裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第872號民事判決
裁判日期：民國102年07月31日
裁判案由：損害賠償
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第872號原告 楊曜蒼 被告 陳靜爰 （原名： 陳怡均 ）上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國102年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠緣坐落門牌號碼新北市○○區○○街○號6樓房屋，權利範
圍全部（含主建物：28.5㎡；附屬建物：陽台3.53㎡、露台
78.57㎡，下稱系爭建物）本係被告所有，嗣於民國100年
1月27日，由被告連同門牌號碼新北市○○區○○街○巷○○號建物（面積5.24㎡，權利範圍10000分之11）暨其坐落基地（新北市○○區○○段○○○號土地、面積4015.43㎡，權利範圍10000分之21）一併出售予原告，買賣總價金為新臺幣（下同）345萬元。又，被告於買賣過程中，完全沒有提起任何關於被告之前已經在系爭建物露台加蓋之事實讓原告知道，且被鄰居報拆也沒有正確且清楚的告知，被告於自行拆除後，就立即馬上脫手賣出，為了增加賣相甚且積極告知莊姓、林姓2位 仲介 ，讓該2人告知買方即原告可以加蓋，且跟莊姓仲介說被告會協助加蓋，有錄音光碟可以證明，被告確有告知此事，因而導致原告來購買。惟嗣於100年6月間，原告後來想依約加蓋時，問過社區總幹事之後才得知來龍去脈，原告非常震怒，才於前年之年中進行錄音之程序，以證明被告有告知原告可以加蓋之事。原告並已於先前對被告提出刑事詐欺告訴，最後得到臺灣高等法院檢察署來函告知本件要屬買賣契約債務履行之民事糾葛。
㈡此露台權狀有24坪，其他的主建物只有16坪，共約40坪，導
致原告無法依被告約定而加蓋，依照當地房屋扣掉露台之價值僅約180萬元左右，而原告卻買了含仲介費共355萬元左右，且目前露台因被告已於之前加蓋打樁鐵釘於地板裡頭，導致樓下5樓已有漏水之虞，原告已經問過裝潢設計師，其告知如果要恢復其原貌需要1筆為數不小之費用，大約20萬元。被告隱匿重大交易訊息，且積極告知不正確之交易訊息，導致原告之損失，原告依照民法第365條及第227條之規定，提出賠償要求（露台房價差160萬元及露台地板漏水修復費用20萬元及精神損害賠償20萬元，共計200萬元（惟嗣於本院審理中，經向原告確認，原告最後係表示渠所要求的權利還是要主張減少價金，減少金額160萬元，另漏水修復費用及精神慰撫金部分則捨棄請求，並為訴之聲明之變更，詳見本院卷第27頁反面、第64頁）。
㈢為此，爰依法主張請求減少價金，提起本件訴訟，並聲明求
為判決：被告應給付原告160萬元（見本院卷第64頁反面頁）。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場陳述及其所提出之書狀，則以：我當初跟仲介說原況交屋，要買的人就買，不要買的就不要買，原告也有去看過，我當初賣的價錢是345萬元，總坪數包括附屬建物及公共設施為39.83坪，將近40坪。我認為並沒有賣貴。本件買賣價金是345萬元沒錯等語，資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。
三、原告主張其於100年1月27日經由莊姓、林姓2位仲介向被告購買系爭建物、新北市○○區○○街○巷○○號建物暨其坐落之基地，買賣總價金為345萬元之事實，有不動產買賣契約書、建物所有權狀、土地所有權狀等件在卷可稽（見本院卷第15頁至第25頁），且為被告所不爭執，堪信為真。至原告另主張其所以購買上開建物及基地，係因被告積極告知系爭建物露台可合法加蓋，且被告亦會協助其加蓋等語，詎於
100年6月間始經由社區總幹事告知，被告曾於系爭建物露台加蓋，惟經鄰居報拆後，被告已自行拆除之情事，而原告既無法依約於系爭建物露台加蓋，則依當地房屋扣掉露台之價值，僅約180萬元左右。被告既隱匿重大交易訊息，甚且積極告知不正確之交易訊息，因而導致原告受有160萬元價差之損害乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件所應審究者，厥為：㈠被告是否有故意隱匿系爭建物露台不得加蓋之訊息？㈡原告主張依民法第359條規定，請求減少價金160萬元，是否可取？等項，茲分別論述如下。
四、關於「被告是否有故意隱匿系爭建物露台不得加蓋之訊息？」爭點部分：
㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號著有判例可參。又原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求，並有最高法院20年上字第2466號判例意旨足資為憑。
㈡本件原告主張被告故意隱匿其曾於系爭建物露台加蓋，且經
鄰居報拆後，自行拆除之情事云云，固據提出房地產標的現況說明書影本1份為證（見本院卷第20頁）。而觀諸房地產標的現況說明書所示，其中項次10內容「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事（例如：陽台外推、防火巷增建、頂樓加蓋…等）是否接獲影響前項現況之報拆或公共工程施工通知」欄，被告係於其上勾選「否」，惟此係因被告所出售予原告之系爭建物，確實未曾因屬違建而遭新北市政府要求拆除之情事，有新北市政府違章建築拆除大隊100年10月17日新北拆認一字第0000000000號函在卷可稽（見本院偵字卷第
18頁）；參以訴外人 李秤董 即漢陽御花園社區總幹事於本件刑事案件偵查為證人身分時所為之證述：被告曾在系爭建物屋頂上加蓋，然加蓋尚未完成即自行拆除等語，核與被告於本件刑事案件偵查時辯稱：伊曾就系爭建物為增建，但後來社區警衛室告知不行，伊方自行拆除系爭建物之增建等語大致相符，足見系爭建物露台之加蓋建物係由被告自行拆除，而非係經由鄰居報拆，抑或接獲新北市政府之拆除命令而予拆除之情事，堪認被告於房地產標的現況說明書，項次10內容欄內勾選「否」，尚與系爭建物出售當時之實際狀況相符，並無所謂故意隱匿之情形，故原告此部分之主張，尚屬無據，不足採信。
㈢又依訴外人 莊富鈞 即被告經紀人、訴外人 林樹利 即原告經紀
人於本件刑事案件偵查為證人身分時所為之證述，其中證人莊富鈞係證稱：前揭現況說明書是由被告本人書寫等語；另證人林樹利則係證稱：於締約前原告有去查訪，查訪完畢後才決定要購買系爭建物等語；併參以原告於本件刑事案件偵查時亦陳稱：於簽約後辦理貸款前，有就系爭建物進行查訪，因銀行人員評估該屋核貸金額後，告知系爭建物疑似有被報拆之紀錄，乃詢問證人 莊鈞富 與林樹利，證人莊鈞富告知房屋係屋主即被告自行拆除，不是政府拆除，所以才繼續辦理後續貸款等語，足見被告雖係於知悉系爭建物曾有露台增建爭議情況下，仍就屋況為前揭表示，似有故意隱匿之嫌！惟系爭建物露台既係被告於發生糾紛或報拆前即已自行拆除，故其於項次10內容欄內勾選「否」之行為，亦難謂與真實狀況不符，而有故意隱匿之情事。甚且，原告於簽約後而進一步給付價金前，即已得知系爭建物曾有露台拆除之情事，故縱使被告就系爭建物之部分現況於房地產現況說明書上為與真實狀況不符之表示，然原告在真正買受系爭建物之前，既已了解該屋之真實情況，卻未提出異議或質疑，即無所謂原告係因被告故意隱匿而與之成立買賣契約之情事，堪認原告此部分之主張，亦不可採。
㈣從而，關於原告主張被告有故意隱匿系爭建物露台不得加蓋之訊息乙情，依上所析，既尚難認屬有據，自無足採。
五、關於「原告主張依民法第359條規定，請求減少價金160萬元，是否可取？」爭點部分：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條固定有明文。惟買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條亦定有明文可參。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
㈡又所謂露台係指非室內結構之無遮蔽式平台，此為常人選購
頂樓或露台所得認知，倘於其上搭蓋建物，即屬自行搭蓋之違章建物，而有隨時被通報拆除之風險，原告既為具有相當智識及社會閱歷之人，對此自不得諉為不知。故縱系爭建物露台不得搭蓋建物，亦無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用，堪認非屬瑕疵甚明，被告自無庸負擔出賣人之物之瑕疵擔保責任。原告雖主張其係因被告告知系爭建物露台可加蓋，始與被告簽訂買賣契約云云，並舉錄音光碟及其節文為證。惟該段錄音係原告與被告發生爭執後之對話，姑不論得否據此認定於買賣協商時，被告如何對原告之陳述，尚有疑義？抑且由該段錄音中可知，原告係對被告未清楚說明社區管理委員會就露台增建一事態度曖昧不明表達不滿，惟被告則表示社區管理委員會確實承諾過可適當增建，只是被告自己蓋太高，方自行拆除等情，自難據此即認被告於締約過程中確有告知系爭建物露台可合法加蓋建物之事實。另依證人李秤董於本件刑事案件為證人身分後到庭所為之證稱：漢陽御花園社區最高的建物是9樓，若在法定允許的情況下，適當的加蓋是被默許的，被告為何自行拆除伊並不瞭解，但被告當初加蓋超出允許範圍蠻多的等語，足認該社區中確實有加蓋情況存在，且社區管理委員會就適當加蓋之情況亦係表示默許，故被告之認知並未與管理委員會之考量相砥觸。且證人莊富鈞亦於本件刑事案件為證人身分時證稱：就系爭建物可否合法增建，伊有向原告轉述被告的話，被告是說經管理委員會允許可加蓋，加蓋範圍是依照社區模式等語，顯見被告僅係將得於管理委員會默許之前提下，於系爭建物露台加蓋建物之情事告知原告，並非如原告所稱被告係告知系爭建物露台可合法加蓋建物等語。況原告又迄未能證明被告曾告知，抑或保證系爭建物露台得合法搭蓋建物之事實，則依上開法條規定，原告自不得主張被告應負出賣人之物之瑕疵擔保責任。
㈢是以，關於原告主張依民法第359條規定，請求減少價金16
0萬元云云，亦屬無據，不足為取。
六、綜上所述，原告援引民法第359條規定，主張應減少本件買賣價金160萬元云云，要屬於法無據，為無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國102年7月31日
民事第一庭法官黃若美以上正本，係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中華民國102年7月31日
書記官高偉庭