臺灣臺中地方法院民事判決 106年度中簡字第226號
原 告 林隆清
被 告 葉俊佑 即漢陽食品行
訴訟代理人 葉炤興
被 告 陳佑嘉
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年5月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告葉俊佑即漢陽食品行應將座落門牌號碼臺中市○區○○路○
段00000號一樓之房屋騰空遷讓返還原告。
被告二人應自106年3月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，
按月連帶給付原告新臺幣貳萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告葉俊佑即漢陽食品行負擔。
本判決第一、二、四項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬零
參佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、座落門牌號碼臺中市○區○○路○段00000號房屋一樓（下
稱系爭房屋）為原告所有。被告葉俊佑即漢陽食品行邀同被
告陳佑嘉為連帶保證人，於民國104年9月16日與原告簽立房
屋租賃契約向原告承租系爭房屋（下稱系爭租約），約定租
期自104年9月16日至106年9月15日止，租金每個月新臺幣（
下同）28,000元，每三個月給付一次於每次之首日以現金交
付，保證金12萬元。詎料，被告自105年6月起即未依約交付
租金，經原告多次催告後，仍推諉拖欠拒不給付，且其承租
系爭房屋所開設之餐廳亦停業多時，原告不得已乃於105年
10月19日以台中豐原郵局第600號存證信函催告被告二人限
期繳納租金逾期即終止租約，惟葉俊佑即漢陽食品行逾期招
領退回。今扣除保證金12萬元後，被告積欠之租金已達二個
月以上，茲以本件起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示。
則系爭租約既經原告合法終止，被告仍占用系爭房屋，且積
欠租金未付，原告自得以被告給付之押租金12萬元抵扣，並
依兩造間系爭租賃契約及不當得利等規定，請求被告應將系
爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付積欠之租金及按月給付
相當於租金之不當得利損害金等語。
㈡、並聲明：
⒈被告葉俊佑即漢陽食品行應將座落門牌號碼臺中市○區○○
路○段00000號一樓之房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告二人應連帶給付原告104,000元，及自起訴狀繕本送達
之翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原
告新臺幣28,000元。
⒊請依職權宣告假執行。
⒋訴訟費用由被告等負擔。
二、被告方面答辯：
㈠、被告葉俊佑即漢陽食品行以：對於原告主張兩造曾簽訂系爭
租約及被告積欠租金等情固不爭執。惟原告明知被告葉俊佑
即漢陽食品行承租系爭房屋乃為開設漢陽食品行營業使用，
且曾就系爭房屋支出有益費用約200萬元，今被告葉俊佑即
漢陽食品行係因不堪虧損而暫歇業，盼原告能諒察、撤回起
訴，只要開始營業，必先清償全部遲延之租金；且希望原告
能同意續約三年。又原告終止租約，亦應依民法第431條規
定，返還上開有益費用予被告葉俊佑即漢陽食品行；且其亦
得依民法第334條規定主張抵銷等語置辯。答辯聲明：原告
之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
㈡、被告陳佑嘉以：對於原告主張兩造曾簽訂系爭租約及被告積
欠租金，暨陳佑嘉為連帶保證人等情不爭執。今被告葉俊佑
即漢陽食品行既積欠租金，被告陳佑嘉認為確應按原告之請
求繳納租金，對原告之請求不爭執等語。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張系爭房屋為原告所有，被告葉俊佑即漢陽食品行邀
同被告陳佑嘉為連帶保證人，於104年9月16日與原告簽立房
屋租賃契約向原告承租系爭房屋，約定租期自104年9月16日
至106年9月15日止，租金每個月28,000元，每三個月給付一
次於每次首日以現金交付，保證金12萬元，被告自105年6月
起即未依約交付租金，經原告多次催告後，仍拖欠未給付，
且其承租系爭房屋所開設之餐廳亦停業多時等情，確據提出
系爭房屋租賃契約書、房屋稅繳款書、台中豐原郵局第600
號存證信函等件為證，且被告二人對於上開事實亦不爭執，
當堪信為真實。
㈡、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付
者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收
益季節終了時支付之。承租人租金支付有遲延者，出租人得
定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不
為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之
總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月
時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃
物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人
。民法第439條、第440條第1項、第2項、第455條分別定有
明文。查本件被告葉俊佑即漢陽食品行自105年6月起未依約
給付租金，經催告未付，且積欠之租金迄其106年1月23日收
受起訴狀繕本之日止達8個月224,000元（計算式：28,000×
8＝224,000），扣除其給付之保證金120,000元後積欠之租
金為104,000元，已達二個月以上，則被告依上開規定，主
張以本件起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，當屬有據
。是本件兩造間系爭租約應於被告葉俊佑即漢陽食品行106
年1月23日收受起訴狀繕本之日時業經原告合法終止。則於
系爭租約終止後，原告請求被告葉俊佑即漢陽食品行將系爭
房屋騰空遷讓返還原告，當屬有據。至原告另請求於扣抵完
押租金12萬元後，請求被告二人連帶給付積欠之租金部分，
因被告葉俊佑即漢陽食品行已於106年4月25日本院審理中匯
款前欠8個月加計2個月之租金共10個月之租金16萬元予原告
，此有被告葉俊佑即漢陽食品行提出之匯款憑證在卷可稽（
見本院卷第43頁），此部分亦為原告所不爭執，是此部分原
告請求被告二人連帶給付積欠之租金104,000元部分已屬無
據。
㈢、復按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民
法第179條定有明文；又被告無權占有原告之土地，可能獲
得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年
台上字第1695號判例意旨參照）。依前述，本件被告葉俊佑
即漢陽食品行積欠租金，且於系爭租約終止後仍無權占有原
告之系爭房屋，致原告受有無法使用收益之損害，從而原告
主張依兩造租約及不當得利等規定，請求被告二人連帶給付
相當於租金之利益，揆諸前開說明，即屬正當。經查，兩造
間系爭租約約定每月租金為28,000元，則原告請求按上開租
金計算，請求被告二人自系爭租約終止後至被告遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付原告28,000元，本屬正當。惟依前
述，因被告葉俊佑即漢陽食品行已於106年4月25日本院審理
中匯款前欠8個月加計2個月之租金共10個月之租金16萬元予
原告，亦即被告葉俊佑即漢陽食品行已給付2個月即迄106年
3月15日止之損害金予原告，故此部分原告請求自106年3月
16日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付
原告28,000元，亦應予准許。至原告逾此部分之請求，即屬
無據。
㈣、被告葉俊佑即漢陽食品行雖辯稱原告明知被告葉俊佑即漢陽
食品行承租系爭房屋乃為開設漢陽食品行營業使用，且曾就
系爭房屋支出有益費用約200萬元，今被告葉俊佑即漢陽食
品行係因不堪虧損而暫歇業，原告終止租約，應依民法第43
1條條規定，返還上開有益費用予被告葉俊佑即漢陽食品行
，其亦得依民法第334條規定主張抵銷等語。惟依原告自陳
上開費用乃係為供其營業使用，尚難遽認確屬有益費用。況
依兩造系爭租約第四條第5項已明白約定「房屋有改裝設施
之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設。但不得損害
原有建築。乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀」，是此
部分被告葉俊佑即漢陽食品行辯稱其得適用民法第431條、
第334條規定請求原告返還上開有益費用及抵銷云云，尚無
足為其有利之認定。
四、綜上所述，被告葉俊佑即漢陽食品行所辯，尚無可採。從而
，原告主張基於兩造間系爭契約、不當得利等法律關係，請
求被告葉俊佑即漢陽食品行將占用之系爭房屋騰空遷讓返還
原告；及請求被告二人自106年3月16日起至被告騰空遷讓返
還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告28,000元，為有理由
，均應予准許。至原告逾此之其餘請求（即請求被告二人連
帶給付積欠之租金及106年3月15日前之損害金），即屬無據
，應予駁回。
五、本件判決主文第一、二、四項，係依民事訴訟法第427條規
定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟
法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。本院並
依職權酌定命被告預供相當擔保金額，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中華民國106年6月5日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官洪堯讚
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國106年6月5日
書記官林素真