裁判字號：臺灣高等法院91年重上字第409號民事判決
裁判日期：民國92年04月15日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣高等法院民事判決九十一年度重上字第四０九號
上訴人乙○○○訴訟代理人 廖修譽 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 顏光嵐 律師複代理人 陶秋菊 律師右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年八月二日臺灣台北地方法院九十一年度重訴字第七六五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣參佰捌拾貳萬捌仟玖佰玖拾貳元，及自民國九十一年十二月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：兩造於民國（下同）九十年四月二十六日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由上訴人將所有之台北市○○○路○段○○○號三樓之二房屋及其坐落基地即台北市○○區○○段一小段一三三、一三三之一地號土地權利持分萬分之四十九，及同路段八十五號地下二、三層持分七十六分之一（以下合稱系爭房地）出賣予被上訴人，總價為新台幣（下同）一千三百八十萬元。被上訴人於簽約日給付八十萬元，於九十年五月一日交屋時給付三十五萬元，其餘一千二百六十五萬元尾款則約定於辦完相關過戶手續後給付。上訴人已於九十年九月十九日將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人，詎被上訴人竟拒不給付尾款，爰依買賣關係請求被上訴人給付一千二百六十五萬元及自九十年九月二十日起算之法定遲延利息等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人一千二百六十五萬元，及自九十年九月二十日起至給付之日止，以年利率百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：其於簽訂系爭買賣契約，並已依約交付一百一十五萬元及移轉登記所需費用後，始知系爭房地因被法院查封而無法辦理過戶手續。被上訴人即以上訴人違約為由，於九十年六月十一日委請律師發函通知上訴人表示解除契約，並於同年月二十九日向台灣台北地方法院檢察署對上訴人提出詐欺罪告訴，雖嗣後經檢察官為不起訴處分，惟對被上訴人業已行使解除契約之意思表示並不生影響。又上訴人於九十年九月十九日未經被上訴人同意，逕持被上訴人於簽約時即交付之辦理過戶相關文件，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，然系爭買賣契約並不因此而得認為繼續存在。此外，上訴人於八十九年七月五日向訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱上海商銀）借款一千五百萬元，並以系爭房地設定第一順位抵押權。上訴人自九十年七月二十一日起即未繳納利息，致上海商銀申請拍賣系爭房地抵償，上訴人亦違反系爭買賣契約第六條約定，故於上訴人清償上海商銀之借款，並塗銷第一順位抵押權登記前，被上訴人自得主張同時履行抗辯而拒絕給付尾款，且被上訴人亦於九十一年七月三日再度發函表示解除契約。則系爭買賣契約既已合法解除，被上訴人自不負給付尾款之義務。退步言，縱認被上訴人解除契約為無理由，系爭房地業於九十一年十二月十九日以九百七十萬九千元拍定，被上訴人亦得就該拍定金額主張與本件尾款抵銷等語，資為抗辯。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。
三、本件上訴人主張兩造於九十年四月二十六日簽訂系爭買賣契約，由被上訴人向上訴人買受系爭房地，約定價金為一千三百八十萬元，被上訴人業已給付一百十五元，約定餘款一千二百六十五萬元應於辦完過戶手續後給付，上訴人已於九十年九月十九日將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人等事實，為被上訴人所不爭執，並有系爭買賣契約書、土地及建物登記謄本附卷為證（見原審卷第十一至二十頁），堪信為真正。被上訴人主張系爭買賣契約業經其合法解除，而上訴人則主張被上訴人解除契約為不合法，是系爭買賣契約是否已經被上訴人合法解除即成為本件首應審究之爭點，茲就此析述如下：
㈠被上訴人主張其於九十年六月十一日曾發函向上訴人表示解除契約之事實，固提出律師函一件為證（見原審卷第五七至五九頁）。惟查：
⒈上開律師函記載：「．． 查渠 等（指上訴人及訴外人 戴明偉 、 陳淑環 ）明知乙○
○○（即上訴人）尚有債務未決，隨時均有為法院查封拍賣之可能，仍與本人簽訂房地產買賣契約，嗣後更共同隱匿系爭房地遭法院執行查封之情事，待本人已陸續交付支票並繳納相關移轉登記手續費用後，方告知本人系爭房地已無法辦理過戶手續。甚或渠等又再施故技，誆稱如本人願先行清償系爭房地之銀行貸款，則前開爭端勢能順利解決。至此，本人已深覺事必有異．．方知渠等於訂約當時即無履行之意，顯係意圖詐騙本人。．．查乙○○○女士為系爭房地之所有權人，惟自本件買賣洽商以來，均未見乙○○○女士，僅係以乙紙授權書委託戴明偉先生出面洽談上開買賣房地之情事。又戴明偉先生非系爭房地之所有權人，單憑乙紙授權書，而與本人簽訂上開買賣房地契約，並將本件過戶手續委由自己所熟識之 郁欣 會計代書事務所辦理。然系爭房地如係為乙○○○女士所充分授權代為買賣者，則載君如何不知其房地有遭法院查封之虞，仍逕與本人簽訂買賣房地契約？縱系爭房地乃嗣後為法院查封，則郁欣會計代書事務所於承辦本件買賣過戶手續中，自可得知其房地遭法院查封，又為何刻意隱匿上開情事，遲至本人完納房屋契稅後而於交屋日前方予告知，是渠等明知乙○○○之系爭房屋有為法院查封之虞，卻共同意圖以詐術，使本人為一切履約事宜。甚或，渠等又共同串謀騙取本人再為渠等代償系爭房地之銀行貸款，核渠等所為，顯已該當刑事共同詐欺罪責，洵無疑義。職是，本人為維權益，爰特委請貴大律師代函通知渠等，務於函到五日內逕予返還本人所支付之價金壹佰壹拾伍萬元及其辦理過戶所需之一切費用，並按上開契約第八條之規定，乙方（渠等）如不賣或不照契約履行應盡義務時，亦應將已收價款於解約日起三日內加倍返還與甲方（本人）」，則觀諸上開律師函所載內容，被上訴人係於該函中主張遭上訴人及訴外人戴明偉、陳淑環等人共同詐欺，而與上訴人訂立系爭買賣契約及交付部分價金之事實，並未主張因上訴人無法於契約所定期限內辦理系爭房地之所有權移轉登記及因系爭房地遭查封而有權利瑕疵存在之事實，並據以表明解除系爭買賣契約之意思表示，是被上訴人主張其於上開律師函係主張上訴人有上開無法如期辦理移轉登記及有權利瑕疵存在事實，而依系爭買賣契約第六條及第八條約定解除該契約云云，尚不足採。
⒉按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二條第一項
前段定有明文。查上開律師函中並未具體表明被上訴人所欲行使之權利，然觀其全文意旨，核其真意應係基於其所主張有受上訴人詐欺之事實，而欲撤銷其買受系爭房地之意思表示。又查被上訴人於發出上開律師函後，即於九十年六月二十九日以上訴人及訴外人戴明偉、陳淑環涉有共同詐欺罪嫌，向臺灣臺北地方法院檢察署提出告訴，嗣經該案檢察官調查結果，認上訴人收受系爭房地之囑託查封登記書副本及查封登記通知書是在系爭買賣契約簽訂之後，故上訴人於訂約之初無從知悉系爭房地業遭查封之事，應無不法所有之意圖及施用詐術之行為，而於九十年十二月二十五日為不起訴處分等情，此為兩造所不爭執，並有該案告訴狀及不起訴處分書在卷可稽（見原審卷第二一至二三、六０至六九頁），堪信為真正，由此足徵上訴人並無詐騙被上訴人訂立系爭買賣契約及交付部分價金與相關費用之事實。從而，被上訴人所為上開撤銷買賣之意思表示，於法尚有未合，故尚不生撤銷意思表示之效力，是系爭買賣契約之效力並不因此而受影響。
⒊依上所述，被上訴人主張系爭買賣契約業經其於九十年六月十一日合法解除云云，並不足採。
㈡被上訴人主張其復於九十一年七月三日發函表示解除契約，並提出律師函一件為證（見原審卷第一一四、一一五頁），經查：
⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；買受人
於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第三百四十九條及第三百五十一條分別定有明文。
⒉查上訴人以系爭房地於八十九年七月五日設定本金最高限額一千五百萬元之第一
順位抵押權予訴外人上海商銀，並據以向上海商銀貸款一千二百五十萬元之事實，為兩造所不爭執，並有建物及土地登記謄本、臺灣台北地方法院九十年度促字第五０三一二號支付命令、民事支付命令聲請狀等件在卷為憑（見原審卷第一五至二０頁），堪信為真正。
⒊依系爭買賣契約第二條第四項約定：「尾款新台幣一千二百五十萬元正，由甲方
（即被上訴人）於產權登記完竣後七日內辦妥銀行貸款支付...」，及第二條第七項約定：「買賣雙方約定九十年五月一日交屋，以產權登記完畢日買方若未貸款核貸，買方應支付賣方原貸銀行的利息」（見本院卷第六二頁），則依上開約定，堪認被上訴人於訂立系爭買賣契約時，即已知悉上訴人有提供系爭房地向上海商銀抵押貸款之事實。參以兩造約定系爭房地買賣總價為一千三百八十萬元，扣除被上訴人已交付之一百十五萬元，尚有尾款一千二百六十五萬元，而就其中一千百二百五十萬元約定由被上訴人向銀行抵押貸款支付，此貸款金額與上訴人向上海商銀之貸款金額相同；且系爭房地於九十年九月十九日移轉登記予被上訴人之同時，亦以被上訴人為債務人設定本金最高限額一千四百四十萬元之第二順位抵押權予第三人遠東國際商業銀行股份有限公司（下稱遠東商銀），則衡諸一般交易習慣，倘非當事人約定以被上訴人向遠東銀行貸款之金額用以清償上海商銀之第一順位抵押債權並塗銷第一順位抵押權登記，遠東銀行當無可能同意被上訴人以系爭房地設定第二順位抵押權而申請高額貸款，由此益徵上訴人主張兩造約定於上訴人將系爭房地移轉登記予被上訴人後，即由被上訴人向銀行設定第二順位抵押權並申請貸款以支付尾款，而以此尾款清償上訴人對上海商銀之上開抵押貸款，並據以塗銷上開第一順位抵押權登記等情，堪予採信。
⒋系爭買賣契約第六條固約定：「本買賣不動產，乙方（即上訴人）保證產權清楚
，如有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方（即被上訴人）因此受有損害時，乙方應負完全賠償責任．．」（見本院卷第六三頁），惟兩造就本件尾款之給付及上開第一順位抵押債權之清償方式及該抵押權之塗銷既有特別約定，則被上訴人就上開第一順位抵押權之存在，自不得依本條約定而為主張。
⒌依上所述，被上訴人於訂立系爭買賣契約時，既已知悉上訴人將系爭房地設定第
一順位抵押權予上海商銀之事實，則依前揭規定，被上訴人自不得據以主張上訴人應負權利瑕疵擔保責任。是被上訴人固以上訴人應於其給付尾款前塗銷上開第一順位抵押權登記為由，而於九十一年七月三日委任律師發函催告上訴人應於函到五日內塗銷上開抵押權登記，如屆期未履行即逕行解除契約等語，然依上開說明，上訴人就上開第一順位抵押權存在之事實既不負瑕疵擔保責任，則上開律師函自不生催告及解除契約之效力。是上訴人主張系爭買賣契約迄未經合法解除等語，堪予採信。
四、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。查兩造約定就本件尾款之給付方式，係由被上訴人以系爭房地向銀行貸款支付，並以此尾款清償上訴人對上海商銀之抵押債務後據以塗銷上開第一順位抵押權登記，已如前述，則依其約定，被上訴人就此尾款即有先為給付之義務，是依上開規定，被上訴人主張其於上訴人清償上海商銀之借款並塗銷第一順位抵押權登記前得拒絕給付本件尾款云云，即有未合。又兩造約定本件尾款應於辦完過戶手續後給付，而上訴人已於九十年九月十九日將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人等情，有如前述，從而，上訴人請求被上訴人給付尾款一千二百六十五萬元及自九十年九月二十日起算之法定遲延利息，自屬有據。
五、查被上訴人主張系爭房地業經上海商銀向原法院聲請裁定准予拍賣抵押物，並經原法院於九十一年二月一日以九十一年度拍字第四一七號裁定准許在案，上海商銀並據以聲請強制執行，於九十一年十二月十九日以九百七十萬零九千元拍定之事實，為兩造所不爭執，並有上開裁定、原法院九十一年十二月三十日北院錦九十一年執未字第一六八五三號通知附卷可稽（見原審卷第七八至八０頁，本院卷第一三四頁），堪信為真正。被上訴人主張上開拍定價額全數用以清償上訴人對上海商銀之債務，上訴人因而獲有不當得利，故主張於此範圍與上訴人本件請求抵銷等語。經查：
㈠系爭房地以九百七十萬九千元拍定，其中九萬七千八百元用以繳納執行費，餘款
九百六十一萬一千二百元則清償上訴人對上海商銀之第一順位抵押債務，此為兩造所不爭執，並有台灣金融資產服務股份有限公司九十二年一月二十一日九十一北金拍一字第五二號函附分配表在卷為憑（見本院卷第一三五至一三七頁），堪信為真正。
㈡依系爭買賣契約約定，被上訴人就本件尾款一千二百五十萬元部分應於系爭房地
所有權移轉登記完畢後辦妥銀行貸款支付，如移轉登記完畢日尚未核貸，則應由被上訴人支付上訴人原貸銀行之利息，及系爭房地已於九十年九月十九日移轉登記予被上訴人等情，均如前述。而依原法院九十年度促字第五０三一二號支付命令所載，上訴人固積欠上海商銀自九十年七月二十一日起之本息未清償（見原審卷第二五頁），然上訴人曾於九十年九月十日匯款十七萬五千三百三十六元予上海商銀以清償部分債務之事實，有存款憑條在卷可稽（見本院卷第六四頁），而迄至九十年九月十九日止，上訴人積欠上海商銀之債務為：本金一千二百五十萬元，利息十五萬九千二百七十六元，及違約金七千二百八十六元，合計一千二百六十六萬六千五百六十二元，此有上海商銀九十二年二月十一日（）上承字第０一九號函在卷可稽（見本院卷第一二一頁），較之本件尾款一千二百六十五萬元僅逾一萬六千五百六十二元，是倘被上訴人依約於九十年九月十九日受移轉登記後即交付尾款，則上海商銀之上開債權應能獲得清償，而不致以拍賣系爭房地之方式抵償，故拍賣系爭房地所需之執行費用，係因可歸責於被上訴人之事由所支付，此部分費用自應由被上訴人負擔，故被上訴人就此部分金額自不得主張與本件價金債務抵銷。從而，被上訴人得主張抵銷之金額應為上海商銀實際受償之金額即九百六十一萬一千二百元。
㈢按抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時
，按照抵銷數額而消滅；又清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本，民法第三百三十五條第一項、第三百二十三條前段分別定有明文。查被上訴人於九十一年十月二十九日本院審理中具狀表示以系爭房地之拍賣價額與本件價金債務抵銷，並將繕本逕送上訴人（見本院卷第四四、四九、五０頁）；而系爭房地係於九十一年十二月十九日拍定，已如前述，則上海商銀得由此拍賣所得價金受償之金額即屬可得確定，是應認該拍定日為被上訴人最初得為抵銷時，而依上開規定計算被上訴人抵銷之數額。查上訴人得請求被上訴人給付一千二百六十五萬元及自九十年九月二十日起算之法定遲延利息，已如前述，則迄至九十一年十二月十九日止，上訴人得請求被上訴人給付之遲延利息合計為七十九萬零一百九十二元（00000000×5%＋00000000×5%×91/365＝790192），則被上訴人得主張抵銷之金額九百六十一萬一千二百元，抵充上開利息後，尚餘八百八十二萬一千零八元得抵充原本，是經抵銷後，上訴人尚得請求被上訴人給付三百八十二萬八千九百九十二元及自九十一年十二月二十日起算之法定遲延利息。
六、綜上所述，上訴人依買賣之法律關係，請求被上訴人給付三百八十二萬八千九百九十二元及自九十一年十二月二十日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許；其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，應予准許；至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又被上訴人係因系爭房地遭拍定始得主張抵銷，而系爭房地遭拍賣之原因乃係由於被上訴人未依約繳納本件尾款所致，已於前述，故本院認本件上訴人之請求經被上訴人主張抵銷後，雖獲一部勝訴、一部敗訴之判決，惟其訴訟費用應全部由被上訴人負擔，始為公允，爰判決如主文第四項所示。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十二年四月十五日
民事第十四庭
審判長法官張劍男
法官蔡芳齡法官彭昭芬右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十二年四月十七日
書記官丁華平附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。