前述，是被告抗辯被告吳林慧兒僅係系爭買賣契約之代理人而非契約當事人云云，亦難採信。
（五）本件是否會因其他共有人得依土地法第34條之1主張優先承買權，而影響原告請求被告履行系爭買賣契約之權利？
1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，此於公同共有準用之，土地法第34條之1第
4項、第5項固有明文；而此其他共有人優先承買權之規定，於部分共有人出賣共有土地全部之情形，亦有適用，最高法院78年度第12次民事庭會議決議（一）亦可參照；而參照土地法104條第2項之規定，應解為其他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，即視為放棄上開優先承買權（最高法院96年度台上字第2530號判決意旨參照）。
2.經查，被告吳林慧兒為系爭買賣契約之當事人一節，業如前
述，故其即不得主張優先承買權；至被告另辯非契約當事人之吳芙美得主張優先承買權之部分，惟查，系爭買賣簽訂時有告知非契約當事人之其他共有人即吳芙美等情，業據證人陳秉豐前揭證述明確，且其於本院100年11月8日準備程序前，亦已透過被告訴訟代理人獲悉系爭買賣及本件訴訟情形，並表示會就此具狀表示意見於本院，亦為被告所自陳（本院卷第120頁），惟其迄於本件於101年1月11日言詞辯論終結時，均未具狀表示意見到院，揆諸前揭說明，自應認其業已放棄就系爭土地或本件被告之應有部分之優先承買權。
（六）若原告得請求被告為應有部分移轉登記，原告是否應依契約第3條先為買賣價金之給付義務，或係同時履行買賣價金之對待給付？
1.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。經查，系爭買賣契約第2條約定系爭買賣總價為360萬元，而第3條付款方式則約定：「第一次價金108萬元：於完成繼承登記及抵押權塗銷登記，並備齊過戶證件用印完成後給付，第二次價金180萬元：於土地增值稅免稅證明核發領取後，交付印鑑證明，第三次價金即尾款72萬元：移轉登記完成後3日內。」有該契約書影本1份可參（本院卷第9頁），並據證人陳秉豐結證系爭買賣雙方約定之第一期價金108萬元之付款方式即如上開第3條約定文字所示等語在卷（本院卷第121頁背面），可見本件買賣雙方就買賣價金之支付，係約定為分期付款方式，且約定於賣方備齊過戶證件用印完成後，買方即原告始須支付第一期價金，尾款亦待系爭土地移轉登記予買受人即原告後，始須支付，即約定買賣價金係依出賣人就系爭土地移轉登記之相關手續進行，買受人始有相應之各期價款支付，是應認係被告負有先行辦理移轉登記相關手續之義務，故被告辯稱依上開約定原告負有先給付買賣價金之義務云云，自屬無據。而本件被告既明確表示不履行系爭買賣契約，且自行將系爭土地辦理分割繼承登記，並未移轉登記予原告等情，亦如前述，是上開約定之賣方備齊過戶證件用印完成之原告支付第一期價金之條件，乃至第二期價金及尾款支付之條件，即係因可歸責於被告之情事，始均未成就，故原告雖尚未支付買賣價金，惟依上開付款方式約定，以及誠信原則之法理，被告自不得以此主張不履行系爭買賣契約。
2.次按被告在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不
能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895號判例意旨參照）。系爭買賣契約既係約定買賣價金依出賣人就系爭土地移轉登記之相關手續而分期給付，最後一期價金則於移轉登記完成後之3日支付完畢，則原告主張本件應判命於被告分別將應有部分移轉登記予原告之同時，由原告將買賣價金360萬元給付予被告，而為對待給付判決（本院卷第83頁），應合系爭買賣契約上開約定意旨，並符買賣雙方之公平誠信。
五、綜上所述，系爭買賣系爭土地全部之契約，於原告與吳仁勇、吳仁育、吳仁榮以及吳仁壽、吳仁賢、吳仁智之繼承人等公同共有人間，有效成立，並非無效，故同屬契約當事人之吳仁勇、被告吳政陽、吳林慧兒、吳仁榮均應同受拘束，而被告吳義闥既為吳仁勇之繼承人，亦應依法繼承吳仁勇就該約之權利義務關係，又於符合未增加共有人人數而使共有關係更加複雜化之前提，基於契約當事人應受契約拘束之債權法則意旨，應認系爭買賣契約並未因系爭土地已為分割繼承登記而陷於給付不能，原告得依該約請求本件被告就其分割取得之應有部分，辦理所有權移轉登記，且該約第9條、第
11條約定，亦非保留解除契約權利之約定，被告不得基此主張解約而不履約，本件亦無會因其他共有人之土地法第34條之1優先承買權，而影響原告請求被告履約之情事，又依系爭買賣付款方式約定，應認於被告分別將應有部分移轉登記予原告之同時，原告始應將買賣價金360萬元給付予被告。從而，原告依民法第348條第1項、第1148條第1項規定，請求於原告給付360萬元予被告之同時，被告吳政陽應將系爭土地所有權應有部分7分之1、被告吳義闥應將系爭土地所有權應有部分7分之1、被告吳林慧兒應將系爭土地所有權應有部分7分之2、被告吳仁榮應將系爭土地所有權應有部分7分之2，均移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書。
中華民國101年1月18日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官羅月君法官林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月18日
書記官陳怡君