臺灣南投地方法院民事簡易判決 99年度投簡字第87號
原 告 甲○○
訴訟代理人 謝良駿 律師
複代理人 李銘洲 律師
被 告 行政院衛生署草屯療養院
法定代理人 乙○
訴訟代理人 陳鎮 律師
複代理人 李淑娟 律師
上列當事人間給付租金事件，本院於民國99年7月1日言詞辯論終
結，茲判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國97年3月11日標得被告行政院衛生
署草屯療養院大里地區房屋租賃採購案之標案，並於翌日即
同年月12日將門牌號碼臺中縣大里市○○路○段○○○號2樓建
物出租予被告。雙方約定系爭建物租期為10年，租金給付方
式第一年至第四年每月新台幣（下同）40,000元，第五年至
第七年每月60,000元，第八年至第十年每月70,000元，每年
結算給付一次。系爭建物經原告於97年5月間交付被告使用
後，被告皆按月繳納大樓管理費用，足認被告就系爭建物有
實際使用、收益之情事。詎原告向被告收取租金時，被告竟
以系爭房屋之使用執照尚未變更完成為由，拒不給付，且表
示其於99年2月8日方取得衛生局開業執照，並欲自99年2月
起開始支付前揭租金，顯損及原告之權益甚鉅。本件租賃契
約係依公共工程發包投標方式辦理，其中依招標機關決標簽
約文件已載明：「履約期限：自決標日起7日曆天內交貨。
」，而租賃契約書之租賃期限雖記載：「自房屋使用執照變
更並裝修完成日起10年」，但亦特別以 括弧 方式註明（民國
九十七年月日至民國一０七年月日止），顯見雙方均合意於
租賃契約訂立後合理期間內由原告將租賃標的物交由被告使
用，且自斯時起計算租金，否則何以租賃契約書需特意記載
自97年間起算？倘依被告所稱係自99年2月開始繳付租金，
屆時租賃期間究係於107年抑或展延至109年屆滿？況衡諸租
賃常情，其租金之計算莫不以承租人實際占有使用租賃標的
物時起算，是被告既已於97年3月間占有使用系爭建物，自
應依約給付租金，如得藉詞房屋使用執照尚未變更完成之個
人事由，免予支付租金，豈符情理之平？又承租機關預先擬
定對其有利之租賃契約內容，刻意將租金起算時間記載自其
取得開業執照之日起算，致使契約成立、履約期限及給付租
金之時點互有歧異，使被告於租賃契約成立並取得租賃物之
占有後，仍無須給付租金，直至其取得開業執照為止，享有
無償使用租賃標的之利益，反觀原告須依政府採購契約，於
契約成立後7日內履約交付租賃標的予被告，卻無從於租賃
契約有效成立並交付租標的後，收取被告使用該租賃物之對
價，顯有違雙方間之公平合理，被告自兩造訂約時起，相隔
近兩年始向主管機關申請開業執照，卻須由原告承擔其申請
延宕之不利益，對原告顯失公平，是被告利用其預先擬定明
顯偏惠其一方之租賃契約條款，逕自免除其長期占有系爭租
賃標的，本應支付租金之義務，依民法第247條之1第1款、
第3款規定及最高法院98年度台上字第1822號判決意旨，此
由被告事先擬訂之定型化契約條款應屬無效。是被告應給付
積欠自97年3月至99年1月共計23期之租金920,000元（40,00
0×23＝920,000）。爰依兩造間租賃契約關係，請求被告應
給付原告920,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止按年息5％計算之利息，原告並願供擔保，請准宣告假執
行。
二、被告則以：兩造雖於97年3月12日簽訂房屋租賃契約書，惟
依系爭契約書第3條契約價金之給付方式第2款約定，房屋租
賃費用以每年結算給付一次，廠商於每年第一個月初提出收
據申請，並由機關於收到收據後10日內給付廠商。第一次付
款自台中縣衛生局核發開業執照日起至至該年度12月底止。
同條第3款約定，房屋租賃費用自台中縣衛生局核發開業執
照日開始計算。被告租用系爭房屋係為經營「大里地區生活
旗艦店社區復健中心」，而租用之房屋須先經過修繕工程，
於符合經營復健中心規定，向台中縣衛生局申請核發開業執
照後，始得開始營業。系爭租賃契約才約定租金係以台中縣
衛生局核發開業執照日開始起算，非以契約簽訂日起算租金
。原告於簽約後，即著手公開系爭房屋之規劃、設計、監造
及修繕工程之招標案，並於工程完工後，向台中縣衛生局申
請核發開業執照，於99年2月8日獲准開業，是系爭房屋租賃
費用應自99年2月8日起算。原告於訂約後先交付房屋，係因
被告需整修房屋以為營業用，非於此時即開始起算租金，否
則何需特別約定租賃費用自台中縣衛生局核發開業執照日起
開始計算。系爭契約書第7條第1款已明白約定房屋履約期限
是自房屋使用執照變更並裝修完工日起算10年，而括弧（民
國九十七年月日），乃是預計工程完工及取得使用執照之日
期，惟因考量工程施作存有不可預知之變數，所以確定之租
金起算日係以房屋使用執照變更並裝修完工之日為準，是系
爭租賃契約之履約期限應自房屋使用執照變更並裝修完工之
日起算。又被告為經營復健中心而公開招標租賃房屋之標案
，即對有意參與投標者為要約，招標文件中載明被告租用房
屋之用途、租用期限及租金之起算日，使欲參與投標者可以
審酌租賃內容及本身可得利益，而決定投標與否，原告經評
估後認本件契約內容合乎其利益才參與投標，原告應將租金
之計算及給付起算日之風險納入其報價內，基於私法自治及
契約自由原則，自應受兩造契約之拘束。另原告所引最高法
院98年度台上字第1822號判決之案例事實，係指限制契約之
一方依情事變更原則而為請求之約定為無效，本件並無訂約
後情事變更之情形，顯無法適用於本案等語置辯，並聲明駁
回原告之訴，如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、原告主張其於97年3月11日標得被告房屋租賃採購案之標案
，雙方並於同年月12日簽訂房屋租賃契約書，由原告將門牌
號碼臺中縣大里市○○路○段○○○號2樓建物出租予被告。雙
方約定系爭建物租期為10年，租金給付方式第一年至第四年
每月40,000元，第五年至第七年每月60,000元，第八年至第
十年每月70,000元，每年結算給付一次。原告業於97年5月
間將上開租賃標的交付被告使用，嗣被告於99年2月8日取得
台中縣衛生局核發之開業執照等事實，為被告所不爭執，並
據原告提出大里地區房屋租賃採購案契約書影本，被告提出
臺中縣政府99年2月10日府授衛醫字第0990004334號函及精
神復健機構開業執照等件影本為證，自堪信為真實。惟原告
主張被告應給付自97年3月起至99年1月止共計23期之租金92
0,000元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應
審究者為本件租金應自何時起算；又兩造所簽訂之房屋租賃
契約書關於房屋租賃費用自台中縣衛生局核發開業執照日開
始計算之約定，是否為定型化契約條款，並有民法第247條
之1第1款第3款所定顯失公平之情形。
四、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。本件依兩造所簽定之行政院衛生署草屯療養院大里地
區房屋租賃契約書第3條契約價金結算方式第2款約定：「房
屋租賃費用以每年結算一次，廠商於每年第一個月月初提出
收據申請…。第一次付款自台中縣衛生局核發開業執照日起
至該年度12月底止」；第3款約定：「房屋租賃費用自台中
縣衛生局核發開業執照日開始計算。」，即已明定租金自台
中縣衛生局核發開業執照日開始計算，且房屋租賃費用以每
年結算一次，第一次付款自台中縣衛生局核發開業執照日起
至該年度12月底止。原告雖以兩造租賃契約約定租賃期限「
自房屋使用執照變更並裝修完工日起10年（民國九十七年月
日至民國一０七年月日止），顯見雙方合意於租賃契約訂立
後合理期間內由原告將租賃標的物交由被告使用，且自斯時
起計算租金云云，然上開條款僅係就租賃期限之起訖日為約
定，且亦非以被告所稱之房屋交付日為起租日，況兩造既已
就租金之起算日另有約定，即有排除以起租日或交付房屋時
開始計算租金之意。原告主張本件租金應自被告於97年3月
間占有使用租賃標的物起算，核與契約內容不符，自無可採
。
五、按88年4月21日民法債編增訂第247條之1，係鑑於我國國情
及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每
無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法起見，乃
於本法中列原則性規定，明定附合契約之意義，並為防止此
類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉四款有關他方當
事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約
定為無效。是該法條第1款所謂：「免除或減輕預定契約條
款之當事人之責任者」，及第3款所謂：「使他方當事人拋
棄權利或限制其行使權利者」，應係指一方預定之該契約條
款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之。而該
法條所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生
之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平
之情形而言（98年度台上字第2075號、1793號判決意旨參照
）。本件依卷附大里地區房屋租賃採購案契約書所附行政院
衛生署草屯療養院「大里地區房屋租賃採購案」公開徵求投
標須知第40條記載：全份招標文件包括：⑸契約條款；又被
告自認招標文件中載明被告租用房屋之用途、租用期限及租
金之起算日。則被告以其單方所擬定包含租用期限及租金起
算日在內之契約條款為招標文件，所有投標廠商須依據該契
約文件從事投標，並於得標後依契約條款內容與被告簽訂租
約，而無參與形成契約內容之可能性，自屬定型化契約。又
所謂定型化契約應受 衡平 原則限制，係指締約之一方之契約
條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則即受不
締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之
「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能
，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦
應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則（最高法院93
年度台上字第710號判決意旨參照）。惟縱使為定型化契約
條款，並非當然無效，仍須符合民法第247之1條所列舉之情
形，且顯失公平者，始為無效。經查，系爭房屋租賃採購案
係經公開招標，被告為使前來參加投標作業之廠商均能明暸
其可能承擔之風險，以便事前評估利弊得失，決定是否參與
，及促使招商作業得以順利進行，而制訂契約條款，於招標
文件中載明被告租用房屋之用途、租用期限及租金之起算日
，原告於參與投標前，就得標後兩造應負之權利義務及其應
承擔之風險，應屬知之甚詳，倘其認契約條款對其不利，亦
可拒絕投標，並無因其未參加而招致經濟上之不利益，致其
不得不參加之情形。又被告為達成其租用房屋以經營復健中
心之目的，需先進行房屋裝修、變更使用目的作為復健使用
，於符合經營復健中心規定向主管機關申請核發開業執照後
始能營業，故於招標文件中載明租賃期限自房屋使用執照變
更並裝修完工日起10年（民國九十七年月日至民國一０七年
月日），房屋租賃費用自台中縣衛生局核發開業執照日開始
計算。被告簽訂系爭租約後，即著手公開系爭房屋之規劃、
設計、監造及修繕工程之招標案，並於工程完工後，向台中
縣衛生局申請核發開業執照，此有被告提出復健中心修繕工
程委託規劃、設計及監造案之「公開取得報價單或企劃書更
正公告」、「公開招標更正公告」附卷可稽。然上開期間因
存有變數而無法事先預知，原告於無法變更契約條款內容之
情形下，自應審慎評估其應承擔之風險及扣除時間成本後綜
合考量該租賃案所能獲取之利益，並得將租賃費用及租金給
付起算日之風險納入其報價內，定出最有利於己之投標方案
，以決定是否參與投標及投標金額多寡。是原告既認為該條
款合理而參與投標並定其投標金額，自不得於締約後任指房
屋租賃費用自主管機關核發開業執照日開始計算之約款有何
違反實質上公平之情事；況坊間一般租賃房屋作為營業用途
者，亦不乏約定租金自房屋裝修完畢或取得相關執照而得以
實際使用租賃房屋時開始計算者，原告雖於締約後將房屋交
付被告修繕，然被告於房屋裝修完成符合復健中心規定向主
管機關申請核發開業執照前，仍無法作為營業使用，而達其
經濟目的，該約款雖有利於承租方，但非全然不合理，要難
認有顯失公平之情形。從而，原告主張該定型化契約條款，
依民法第247條之1第1、3款規定應為無效云云，尚無足採。
六、綜上所述，原告依租賃契約，請求被告給付920,000元及遲
延利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請則因訴之駁
回而失所依附，應併駁回之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年7月15日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官鍾淑慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年7月15日
書記官陳淑怡