臺灣臺中地方法院111年度訴字第1455號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院111年訴字第1455號民事判決

裁判日期：民國112年04月07日

裁判案由：給付違約金

臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第1455號原告 閻青攸 訴訟代理人 黃勃叡 律師被告 張築亞 訴訟代理人 羅永安 律師
賴揚名 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣50萬6104元，及自民國111年6月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之25，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣16萬8705元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣50萬6104元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：
(一)原告透過群義不動產七期市政店仲介，於民國110年11月13日與被告之代理人 吳美慧 ，簽訂不動產買賣契約(下稱系爭契約)，約定原告向被告購買門牌號碼為臺中市北屯區太原路三段E棟11樓之房地(下稱系爭房地)，買賣價金為新臺幣(下同)970萬元。原告已依約於110年11月13日(10萬元)、17日(90萬元)將第一期簽約款計100萬元、111年1月日將第二期備證用印款100萬元匯入履保專戶。被告依約應於110年12月30日前備齊一切過戶所需證件資料並完成用印手續，然經代書及原告多次連絡被告，被告均籍故拖延不願履約，嗣更以買賣契約非其所簽立，且未授權吳美慧代理簽約為由，主張系爭契約無效。原告 爰依 系爭契約第10條第3項之約定，解除系爭契約，並請求被告給付原告所受損害即代書費5000元、履約保證費等費用1104元(合計6104元)及200萬元之懲罰性違約金。
(二)系爭房地買賣總價金為970萬元，200萬元僅佔約2成，且依附近實價登錄行情，系爭房地市價於簽約後已漲到1200萬元，被告顯係於簽約後發覺房價上漲，故意違約，企圖賺取更高差價，如酌減違約金，將使被告因故意違約而賺取更高價差，不利社會交易安全，並鼓勵被告投機心態，故本件懲罰性違約金200萬元，並無過高且顯失公平情形。
(三)不動產經紀業管理條例第22條係規定不動產之買賣，如委由經紀業仲介者，不動產出售委託契約書、不動產買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章。本件買賣過程並無違法之處。又吳美慧確實經被告之授權，況依民法第107條「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。」之規定，縱吳美慧與被告間內部有任何之約定，亦不得對抗原告。
(四)並聲明：
1、被告應給付原告200萬6104元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)被告並未授權吳美慧代理原告簽訂系爭契約。又原告提出之授權書未記載授權標的，僅為概括委任授權，不符民法第534條第1款不動產之出賣須有特別授權之規定，
(二)被告於系爭契約簽立前即明確表示，授權吳美慧之條件為扣除被告先前取得系爭不動產之價額、被告遭建商課予43萬元之滯納金、代書費、稅賦等費用後，要實賺50萬元，本行成交價額970萬元，無法達到被告實賺50萬元之條件，而原告委託之仲介亦明知被告委託吳美慧出售條件為扣除給建商之尾款、稅賦後等費用後，要淨賺50萬元，且委託銷售契約書之委託價格為998萬元，原告自非善意第三人，被告對吳美慧代理權限制得以對抗原告。此外，原告係經由不動產經紀業買受系爭不動產，依不動產經紀業管理條例第22條之規定，系爭契約書亦與被告之授權不符。
(三)依系爭契約第10條第3款約定之文義解釋，需由甲方即原告合法解除系爭契約，始發生違約金給付請求權，縱認兩造有成立系爭契約，原告自始未為解除系爭契約之意思表示，自不得依系爭契約第10條第3款約定，向被告請求給付違約金。
(四)並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張之事實，業據提出系爭契約、本票影本、匯款申請書、存證信函、送達證明、授權書、LINE對話截圖(見本院卷第17-99頁、171、175頁)、系爭房屋之登記謄本(見本院卷第145頁)為證，並據證人吳美慧、被告之仲介 林湧智 到庭結證屬實(見本院卷第198-211頁)，被告亦不爭執其友人吳美慧於110年11月13日以被告之代理人身分，與原告簽訂系爭契約。依系爭契約之記載，原告向被告購買系爭房地，買賣價金為970萬元，原告已依約於110年11月13日、17日將第一期簽約款計100萬元、111年1月17日將第二期款100萬元匯入履保專戶；被告應於110年12月30日前備齊一切過戶所需證件資料並完成用印手續。本件經代書及原告多次連絡被告，被告均不願履約，嗣更以買賣契約非其所簽立，且未授權吳美慧代理簽約為由，主張系爭契約無效。被告係於111年4月8日收到第187號存證信函，於111年4月19日收到第309號存證信函等情(見本院卷第134、136頁)，堪信屬實。
(二)被告陳稱：吳美慧是伊閨密，伊有授權吳美慧代理伊簽訂買賣契約。伊有於110年10月間，以LINE告知吳美慧可代理伊簽訂本件買賣契約。吳美慧後來有告訴伊她簽了系爭契約，並將系爭契約寄予伊，吳美慧也有跟伊說她有簽授權書。本院卷第63頁LINE對話內容即伊對林湧智說「你跟我朋友聊一下...我委託她了」等語，伊所稱委託之人即是吳美慧。伊於LINE中對話之意思是當時工程款的部分伊已繳了一半，另一半30萬元伊繳不出來，林湧智說會幫伊處理好，出售價格伊要純賺50萬元等語(見本院卷第194-197頁)，核與證人吳美慧結證：系爭契約是伊以代理人身分參與簽訂，被告的印章是伊帶去現場交給代書蓋的，該印章是被告之前委託伊處理理賠案件時，被告同意 伊刻 的，處理完畢後，被告說印文先放伊這邊。本院卷第59頁授權書下方被告的名字是伊寫的。110年11月13日簽約當日傍晚，伊有透過電話跟被告說林湧智說被告所要求的金額會達到，叫伊先簽約，伊已經代理被告先幫被告簽約了。被告於110年11月17日回國後，伊有將系爭契約交予被告。被告確實有於110年11月1日授權伊簽訂本件買賣契約，被告有跟伊說出售價格要讓被告淨賺50萬元以上，伊係因為認為系爭契約交易價格，符合被告淨賺50萬元以上之要求，伊才簽約等語(見本院卷第198-205頁)；證人林湧智結證：系爭契約簽訂時伊有在場，伊是被告的仲介，被告有授權吳美慧帶相關資料過來簽約，被告及吳美慧的章都是吳美慧帶來的。簽約時被告在美國，有些相關資料被告說要等他回國隔離完再補，但後來伊要去跟被告拿資料時，被告就沒有給。本院卷第59頁原證4授權書是群義房屋的格式，當初被告委託伊賣房屋時，伊有提供空白的授權書給被告。本院卷第59頁授權書是吳美慧帶過來的，簽系爭契約時，吳美慧將授權書交予伊，伊直接交給代書，沒有讓原告看過，授權書的不動產標示欄空白應該是漏寫。本院卷第67頁LINE對話，是被告請伊幫他算一下，扣除被告已經繳給建商的錢，被告可以拿到多少錢。被告在簽約之前，有表示要稅後純賺50萬元以上，本件實際成交金額是970萬元，較被告購入金額888萬元，價差有逾50萬元，本件被告有達成她要實賺50萬元的目的等語(見本院卷第205-212頁)情節大致相符，並有上開LINE對話截圖、被告提出之LINE對話截圖(見本院卷第227-257頁)、及林湧智寄送本院之預售屋買賣仲介一般委託書、買賣委託書內容更改附表(見本院卷第265-275頁)在卷可憑，足見被告確有授權吳美慧代理被告與原告簽訂系爭契約無誤。又被告係以888萬元向建商購買系爭房地，業據證人林湧智結證在卷(見本院卷第211頁)，且為被告所是認(見本院卷第324頁)。則被告出售系爭房地之價差即為82萬元(970萬-888萬=82萬元)，扣除被告主張之房地合一稅12萬3千元(計算式：(970萬-888萬)0.45=123000元)、給建商之代書費79000元，被告顯尚有61萬8000元之價差利潤(計算式：00000-000000-00000=618000元)。至被告應給付建商之尾款30萬元，本在被告購買系爭房地888萬元之內，自不得重覆扣除。又被告因遲繳價金予建商而遭建商課以滯納金43萬元，要與系爭買賣無涉，自不得自被告可賺取之價差中扣除，被告抗辯本件交易價差再扣除被告給付建商之尾款30萬元、滯納金43萬元後，不符被告淨賺50萬元之要求云云，要非可採。
(三)基上，被告既授權吳美慧與原告簽訂系爭契約，被告自應依系爭契履行。又被告未依約於110年12月30日前備齊一切過戶所需證件資料並完成用印手續，經代書及原告多次連絡後，被告均不願履約，嗣更以買賣契約非其所簽立，且未授權吳美慧代理簽約為由，主張系爭契約無效，拒絕履行，為被告所不爭執，亦如前述，原告除以存證信函催告被告履行外，並於本件起訴狀中載明依系爭契約第10條第3項約定解除系爭契約(見本院卷第13頁)，本件起訴狀繕本業於111年6月9日送達被告，有送達證書在卷可按(見本院卷第123頁)，則系爭契約確已經原告合法解除，即堪認定。又系爭契約第10條第3項約定「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面额，作為懲罰性違約金另行支付甲方。」，有系爭契約在卷可憑(見本院卷第27頁)，則原告請求被告賠償原告所受損害及給付懲罰性違約金，即屬有據。
(四)按違約金得區分為損害賠償預定性質違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院108年度台上字第568號判決意旨參照）。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院49年度台上字第807號、89年度台上字第1612號、102年度台上字第1606號裁判意旨參照）。是違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。查，原告係於110年11月13日、17日將第一期簽約款計100萬元、111年1月17日將第二期備證用印款100萬元匯入履保專戶，業如前述，本院審酌原告旋於111年4月25日即取回價金200萬元，業據原告 陳明 在卷(見本院卷第307頁)，因認系爭契約約定之違約金200萬元，顯然過高，應酌減為50萬元為適當。又原告主張其因解除系爭契約，受有5000元代書費及1104元履約保證費之損害，為被告所未爭執，應可採信。從而，原告依系爭契常第10條第3項約定，請求被告給付50萬6104元，即屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭契約第10條第3項約定，請求被告給付50萬6104元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年6月10日（見本院卷第123頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國112年4月7日
民事第二庭法官江奇峰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年4月10日
書記官黃雅慧