臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
109年度重簡字第2497號
原 告 財政部國有財產署北區分署
法定代理人 郭曉蓉
訴訟代理人 徐維良 律師
被 告 柯楠宏
訴訟代理人 柯順隆
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國110年3月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬玖仟捌佰壹拾玖元，及自民國一
百零九年十月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)緣原告經管新北市○○區○○段○○○○○○號之國有土地（下
稱系爭土地），其上有門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷
○○號建物（下稱系爭房屋），被告於民國99年12月1日就系
爭房屋所坐落系爭土地向原告承租土地，並簽訂（99）國基
租字第115號國有基地租賃契約書（下稱系爭租約），約定
租賃期間自99年5月1日起至108年12月31日止，租金每月新
臺幣（下同）1,947元，依租金優惠規定，優惠後每月租金
1,168元，以3個月為一期，應於每年3、6、9、12月底前就
各該期租金之總額自動向原告繳納，租金優惠原因消滅時，
即按未優惠之租金額繳納，又租金因公告地價或租率調整時
，被告應照調整之租金額自調整之月份起給付，因此，自
105年1月起租金每月2,809元，107年1月起租金每月2,677元
；倘被告逾期繳納租金時，另依系爭租約第5點其他約定事
項（五）之約定加收違約金。詎被告積欠自105年1月至108
年3月間之租金計106,448元，逾期違約金計13,371元（計至
108年3月18日），共計119,819元。原告業於108年3月22日
終止租約，迭經原告催討，均未獲置理，爰依兩造間租賃契
約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明如主文第1項所示。
(二)對於被告抗辯之陳述：
⒈證人即代書 廖淑英 證稱被告有交付相關文件及印章，委託其
向原告辦理系爭土地之承租事宜，且係依被告與訴外人葉步
宏所簽立之地上建物買賣契約暨拆遷同意書第5點配合辦理
，雖被告稱應以 葉步宏 之名義簽約，惟若係如此即無被告依
前揭同意書第5點所載需要配合辦理之問題，故當初簽訂前
揭同意書第5點之意旨即係本於被告即柯楠宏之名義承租系
爭土地。再者，系爭房屋並未辦理保存登記，無過戶必要，
前揭同意書如僅係證明權利，被告無須交付印章及印鑑證明
書，綜觀前揭同意書之第4點及第5點，被告係交付第4點之
文件委託地政士辦理系爭土地承租事宜，若被告所述為真，
被告根本無須交付印鑑證明等文件，故系爭土地之承租並沒
有無權代理或偽造之情形。
⒉系爭租約是否有虛偽不實而有撤銷之情形，此為原告自行決
定是否要行使撤銷權，在未撤銷前，系爭租約仍有效，系爭
租約因有遲付租金之情形，原告業於108年3月22日終止租約
，兩造先前對終止租約之部分均不爭執，合約既已終止，已
向後失其效力，即無撤銷之問題。
二、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱：
(一)依系爭租約第6條特約事項第1款記載「承租之國有基地，其
地上建築改良物確係承租人所有，且非政府機關配住之眷舍
（房地）或公用財產，如有虛偽同意無條件撤銷租賃關係及
已繳納費用，不予退還，絕無異議並願負相關民刑事責任」
之約定，既然被告業於99年4月9日將坐落系爭土地上之系爭
房屋出賣予訴外人葉步宏，系爭房屋已非被告所有，自不可
能且無必要再於99年12月1日與原告訂立系爭租約。
(二)被告並未與原告訂立任何租約且亦未授權他人代理其與原告
簽訂系爭租約，系爭租約上之印章非由被告所蓋用，亦無授
權他人為之。被告雖交付相關文件及印章予代書即證人廖淑
英，惟非授權其辦理系爭土地承租事宜，故系爭租約應屬無
效。
(三)依系爭租約第5條其他約定事項第11點，承租人申請承租所
附繳證件或切結事項有虛偽不實時，出租機關即原告應撤銷
租約，而非得撤銷。
三、法院之判斷：
原告主張被告向原告承租系爭土地，租賃期間自99年5月1日
起至108年12月31日止，租金每月1,947元，詎被告積欠租金
達兩年，原告業於108年3月22日終止租約，被告積欠自105
年1月至108年3月間之租金計106,448元，逾期違約金計13,
371元，合計119,819元之事實，業據提出財政部國有財產北
區分署函文、（99）國基租字第115號國有基地租賃契約書
、承租國有非公用不動產申請書、戶籍謄本、門牌證明書、
印鑑證明書、租金優惠申請書、自用住宅租金優惠切結書、
積欠租金統計表及存證信函等件為證。被告則對於系爭租約
上印文之真正固不爭執，惟以該印章非其所蓋用，亦未授權
他人為之，伊未與原告訂立任何租約，且未授權他人代理其
簽訂系爭租約，並以上開情詞置辯。是本件應審酌為：兩造
間是否存有基地租賃契約關係？如有，被告應給付積欠之租
金為若干？
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。事實有常態與變態之分
，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實
者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年台上
字第891號判決意旨參照）。再印章由本人或有權使用之人
蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，主張該變態事實
之當事人，應負舉證責任，最高法院90年台上字第2308號判
決意旨亦可資參照。經查：關於系爭租約上被告印文真正乙
節，除有原告所提承租國有非公用不動產申請書、被告戶籍
謄本、被告印鑑證明書、（99）國基租字第115號國有基地
租賃契約書、租金優惠申請書及自用住宅租金優惠切結書在
卷可佐外，復為被告所是認（見本院卷第81、157頁），雖
被告辯稱：當初把系爭房屋價賣予葉步宏，有將印章及申請
之印鑑證明交付證人即廖淑英辦理系爭房屋過戶事宜，但承
租國有非公用不動產申請書、租金優惠申請書、自用住宅租
金優惠切結書均非被告簽名云云。惟訊之證人廖淑英到庭結
證：伊是代書，因為被告之系爭房屋要出賣予葉步宏，故於
99年4月間由葉步宏會同被告在三重區某銀行，葉步宏將房
屋買賣之現款給被告，被告將印章及印鑑證明交給伊。伊於
99年4月20日填具承租國有非公用不動產申請書相關資料後
並蓋用被告之印章，被告亦知道要辦理承租系爭土地之事宜
，因葉步宏除了洽購被告之系爭房屋外，附近之房屋也同時
辦理洽購。被告與葉步宏係於99年4月9日簽訂該地上建物買
賣契約暨拆遷同意書，且該同意書係伊所撰擬，因附近相關
房屋之洽購都是以此格式為範本，當日簽訂該同意書時，伊
也有在場且同意書上之簽名是被告親筆所簽。當初被告與葉
步宏簽訂該同意書之條件包含被告需無條件配合辦理以被告
的名義向國有財產署承租系爭土地，故伊辦理系爭土地承租
事宜是根據被告與葉步宏所簽訂之同意書第5點之意旨所為
等語（見本院110年2月18日言詞辯論筆錄），核與被告所提
其與葉步宏間地上建物買賣契約暨拆遷同意書第4、5點約定
：「賣方（即被告）應於簽約付訂金同時將身分證影本、戶
籍謄本、印章、印鑑證明書等備齊交予受託地政士專責辦理
。並備妥最初裝設水、電時間證明、門牌整編證明、稅籍證
明等，以茲證明其權利。」、「雙方訂約後，賣方願無條件
配合辦理所有坐落國有地承租、承購手續，不得刁難、推諉
或藉故要求任何補貼。」，及原告所提承租國有非公用不動
產申請書上「申請人柯楠宏」之受任人記載為廖淑英等情相
符，足見承租國有非公用不動產申請書、（99）國基租字第
115號國有基地租賃契約書、租金優惠申請書及自用住宅租
金優惠切結書，均係被告授權廖淑英所代為申請辦理，被告
抗辯非其授權、簽名及蓋用印章云云，自無可採。
(二)又被告雖主張依系爭租約第5條其他約定事項第11點，承租
人申請承租所附繳證件或切結事項有虛偽不實時，出租機關
即原告應撤銷租約，而非得撤銷云云。惟系爭租約有否虛偽
不實而有撤銷之情形，此乃原告自行審究是否要行使撤銷權
之問題，於未撤銷前，系爭租約於其存續期間內仍屬有效，
況原告業於108年3月22日終止系爭租約，被告前就此亦不爭
執，系爭租約既已終止，即無撤銷之問題，故被告上開所辯
，亦非足採。
(三)綜上所述，兩造間既存有基地租賃契約關係，被告復遲延給
付租金，經原告於108年3月22日終止租約，是原告自得請求
被告給付自105年1月至108年3月間所積欠之租金106,448元
及違約金13,371元，合計119,819元【計算式：（租金部分
：105年1月至106年12月，每月租金2,809元×24＝67,416元
；107年1月至108年2月，每月租金2,677×14月＝37,478元
；108年3月1日至18日，每月租金2,677元×18/31＝1,554元
）、（違約金部分：13,371元）。即67,416+37,478+1,554+
13,371＝119,819元】。
四、從而，本件原告依兩造間基地租賃契約之法律關係，請求被
告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣
告假執行。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國110年4月16日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官彭松江
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年4月16日
書記官許雁婷