臺灣宜蘭地方法院99年度訴字第315號民事判決

裁判字號：臺灣宜蘭地方法院99年訴字第315號民事判決

裁判日期：民國99年12月30日

裁判案由：調整租金

臺灣宜蘭地方法院民事判決99年度訴字第315號原告 盧重典
盧範治 盧明典 盧文典 盧娃美 盧瑛美 盧如美 盧秀美 盧慈美 共同訴訟代理人 李秋銘 律師
黃金亮 律師被告 藍江絨 訴訟代理人 藍慧卿 被告 藍金地 共同訴訟代理人 林健智 律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國99年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段大三鬮段二地號土地，及坐落前開土地上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○號、六號之建物之租金，應自民國九十九年八月十日起調整為每年稻穀壹萬零伍佰台斤。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段大三鬮段2地號土地，面積1,862平方公尺，及坐落前開土地上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○號、6號之建物（下稱系爭房地），係原告共有，並於民國40年左右出租予被告，租金每年以70
0台斤之稻穀計算，並分上、下二期給付，現已為不定期租賃。以目前稻谷每台斤之市價約為新台幣12元折計，被告承租系爭房地之租金每年約新台幣（下同）8,400元，然僅就前開土地目前之公告現值為每平方公尺9,486元，申報地價為975.2元，土地之價值已有大幅上昇。為此原告依民法第
442條之規定請求調整被告承租系爭房地之租金，並主張依前開土地申報地價之年息百分之10折計為每年181,582元(97
5.2元×1,862×10％＝181,582元)，並以租穀每台斤12元折計，則被告承租系爭房地之租金額應調整為每年15,132台斤稻谷。復因前開房屋及土地之租金每年分二期給付，為此原告請求應自99年7月1日起調整租金。並聲明：被告共同承租原告共有系爭房地，應自99年7月1日起調整租金為每年15,132台斤之稻穀。
二、被告則辯稱原告之訴無理由等語，聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：㈠系爭房地係原告共有，並於40年左右出租予被告，租金每年
以700台斤之稻穀計算，並分上、下二期給付等情，為兩造所不爭執，堪信為真。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於契約成立後有變動者而言。經查，本件租賃契約於40年左右簽定，現已為不定期租賃契約等情，為兩造所不爭執；而依原告所能提出系爭土地最早之申報地價資料為67年間之資料，當時申報地價為每平方公尺70元，此有地價第一類謄本在卷可按（卷第33頁），而現申報地價為每平方公尺975.2元，公告現值更達每平方公尺9,486元（宜簡調卷第7頁），是依申報地價核計，本件土地之價值於租約簽訂後27年至今，已上漲達10餘倍之鉅，土地本身之價值已較租約訂定時大幅增值。而本件土地之租金，自40年間起至今未曾調整，亦為被告所不爭執，顯見租賃物本身之價值已大幅提昇，而租金額未隨之調漲，兩相比較顯失均衡與違反公平原則，故原告主張本件租約之租金，有加予調昇之必要，應屬可採。
㈢按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於
依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號判決參照）。原告主張本件土地租金應依土地申報地價之年息百分之10折計為每年181,582元(975.2元×1,862×10％＝181,582元)，並以租穀每台斤12元折計，則被告承租系爭房地之租金額應調整為每年15,132台斤稻穀等語，惟申報總價年息百分之10係土地法第97條所規定城市地方房屋之租金上限，並非所有租金均應以申報總價年息百分之10計算，本院仍應審酌一切情狀加以判斷。經查，本件土地地目為建，使用地類別為甲種建築用地，土地上蓋有舊式房舍，整片土地供居住使用；與宜蘭縣○○鄉○○路○段間有一條約4米之溝渠，另有約4米7之通道可連接員山路；附近多為住家，員山路對面（約10米左右）有一舊式雜貨店；宜蘭縣○○鄉○○路○段為雙向車道，各向分別為兩線快車道，一線慢車道；系爭房地距離員山鄉公所約350公尺等情，有勘驗筆錄在卷可稽（卷第20頁），故本院參酌系爭房地之臨路關係、坐落位置、交通情況、里鄰環境、面積大小、使用狀況、使用地類別等情，再參酌前開申報地價自67年間至今之調整比例為13.9倍（即975.2元÷70元＝13.9），而如自租賃契約訂立時之40年間起算，其調整之比例顯逾
13.9倍，本院審酌以上各情，認本件土地租金之調整應調漲15倍為合宜，即由原來租金為每年稻穀700台斤調整15倍，為每年稻穀10,500台斤。
㈣按原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金
之意思表示，其情形與本院48年台上字第521號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院73年度第9次民事庭會議決議參照）。經查，本件原告起訴前並未為增高租金之意思表示，依前揭決議，本件調整租金之起算日，應自起訴日即99年8月10日起調整。
㈤綜上所述，原告本於民法第442條之規定，請求將被告承租
本件土地應付之每年租金自99年8月10日起調整為稻穀10,500台斤之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條前段，判決如主文。
中華民國99年12月30日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官王耀興正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月31日
書記官邱淑秋