臺灣臺中地方法院小額民事判決
105年度中小字第2553號
原 告 泉美墅社區管理委員會
法定代理人 陳碧蓮
訴訟代理人 戴萬寶
被 告 蕭龍楨
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105年11月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣47,210元，及自民國105年7月6日起至清
償日止，按年息百分之10計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣47,210元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告部分：
（一）原告起訴主張：被告係其管理之泉美墅社區（下稱系爭社
區）之區分所有權人，其所有房屋之門牌號碼為臺中市○
○區○○○路○○號（下稱系爭建物），依社區規約，民
國105年以前應按期給付管理費新臺幣（下同）10,099元
（系爭建物面積為84.158坪，管理費為每坪每月40元，每
3個月為1期。84.158×40×3＝10,099，小數點以下4捨5
入），105年以後應按期給付管理費7,575元（系爭建物面
積為84.158坪，管理費為每坪每月30元，每3個月為1期。
84.158×30×3＝7,575，小數點以下4捨5入）。本院104
年度中小字第2510號民事判決，曾判決被告應給付原告
104年1月至6月之管理費確定，惟自104年7月1日起至105
年6月30日止，被告仍未繳納管理費，共積欠管理費及滯
納金47,210元。雖被告業已於104年11月9日將系爭建物之
建物登記謄本裡權利範圍1000分之7部分贈與他人，且自
認其非系爭社區之區分所有權人，不需再繳交管理費及相
關費用，然經原告向臺中市政府都市發展局住宅科確認後
，因當初是一個基地、一張使用執照，興建系爭社區，被
告仍為系爭社區之區分所有權人，且權利範圍僅能贈與予
系爭社區之其他區分所有權人，是被告仍應遵守系爭社區
之社區規約，繳納管理費及相關費用，爰依公寓大廈管理
條例第21條規定，提起本件訴訟，並聲明：1.被告應給付
原告47,210元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，
按年息百分之10計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執
行。3.訴訟費用由被告負擔。
（二）對被告抗辯之陳述：
系爭建物位在系爭社區管理室隔壁，係屬原告所僱管理公
司勤務之範圍，原告曾詢問被告是否接受清洗水塔之服務
，且系爭建物門口亦裝設有監視器，替被告察看往來出入
安全、收受包裹、掛號信等，皆在原告所僱管理公司勤務
、服務範圍之內，惟均遭被告拒絕接受服務，尚難以被告
上揭拒絕一情，或系爭建物具有獨立之出入口一節，即遽
認定被告並非區分所有權人甚明。
二、被告則以：
（一）被告所有之系爭建物為獨棟透天厝，且系爭建物坐落之臺
中市○○區○○段○○○○號土地屬被告一人所有，系爭建
物左方為平面車道、後方為防火巷、右方為空地、正前方
為景賢三路，是獨立單一之個體，具有獨立之出入口、獨
立停車場、獨立排水管加壓幫浦、獨立水表號碼水號（站
所41、編號000000000號）、獨立瓦斯管線及瓦斯表（欣
中天然氣用戶號碼359479）、獨立電線及電表（臺灣電力
公司電表號碼25區、戶號6459分號63、64）、獨立水塔，
以上設施皆設於被告所有之系爭建物上，且系爭建物與坐
落基地，均在系爭社區之圍牆及管制大門之外，被告並無
使用系爭社區之公有設施、公共空間或服務，如停車場、
中庭、樓中樓、花園、陽台、鑰匙進出卡、化糞池、電表
、水源、瓦斯、垃圾清運服務等，進出亦不需經過管理室
，被告所有之系爭建物與坐落基地，其權利範圍均屬同一
權利主體所有，並無與系爭社區內之建物及坐落土地登記
為共有部分，故系爭建物已非屬系爭社區之區分所有建物
，並無共同使用部分甚顯。承上，因系爭建物與系爭社區
公共設施之使用與管理，不具整體之不可分割性，應非屬
公寓大廈，自無公寓大廈管理條例之適用，今原告既未提
出請求主管機關「共同設施之使用與管理具有整體不可分
性之集居地區」之認定證明，原告之請求乃屬無據。
（二）再者，建商銷售建案，將數建物合併規劃設計於同一建案
出售，或將同一建物分開成數建案逐期銷售，均不乏其例
，或有其行銷手法、資金運用及銷售便利之考量，理由不
一而足，然均非屬公寓大廈管理條例第3條第1款、第2
款、第53條所規定之要件。系爭社區並無圍牆之設計，法
規上也不能有圍牆之設計，現實存在之圍牆實係建設公司
後來違法所興建，況系爭建物並無通往圍牆內之道路，亦
完全無法使用圍牆內之設施，故實不能僅憑一個違法興建
的圍牆，即認定被告是區分所有權人之一。
（三）另系爭建物之建物登記謄本原記載共有部分「景東段914
建號、502.44平方公尺、權利範圍1000分之7」，被告所
有之系爭建物僅有第一類建物，與公共設施之第二、三類
建物並非緊密相連，而公共設施部分被告自始沒有土地持
分，故被告就建物共有部分502.44平方公尺權利範圍，於
104年11月9日，經臺中市中正地政事務所同意及辦畢拋棄
登記，並業已更改權利範圍為1000分之0，有系爭建物之
土地及建物登記謄本在卷可稽，並無「共同使用部分」之
記載，故被告已無區分所有權人身分存在，系爭建物絕非
公寓大廈管理條例所稱之區分所有建物。
（四）原告所僱之管理公司無法管理系爭建物，監視器僅設置在
系爭建物之圍牆，無法監視到系爭建物，原告所僱之管理
公司並無盡到保護被告之責任，是本件原告請求被告繳納
管理費，實無理由等語，資為抗辯。
（五）並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如
受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告為系爭建物之所有權人，系爭建物面積為84
.158坪，管理費於105年以前為每坪每月40元，每3個月為
1期，依此計算，每期之管理費為10,099元（計算式：84.
158×40×3＝10,099，小數點以下4捨5入），105年以後
為每坪每月30元，每3個月為1期，依此計算，每期之管理
費為7,575元（計算式：84.158×30×3＝7,575，小數點
以下4捨5入），而自104年7月1日至105年6月30日期間之
管理費連同滯納金共47,210元等情，業經原告提出存證信
函、臺中市北屯區公所104年1月22日公所農建字第104000
2614號函、系爭社區管理委員會管理負責人申請變更報備
書、系爭社區管理委員會申請報備檢查表、臺中市公寓大
廈報備基本資料表、系爭社區區分所有權標的基本資料表
、臺中市政府使用執照、系爭社區區分所有權人名冊、系
爭社區規約、建物登記第三類謄本、臺中市政府都市發展
局函、系爭社區管理費通知單等件影本為證（見本院105
年度司促字第16571號卷第3-21頁，本院卷第26、27、32
、33頁）；被告並不爭執其為系爭建物所有權人，亦不爭
執倘若其為系爭社區區分所有權人時，尚積欠原告前開金
額之管理費及相關費用未繳納（見本院卷第60頁），是堪
信原告之前揭主張為真。至原告另主張被告為系爭社區之
區分所有權人，應繳納上開數額之管理費及相關費用等語
，則為被告所否認，並以前詞置辯。
（二）按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之
使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組
織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文
。該條例所定中央主管機關內政部（公寓大廈管理條例第
2條）依據該條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施
行細則第12條並規定：公寓大廈管理條例第53條所定其共
同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下
列情形之一：一、依建築法第11條規定之1宗建築基地。
二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日
修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內
之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共
同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭
條例、細則之規定，除公寓大廈管理條例第3條第1款所
規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確
界線，得區分為數部分之建築物及其基地」外，於多數獨
立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施
使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大
廈管理條例管理及組織之規定。至何謂「共同設施之使用
與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例、細則
並授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。內
政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，並訂定「公
寓大廈管理組織申請報備處理原則」，據此處理原則之規
定，主管機關受理多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈
而成立共同管理委員會之報備申請時，就申請者是否符合
共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」要
件，自應加以審核。前開主管機關同意准予報備或駁回報
備申請之表示，在集居地區管理組織申請報備之情形，已
非單純之觀念通知，而兼含申請之主體聲請主管機關依法
就該集居地區是否合於上揭要件，判斷後對外為一「認定
」之意思表示，無論准許或駁回，均直接影響申請核發報
備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，性質上應
屬行政處分。該行政處分涉及公寓大廈管理條例第53條構
成要件之認定，公寓大廈管理條例所授權制定之細則既規
定此一構成要件之認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機
關，普通法院審理民事事件時，除有特別情形，例如明顯
違反現行有效法律規定外，於行政處分經行政爭訟程序撤
銷前，自應對該行政處分予以尊重，並援引適用之。經查
：原告依據公寓大廈管理條例規定向臺中市北屯區公所提
出管理委員會改選主任委員報備之申請，而所附之報備基
本資料表記載系爭建物屬系爭社區管理委員會報備範圍內
，有臺中市北屯區公所於104年1月22日以公所農建字第
1040002614號函覆在卷可憑（見本院105年度司促字第000
00號卷第5頁），依前揭法令規定及說明，應認包括系爭
建物在內之系爭社區業經主管機關依公寓大廈管理條例施
行細則第12條規定認定屬「共同設施之使用與管理具有整
體不可分割之地區」，並發給公寓大廈管理組織報備證明
，在主管機關前開認定及准予報備之行政處分未經撤銷前
，依前揭說明，即應予尊重，不得反於該行政機關之認定
而另為相異之判斷。
（三）又經本院函詢臺中市政府都市發展局關於系爭社區區分所
有權人之認定事項後，其乃函覆：「依據公寓大廈管理報
備事項處理原則第2點規定略以『適用範圍：（一）依建
築法第11條規定之一宗基地及其建築物為範圍所成立之公
寓大廈管理組織。…』另依建築法規第11條規定略以『本
法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留
設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合
併為一宗。…』，查本案被告（蕭○楨君）所屬建築物係
於95年府都建使字第1119號使用執照（有18戶）之範圍內
，故依前開報備事項處理原則第2點規定，如屬同一張使
用執照其建築物之範圍（該18戶），可成立一個公寓大廈
管理組織。」、「公寓大廈管理條例尚無同一使用執照之
社區住戶退出管理組織相關規定」等語，有臺中市政府都
市發展局105年11月4日中市都住字第1050183969號函、10
5年3月7日中式都住字第1050033417號函、105年5月9日中
市都住字第1050073349號函在卷可佐（見本院卷第32、68
、69頁）。經查：系爭建物及系爭社區之使用執照均為95
府都建使字第1119號，建造執照均為94府都建建字第529
號，均由 陳新成 建築師事務所統一設計，有建物登記謄本
、臺中市政府使用執照、建造執照、建築設計平面圖在卷
可考（見本院卷第26、92、93頁，本院104年度中小字第
2510號卷第134-137頁），可見系爭建物及系爭社區原本
即屬一體設計之一宗建築基地而一併發給建造執照、使用
執照，系爭房屋及系爭社區所在之集居地區，原本即屬一
體之建築設計至明。揆諸前開函文意旨，縱使被告將其與
系爭社區之共有部分1000分之7權利予以拋棄或移轉，系
爭建物仍與系爭社區係同一宗建築基地，依據同一張使用
執照，屬同一之公寓大廈無訛。被告既為系爭建物之所有
權人，即為原告所管理之系爭社區之區分所有權人，對於
原告負有繳交管理費及社區規約約定相關費用之義務。被
告徒以已將系爭社區共有部分1000分之7權利拋棄移轉，
系爭建物係獨棟別墅，非公寓大廈，不應納入系爭社區之
一部，毋庸繳納管理費等語，資為抗辯，容有誤會，尚難
憑採。
（四）另公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護
之費用，需由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項前
段定有明文。而系爭社區規約第11條規定管理費之用途，
包含委任或僱傭管理服務人之報酬，共用部分、約定共用
部分之管理、維護費用或使用償金，有關共用部分之火災
保險費、責任保險費及其他財產保險費和社區電信室之電
費，管理組織之辦公費、電話費及其他事務費，稅捐及其
他課徵之稅賦，因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問
之諮詢費用，其他基地及共用部分等經常費用在內，有系
爭社區規約在卷可據（見本院105年度司促字第16571號卷
第13-21頁），皆屬現今一般公寓大廈管理常見之用途。
足徵系爭社區管理費之繳納，不僅在於系爭社區住戶生活
品質之提升，亦為確保社區之健全管理運作及各項設施之
安全性，藉以維護公寓大廈建物及基地之價值及完整，而
有益於全體區分所有權人，洵無疑義。系爭社區既經主管
機關審查認定符合公寓大廈管理條例等相關法令規定，而
發給公寓大廈管理組織報備證明，系爭建物之所有權人被
告復為區分所有權人之一，業如前述，則被告以未使用系
爭社區內之公共設施及相關服務為由，抗辯毋庸繳納管理
費等語，即非有理。況原告陳稱：其所僱之管理公司曾詢
問被告，欲提供清洗水塔、收受包裹信件等服務等予被告
，均遭被告拒絕、表明不需要等節，為被告所不爭執（見
本院卷第96頁），堪認屬實，被告要無以其拒絕接受服務
、進而未曾使用服務等為由，作為拒繳管理費、社區規約
約定之相關費用之理由亦明。
（五）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間
催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命
其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條
定有明文；又區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳
金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另
外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算，且禁止該
住戶進出門禁或使用公共設施，系爭社區規約第10條第5
項亦有明文，是區分所有權人依法負有遵守社區規約及區
分所有權人會議決議內容而繳納管理費之義務。查本件被
告尚積欠104年7月1日至105年6月30日止之管理費、滯納
金合計47,210元未繳，被告對於該等數額並未爭執（見本
院卷第60頁），是原告請求被告給付積欠之管理費、滯納
金共47,210元，乃屬有據。
（六）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息；但約定利息較高者，仍從其約定利率；應付利
息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率
為百分之5，民法第229條第1、2項、第233條第1項、第20
3條分別定有明文。查本件被告欠繳管理費已逾2期之金額
，經原告寄發存證信函催告，並聲請本院核發支付命令後
，被告迄今仍未補繳，有臺中文心路郵局第770號存證信
函、本院105年度司促字第16571號支付命令在卷可參（見
本院105年度司促字第16571號卷第3、4、25頁），自應給
付遲延利息。又系爭社區規約第10條第5項約定，若在規
定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命
其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年
息10％計算，有系爭社區規約在卷可證（見本院105年度
司促字第16571號卷第13-21頁），從而，原告依公寓大廈
管理條例、系爭社區規約等規定，請求被告給付積欠之管
理費、滯納金共47,210元，及自支付命令送達被告翌日即
105年7月6日起，至清償日止，按年息百分之10計算之利
息，為有理由，應予准許。
四、綜上，原告依據公寓大廈管理條例及系爭社區住戶規約之規
定，請求被告給付104年7月1日至105年6月30日之管理
費、滯納金，合計47,210元，及自105年7月6日起至清償日
止，按年息百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌
後認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本判決係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。另依民事訴訟
法第392條第2項規定，依被告之聲請，酌定相當擔保金額而
宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、依民事訴訟法第436條之19第1項、第78條規定，本件訴訟費
用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判費），應由
敗訴之被告負擔。
中華民國105年12月15日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林秉暉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年12月15日
書記官劉晴芬