臺中簡易庭107年度中小字第539號民事判決

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　107年度中小字第539號
原　　　告　凱悅VIP世界住宅大樓管理委員會
法定代理人　 李柏岩
被　　　告　 葉一正
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國107年9月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣陸萬貳仟叁佰貳拾元，及自民國一○六年
十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。被告以新臺幣陸萬貳仟叁佰貳拾元供擔保後，
得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或
得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。又第168條至
第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為
承受之聲明。民事訴訟法第170、175條分別定有明文。本件
原告聲請支付命令時之法定代理人為「 李淑惠 」， 嗣凱悅 VI
P世界住宅大樓於民國107年3月24日第二十六屆區分所有權
人會議選出新任管理委員（見本院107年度小上字第10號卷
第40至41頁），經新任管理委員改選「李柏岩」擔任主任委
員，並向臺中市北屯區區公所報備（見本院107年度小上字
第10號卷第39頁），由李柏岩向本院聲明承受訴訟（見本院
卷第48頁正面），與上開規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告聲請支付命令時原聲明：
被告應給付原告新臺幣（下同）62,920元，及自支付命令送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語
（見支付命令卷第3頁）。嗣於本院107年9月4日言詞辯論時
，變更訴之聲明為：被告應給付原告62,320元，及自支付命
令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
等語（見本院卷第59頁背面），核屬聲明之減縮，與前開規
定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告自102年10月4日起登記為凱悅VIP世界住宅
大樓所屬座落臺中市○○區○○街○○巷○號、7號之房屋（下
稱系爭建物）及2個車位之所有權人。系爭建物非屬戊梯套
房區，亦非店面區，應按住宅區每坪55元計算管理費，被告
之前手即按此標準繳費，被告於102年11月亦係按此標準繳
費。然被告於103年1月9日繳納102年12月至103年1月管理費
時，卻自行主張管理費應降為每坪35元，以致未按約如數繳
納。原告遂於106年9月12日催告被告補繳自102年12月份起
至107年3月止之管理費計171,496元，被告迄今僅繳納109,1
76元，尚欠62,320元未繳納，爰依公寓大廈管理條例第21條
、社區規約、系爭收費標準，提起本件訴訟等語。並聲明：
被告應給付原告62,320元，及自支付命令送達被告翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告自102年11月遷入系爭建物，自102年12月起
皆依每坪35元（店鋪收費標準）按時繳納應繳之管理費，原
告明知被告所有系爭建物位於一樓，主要用途為住商用，進
出門戶有獨立出入口，且未受社區門禁管制，門前巷道可供
公眾通行，且無使用社區電梯等相關設施，卻執意認定系爭
建物非店鋪，不以店舖收費標準收取管理費，而依較高之集
合住宅收費標準55元計收，違反住戶規約優惠一樓店鋪之規
定。依據系爭建物登記所有權狀、臺中市政府81年核發之中
工建使字第534號使用執照及附表亦詳細記載一樓主要用途
為店舖，原告片面主張系爭建物為集合住宅，相較其他依店
鋪繳費之一樓用戶有失公允等語，資為抗辯。並聲明：㈠原
告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第59頁正背面，配合判決書之
製作，於不影響要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部
分文字用語）：
(一)被告於102年間買受凱悅VIP世界住宅大樓所屬座落臺中市○
○區○○街○○巷○號、7號之房屋（下稱系爭建物）及2個車
位。（見本院支付命令卷第33頁）
(二)系爭建物位在原告所轄凱悅VIP世界住宅大樓戊梯區內。
(三)依凱悅VIP世界住宅大樓住戶規約（下稱系爭規約）第7章第
37條約定，各住戶應分擔之管理費如附件二即管理費收費標
準（下稱系爭收費標準）（見本院支付命令卷第11至21頁）
。
(四)系爭建物登記總面積為140.20平方公尺即42.4105坪（不包
括共有之同段6614建號部分）。
(五)被告購得系爭建物後，將二戶打通，設置4個房間、一個客
廳，而供被告居住使用。
(六)系爭收費標準所示，住宅區以每坪55元計收管理費、套房區
以每月1,000元計算管理費（見本院支付命令卷第21頁），
店舖收費標準是每坪35元。
(七)戊梯區域內，除套房區外，尚包含R區、Z區等部分，而R區
、Z區均按住宅區之標準計收管理費。
(八)戊梯住宅區，與甲、乙、丙、丁區既屬同一社區，共享社區
資源、福利。
(九)如依住宅區標準計算，系爭建物自102年12月份起至107年3
月止之管理費計171,496元（已扣除空戶、年繳折扣部分）
，被告僅繳納109,176元。
四、本院之判斷：
(一)原告主張被告為系爭建物之所有權人，為凱悅VIP世界住宅
大樓之住戶，系爭建物為住宅區，依照系爭規約第7章第37
條約定以每坪55元計收管理費，系爭建物自102年12月份起
至107年3月止之管理費計171,496元（已扣除空戶、年繳折
扣部分），被告僅繳納109,176元等事實，業據原告提出凱
悅VIP世界住宅公寓大廈管理委員會報備證明、106年3月18
日第二十六屆區分所有權人會議紀錄、106年4月6日第二十
四屆管理委員會第十二次例會會議、住戶規約、管理費收費
標準、106年9月12日大坑口郵局378號存證信函及回執、收
費憑單、建物登記第三類謄本等件為證（見支付命令卷第5
至33頁），惟被告以前詞置辯。是本件爭點當為，被告系爭
建物所應繳納管理費之計算方式，究以原告所主張之住宅區
以每月每坪55元為計算，抑或被告所辯依店舖收費標準每坪
35元為計算，方屬有據？然查：
⒈民法係以私法自治為原則，承認當事人間得自主地創造其相
互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除有違反公
共秩序及善良風俗或違反強制、禁止規定之情事而被認為無
效外，皆為民法所承認。公寓大廈管理條例第10條第2項後
段規定，公寓大廈之共用部分，約定共用部分之管理、維護
費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，即
係私法自治的具體表現。蓋以何種管理費之負擔標準，可達
成社區預期的生活環境及居住品質，集合式住宅之住戶最為
熟悉，司法權不宜過渡入私權領域而擅自調整當事人間之權
利義務關係。是關於集合式住宅管理費收取之數額，既屬區
分所有權人自治決議之事項，如無違反公平法理或有違反民
法第148條權利濫用、誠信原則或違反民法第72條公序良俗
之情形，法院不宜過渡介入。
⒉經查：①被告之系爭建物，並未直接面臨九龍街之道路，無
法直接對外經營商業使用，系爭建物門前先為綠草花圃，後
有一鋪有地坪之小路，該小路僅可供行人、腳踏車通行，無
法供汽車通行等情，有系爭建物現場照片在卷可佐（見本院
卷第63頁），與凱悅VIP世界住宅大樓社區之店面房屋，直
接面臨九龍街，九龍街為可供汽車往來通行之道路，有原告
所提出之臨路店面照片可證（見本院卷第62頁），兩者有所
不同。②被告雖抗辯：依據系爭建物所有權狀記載系爭建物
之用途為「住商用」（見本院卷第53頁），另依臺中市政府
81年核發之中工建使字第534號使用執照之附表記載一層為
店鋪（見本院卷第54至55頁）云云。然查，被告購得系爭建
物後，將二戶打通，設置4個房間、一個客廳，供被告居住
使用等情，為兩造所不爭執（見本院卷第59頁背面），可認
被告就系爭建物之實際用途，並非作為店面經營商業使用，
而係作為住家使用。③從而，原告社區將系爭建物依住宅區
收費標準收取管理費，並未違反公平法理。
⒊系爭建物應按住宅區標準計算，已如前述，本院107年度小
上字第10號民事判決亦同此判斷。依此計算，系爭建物自
102年12月份起至107年3月止之管理費計171,496元（已扣除
空戶、年繳折扣部分），被告迄今僅繳納109,176元（見本
院卷第59頁背面）。從而，原告請求被告給付上開積欠之管
理費62,320元，為有理由。
(二)按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告
仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付
應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條規定甚明
。經查，本件被告所積欠之管理費已餘2期以上，且原告已
寄發存證信函催告被告給付（見支付命令卷第25至27頁），
被告仍未給付，參照前開規定，原告自得訴請被告給付應繳
金額及遲延利息。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆
滿時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者
，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較
高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1、2項
、第233條第1項、第203條分別定有明文。從而，原告請求
被告給付自支付命令送達被告翌日（即自106年11月1日，見
支付命令卷第28頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依據系爭社區規約、系爭收費標準、公寓大
廈管理條例第21條規定之法律關係，請求被告給付原告62,3
20元，及自106年11月1日起至清償日止，按週年利率5％計
算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與本
件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。又被告 陳明 願
供擔保免為假執行（見本院卷第50頁），經核並無不合，爰
酌定相當擔保金額宣告之。
七、依民事訴訟法第436條之19第1項、第78條規定，本件訴訟費
用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判費1,000元）
，由被告負擔。
中華民國107年9月20日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。並應繳納上訴
費新臺幣壹仟伍佰元，如未繳納，依民事訴訟法施行法第9條之
規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。
中華民國107年9月20日
書記官陳麗靜