裁判字號：臺灣桃園地方法院107年訴字第220號民事判決
裁判日期：民國107年08月03日
裁判案由：減少價金等
臺灣桃園地方法院民事判決107年度訴字第220號原告 吳林軒 訴訟代理人 鄧湘全 律師
陳虹均 律師被告 葉基祥
積富房屋有限公司法定代理人 杜易宸 被告積富建設有限公司法定代理人杜易宸上二人共同訴訟代理人 楊愷亮 上列當事人間請求減少價金等事件，於民國107年7月12日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊前經被告積富房屋有限公司（下稱積富房屋公司）、積富建設有限公司（下稱積富建設公司）仲介，與被告葉基祥於民國104年8月31日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由伊向被告葉基祥買受其所有坐落桃園市○○區○○段○○○段0000○0地號土地及坐落其上之同段9099建號建物（門牌號碼桃園市○○區○○○街○○○巷○號5樓之2，下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）480萬元，伊已依約於104年10月31日全數給付完畢，並給付被告積富房屋公司、積富建設公司仲介費9萬6,000元。惟因日前伊欲出售系爭房地，而委請臺灣房屋仲介公司刊登出售訊息，也尋獲有購買意願之買家，但該買家要求伊配合辦理混凝土氯離子含量檢測，伊配合辦理並委請訴外人厚昇工程顧問有限公司材料實驗室（下稱厚昇實驗室）就系爭房地3處不同取樣點所得混凝土進行硬固混凝土氯離子含量試驗，參酌CNS3090A2042所定新拌鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量限制必須小於0.15kg/㎥之國家標準，系爭房地所檢測之氯離子含量分別為0.372kg/㎥、0.302kg/㎥、0.322kg/㎥不等之超標，伊始知悉系爭房地即為一般俗稱之海砂屋，導致買主不願承買，迄今乏人問津；伊隨即設法通知被告等人，並於106年8月1日寄發存證信函予被告積富房屋公司、積富建設公司及葉基祥，兩造爰於106年8月24日進行協商，但被告等人毫無解決問題之誠意，而氯離子含量過高之瑕疵已足致交易價值貶損，且買家因而喪失交易意願，亦可佐證，被告葉基祥自應負瑕疵擔保之責，且經伊探訪多家房屋仲介公司，房價至少貶損價金20％至50％，爰請求減少價金100萬元，是被告葉基祥受領此部分之價金即屬無法律上原因而受有利益，應予返還；另被告積富房屋公司、積富建設公司為從事不動產仲介之人，並受伊委任，自應盡善良管理人之注意義務，伊於看屋時也曾發現系爭房地之天花板壁紙有所脫落，經詢問也僅獲得因屋齡已逾20年、裝潢老舊所致之回應，且未進一步提醒或建議應進行相關檢測，也未要求賣方提出檢測報告或將此瑕疵記明於契約或減少價格，導致伊以正常市場行情購買系爭房地並賺取高額仲介費用，實已違反不動產經紀業管理條例及不動產仲介經紀業倫理規範，導致伊權益嚴重受損，被告積富房屋公司、積富建設公司自應負損害賠償責任。而伊係本於同一法律上原因而向被告葉基祥與積富房屋公司、積富建設公司請求，故被告等人應負不真正連帶給付之責，如其中一人已為給付另一被告即免除給付。爰對被告葉基祥依民法第354條前段、359條規定、對積富房屋公司、積富建設公司依民法第54
4條以及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定提起本件訴訟。並聲明：（一）被告葉基祥應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。（二）被告積富房屋公司、積富建設公司應給付原告
100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率
5％計算之利息。（三）前2項之聲明，如任一被告已為給付，另一被告於其給付範圍內即免除給付之義務。（四）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告葉基祥：伊當初購買系爭房地也不知道有海砂屋之情形
，伊住在系爭房地很多年也沒發生過狀況，房屋都很正常也沒有剝落，伊與附近住戶都是向銀行貸款，銀行也都准貸等語以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡被告積富房屋公司、積富建設公司：系爭房地係83年以前之
房屋，當時標準是0.3至0.6kg/㎥，是87年以後才修正為0.3kg/㎥，故系爭房地並未超過標準，但我方願意以400萬元購回，惟原告無法接受等語以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、系爭房地係原告委託被告積富房屋公司、積富建設公司居間仲介，而於104年8月31日與被告葉基祥簽訂系爭買賣契約而購入，價金480萬元已交付完畢，並於104年9月30日移轉登記至原告名下等節，為兩造所不爭執，並有原告與被告積富房屋公司、積富建設公司簽訂之不動產買賣意願書（下稱系爭不動產買賣意願書）、系爭買賣契約書、系爭房地所有權狀影本在卷可稽（見本院卷第10至18、57至58頁），是上情應堪認定。
四、原告主張系爭房地氯離子含量過高而屬海砂屋，足致交易價值貶損，被告葉基祥應負瑕疵損害擔保責任，被告積富房屋公司、積富建設公司未盡受任人之善良管理人義務，亦應負損害賠償之責，惟為被告等人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應予審酌者應為：（一）系爭房地是否有原告所指氯離子含量過高之情形？（二）原告得否向被告葉基祥請求減少價金？得否向被告積富房屋公司、積富建設公司請求損害賠償？原告請求減少價金或損害賠償金額為100萬元，是否有據？經查：
㈠系爭房地氯離子含量並未超出檢驗標準。
⒈原告前請厚昇實驗室鑑定，經厚昇實驗室於系爭房地客廳柱
、走道樑、臥室樑取樣，檢驗結果分別為為0.372kg/㎥、0.302kg/㎥、0.322kg/㎥等情，有厚昇實驗室硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告（下稱厚昇實驗室檢驗報告）在卷可參（見本院卷第19頁）。惟查，依厚昇實驗室檢驗報告附註欄第5、6、7點註明，依CNS3090A2042（83年7月22日）第1次修定，新拌混凝土水溶性氯離子含量限制如下鋼筋混凝土（一般）0.6kg/㎥以下，鋼筋混凝土（所處環境須作耐久性考慮者）0.3kg/㎥以下；依CNS3090A2042（87年
6月25日）第2次修定，新拌鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.3kg/㎥；依CNS3090A2042（104年
1月13日）第3次修定，新拌鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.15kg/㎥，而上開標準均係限制「新拌」混凝土，則自不能以現今之標準檢視早年落成之房屋，而應以房屋建築完成日期之標準檢驗是否有超標之情形。系爭房地建築完成之日期為83年9月13日，有系爭房屋所有權狀在卷為證（見本院卷第57頁），故應以依CNS3090A2042（83年7月22日）第1次修定之標準為據，因本件並無證據足認係爭房地所處環境須作耐久性考慮，則其新拌混凝土水溶性氯離子含量限制應為0.6kg/㎥以下，故厚昇實驗室檢驗報告就系爭房地之檢驗數據並未超出檢驗標準。
⒉再者，系爭買賣契約第8條第1項對於氯離子亦有約定「本
約簽訂後若買賣雙方針對標地物氯離子含量是否超標有疑義，買方得請求賣方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢測廠商，檢測點以主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等3處取樣，如3處樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在87年6月25日（含當日）以前者，約定標準為每立方公尺0.6公斤（不含）以上，如為前述日期以後者，約定標準每立方公尺0.3公斤（不含）以上，除買賣雙方另有約定外，買方得主張解除本契約，並由 安新建 經認證後執行專戶價金之撥付作業。」（見本院卷第15頁），則原告與被告葉基祥於簽訂系爭買賣契約時早已就氯離子之標準有所明示之約定，且與前述CNS3090A2042之標準相符，益證系爭房地並無超過約定或規定之標準。
⒊系爭房地氯離子含量既未超出當時法規以及兩造約定標準，
原告逕以目前之檢驗標準主張系爭房地之氯離子含量導致其市場交易價值受損，自非可採。
㈡原告請求被告葉基祥依物之瑕疵擔保責任減少買賣價金，以
及請求被告積富房屋公司、積富建設公司負受任人之損害賠償責任均屬無據。
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354、359條定有明文。經查，系爭房地氯離子並無超出標準等情，業如前述，則無從認定被告葉基祥於出售系爭房地時，系爭房地有何滅失或減少其價值之瑕疵，或有何滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，則原告請求依上開規定請求被告葉基祥減少買賣價金即屬無據。
⒉按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己
事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第535、544條、567條第2項分別定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2項固定有明文。
經查，系爭房地並無原告所稱氯離子超標之情形存在，則難認有何影響系爭房地本身價值之事由，被告積富房屋公司、積富建設公司未為特別告知，即難認有何過失，也不足認定原告因而受有何損失，故原告請求被告積富房屋公司、積富建設公司負損害賠償責任，亦難認有據。
五、綜上所述，原告依民法第354、359條規定請求被告葉基祥減少價金100萬元，依民法第544條以及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定訴請被告積富房屋公司、積富建設公司給付100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年8月3日
民事第二庭法官丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月6日
書記官曾百慶