竹北簡易庭(含竹東)109年度竹北簡字第508號民事判決

臺灣新竹地方法院民事簡易判決

109年度竹北簡字第508號

原告 彭堃泰

訴訟代理人 呂宗達 律師

被告 鍾欽華

訴訟代理人 鍾美蘭

鍾明昌

上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國110年4月1日辯論終結，判決如下：

主文

被告應將坐落於新竹縣○○鎮○○段○地號土地如附圖即新竹縣○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○區○○○號A部分(面積五八平方公尺)、紅色區域即編號B部分(面積八八平方公尺)、藍色實線即編號C部分、灰色區域即編號D部分(面積二一一平方公尺)，總面積三五七平方公尺之水泥地板、鐵皮車庫、室內車庫、鐵皮圍籬等地上物拆除、刨除，並將土地回復原狀返還予原告。

被告應給付原告新臺幣貳仟肆佰捌拾元，及自民國一○九年八月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；暨自民國一○九年八月三十日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣肆拾伍元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾陸萬肆仟壹佰元元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項前段得假執行。但被告如以新臺幣貳仟肆佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項後段，於已到期金額之部分得假執行。但被告如以已到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

　　按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又不變更訴訟標的、而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255第1項第2、3、7款、第256條定有明文。查原告起訴時，訴之聲明第一、二項原為：「（一）被告應將坐落新竹縣○○鎮○○○段0地號土地【下稱系爭土地】上如附圖編號A部分之建物、B部分之車庫、C部分之圍牆拆除，及將如附圖D部分之水泥地面刨除，並將上開土地騰空返還予原告。（二）被告應給付原告新臺幣(下同)8,862元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告166元。」(見本院卷第11頁)，嗣原告以鐵皮車庫及室內車庫亦鋪設水泥地面，如未刨除，對原告之所有權仍有持續占用、侵害之情形，且依新竹縣竹北地政事務所於民國(下同)110年2月26日以北地所測字第1102300090號函檢送之土地複丈成果圖【下稱附圖】測量占用土地面積之結果更正請求起訴前5年相當於租金之不當得利及按月給付之租金，爰以書狀變更訴之聲明第一、二項為：「(一)被告應將系爭土地如附圖所示綠色區域即編號A部分(面積58平方公尺)、紅色區域即編號B部分(面積88平方公尺)、藍色實線即編號C部分、灰色區域即編號D部分(面積211平方公尺)，總面積357平方公尺之水泥地板、鐵皮車庫、室內車庫、鐵皮圍籬等地上物【下稱系爭地上物】拆除、刨除，並將土地回復原狀返還予原告。(二)被告應給付原告7,910元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告149元。」(見本院卷第173頁)，核原告所為聲明之變更，其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且被告對於訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，此外，經測量而確定應拆除之地上物之面積及位置，乃屬補充及更正事實上之陳述，並非訴之變更及追加，揆諸前揭規定，均應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

(一)緣原告為系爭土地之所有人，被告未經原告之同意，即擅自在系爭土地上興建如附圖所示之系爭地上物，無權占用系爭土地，經原告向其主張權利，被告仍置若罔聞，侵害原告權益甚明。原告自得依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求被告將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除，並將該騰空後之土地返還予原告。又被告無權占用系爭土地並興建系爭地上物，顯有使用該土地之利益，致原告受有糸爭土地遭占用之損害，原告亦得依民法第179條規定訴請被告給付相當於租金之不當得利。　　

(二)對被告答辯之陳述：

1、系爭土地為農牧用地，原告因具農民資格，受訴外人 彭錫欽 、 徐金祥 、 范城土 三人之託，出面與系爭土地之原所有人 楊炎明 簽訂買賣契約書，並出名登記為系爭土地之所有權人。原告取得系爭土地所有權後，並出具覺書乙紙予 徐金詳 、范城土二人，記載原告係出名登記人，事實上系爭土地係由彭錫欽、徐金祥、范城土出資購買。

2、原告否認被告所提出之合約書形式與實質真正，蓋觀之該紙合約書之內容字跡如『出賣人楊炎明』、『買受人鍾欽華』、『見證人 鍾潤炮 、 羅大生 』等人之簽名、筆勢字跡全屬同一，當為同一人所書寫而成，其真實性已非無疑；再者，該合約書上縱有楊炎明之用印，然並非楊炎明之印鑑章，則是否為楊炎明本人蓋用，亦有疑義。

3、退步言之，被告所提出之合約書縱為真正，惟依該合約書內文已清楚記載買賣關係之用字，是此份合約書應定性為楊炎明與被告間之買賣契約法律關係，被告辯稱為租賃合約書乙節，實屬無稽。蓋依合約書所載之內容，楊炎明與被告已就「買賣」、「價金」、「買受人」、「出賣人」等買賣契約之相關用字，依社會通念及經驗論理邏輯，堪認該份合約書為買賣合約書，殊無逸脫契約文字，認定該份合約書為租賃契約書之餘地，是被告主張適用民法第421條之規定有占用系爭土地之合法權源，實無足採。況被告代理人於本件調解程序中陳述係由被告於66年簽約購買，足見被告與楊炎明間就系爭土地並無租賃關係存在，應屬明確。復觀諸系爭土地之土地謄本登記，均未見被告登記為系爭土地所有權人，縱被告與楊炎明過往確曾就系爭土地成立買賣契約，被告既不曾辦理系爭土地之所有權登記，自非系爭土地所有權人自明。

4、又被告辯稱系爭土地上之建物、車庫及圍籬於原告68年間取得系爭土地所有權時均已興建於系爭土地之上云云，惟該建物車庫外觀保存良好新穎，殊難想像係68年間以前就已興建於系爭土地上，是被告所辯，自非事實。又被告於本件調解程序當庭自承系爭地上物為買來7、8年到10年後請人所興建，可認為系爭地上物卻為被告於原告取得系爭土地所有權後始興建，且被告興建之初未取得原告之同意自屬無權占用系爭土地。被告辯稱系爭地上物因興建後重新翻修，亦無礙被告確有未經原告同意即逕於系爭土地上興建系爭地上物之事實，此舉已侵害原告所有權，原告提起本件訴訟應屬有據。

(三)為此，爰依民法第767條第1項、第179條之規定提起本件訴訟，並聲明：

1、被告應將系爭土地如附圖所示綠色區域即編號A部分(面積58平方公尺)、紅色區域即編號B部分(面積88平方公尺)、藍色實線即編號C部分、灰色區域即編號D部分(面積211平方公尺)，總面積357平方公尺之水泥地板、鐵皮車庫、室內車庫、鐵皮圍籬等地上物拆除、刨除，並將土地回復原狀返還予原告。

2、被告應給付原告7,910元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告149元。

3、訴訟費用由被告負擔。

4、原告願供擔保，請准宣告假執行。　　　　

二、被告則以：

(一)被告於66年10月6日與原告之前手即訴外人楊炎明(下逕稱姓名)簽訂土地租賃合約書，依民法第98條規定解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥所使用之文字，被告於合約書內記載「甲方(即被告)永久任意使用如附土地位置圖…雙方協議不辦登記分割手續」等語。易言之，被告得永久使用系爭土地，而其所有權不移轉，與民法第421條租賃之規定相符。合約書復記載「價款內包括以後各項稅金在內由乙方(即楊炎明)永久負責清繳」及「其他一切糾紛或欠稅等全由乙方負責，與甲方無干」，亦與民法第427條出租人負擔稅捐原則前後連貫。

(二)又因合約書內記載「乙方願以5500元出賣，自立約當日交與乙方收清，不另立收據。」，顯與民法第464條以下使用借貸之法律關係定性不同，另土地為特定物，亦非民法第474條第2項消費借貸之法律定性。則被告既早於原告取得所有權之前，與楊炎明於66年10月6日簽訂合約書，當時民法第425條僅有買賣不破租賃之本文，新法係於89年5月5日始修正，依最高法院98年第2次民事庭會議決議明確指示無溯及既往之適用，是原告自有受民法第425條第1項買賣不破租賃原則限制。

(三)另被告在系爭土地上興建系爭地上物，且存在已達40年以上，亦可主張民法第426條之1之基地建築買賣不破租賃原則適用，此為合理邏輯論述。

(四)系爭土地位在山坡人煙渺嬝罕見之處，且是袋地無通路與外聯絡，當時5,500元之價金對比現今，應可作為系爭土地永久使用之對價。

(五)原告自68年10月30日取得系爭土地迄今，對被告在原告之基地上建築不曾表示過異議，依民法第449條、450條意旨，被告已永久買斷系爭土地之使用權利並一次付清，並繼續使用系爭土地之情況下，兩造間存有不定期租賃關係存在，或被告受到基地建築物存續期間之保障；且原告40年來未曾表示異議，其侵權行為、不當得利請求權時效已過，再依民法第128條、第144條之規定，被告在債權上可拒絕履行，是被告並非無權占有，亦非無法律上之原因可言。退步言，依民法第148條之規定，在系爭地上物未屆年限前，原告應受『債權物權化類推適用租賃關係』之限制等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利裁判，願供擔保請准予免為假執行。

三、本院之判斷：

　　原告主張系爭土地為其所有，被告為系爭地上物之事實上處分權人，業據提出之地籍圖謄本、土地登記第二類謄本為證(見本院卷第21至23頁)，並為被告所不爭，堪信屬實。又被告所有之門牌號碼新竹縣○○鎮○○里00鄰○○○000號之系爭地上物，占用系爭土地如附圖所示A部分面積58平方公尺、B部分面積88平方公尺、C部分及D部分面積211平方公尺等事實，業經本院會同兩造於109年11月16日履勘現場，並囑託新竹縣竹北地政事務所派員會同測量屬實，有本院勘驗筆錄、現場照片、新竹縣竹北地政事務所於110年2月6日以北地所測字第1102300090號函檢送系爭土地複丈成果圖等附卷可稽(見本院卷第115至116頁、143至145頁、第155至157頁），足認被告所有之系爭房屋確實有占用系爭土地。惟被告否認無權占用系爭土地，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：原告依民法第767條前段及中段請求被告拆除系爭地上物是否有理由？原告依民法第179條請求被告返還不當得利是否有理由？茲分述如下：

(一)解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，有最高法院17年上字第1118號判例可資參照。從而，解釋契約首就文義觀之契約內容是否足以顯示當事人雙方之真意，如有未盡或未明之處，進而探求彼此雙方真意，如契約約款所定雙方之權利義務已明或解釋真意後已屬相當，即不得反此而片面選擇部分約款作有利於己之解釋。本件被告辯稱其與原告之前手即楊炎明間存有租賃關係乙節，固據提出合約書乙份為證(見本院卷第61頁)。然查：

1、依被告所提之合約書所載內容，首段已揭示其為『不動產土地買賣合約書』，內容亦載有「一、買受人鍾欽華(以下簡稱甲方)、出賣人楊炎明(以下簡稱乙方)、乙方所有土地座落清水里汶水坑旱地捌號地段內約三分之一土地，願意以新臺幣5500元整之價款出賣與甲方永久任意使用，經雙方協議不辦登記分割手續…」等文字，可見當時被告與楊炎明間就不動產標的、範圍、價金已為約定，除首開以土地買賣契約書定性該合約書之法律關係外，渠等所使用之文字亦為『買受人』、『出賣人』、『價金』等買賣契約所用之相關文字，被告辯稱其合約書之性質為土地租賃契約，已然可疑。

2、又被告於本件109年10月15日調解期日時親自到庭，對訴訟代理人所陳述之：「(問：系爭地上物是何時由何人所建？)我父親鍾欽華66年簽約購買時蓋的。」、「我們在66年確實有跟他購買」等語未予否認，並自陳：「(問：系爭地上物是何時、何人蓋的？)我不記得確切的日期，買來用好大概30年左右。(問：你買來之後隔多久請人家蓋的？)買來差不多7、8年到10年後，我請人家蓋的」等語(見本院卷第101至103頁)，足認被告於66年間係以土地買賣之法律關係與楊炎明訂立該契約，則其嗣後以該合約書內其他約定辯稱與楊炎明間所訂立之契約係土地租賃契約，並主張原告應受民法第425條第1項買賣不破租賃原則、第426條之1租用基地建築拘束云云，自無可採。

(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第758條定有明文。是以不動產所有權人縱與他人有移轉其所有權之債權契約存在，然於依該債權契約辦理所有權移轉登記前，究難謂其所有權已因有債權契約之約定即當然喪失或變更（最高法院96年度台上字第181號判決意旨參照）。且債之契約，僅於訂約當事人之間發生債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。另按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第2516號判決、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

1、查被告所提出之合約書應定性為土地買賣之法律關係乙節，已如上述，又經本院依職權調查，楊炎明於68年5月10日始取得系爭土地所有權，有新竹縣竹北地政事務所109年9月17日北地所登字第1090004421號函檢送系爭土地異動索引足資佐證(見本院卷第77至85頁)，可見楊炎明於66年10月6日簽訂系爭合約書時，並無權以所有權人身分出賣系爭土地，縱使該合約書為真正，亦僅為楊炎明與被告間所成立買賣契約，為該兩人間之債權債務關係，嗣楊炎明於68年10月30日已將系爭土地所有權移轉登記予原告，有土地登記異動索引、土地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第77至85頁），則縱被告與楊炎明間就就系爭土地有債權契約存在，亦不得以之對抗所有權人即原告。是被告持該合約書所為之抗辯，尚難作為認定被告有占用權源之依據。

2、被告另抗辯系爭地上物已存在系爭土地40年之久，原告均未表示過異議，有權利濫用之嫌云云。惟查，被告於調解期日已自陳系爭地上物興建約30年左右，係伊買地後7、8年至10年間請人所蓋(見本院卷第102頁)；又觀之系爭合約書約明「乙方所有土地坐落於清水里汶水坑旱地捌號地段內約參分之壹土地(如附土地位置圖)」及合約書第二頁末端上方繪製清水里門牌100號建物下方近似半圓形之「土地位置」，可見當時雖已有清水里汶水坑100號之建物，惟系爭土地上並無地上物，且綜觀該合約書內容，均約定與土地相關之權利義務事項，此觀合約書全文及末頁所繪製之土地位置概圖可明(見本院卷第61頁)。再者，本院依職權調閱清水里汶水坑100號房屋歷年設籍資料，該房屋於35年10月1日初次設籍，曾有吳姓、羅姓及鍾姓家族設籍在內，此有新竹○○○○○○○○○110年4月8日新埔戶字第1100000610號函檢送之汶水坑100號房屋歷年設籍資料存卷可憑(見本院卷第191至217頁)，故被告前所抗辯於40年前已有系爭地上物云云，恐係年代長久記憶模糊而有誤會。是被告於興建地上物時既非系爭土地所有權人，亦無其他證據足證其有合法權利足以占有使用系爭占有土地，則其在系爭土地上興建系爭地上物即屬無權占有。再者，原告提起本訴僅係將其原本受侵害之所有權重新恢復圓滿，難認以損害被告為主要目的，且亦未違反公共利益，縱其請求被告拆除系爭地上物並返還土地不免使被告喪失利益，然原告既非以損害被告為主要目的，自非權利濫用，併此敘明。

3、綜前所述，被告所為之上開抗辯，均非可取，且被告又未能舉出其他積極確切證據以資證明被告之占有使用系爭土地係有正當權源，依前揭舉證責任分配原則，自應為不利被告之認定。從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭地上物拆除，並將系爭土地返還原告，自屬有據。

(三)又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其

利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法

第179條定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲

得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，

為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例

可資參照。經查，被告不爭執系爭地上物為其所有，則被告無法律上之原因而受利益，致原告不能使用、收益系爭土地，因而受有損害，則原告依不當得利之法律關係，請求給付相當於租金之利益，自屬有據。至租金之計算，按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，最高法院著有68年度台上字第3071號判例可資參照。參諸系爭土地申報地價為每平方公尺50元，有原告提出之土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第23頁），觀諸系爭土地之大小及位置，使用地類別為農牧用地，位於北莊森林鳥花園入口前，附近均為山坡地、有北莊福園納骨塔、少有住家及商店，交通及生活機能均不便，有本院勘驗筆錄在卷可參(見本院卷第115頁)，惟土地公告現值為每平方公尺1,300元等一切情況，本院認原告請求按系爭土地申報地價年息10％計算相當於租金之利益，尚屬過高，應以3%計算為適當。是原告請求被告給付附圖所示編號A、B、C、D占有部分自104年7月11日起至109年7月10日期間相當於租金之不當得利為2,480元（計算式如附表），及自109年8月30日即起訴狀繕本送達翌日起(見本院卷第39頁)至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，暨自109年8月30日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利45元（計算式：357平方公尺×50元×3%÷12月＝45元，元以下四捨五入），核屬有據，逾此範圍之請求，不能准許，應予駁回。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除如附圖說明欄所示之編號A之鐵皮車庫、編號B之室內車庫、編號C之鐵皮圍籬、及編號D之水泥地板，並將上開占用之土地返還原告；併依民法第179條之規定請求被告給付2,480元及自109年8月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自109年8月30日起至返還前開土地之日止，按月給付原告45元，為有理由，應予准許，其逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、末按以一訴附帶請求孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。查本件原告敗訴部分係關於請求被告等給付無權占用系爭土地受有相當於租金之不當得利之部分，未核定裁判費用，是本件訴訟費用仍應由被告負擔，併此敘明。　

六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。至原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行，應僅生促使本院行使上開職權之效力，無庸另行准駁，併此敘明。另依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告得為原告預供擔保而免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款

、第392條第2項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　110　年　　4　　月　　30　　日

竹北簡易庭法　官　楊明箴

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　110　年　　5　　月　　3　　日

書記官　林盈伸

附表：（元以下四捨五入）