臺灣宜蘭地方法院98年度訴字第241號民事判決

裁判字號：臺灣宜蘭地方法院98年訴字第241號民事判決

裁判日期：民國99年10月25日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣宜蘭地方法院民事判決98年度訴字第241號原告 郭令玉 訴訟代理人 郭美春 律師複代理人 陳敬穆 律師被告 林永彬
林祐萱 共同訴訟代理人 林永淦 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國99年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林永彬應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地，如附圖所示編號A部分（包括a1、a2），面積合計十二‧六０平方公尺、編號D部分，面積三‧四三平方公尺之地上物拆除，並將前開地上物所占用之土地騰空返還原告。
被告林祐萱應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地，如附圖所示編號B部分，面積二三‧五四平方公尺、編號C部分，面積五‧五七平方公尺之地上物拆除，並將前開地上物所占用之土地騰空返還原告。
被告林永彬應給付原告新台幣伍萬壹仟陸佰叁拾元，及自民國九十八年八月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十八年八月五日起至履行前開主文第一項所示之日止，按月給付原告新台幣壹仟肆佰零叁元。
被告林祐萱應給付原告新台幣玖萬參仟柒佰伍拾捌元，及自民國九十八年八月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十八年八月五日起至履行前開主文第二項所示之日止，按月給付原告新台幣貳仟伍佰肆拾玖元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告分別以新台幣貳拾貳萬伍仟元為被告林永彬、新台幣肆拾萬捌仟元為被告林祐萱供擔保後，各得假執行；但被告林永彬、林祐萱分別以新台幣陸拾柒萬參仟陸佰壹拾參元、新台幣壹佰貳拾貳萬參仟貳佰陸拾元為原告供擔保後，各得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原請求被告林永彬給付相當於租金之不當得利新台幣55,076元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付1,497元。嗣將上開聲明減縮為51,630元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付1,403元，核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、緣座落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號為原告所有，被告林永彬、林祐萱未得原告同意，並無任何合法權源，卻占用原告系爭土地，占用位置與面積為：被告林永彬部分如附圖所示A部分12.60平方公尺（含a1、a2）及D部分3.43平方公尺、被告林祐萱部分如附圖所示B部分23.54平方公尺及C部分5.57平方公尺。被告雖提出前手關於第1267、1270地號土地交換使用之證明書及同意書，惟按「債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則。」、「其次，土地使用同意書僅係同意他人使用土地而已，其同意使用之效力僅存在於契約當事人之間，而不及於契約當事人以外之人，即其僅具債權契約之性質。被上訴人雖因拍定買受系爭土地，而繼受取得該地之所有權，然被上訴人並未因此當然繼受前手之債權債務關係，上訴人據此對抗該債權契約以外之被上訴人，主張渠等係有權占有，即無可採。」、「次查房屋所有人依其與土地所有人所訂立之合建契約，縱有使用土地之權利，惟合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，即不得再執合建契約之約定對土地承買人主張其有使用土地之權利。」，有最高法院96年台上字第1809號判決、最高法院92年度台上字第2258號判決、最高法院89年台上字第273號判決意旨參照。被告主張兩造之前手 吳光輝 、 林春木 曾協議交換使用本件系爭土地，依前揭實務見解，該協議屬債權契約，僅於契約當事人間發生效力，自不拘束非屬契約當事人之原告，是以，本件被告所有之房屋仍屬無權占用原告之土地，原告訴請被告應將無權占用部分之地上物拆除並返還土地予原告，應屬有理。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無庸舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由，最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可資參照。證人吳光輝既無法確認交換之位置及面積為何，被告復無證據證明其占用部分即為協議交換使用之部分，則被告據該同意書及證明書主張其占用原告土地之部分有交換之協議，並非無權占有，自無庸拆除返還等語，顯不可採。又本件原告起初並不知悉被告有無權占有之事實，反之被告早已知悉有越界建築之情，卻於自始協商之際隱匿該事實，片面主張原告有佔用渠等土地，藉此限制原告土地利用以達其低價收購該地之目的，被告為獲利益而無誠信解決問題，方衍生本件訴訟，其過程詳如上述，於此不贅。是以，原告多次與被告協商均遭拒後，為保障自己之權益不得已提起本件訴訟，被告徒以吳光輝與其之被繼承人林春木有交換使用土地之事實，即認本件原告請求被告拆除無權占有之部分有違誠信原則，顯屬空言指摘，不足採信。
㈡、被告另主張本件有越界建築規定之適用，顯有違誤。按「土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第七百九十六條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任。」最高法院著有45年台上字第931號判例可資參照。查，本件被告主張兩造之前手確有交換使用之事實，故原告之前前手吳光輝早已知悉被告之被繼承人林春木建築房屋逾越地界，則吳光輝既未即時提出異議，原告自不得於嗣後請求移去或變更其建築物云云。惟查，原告之前前手吳光輝已於庭訊時證稱其並不知悉交換使用之位置及面積，詳如上述，故其已無法確認現被告占用之部分是否即屬當初協議交換使用之部分，則進一步其亦無法證明現被告無權占用原告土地之部分是否即屬當初前前手吳光輝知悉林春木越界建築而未異議之同一部分，故就此事實部分，被告既無法舉證以實其說，揆諸前揭實務見解，應認被告未盡舉證責任，該越界建築之事實迺無從認定，當無適用民法第796條之問題，其理至明。
㈢、至被告主張抵銷部分。按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」民法第334條第1項定有明文。是以，被告欲主張抵銷，需先證明原告與被告互負債務後方得為之。被告稱原告未將宜蘭縣○○鄉○○段798、876建號之建物所使用玉石段1270地號土地返還與被告，故被告得向原告請求返還自原告登記取得建物所有權之日起之不當得利，以資抵銷云云。然原告並未有越界建築而無權占用被告第1270地號之土地之情，自無所謂未將其使用玉石段第1270地號土地返還予被告而應負擔不當得利之問題，倘被告仍執意主張原告同有無權占用其土地而應負不當得利之責，則應請被告先行確認原告占用被告第1270地號土地之起迄時點為何，其占用面積及占用位置又是如何，如此方能確定被告主張抵銷之不當得利數額，故於被告尚未確認是否確有不當得利之事實存在前，其主張抵銷自與法定要件有間，顯不足採。
㈣、末按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179條定有明文。次按「又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，自屬有據。次按「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制。」最高法院94年第2次民事庭決議、95年台上字第138號判決意旨參照。末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴者，與催告有同一之效力。」民法第229條第2項另定有明文。系爭土地地目為建，該土地緊鄰礁溪火車站，鄰近商家聚集，並有眾多溫泉會館、便利超商、小吃、名產店設立於此，系爭土地係位於礁溪溫泉商圈中心點，附近交通、商業繁榮及生活機能均屬極佳等情，本件被告占用原告前開土地所受有相當於租金之利益以系爭土地申報價額年息10%計算，誠屬恰當。而系爭土地申報價額為每平方公尺10,505.8元（參原證1號），故每平方公尺每年相當於租金之不當得利為1,050.58元。又原告係於95年6月2日購入系爭土地，因此請求相當於租金之不當得利起迄時點為95年6月2日至起訴日98年6月26日止，共計遭被告無權占有天數為3年又24天。是以，被告林永彬占用系爭土地之面積共16.03平方公尺（12.60+3.43＝16.03），應給付原告相當於租金之不當得利共計51,630元【計算式：16.03×1,050.58×3+×16.03×1,050.58×24/365=51,
630元，小數點以下四捨五入】，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付1,403元【計算式：16.03×1050.58÷12＝1,403】；被告林祐萱占用面積共29.11平方公尺（23.54+5.57＝29.11），應給付原告共93,758元【計算式：29.11×1,050.58×3+29.11×1,050.58×24/365＝93,758元，小數點以下四捨五入】，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付2,549元【計算式：29.11×1050.58÷12＝2,549】，特此說明。綜上所述，爰為訴之聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告答辯則以：
㈠、原告所有系爭土地係由同段1267、1269、1271等3筆土地合併而來。而玉石段1267地號土地重測前係宜蘭縣○○鄉○○段湯圍小段110-8地號、玉石段1269地號土地重測前係湯圍小段111-4地號土地、玉石段1271地號土地重測前則為湯圍小段112-2地號土地。而系爭土地重測前之湯圍小段110-8、111-4地號土地，原為證人吳光輝所有，因被告之被繼承人林春木前經吳光輝之同意，而在系爭土地上建築房屋，即宜蘭縣○○鄉○○段798建號之建物，門牌號○○○鄉○○路○○號，係坐落於玉石段1267、1269、1270、1271地號土地上，其主要用途為店鋪、旅社、玉石段876建號之建物，係坐落同段1267、1269、1270地號土地上，主要用途則為旅社。
原告係於95年6月2日取得玉石段798、896建物所有權，而該建物有部分既係坐落玉石段1270地號土地上，顯見雙方之前手確有交換使用之事實，故被告自非無權占有或不當得利之可言。且未即時提出異議，自不能於俟後請求移去或變更其建築物。
㈡、依民法第796條、第796條之1規定，被告林永彬越界占用原告土地及如複丈成果圖編號A、D部分，應認雙方業已達成買賣之合意，關於買賣價款部分，請鈞院依司法院大法官會議釋字第291號解釋意旨末段所示，予以裁判。復依民法第796條之1第1項規定：土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部分之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。查，被告之被繼承人林春木，乃係因與吳光輝交換使用土地，而在系爭土地上建築房屋，故絕非故意逾越地界建築房屋。因此，鈞院如認被告不符民法第796條第1項規定，則請准依民法第796條之1第1項規定，免為全部之移去，以保障公共安全及被告之利益。
㈢、宜蘭縣宜蘭地政事務所99年8月2日之土地複丈成果圖，其中編號B、C部分，確為原告拆除其原有房屋後所殘留之牆壁及3根柱子部分，僅C部分有一部分係被告之房屋。而依民法第334條第1項規定「二人互負債務，而其給付種類相同者，各得以其債務與他方之債務互為抵銷。」依此規定，足見原告就被告房屋使用其土地部分，如得向被告請求返還不當得利，則同理，被告就原告原有房屋使用被告土地，自亦得請求原告返還不當得利，而主張抵銷。
㈣、綜上所述，顯見原告之主張為無理由。爰為訴之聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保，請求免假執行之宣告。
三、本件兩造不爭執之事實，為坐落宜蘭縣○○鄉○○段1267地號土地（下稱系爭土地），地目建，面積542.82平方公尺，為原告於95年6月2日以買賣為原因登記為所有權人，其上原有門牌號○○○鄉○○路○○號建物，現已拆除。與其相鄰坐落東側之同段1270地號土地，為被告林永彬所有於85年6月26日，因分割繼承登記取得，其上有門牌號○○○鄉○○路○○號及1之1號建物；西側之同段1268地號土地，為被告林祐萱於85年7月25日以贈與為原因登記取得，其上有門牌號碼溫泉路15號之建物。而如附圖編號A、D部分，面積合計16.03㎡，緊鄰被告林永彬之建物；如附圖編號B、C部分，面積合計29.11㎡緊鄰被告林祐萱之建物。以上有系爭土地登記謄本在卷可按，並經本院至現場履勘及囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量人員到場實測，製有如附圖所示之複丈成果圖可稽，故上開事實，均堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張系爭土地為被告之建物所無權占有，請求被告拆屋還地，並返還不當得利等語；被告則以原告之前前手與其被繼承人前有土地交換使用之約定，故非無權占有，且原告亦有占用其土地，可主張抵銷，如原告執意拆除，係為權利濫用，況其上如附圖所示B、C部分，乃原告拆除其原有房屋後殘留之牆壁及柱子等語，資為抗辯。是本件之爭點即在於：㈠被告林永彬及林祐萱所有建物，是否確分別占有如附圖所示編號A、D部分，及編號B、C部分，且無合法權源？㈡如被告確分別無權占有系爭土地前開部分，原告請求被告拆屋還地，並請求給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲審認如下：
㈠、按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性），惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第四百二十五條第一項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號判決參照）。本件原告主張如附圖編號A、D部分，面積合計16.03㎡，為被告林永彬、如附圖編號B、C部分，面積合計29.11㎡係被告林祐萱所無權占有，被告則提出其被繼承人林春木與原告之前前手即證人吳光輝間土地交換使用證明書抗辯之。經查，該2份證明書（本院卷第61頁）之約定，係林春木與吳光輝就重測○○○鄉○○段湯圍小段111地號、111-4號及112之
2地號土地為交換使用之約定，原則上該約定之效力僅存在於契約當事人間，即所謂債權之相對性，此尚難以之拘束第三人即本件原告，故被告所陳，已屬無據。縱於例外情形不妨予以對抗，然該2份證明書對於土地交換使用之部分、面積及範圍等重要事項均未為約定，此參證人吳光輝之證述：「（法官問：你是用那塊土地的什麼部分與被告的哪個土地交換使用？）時間這麼久了，我忘記了，是有交換土地的協議，但是是哪個部分我就忘記了。」、「（法官問：林春木所○○○鄉○○路○○號及1之1號房屋新建時有佔用到你的土地，你是否知悉？）我不確認佔用部分是否就是交換使用的部分。」、「（原告訴訟代理人問：請問證人可否確認實際換地的面積及位置？）我已經忘記了。」等語，可知即使證人吳光輝為該訂立土地交換使用證明書之當事人，然對於土地之何部分為交換使用、被告所有建物是否佔用吳光輝原有之土地部分，均不復記憶且無法確認，遑論嗣後因買賣取得系爭土地之原告。是以，被告辯稱原告明知其建物有佔用之事實，應受該土地交換使用之債權契約之拘束云云，均無理由。從而，原告主張被告所有之系爭建物，無權佔用系爭土地，為有理由，應可採憑。
㈡、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。被告無權占有系爭土地，業如前述，是原告請求被告拆屋還地，即屬有據。被告則辯稱如附圖編號B、C部分，仍應為原告原有建物拆除後殘餘部分，應予扣除云云。查，經本院現場勘驗結果，如附圖編號
B、C部分之現有牆垣，與系爭溫泉路15號建物之東側牆壁，由內部觀之，無論用料、結構均屬一體，無從區分；至於外牆部分，除由磚塊砌成之外，亦有經披附水泥或施以油漆粉刷之痕跡，結構與外觀至為完整，顯非拆除共同壁後所遺留之殘磚爛瓦可比擬，此參本院99年7月27日勘驗照片甚明（本院卷第185頁至190頁），故被告此部分抗辯，亦非可採。
被告復辯以原告請求係權利濫用云云。查，按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條亦有明文。復按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上第737號判例參照）。本件原告本於所有權之作用所為主張，係自身權利之行使，而被告林祐萱其所有溫泉路15號之系爭建物，係坐落於其所有同段1268地號土地（地目建，面積124.05平方公尺），已足供一般使用，而如附圖編號B、C所示部分，既無權佔用原告之系爭土地，予以拆除，非但將侵害予以排除，使土地相鄰關係趨於單純，亦不甚礙於被告林祐萱之權利，蓋該2筆土地皆可獨立、完整之利用。是以，被告此部分抗辯，非有理由。末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，且不當得利本即不以受益者有故意或過失為必要。是本件被告之建物無權占有原告所有系爭土地部分，自應返還相當於租金之不當得利予原告，故其就此所為抗辯，為無理由，自無足採。次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭土地係在礁溪火車站前，附近即為礁溪鄉市區中心，交通狀況、商業發展、生活機能均甚佳，業經本院至現場勘驗，製有前述勘驗筆錄及現場照片在卷可按，是以，本件被告占用原告前開土地所受有相當於租金之利益，以系爭土地申報價額年息10％計算，核屬適當。職是，本件原告得向被告林永彬請求相當於租金之不當得利，自95年6月2日起至98年6月26日止，於51,
630元【申報地價10,505.8元×面積16.03㎡×10％×（3＋24/365）年，元以下四捨五入】範圍內，及自起訴狀繕本送達之翌日（98年8月5日）起，至被拆除地上物止，按月給付1,403元（申報地價10,505.8元×面積16.03㎡×10％×1/12）；得向被告林祐萱請求相當於租金之不當得利，自95年6月2日起至98年6月26日止，於93,758元【申報地價10,505.8元×面積29.11㎡×10％×（3＋24/365）年，元以下四捨五入】範圍內，及自98年8月5日起至拆除地上物止，按月給付2,549元（申報地價10,505.8元×面積29.11㎡×10％×1/12），即屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條、第179條之規定，請求被告林永彬將坐落系爭土地上如附圖編號A（a1、a2）、D所示之建物拆除，並將前開建物坐落之基地，合計16.03㎡之土地返還予原告；並給付其所受相當於租金利益之51,630元不當得利，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年8月5日起至返還土地止，按月給付1,403元；請求被告林祐萱將坐落系爭土地上如附圖編號B、C所示之建物拆除，並將前開建物坐落之基地，合計29.11㎡之土地返還予原告；並給付其所受相當於租金利益之93,758元不當得利，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年8月5日起至返還土地止，按月給付2,549元，均有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年10月25日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官張軒豪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國99年10月26日
書記官謝佩欣