裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第1664號民事判決
裁判日期：民國101年07月27日
裁判案由：確認買賣關係不存在等
臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第1664號原告 洪省 訴訟代理人 林智群 律師被告 洪明峰 訴訟代理人 曾耀聰 律師上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國101年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊為如附表所示房屋（下稱系爭房屋）及土地（下合稱系爭房地）所有人，於民國70年將系爭房屋借予伊之大哥即訴外人 洪清江 使用，後念及與大哥間之兄妹情誼，續供被告洪明峰（即大哥兒子）及其配偶即訴外人 許瑞雪 無償使用，僅在系爭房屋內保留一間房間放置個人物品，並將印鑑、房地權狀存放於該房間內抽屜裡加以上鎖。然伊另有住處，且為避免打擾被告家庭生活，20年來並未過問被告生活，亦鮮少前往系爭房屋探視，直到日前罹患癌症，有意將系爭房地移轉登記予獨生女，調閱地政資料，始悉被告及許瑞雪於81年6月間擅自闖入前開房間盜取伊之印鑑及房地權狀，並由許瑞雪偽造伊之簽名向臺北市文山區戶政事務所（下稱文山區戶政事務所）領取印鑑證明，再由被告委請代書將系爭房地移轉登記至被告名下。其後並查悉被告於89年間以面額新臺幣（下同）100萬元之支票佯稱為養老金，藉以哄騙不識字之伊簽署切結書，並請亦不識字之訴外人 洪笑 （即伊之姊姊）於該切結書上按捺指印表示見證。惟伊未曾同意移轉系爭房地所有權，被告以買賣為原因而辦理之所有權移轉登記，不僅無權代理，並違反自我代理禁止原則，依民法第106條之規定，系爭房地買賣之債權及物權行為應屬無效，被告受領系爭房地之所有權移轉登記及占有使用系爭房地即無法律上之原因而受有利益，且不受民法第801條及第948條之保護，伊自得請求塗銷前開移轉登記並返還系爭房地。爰依民法第184條第1項前段、第767條第1項及第179條之規定提起本訴等語，並聲明：㈠確認兩造間就系爭房地之買賣契約關係及物權關係不存在。㈡被告就系爭房地於81年6月22日臺北古亭地政事務所辦理之收文文號為文山字第20057號以買賣關係為原因之所有權移轉登記應予塗銷，並回復原告原有登記，且返還系爭房地。
二、被告則辯以：原告於81年間有意出售系爭房地，曾詢問洪笑，但洪笑無購買意願，伊知悉後，乃與原告商量，終達成由伊負擔系爭房地向台北市銀行辦理之抵押借款餘額、保留系爭房屋內之一個房間予原告居住、原告年老時扶養原告、負責原告去世時之喪葬費用及祭祀事宜等條件之買賣協議。其後，伊即委請訴外人 周逢時 代書辦理系爭房地所有權移轉事宜，並於81年7月15日辦竣所有權移轉登記，再以系爭房地向臺北縣新店市農會（因改制已更名為新北市新店地區農會，下稱新店農會）借款而得之250萬元清償原告之前開抵押債務45萬9621元。後原告因結婚而遷離系爭房屋，但伊仍保留一個房間予原告偶而前來居住。迨89年間，原告突然對買賣之條件表示異議，經雙方折衝後，達成由伊一次給付原告100萬元，原告則免除前所附加之買賣條件，並於89年8月25日在洪笑家中，由洪笑見證下簽署切結同意書，而伊則當場交付面額100萬元之支票予原告，該紙支票嗣並經原告提示後如數兌領，原告實無否認買賣之理等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告與被告為姑姪關係，原均設籍於系爭房屋（戶號均為
A0000000），原告於71年5月25日遷出至臺北市○○○路○段○○○巷○○弄9之2號，並自立一戶（戶號：Y0000000）（見本卷院第91、84頁手抄本戶籍謄本，第128頁臺北市大同區戶政事務所函文）。
㈡原告於77年1月8日將原為其所有之系爭房地為向台北市銀行
（目前為台北富邦商業銀行，下稱台北銀行）借款之擔保，並於77年1月12日設定最高限額66萬元之抵押權登記（見本院卷第13至141頁土地及建物登記簿謄本）。
㈢原告於75年12月11日即向臺北市木柵區戶政事務所申請印鑑
登記，於78年7月22日將原登記之印鑑註銷同時為新印鑑之登記，嗣81年6月20日，許瑞雪以原告名義，申請核發前開新登記之印鑑證明（見本院卷第61頁印鑑登記申請書、第62頁印鑑變更登記申請書、店調卷第12頁印鑑證明）。
㈣被告委任周逢時代書，於81年7月10日申請辦理系爭房地之
所有權移轉登記，臺北市古亭地政事務所以文山字第20057號收件，並於同年月15日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉至被告名下之登記（見店調卷第13至27頁土地登記申請書、本院卷第17至19頁及第44頁建物及土地登記謄本。
㈤被告於81年7月23日清償前開臺北市銀行之借款餘額45萬962
1元，並於塗銷前開66萬元之抵押權設定後，旋即於同年月27日以系爭房地為向新店農會設定本金最高限額300萬元抵押權登記並貸得250萬元（見本院卷第31頁分期還款憑單、第45頁異動索引，及新北市新店地區農會檢送借款申請書、不動產抵押契約、切結書、質押放款借據）。
㈥原告於89年8月25日在切結同意書上簽名，並收受被告所交
付面額100萬元之支票，而該紙支票嗣並經原告提示後如數兌領（見店調卷第28頁）。
四、原告主張被告執許瑞雪竊取之權狀及印鑑證明，擅將系爭房地移轉為被告所有，不僅侵害其對系爭房地之所有權，亦無權代理，並違反自我代理禁止原則，兩造間就系爭房地所為買賣之債權及物權行為應屬無效，其仍為系爭房地之真正所有權人，故得提起消極確認之訴，並請求塗銷所有權移轉登記，並請求回復登記暨返還系爭房地等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。原告主張被告盜賣其所有之系爭房地，其仍為系爭房地所有人之情，既遭被告否認，並抗辯其基於兩造間有效買賣契約而取得系爭房地所有權，則系爭房地之買賣契約關係之存否確屬不明確，致原告是否為系爭房地所有人之私法上地位受有侵害之危險，原告據以起訴求為確認買賣關係不存在，應認有即受確認判決之法律上利益，合先說明。
㈡次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及價金互相同意時，買賣契約即為成立。價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。民法第345條、第346條第1項定有明文。原告主張被告於81年間以所竊取之印鑑、房地權狀，及許瑞雪偽其簽名所領取之印鑑證明，委請代書以買賣為原由，於81年7月15日將系爭房地移轉登記至被告名下，其既未同意出售系爭房地，且未授與被告代理權，買賣系爭房地之債權及物權行為均屬無效云云。經查：
⒈原告雖稱印鑑及房地權狀均置於系爭房屋內其所居住之房間
梳妝台抽屜內，其因往返臺北及彰化而將抽屜鑰匙交由同住於系爭房屋之許瑞雪保管，詎許瑞雪竟竊取印鑑及房地權狀，並偽其簽名領取印鑑證明云云（見本院卷第53頁），惟不僅已遭被告否認，證人許瑞雪並當庭否認代為保管抽屜鑰匙之情，另證稱因被告同意原告所提保留一個房間供原告居住、原告年老時應予奉養、原告百年後須負責喪葬及祭祀事宜，並繳清系爭房地之台北銀行貸款等四個條件，原告遂交付身分證正本及印鑑委請其代為請領印鑑證明等語（見本院卷第53頁正反面），則原告所稱之情是否屬實，即非無商榷之餘地。雖原告以許瑞雪到庭作證時自行準備紙條應訊，顯見證詞不實云云（見本院卷第107頁）。但原告就其交付房間梳妝台鑰匙予許瑞雪乙節，並未加以舉證，且不否認其房間抽屜並未被撬開（見本院卷第56頁），則其所云許瑞雪竊取印鑑、房地權狀，尚乏所據，非得遽取。況一般人多無法庭應訊之經驗，為免一時緊張致未能連續陳述而事先準備，衡情堪可想像，故非得僅憑許瑞雪準備紙條應訊（見本院卷第60頁），即謂許瑞雪之證詞全然不可採，亦無從為原告之主張即真正之認定。
⒉原告依文山區第一戶政事務所於81年6月20日所核發之印鑑
證明，及75年12月21日印鑑登記申請書、78年7月26日印鑑變更登記申請書（見本院卷第145至146頁），主張此係許瑞雪偽造簽名提出申請云云（見店調卷第12頁）。惟申請印鑑登記及申請印鑑變更登記或註銷登記，除有第5條但書規定之情形外，均應由當事人親自辦理，而印鑑登記機關受理申請印鑑登記、變更登記、註銷登記或印鑑證明後，應查驗申請人之國民身分證並核對戶籍登記簿，為62年11月30日發布之印鑑登記辦法第5條、第6條、第9條第1款及第2款所明定。是除委任代理人申請外，前開印鑑證明之申請應由原告本人提出國民身分證為之。是縱使證人許瑞雪不否認前開各次之申請書為其所填寫，亦不得逕認原告之前開主張為真實。又觀之將前開印鑑證明與75年12月21日印鑑登記申請書及78年7月26日印鑑變更登記申請書（見本院卷第145至146頁），申請書內文之筆跡固然相同，但本院逐一提示前開文書及印鑑卡後，原告則稱78年7月22日印鑑變更登記申請書（見本院卷第145頁）當事人、當事人申請人下方較小字跡之「洪省」簽名（兩枚）不確定為其所書寫，而僅78年7月26日變更印鑑登記之印鑑卡背面「洪省」簽名之『省』比較像是原告寫的等語（見本院卷第152頁），經本院以肉眼比對前開文書字跡較小之簽名與原告當庭之簽名（見本院卷第154頁），復查悉78年7月22日印鑑變更登記申請書當事人、當事人申請人字跡較小之「洪省」簽名（共兩枚），及78年7月22日印鑑卡背面之「洪省」簽名（乙枚），與原告當庭簽名之筆順、型態及特徵相同，則原告於許瑞雪代筆提出前開各次申請之時，確一同到場之情，即非無可採認。況原告陳稱其在81年間住在彰化縣芳苑鄉，有時前往朋友家居住，鮮少居住於系爭房屋，其搭車往返均攜帶國民身分證等語（見本院卷第55頁反面），可見原告國民身分證正本向由其保管，故許瑞雪代筆申請印鑑證明之時，由原告提出國民身分證正本供戶政事務所承辦人員查核之事實，亦非不可信實。原告徒以印鑑證明由許瑞雪代筆申請之情，主張許瑞雪偽其名義申請印鑑證明云云，洵不足取。
⒊系爭房地所有權之移轉除應備妥房地權狀、印鑑證明、印鑑
、房屋稅單外，依斯時之法令規定，尚應提供戶口名簿影本，既經證人周逢時即承辦系爭房地所有權移轉之代書證述在卷（見本院卷第56頁），則戶口名簿影本究由何人提供，亦應查明。惟原告自71年5月25日即自系爭房屋所設之戶號A0000000號遷出，並自立新戶，已如前述（見不爭執事實㈠），而原告於81年間鮮少返回系爭房屋居住，其女兒亦因就學而住於學校宿舍，復經原告自陳在卷（見本院卷第55頁反面），依當時之戶籍法及戶口普查法規定，既應定期舉辦戶口普查，系爭房地所有權移轉登記資料中之戶口名簿（見店調卷第21頁），為原告所保管，應較符常情。而戶口名簿既為原告所收執，許瑞雪將如何取得戶口名簿影本以供辦理系爭房地所有權移轉登記手續？原告之主張是否真實，更令人起疑。
⒋證人周逢時雖證稱系爭房地買賣之賣方未曾前往其之代書事
務所，而買方所應備妥之資料亦為許瑞雪所提供等語，然證人周逢時另證稱因被告於日間工作，而原告好像亦有工作，故與許瑞雪聯繫辦理移轉所有權相關事宜，但因系爭買賣並未簽訂書面契約，情形特殊，其曾前往系爭房屋詢問是否簽訂書面契約，在場之人既回稱毋庸簽訂，其即未再要求等語（見本院卷第56、57頁），可知系爭房地之買賣非無所謂之出賣人存在。雖原告繼以周逢時既未能確定是否與原告本人接觸，且移轉所須文件皆由許瑞雪提供，顯見原告未同意出售系爭房地云云。惟證人周逢時於事隔20年後猶為：「本件過戶情形算是特殊的，因為他們親等很近，沒有簽不動產買賣私契，被告有提到買這系爭房屋他姑姑還要一起住到百年，且要幫他處理很多事情，所以沒有約定價金。」之證詞（見本院卷第56頁），顯見系爭房地之買賣確異於一般交易情形而使證人周逢時迄今仍存有記憶。且證人周逢時為執業代書（即地政士），與兩造並無特殊情誼或怨隙，理應無偏頗任何一造而故為不實證述之理，故其就系爭房地買賣情形所為之前開證詞，應接近於真實而堪採為裁判之依據。因此，本件不得以證人周逢時未能確定其前往系爭房屋時原告是否在場，及是否與原告對話，即謂系爭房地之出售未經原告之同意。
⒌原告以系爭房地向台北銀行辦理抵押借款，且於77年1月12
日設定最高限額66萬元之抵押權登記，已如前述（見不爭執事實㈣），應有按月繳款之義務，又原告既否認出售系爭房地，按期繳納地價稅與房屋稅自仍為其應盡之義務。然原告卻稱其不知道每月應繳款金額，其女兒在00年生產前曾給許瑞雪錢去繳款，因許瑞雪交還9000元，其以為已經清償完畢，並因被告表示願意繳納地價稅及房屋稅，其遂未再繳納等語（見本院卷第54頁反面），其是否為系爭房地所有人，自非無疑。且衡情倘無人為其清償或繳款，其如何能以事不關己之態度應對。又此抵押借款究否被告所清償，除有被告所提分期還款憑單可證外（見本院卷第31頁），復與被告以系爭房地向臺北縣新店市農會（已改制為新北市新店地區農會）辦理抵押借款時，以塗銷前開台北銀行之抵押權設定為要件之情相符（見本院卷第160頁），而前開抵押權設定確於81年7月27日塗銷，復有異動索引可稽（見本院卷第45頁），自足證被告向台北銀行清償抵押借款債務之情為真實。則代償台北銀行抵押借款債務為買賣系爭房地之其一條件，亦堪採認。
⒍另觀諸兩造於89年8月25日在洪笑見證下所簽署之切結同意
書載明：「茲有洪省女士（即原告）和洪明峰先生兩人為姑姪關係。今為民國81年7月份中，因洪明峰先生向洪省女士購買其名下所有房屋壹間（即系爭房屋）…但今因洪省女士又口頭悔約…經雙方共同同意以新臺幣100萬元付予洪省女士，並簽定本切結同意書…其條件如下：㈠自簽立本契約書成立日起，洪省女士不得再無理要求洪明峰俸養其生活所需及百年後一切喪葬費用。㈡洪省女士自即日起，無條件放棄位於臺北市○○路○段○○○巷○○弄○號4樓房屋（即系爭房屋）一切居住權利或藉故任何條件和要求其他費用」等語（見店調卷第28頁），且經原告於89年8月25日在該切結同意書上簽名，並收受被告所交付面額100萬元之支票，而該紙支票嗣為原告提示後如數兌領（見不爭執事項㈥），足見兩造已於89年8月25日協議變更系爭房地買賣價金之支付條件，改由被告一次給付原告100萬元，並免除其餘之買賣條件。
由此觀之， 益徵 被告所辯其已同意原告所提之四個條件，買賣契約確於移轉所有權之前成立等語為真實。原告雖稱被告哄騙其簽署上開切結同意書並收受100萬元支票，其與洪笑均不識字，並不知悉切結同意書之內容為何，當時與女兒洪嘉莉一起去洪笑之宿舍簽署切結同意書及簽收支票，其女兒剛好去廁所，故未聽聞交付支票之經過云云（見本院卷第54頁背面）。惟原告既係因簽署該切結同意書而收受被告所交付之100萬元支票，衡諸常情，豈有不知悉該切結同意書之內容即逕為簽署並收受100萬元支票之理。況原告就其何以收受被告所交付之100萬元支票等節，於起訴狀中稱係被告奉養原告之養老金（見店調卷第6頁），後又改稱係被告用以支付使用系爭房屋之租金（見本院卷第54頁背面），然原告已於起訴狀稱其念及與大哥間兄妹情誼，並未向被告收取任何房租（見店調卷第4頁），嗣並到庭陳稱：被告要我把留給我的那間房間讓出來，要給我100萬元等語（見本院卷第54頁背面），是原告之前後說詞顯然矛盾，其前開主張自難採信。
⒎綜前各情，原告非但未能證明許瑞雪竊取房地權狀、印鑑，
及偽其名義請領印鑑證明之主張，甚因其自行保管國民身分證、戶口名簿之情，而可認辦理系爭房地所有權移轉登記所須之文件及證明為其所提供，復因被告代償台北銀行抵押借款債務及繳納地價稅與房屋稅，暨原告事後簽署切結同意書並兌領被告交付之面額100萬元支票等情，益明原告以證人許瑞雪所證述之四個條件為其出售系爭房地之條件，且獲被告之同意等情為真實。兩造就系爭房地之買賣標的、價金等必要之點既然意思合致，揆之前開規定，買賣契約自已成立。是縱兩造未就系爭房地簽訂買賣契約（即俗稱之私契），亦不能認兩造間之買賣契約未成立。原告主張被告所為系爭房地所有權之移轉登記未經其同意云云，要屬無據，委不足取。
㈢再按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為
，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。民法第10
6條固定有明文。惟禁止雙方代理旨在保護本人之利益，依民法第106條前段規定，代理人經本人許諾，得為雙方代理之法律行為。禁止雙方代理之規定，既非為保護公益所設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，經本人事後承認，仍生效力（最高法院85年度台上字第106號判決意旨參照）；依同一法理，自己代理獲得本人事前同意、事後承認，仍屬有效。原告又稱其未同意出售系爭房地，被告委請周逢時代書辦理系爭房地所有權移轉事務，不僅無權代理，且違反自我代理原則，依民法第106條之規定，買賣系爭房地之債權及物權行為均屬無效云云。然系爭房地之出售係出於原告之意，且與被告意思合致而成立，前已敘及，本件自無原告所稱未經其同意、被告代理原告與被告自己成立買賣契約之自我代理等情形，兩造就系爭房地所成立之買賣契約應已發生效力。至委由周逢時代書辦理所有權移轉登記事務，係被告所委任，雖經證人周逢時證實（見本院卷第56頁），但辦理所有權移轉登記應備妥之文件及證明乃原告所提出，亦於前述，則在原告將文件及證明交由許瑞雪轉交予周逢之時，應認授與周逢時辦理所有權移轉登記之代理權亦為原告所同意，依前開說明，周逢時代理兩造就系爭房地辦理之所有權移轉登記行為，自非法所不許。原告主張買賣系爭房地之債權及物權行為因無權代理及違反自我代理原則而均屬無效云云，於法顯然未合，亦不可取。
㈣末按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1項前段、第767條第1項前段及民法第17
9條規定復有明定。惟兩造間就系爭房地已合意成立買賣契約，而買賣之債權及物權行為均屬有效，前已詳述，自應認被告已基於有效之買賣債權及物權行為而取得系爭房地所有權，要無侵害原告所有權之可言，被告取得系爭房地所有權之登記，及占有使用系爭房地，自有法律上之原因。原告依前開規定，請求被告塗銷所有權移轉登記並返還系爭房地云云，自屬無據，不應准許。
五、綜前所述，兩造間就系爭房地已合意成立買賣契約，而買賣之債權及物權行為亦均有效力，原告請求確認兩造間就系爭房地所為之買賣契約關係及物權關係不存在，並依民法第18
4條第1項前段、第767條第1項、第179條規定，請求被告塗銷系爭房地所有權移轉登記並返還系爭房地予原告云云，均無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年7月27日
民事第八庭法官許純芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年7月27日
書記官劉碧輝附表：
┌─┬───────────────────┬─┬─────┬────┬──┐│編│土地坐落│地│面積│權利│備考││├───┬────┬───┬──┬───┤├─────┤│││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍││├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────┼──┤│１│臺北市│文山區│實踐│一│650│建│545│14322分│││││││││││之284││├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────┼──┤│２│臺北市│文山區│實踐│一│651│建│1034│14322分│││││││││││之284││├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────┼──┤│３│臺北市│文山區│實踐│一│651之1│建│6│14322分│││││││││││之284││└─┴───┴────┴───┴──┴───┴─┴─────┴────┴──┘┌──┬──────┬──────┬────┬─────────┬──┬──┐│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣│建物面積│權利│備考│││││主要建築│（平方公尺）│範圍││││││材料及房├────┬────┤││││││屋層數│樓層面積│附屬建物│││├──┼──────┼──────┼────┼────┼────┼──┼──┤│871│臺北市文山區│臺北市文山區│鋼筋混凝│4層│陽台：│全部││││實踐段一小段│木新路三段│土造│93.68│13.13│││││650、651地號│310巷12弄7號│││││││││4樓││││││└──┴──────┴──────┴────┴────┴────┴──┴──┘