臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決
109年度宜簡字第270號
原告 鄭茂忠
訴訟代理人 楊寶真
謝亞哲 律師
朱一品 律師
陳敬穆 律師
上列1人
複代理人 楊家寧 律師
被告 鄭中一
上列當事人間因請求返還房屋事件，本院於民國110年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○路00巷0號建物騰空返還予原告及其他共有人。
二、被告應給付原告新臺幣22,275元，及自民國109年9月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國109年9月1日起至騰空返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣675元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一、二項得假執行。
六、本判決第三項各到期部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00巷0號建物（下稱：「系爭建物」）及坐落宜蘭縣○○鄉○○段00地號土地為兩造與訴外人 鄭淑敏 所共有，兩造應有部分各為4分之1。詎被告於母親 鄭陳秀琴 民國（下同）106年11月16日死亡後，即將系爭建物據為己有，原告不得其門而入，被告因而獲得相當於租金之不當得利。爰依民法第821條、第767條、第179條之規定提起本件訴訟。並聲明：如主文第1至3項所示；願供擔保請准宣告假執行（見本案卷第92頁）。
二、被告則以：原告有暴力傾向，不願讓原告進入系爭房屋。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其具系爭建物應有部分4分之1之事實，為被告所不爭執，並有原告所提系爭建物稅籍登記資料影本（見本案卷第11頁正面）在卷可證，自堪信為真實。
四、原告請求被告將系爭建物騰空返還予原告及其他共有人部分：
（ㄧ）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人對房屋所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，倘被告不能證明其占有權源，則自應認原告之請求為有理由（最高法院72年臺上字第1552號、92年度臺上字第312號民事判決意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條定有明文。再按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，此為民法第818條所明定。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人自得本於所有權，請求除去其妨害或請求向全體共有人返還其占用部分（最高法院83年度臺上字第541號民事判決意旨參照）。
（二）被告自承︰目前僅被告一人住在系爭建物（見本案卷第36頁正面），不願意讓原告進入系爭建物（見本案卷第36頁背面），伊有系爭建物之鑰匙，伊是住在那邊的人（見本案卷第101頁），無法由兩造共同使用（見本案卷第102頁）等語，足認系爭建物現由被告一人占有使用，被告並阻止原告進入系爭建物。
（三）本件系爭建物為兩造與訴外人鄭淑敏所共有，兩造應有部分各為4分之1，依前揭說明，被告占有系爭建物為使用、收益，自應徵得共有人之同意，然被告並未能舉證證明其何以有權單獨占有使用系爭房屋並排除原告占有使用之正當權源（見本案卷36頁），以實其說，則依上開說明，被告占有系爭建物，對共有人之原告而言，自屬無權占有，則原告請求被告返還系爭建物予共有人全體，自屬有據，爰判決如主文第1項所示。
五、原告向被告請求相當於租金之不當得利部分：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年度臺上字第1695號民事判例，可資參照。次按原告訴請被告給付不當得利部分，核屬可分之金錢債權，原告僅得按其應有部分，請求被告返還所受利益（最高法院85年度臺上字第2391號判決意旨參照）。
（二）被告未經原告之同意占用系爭建物，侵害原告之所有權，
而被告復未能就其有何單獨占有系爭建物之正當權源舉證
以實其說，則對共有人之原告而言，被告即屬無權占有，
已如前述，從而，原告主張被告無權占有其應有部分之權
利，據以請求被告給付相當租金之不當得利，自有理由。
（三）查系爭建物經送寶源不動產估價師事務所估價，經寶源不動產估價師事務所於110年6月22日提出之案號：寶字第00000000估價報告書：「10.本次評估以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用推估本勘估標的，於價格日期之合理租金：(1).推估勘估的年淨收益(房地一體)：新臺幣（下同）10,650,000元×3%=319,500元/年，整數化後為320,000元。（2).推估本次勘估標的於價格日期之必要費用：320,000元/年×20%=64,000元。(3).推估本次勘估標的於價格日期之合理年租金：320,000元+64,000元=384,000元/年。(4).推估本次勘估標的於價格日期之合理月租金：384,000元/年÷12(月)=32,000元/月。(5).推估勘估標的建物之合理月租金32,000元×(900,000元/10,650,000元≒2,704元，整數化後為2,700元/月。(6).故勘估標的建物於民國106年11月之合理月租金為2,700元/月。(7).本次各勘估標的建物於價格日期民國106年11月1日之合理月租金：A.層次：1(卡序：A0)2,700元/月×(4,400元/68,800元)≒173元。B.層次：1(卡序：B0)2,700元/月×(19,500元/68,800元)≒765元。C.層次：1(卡序：C0)2,700元/月×(2,700元/68,800元)≒106元。D.層次：2(卡序：A0)2,700元/月×(42,200元/68,800元)≒1,656元」（見外放估價報告書第55頁）。
（四）上開不動產估價報告書之簽證估價師，領有不動產估價師證書：（96）臺內估字第314號及開業證書：（109）宜縣估字第43號，並為估價師公會會員：（109）北市估證字第203號（見外放估價報告書第7、15頁）。此外，該估價報告書並於前言聲明︰其係以公正第三人立場進行客觀評估，報告書所載內容絕無虛偽或隱匿之情事，報告書中所提之事實描述具真實確切性；報告書中分析意見及結論，係基於報告書中所假設及限制條件下成立；此等分析意見及結論是屬個人中立之專業評論，對於本標的無現有或可預期的利益；對於與本標的相關的權利關係人，亦無個人私利或偏見；所收取之報酬係基於專業勞務之正當報酬，不刻意滿足客戶需求而扭曲估價結果之合理性；估價報告內容遵循內政部訂定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規定、國內外之不動產估價理論（見外放估價報告書第17頁）。該估價報告書內容，則詳述對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用情況下，及估價師專業意見分析，且經兩造表示對之無意見（見本案卷第101頁），故認前述估價報告書之意見可採。
（五）系爭建物106年11月之合理月租金為2,700元（見外放估價報告書第55頁），則原告得請求之不當得利如次：
1、自106年11月16日起至原告起訴時109年8月6日止（見本案卷第6頁收文戳章，共計2年8月22天，約33個月）為89,100元（計算式：2,700元×33月＝89,100元），原告就系爭建物應有部分為4分之1（見本案卷第11頁），是原告得請求之數額為22,275元（計算式：89,100元×1/4＝22,275元）。
2、自起訴狀繕本送達翌日即109年9月1日（起訴狀繕本於109年月8月21日寄存送達，加計10日發生送達效力，見本案卷第17頁送達證書）起至清償日止，原告每月得請求之數額為675元（計算式：2,700元×1/4＝675元）。
3、綜上所述，爰判決如主文第2、3項所示。
六、結論︰原告依民法第821條、第767條、第179條規定，請求判決如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，而系爭建物之價值暫核定為68,000元（見本案卷第10至12頁稅籍登記資料），依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，本判決主文第1至3項，均應依職權宣告假執行，爰判決如主文第5、6項所示。原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院依職權宣告假執行，爰不另為准駁之諭知，併此敘明。
九、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 9 月 9 日
宜蘭簡易庭法官伍偉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 9 日
書記官葉宜玲