裁判字號：臺灣桃園地方法院106年訴字第1405號民事判決
裁判日期：民國107年08月03日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣桃園地方法院民事判決106年度訴字第1405號原告 陳邱美卿 訴訟代理人 洪士傑 律師複代理人 李巧雯 律師被告和發建設股份有限公司法定代理人 方敬元 訴訟代理人 魏雯祈 律師
徐慧齡 律師 林家琪 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107年7月18日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌拾陸萬元，及自民國一○六年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣捌拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時原以兩造於民國103年8月31日所簽訂「天郡預售房屋買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約）第20條第
1項、民法第227條、第226條為請求權基礎，起訴請求「
一、被告應給付原告新臺幣（下同）87萬元，以及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第2頁），嗣就前開聲明第一項部分，變更為被告應給付原告86萬元，以及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷一182-1頁、卷二第49頁背面），請求權基礎部分則訴請本院依民法第226、227、256、354、359、
259條之規定，系爭房屋買賣契約第20條第1項、公平交易法第21條第1項、第30條，以及民法第184條第2項擇一為判決（見本院卷一第180頁背面、第187頁、本院卷二第16頁），上開請求金額變更部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，而追加請求權基礎部分，其請求權之構成要件事實雖為瑕疵擔保、不完全給付，違背預售屋買賣之宣傳內容，或係買賣契約未合法解除前即為一屋二賣，然此均與原告起訴主張被告應依系爭房屋買賣契約提出給付相關，訴訟資料可相互流用，甚且原告請求之利益在社會生活上可認同一，為避免審理之重複，應認原告追加請求權基礎與起訴事實間，具請求基礎基礎事實之同一性，而與前開規定相符，是原告減縮訴之聲明，及追加請求權基礎部分，均應予准許，被告辯稱原告追加請求權基礎於法不合云云，自無可採。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠被告委託銷售建案之訴外人新理想廣告股份有限公司（下稱
新理想公司）員工即訴外人 許郁汶 ，前持「天郡」社區大廈建案（下稱系爭建案）之廣告宣傳單，以及三大基地銷售展示模型圖，向原告稱「天郡」社區（下稱系爭社區）之大廳與店面出入口緊鄰15米計畫道路，可通往外圍公路即桃園市○○區○○街、榮民南路、仁慈路、晉元路，而○○○區○○道出入口則可由8米計畫道路通往外圍公路，並保證於系爭社區完工時前開15米、8米計畫道路均將開闢完成並取得通行權。致原告信賴系爭社區將因相鄰15米、8米道路之開通，帶動週邊公共建設與商業活動發展，而於103年6月5日分別與訴外人 彭淑英 、被告和發公司簽訂「天郡預售土地買賣契約書」、「天郡預售房屋買賣契約書」，約定總價為
756萬元，包含450萬元向訴外人彭淑英購買坐落於桃園縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號及仁德段949-1地號土地（下合稱系爭土地）之應有部分，以及306萬元（含稅）向被告購買預定建築在系爭土地上之「天郡」社區大廈C1棟12樓房屋，以及地下2樓編號第99號停車位（下稱系爭房屋），並已依系爭房屋買賣契約之約定，給付房屋訂金14萬元、房屋簽約金72萬元予被告。
㈡詎料，原告於105年10月2日依約前往驗屋時，發現系爭社
區大廳與店面前方並未開闢15米道路，係緊鄰「農業灌溉溝渠」，住戶僅得自系爭社區週邊4米人行道經由8米道路○○○區○○○道出入口前之8米計畫道路雖已開發，然其通往外圍公路，所需經過之桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下分稱系爭895-1、896-1地號土地），均為私人土地，在被告未能順利取得通行權下，將導致系爭社區若對外無適宜之聯絡，恐生危急公共安全之疑慮。原告向被告和發公司反映上開瑕疵未果，旋於105年11月26日發函被告行使同時履行抗辯權，表示兩造須就前開重大瑕疵之處理方式達成共識後，方同意給付剩餘買賣價金餘款予被告。詎被告竟仍於105年12月6日發函催告原告繳付剩餘買賣價金，原告是於105年12月19日再次發函催告被告於函到後15日內修補上開重大瑕疵，並以該函作為解除系爭房地買賣契約之意思表示。惟被告始終未修補前揭瑕疵，是系爭房地買賣契約於上開律師函送達後15日，即106年1月3日即已合法解除。豈料，被告竟於105年12月27日發函逕解除系爭房地買賣契約，沒收原告繳交之買賣價金，甚且將系爭房屋轉售予第三人，致系爭房地移轉予原告之義務陷於不能給付，且顯屬可歸責於被告之事由。為此，爰依民法第354條、359條、227條第1項類推適用第226條、256條，以及第226條、第256條之規定解除系爭房屋買賣契約，併依民法第25
9條第1款、第2款規定請求被告返還上訴人已繳付之系爭房地價金86萬元及利息。
㈣退步言之，果認原告解除系爭買賣契約不合法，惟原告係因
被告不實廣告之行為所受損害即為上開遭被告沒收之87萬元買賣價金。是以，原告依民法第184條第2項前段、公平交易法第30條規定請求被告就原告因此所受之損害負賠償之責，自與有據。
㈤並聲明：如上開變更後聲明所示。
二、被告則以：㈠被告不論於銷售過程或是系爭房地買賣契約附圖，均清楚表
示系爭社區大廳所臨15米道路性質為「計畫道路」，且桃園市政府於72年間早已於「中壢（龍岡地區）都市計畫」中規劃為「道路用地」，而原告於正式締約前已充分審閱系爭房屋買賣契約，且多次親臨系爭房地現場勘查，亦居住於附近，對於系爭社區動線應為熟稔，桃園市政府是否規劃開闢15米計畫道路，非被告所能決定，原告個人誤解所謂「15米計畫道路」之真意，要難認有瑕疵存在，亦非可歸責於被告。再者，系爭社區所規劃之聯外通行道路係經四米人行道通往八米道路，再連結中壢市○○街○○○巷，該已開通之8米道路坐落桃園市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭898-1地號土地）上屬桃園市政府所有，且規劃為道路用地，而系爭895-1、896-1地號土地部分，過往即為既成道路，該○○○區○○○道路用地」，應無礙於原告之對外通行。再者，系爭896-1地號土地之所有權人與系爭土地之所有權人均為彭淑英，其亦出具同意書同意提供系爭896-1地號土地供系爭社區住戶永久通行，原告爭執系爭895-1、896-1地號土地日後恐有無法對外通行之疑慮，顯屬原告主觀臆測，自不得以此主張瑕疵而解除系爭房地買賣契約。再查，15米計畫道路依都市計畫之規劃，將來確實有開闢之可能，非屬不能除去之瑕疵，且其開通與否繫於桃園市政府之決定，非被告拒絕修補，從而，本件尚無危險移轉前得提前主張物之瑕疵擔保責任之情況，原告主張依民法第359條之規定，解除系爭房屋買賣契約應屬無據。
㈡退步言之，縱認原告行使瑕疵擔保請求權有理由，本件係為
不動產買賣，應側重於建物本身是否得提供居住安全之環境，此多繫於建物穩固、耐用之建築形體、結構是否達到買賣雙方之約定或是通常效用等因素，倘若生有前開所述疑慮之因素，始有解除契約之必要，本件瑕疵亦非屬重大，逕允原告解除契約顯失公平，原告至多僅得依民法第359條減少價金，參此原告據民法第227條第1項準用第226條、第256條解除契約，亦非可採。
㈢又依系爭房屋買賣契約第7條第1項約定，原告於被告交屋
前負有給付訂金、簽約金、對保用印以及金融貸款等價金之義務，此屬先行給付之義務，原告無從為同時履行抗辯之行使，被告前以存證信函多次催告給付價金，然原告未遵期履行之，是被告以存證信函於105年12月27日依系爭房屋買賣契約第20條第2項解除契約，自屬合法。系爭房屋買賣契約既經合法解除，被告爾後將系爭房地出售他人，又何來給付不能之有。
㈣並聲明：⒈原告之訴與假執行之聲請均予駁回。⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項㈠原告經由被告委託建案銷售之訴外人新理想廣告股份有限公
司（下稱新理想公司），購買由被告所興建，坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號以及仁德段949-1地號土地上之「天郡」社區大廈建案之C1棟第12樓、地下第二層編號99號之停車位，並於103年8月31日分與訴外人彭淑英及被告簽訂「天郡預售土地買賣契約書」、「天郡預售房屋買賣契約書」，約定總價款為756萬元，原告於103年
9月3日已依系爭房屋買賣契約之約定，分別給付房屋訂金14萬、房屋簽約金72萬，共計86萬予被告。
㈡系爭建案落成時，其大廳前方並未開闢有15米道路，目前仍
為農業灌溉溝渠，有原告提出之現場照片可據（見本院卷一第91頁、第96頁）。
㈢系爭房屋轉售現已由被告轉售他人，無法再移轉登記所有權予原告。
四、得心證之理由：原告主張本件買賣契約訂約時，被告之代銷人員曾保證系爭社區大廳及店面均會與15米道路相鄰，完工時15米計畫道路即可開闢完成，車道出入口亦有8米道路可供通行，然該15米計畫道路未於系爭建案完工時開闢完成，8米道路部分則因被告未取得全部通行權而有成為死巷之可能，甚且被告嗣復為二重買賣將系爭房屋出售予他人，爰乃依物之瑕疵擔保、不完全給付、給付不能等之規定，解除系爭買賣契約，請求被告返還買賣價金86萬元等語，則為被告否認，並以前揭陳詞為辯。本院判斷如下：
㈠系爭房屋交屋時大廳前方應開通有15米道路一節，是否構成
系爭契約給付內容之一部？⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義
務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。又事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，公平交易法第21條第1項亦有明文。蓋消費者於締約階段，其資訊之來源多數皆由企業經營者所提供，而成為消費者締約與否意思決定之關鍵要素，如企業經營者以廣告之方式吸引消費者進入締約階段，為保障消費者於締約時之意思自由，企業經營者自應確保廣告內容之真實性，除可允許合理範圍內之廣告手法外，例如以主觀感受形容使用產品之個人感覺，或於消費者顯而易見屬於廣告手法者，其餘關於締約內容之廣告資訊皆應擔保其真實性。尤其於預售屋銷售之情形，因建築物尚未興建完畢，消費者於締約階段根本無法藉由觀察實體商品判斷其良莠，而僅得透過企業經營者於銷售時所提供之各類資訊加以判斷，如文宣廣告資料、3D立體示意圖、電腦模擬動畫、建築模型等，是企業經營者應確保其真實性，並以之為契約義務之最低限度。另企業經營者透過銷售中心現場人員對於消費者進行解說，其目的在於介紹預售屋之細節，並答覆消費者對於商品之各項問題，使消費者知悉預售屋之各項資訊，核其性質與廣告之內涵並無不同，應確保其所為解說內容之真實性，許銷售人員既為企業經營者之代理人，其為增加業績吸引消費者締約所為之解說內容，自應納入企業經營者締約意思表示之範圍，以保障消費者。⒉經查，被告於銷售系爭建案時，有將「15米計劃道路」列入
廣告內容，於系爭房屋買賣契約附件十五之「壹樓約定專用附圖」上亦可見有「15米計劃道路」之標示等節，有原告所提出銷售展示模型圖、廣告宣傳單、系爭房屋買賣契約等資料（見本院卷一第17頁至第19頁、第89頁）可據，且為被告所不爭執，是此部分事實，應堪信為真實。被告雖辯稱「計畫道路」之開闢時間繫諸桃園市政府之安排，其不知曉該15米計劃道路何時可開闢完成，亦未保證系爭房屋交屋時，系爭社區大廳前方當然闢有15米計劃道路云云，然查：
⑴證人即曾購買系爭建案預售屋、嗣已解除買賣契約之消費者
沈威銘 ，前曾撰擬「○○○區○○○○路可供通行，建商及代銷涉有廣告不實：…103年間，該道路並未完成通車，代銷人員為解除客戶疑慮，便對全體來看屋的民眾表示『該計畫道路已經徵收並開通一半，未來會開通到晉元路』、『社區大廳門口正對15米道路，不用擔心社區後方巷弄狹窄的問題』，並帶領客戶至建案現場觀看，該道路正在鋪設柏油，道路南段確實已可通行，讓客戶誤信全段道路已完成徵收，交屋時即有道路可供使用。…。經其他住戶『Nikko』於
105年1月20日電詢桃園市政府新工處，承辦人員表示該15米計畫道路近幾年內都無興建計畫，與當初建商、代銷說法南轅北轍，…」等內容，向桃園市政府消費者保護官申訴，有該申訴書在卷可按（見本院卷一第214頁），復於本院審理時明確證稱：當時代銷有帶我去現場看，現場15米道路已經有一半，且有鋪設柏油，所以我們均認為至少前段之路權沒有問題；前往看屋時，代銷有保證，建物前方政府目前規畫為15米計畫道路，建物目前還在蓋，過幾年就會開通，在建物完成時，15米計畫道路就會開通到建物前方；雖然廣告文宣是寫計畫道路，但我認為最起碼15米的前段已經有路，就算後段沒有路也可以等，但後來有人在群組裡面提到15米前半段之路權，僅是跟地主租來的，所以我才會覺得都是假的；印象比較深刻的是，代銷有跟我說前段已經完全開通，但經查證該15米道路的前半段也不是國家已開通的道路，僅是有鋪設柏油，路權還不是國家的等語（見本院卷二第17頁至第17頁背面）。再者，證人即曾購買系爭建案預售屋、嗣復解除買賣契約之消費者 潘立新 ，前亦有書立內容為「…二、105年1月左右，因為快交屋對保，故到基地現場發現以下問題：㈠15米計劃道路尚未開通，且聽附近民眾口訴，前段有路是建商與地主承租土地使用為期2年，期滿則由地主收回自用，購買時多數用戶見到15米計畫道路前段已在施工，誤以為15米計劃道路會於交屋前開通。」之陳情書交予桃園市議員 王浩宇 ，有該陳情書可參（見本院卷一第208頁），且於審理時證稱：當時認為計畫道路馬上就會動工，且馬上就會鋪路；代銷有帶我去看15米計劃道路前半段開通的狀況等語（見本院卷二第22頁背面），足證被告所屬代銷公司人員於銷售系爭建案時，確有向消費者保證該15米計劃道路前半段，已經政府徵收完畢而闢建為道路，15米計畫道路後半段部分，於系爭建案完工時，亦將開設為道路使用甚明。⑵再者，系爭建案於預售屋銷售時之現場模型、廣告傳單，均
顯示被告原計畫將系爭社區大廳設置於15米道路上，後因系爭建案完工時，15米道路未能順利開闢完成，是建商另召集住戶，向住戶說明將在停車場出入口附近設置小門，提供住戶出入使用，以作為大廳前方未能順利開闢15米道路之替代方案之事實，據證人沈威銘於審理中證稱：買受系爭建案預售屋時，依現場模型圖，可看出系爭建案之大廳出入口，原是規劃在15米道路上，但於接近交屋時，建商說原本設計之大廳沒有路，所以會在停車場出入口旁邊開設一個小門，讓我們沿著小門繞一個L型再到大廳；快要到交屋時，沒有15米道路，所以人跟車輛都只能從8米道路進出，所以我才會覺得有點被騙了，因為建商跟我們說要開設的15米道路沒有開設，要我們從小門進出；建商跟我們說要在8米道路那邊開小門的時間，大概是104年年底；103年間我簽約時看到的天郡廣告傳單，大門就是開在15米道路上，模型也是等語明確（見本院卷二第19頁、第20頁背面）。按區分所有建物大廳出入口之安排，非但影響建物門牌號碼之編訂，甚且可能因所臨道路之路寬、路名而影響建物整體價值，具備建築專業之被告，就系爭建案大廳開設方向之設計及其設計之道路狀況，自當已為一定程度之考量，依系爭建案原規劃在15米計畫道路處設置大廳出入口，實已可徵被告原亦係預訂系爭建案完工時，該15米計畫道路應可配合開通，進而提供系爭社區大廳出入使用。原告主張被告所提供之廣告文宣固儘記載15米道路為計畫道路，但代銷人員於現場銷售時，確有向其保證建案完工之際，15米計劃道路將開通之事實，應非子虛，被告徒以「計畫道路」一詞，辯稱該計畫道路何時開通應仰賴桃園市政府之規劃，被告無可能提供保證，證人沈威銘、潘立新所證均屬個人誤解云云，並不可採。
⑶被告雖另辯稱縱認證人沈威銘、潘立新所證為真，本於債之
相對性，渠等之前開證述，亦不得當然推論適用於原告云云然查，被告就15米計畫道路於交屋時保證開通之爭議，前曾與包含沈威銘、潘立新在內共29名之消費者進行消費爭議協商，後以無息退款之方式與消費者成立和解，有桃園市政府法務局107年3月23日桃法消字第1070002180號函附消費者保護官申訴案件處理卷宗可據（見本院卷一第212頁至第24
6頁），在在均彰被告所屬銷售人員於進行預售屋銷售時，確有向消費者保證15米計畫道路於交屋時即可開通，證人沈威銘、潘立新證述銷售人員所陳內容，應非單一個案，而係屬銷售人員為促銷建案之通盤說詞無訛，被告此部分所辯，自不足為對被告有利之認定。
⒊綜上各情，系爭房屋買賣契約附件十五及廣告文宣，就系爭
建案大廳所臨道路，固均記載為15米「計畫道路」，惟因前開情事，要可認兩造確將有系爭房屋交屋時前方應設置有已開通之15米道路一節，納入買賣契約內容，原告主張被告依系爭房屋買賣契約，應給付系爭社區大廳前方闢有15米道路之系爭房屋，核屬有據，堪以採信。
㈡被告所提出之給付是否存在滅失或減少價值、通常效用或契
約預定效用之瑕疵？原告得否依民法第354條、第359條等規定解除系爭賣契約？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。依前揭法律規定，出賣人對於買受人應負物之瑕疵擔保責任，其包括「價值瑕疵之擔保」及「效用瑕疵之擔保」二者，而所謂物之瑕疵，既有「價值」、「效用」之別，則其並非僅指存在於標的物物質本身，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵。又買賣契約義務，當事人已於契約中予以明定者，亦成為契約之給付義務，債務人有依約履行義務；至契約義務之違反，債權人得否主張解除契約，應視系爭義務之不履行，是否導致債權人失其訂約目的而定，非以所違反者究為主從給付義務或附隨義務而有不同（最高法院101年度台上字第246號判決意旨可資參照）。
⒉系爭社區大廳前方15米計劃道路開通之日期並未確定，而被
告所屬代銷公司員工卻隱匿此等交易上之重要資訊，逕向消費者保證系爭建案落成時該15米道路即可開闢完成，此等約定內容自已構成系爭房屋買賣契約之內容，而系爭社區大廳前方現仍為農業灌溉溝渠，未開闢有15米道路一情，復為兩造所不爭執，此非但影響系爭社區住戶進出之方便性，甚使系爭房屋因社區大廳之門面狀況，致市場價格受相當之影響，自可認有減少契約預定效用、價值及未達被告保證品質之瑕疵。
⒊系爭社區停車場出入口前方，現雖有與桃園市政府所有坐落
系爭898-1地號且經闢為8米道路之土地相鄰，然系爭社區住戶車輛在15米計畫道路未開發之前提下，果欲經由8米道路對外連絡，尚需通過系爭895-1地號土地、系爭896-1地號土地），方接連華勛街208巷之道路，有原告所提出之系爭社區周圍土地現況圖可稽（見本院卷一第92頁），且為被告所不爭執。經查：
⑴系爭895-1、896-1地號土地雖屬道路用地，但仍未經政府
徵收而闢為公有道路，甚且系爭895-1地號土地之所有權人於該土地有以噴漆書立「私人道路」等文字，有土地使用分區線上查詢資料（見本院卷一第165頁至第166頁）、現場照片（見本院卷一第194頁）、土地謄本（見本院卷第93頁至第95頁）等資料可據。被告就此固提出其與系爭896-1地號土地所有權人彭淑英間約定、內容為「甲方（即彭淑英）所有座落桃園市○○區○○段○○○○○○號【權利範圍：全部】，土地無償提供乙方（包含乙方建築個案全體住戶）永久通行使用，並得為道路必要措施（即道路、路燈施作、鋪設柏油、施作排水系統及挖掘或鋪設瓦斯、電信、自來水、電管線）等一切使用行為，恐口無憑，特立此書為證。」之土地使用權同意書（見本院卷一第185頁），以證明系爭社區停車場前方之8米道路並非死巷，可透過系爭896-1地號土地與華勛街208巷道路相接連，然系爭895-1地號土地所有權人已於土地上噴畫「私人道路」，系爭社區停車場前方之
8米道路，確實恐因系爭895-1地號土地所有權人阻止通行之爭議，致使○○○區○鄰○○道路之通行寬度實際上減縮為4米。
⑵按區分所有建物相鄰道路之寬度，與其社區之出入方式、整
體規劃、居住品質、經濟價值等節攸關，且重大影響系爭社區交通之便利性，依系爭房屋買賣契約，被告有提供15道路予系爭社區住戶通行之義務，要如前述，而系爭社區因大廳前方15米計劃道路未開設，8米道路需通行之系爭895-1地號土地又為私人所有，是○○○區○鄰○道路寬度實際將因此縮減為4米，此與系爭社區原應具備15米相鄰道路之給付內容顯然不符。
⑶包含沈威銘、潘立新在內共29名之消費者，前就15米計畫道
路於交屋時保證開通之爭議，前曾被告進行消費爭議協商，嗣復且以解除買賣契約返還價金作為和解內容，可徵系爭建案完工時○○○區○○○○路寬之連外道路，係原告及多數消費者與被告簽訂房屋買賣契約之主要目的無誤，然系爭社區完工時，大廳前方仍為灌溉溝渠之瑕疵，8米道路在須通行他人土地之狀況，恐僅餘4米之瑕疵，顯然與原告訂立系爭房屋買賣契約之訂約目的相悖。基此，本院認系爭房屋存在價值、通常效用以及契約預訂效用大幅降低之重大瑕疵，原告主張依民法第359條之規定解除系爭房屋買賣契約，應無顯失公平之情。
⒋按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移
轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號判決參照）。準此，買受人就買賣標的物於契約成立後交付前已成立之瑕疵，倘買賣契約無不負擔保責任之特約，於不可補正之瑕疵，買受人亦得主張瑕疵擔保責任。經查，依系爭房屋買賣契約之約定，被告需交付社區大廳前方闢有15米道路之系爭房屋予原告，然該15米計劃道路開設與否，繫諸桃園市政府相關單位之規劃，非被告片面所能決定，瑕疵修補之時間亦非被告所能置喙，是系爭房屋交屋時社區大廳前方未有15米道路開發之瑕疵，自屬被告依其能力無法補正之重大瑕疵，揆諸前開說明，原告自得於系爭房屋危險移轉前，行使瑕疵擔保請求權，並據此解除系爭房屋買賣契約，被告辯稱該瑕疵尚非不能修補，被告並未拒絕修補瑕疵云云，自屬卸責之詞而不足採。
㈢系爭房屋所屬社區大廳前方，既未闢有如系爭房屋買賣契約
所約定之15米道路，且可通往華勛街208巷之相鄰8米道路，亦因系爭895-1地號土地為私人所有，實際上僅餘4米路寬可通行，則系爭房屋顯有欠缺契約預定效用及未達被告保證品質之重大瑕疵，復且原告在危險移轉前，已取得瑕疵擔保之解約權利，是原告以嘉德法律事務所105年12月16日10
5年嘉士字第0000000-0號存證信函（見本院卷一第108頁至第111頁背面），催告被告於文到15日內補正瑕疵，逾期即以該存證信函為解除契約之意思表示，該存證信函於105年12月19日為被告收受，有原告所提出之收件回執可據（見本院卷一第136頁），是原告主張兩造間之系爭房屋買賣契約於106年1月4日業經原告合法解除，於法無違。被告就系爭房屋既存有不能補正之瑕疵，顯未能提出符合系爭房屋買賣契約債之本旨之對待給付，故原告援引民法第264條前段規定主張同時履行抗辯，暫時拒絕付款，自屬合法，被告於105年12月27日以內湖舊宗587號存證信函逕自解除契約，難謂合法，併此敘明。
㈣再按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他
方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。承前所述，原告已合法解除系爭房屋買賣契約，則原告請求被告返還其已繳付之86萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即106年7月4日（見本院卷一第120頁送達證書）起至清償日止，按周年利率5％計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告主張其可依民法第359條之規定解除系爭房屋買賣契約，併依民法第259條第1、2款之規定，請求被告返還業已收受房屋買賣價款86萬元，暨均自起訴狀繕本送達被告翌日即106年7月4日起至清償日止，按周年利率5％計算之遲延利息為有理由，應予准許。至於原告另主張依不完全給付、侵權行為、給付不能之規定，請求返還已付價金一節，與本院瑕疵擔保請求權間屬重疊合併之訴訟主張，本院既已就其所主張物之瑕疵擔保責任解除契約部分，為原告勝訴之判決，其餘部分即無庸再為審認，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許如主文第三項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年8月3日
民事第一庭法官廖珮伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月14日
書記官黃敏維