臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭民事判決
原 告 博揚房屋仲介有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 陳倉富 律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 吳振東 律師
上列當事人間給付仲介費事件，本院於97年9月17日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參拾陸萬捌仟元，及自民國九十七年五月
三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣參仟玖佰柒拾元由被告負擔。
本判決得假執行。被告於假執行程序實施前，以新台幣參拾陸萬
捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國（下同）96年12月間就被告所有
坐落宜蘭縣宜蘭市○○段93之27、93之34、82之32地號土地
及其上門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○號房屋（以下簡
稱系爭房地）口頭成立委託銷售契約，約定由原告於一定期
間居間介紹買主，而被告於買賣成交時給付成交價一定成數
之報酬，且俟原告找到確定之買主後再簽訂書面之委託銷售
契約。嗣經原告多方尋覓，終覓得願意出價新台幣（下同）
700萬元之買主即訴外人乙○○。兩造遂於97年1月22日就系
爭房地簽訂書面之委託銷售契約書，除重申由被告（按即甲
方）全權委託原告（按即乙方）仲介銷售系爭房地外。並明
文買賣成交時，甲方可接受之付款方式包括頭期款為成交價
款10%、委託價額為670萬元、委託期間為97年1月22日起至
97年2月10日止、甲方應依本契約與乙方依委託條件洽妥之
客戶簽訂不動產買賣契約書、甲方不得於委託期限內自行或
另行委託第三人將委託本公司銷售之不動產出售或出租，甲
方若有違背，或係因可歸責於甲方之事由，致不動產買賣契
約撤銷、終止、解除或致買賣不能完成者，買方之損失應由
甲方加倍賠償，且該案視為已完成，甲方仍應支付本契約所
約定之服務報酬予乙方、另甲方與買方簽訂不動產買賣契約
書之同時，應以現金一次支付成交價額百分之4予乙方，作
為服務報酬。
另土地增值稅、工程受益費由甲方繳納，產權移轉代書費由
甲方與買方平均負擔等情。然俟原告通知被告前來與買方即
乙○○簽訂不動產買賣契約書時，被告竟藉詞百般推拖而不
履行，經多次通知仍置之不理，始知被告圖謀高價而已將系
爭房地另售他人。是依上述委託銷售契約約定，因可歸責於
被告致無法簽訂不動產買賣契約，則仲介成果仍視為完成，
被告即應給付約定之服務報酬即268,000元。且原告更得依
債務不履行法則，請求被告給付本來原告可自買主方面獲得
之服務報酬100,000元之所失利益，合計為368,000元。為
此，爰依上述委託銷售契約及債務不履行之法律關係，請求
判令被告如數給付。
二、被告則辯以：
（一）原告未曾將買主乙○○就系爭房地出價700萬元購買之訊
息轉知原告，至97年1月22日兩造簽訂委託銷售契約書時
，更隱瞞而詐欺之，致被告陷於錯誤，而同意將書面之委
託銷售契約之委託價額定為670萬元，而非700萬元。因原
告未依約定履行其應明確報告處理受委任事務狀況之義務
，致被告受詐欺而陷於錯誤並簽訂委託銷售契約，是被告
自得依法撤銷上述意思表示，當然即無須再給付仲介費用
。
（二）證人丙○○與買主乙○○就斡旋金收據回傳日期、斡旋金
收據及委託銷售契約簽訂日期先後順序一節，陳述不一，
其證詞顯有瑕疵，是證人丙○○之證詞證稱已於委託期間
找到欲購買系爭房地之買主云云，並非可採，是依此原告
既未舉證證明其已依委託銷售契約約定覓妥買主，則被告
自無需給付仲介費用。並聲明請求駁回原告之訴，若受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張，兩造於97年1月22日就系爭房地簽訂委託銷
售契約之書面，惟系爭房地被告並非出售予原告覓得之買主
乙○○等情，業據原告提出委託銷售契約、土地及建物登記
謄本等為證，並經被告不爭執，堪信原告此部分主張可採。
原告進而主張，於上述委託期間，原告已覓得買主，被告藉
詞拖延不簽訂系爭房地買賣契約，依委託銷售契約之約定，
應可歸責於被告所致買賣不成立，被告應仍依約給付服務報
酬，暨請求買主願意支出之服務報酬以為所失利益等情。被
告則否認之，並以前詞為辯。
四、按稱居間者，為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條訂有明
文。而居間契約法律並未明文要求需具備一定方式或必須以
書面為之始能成立，是當事人就上開契約要素意思表示合致
時，居間契約即可謂成立。經查，原告經辦仲介出售系爭房
地之人員即證人丙○○於本院審理時就被告於96年12月21日
口頭同意由原告仲介出售系爭房地，除言明出售價格為780
萬元外，並同意照一般仲介買賣慣例給付成交價一定成數之
報酬。且被告旋委請友人持鑰匙至系爭房地開門以讓伊帶客
戶實地看屋，之後被告並於96年12月24日委請友人將系爭房
地之鑰匙交由原告保管等情證述甚詳，核與被告友人即證人
甲○○證述確實經被告委託持系爭房地之鑰匙至系爭房地開
門以讓證人丙○○帶客戶實地看屋，之後並應被告之委託將
系爭房地之鑰匙交由原告保管等語相符。是按鑰匙為開啟房
屋之工具，交付鑰匙予他人，他人即得隨時進入室內，觀看
室內情狀，倘被告當時未委請原告仲介出售房屋，被故應無
交付鑰匙予原告之房屋仲介業者，任由原告引導外人進出系
爭房屋之理。是依證人丙○○上開證詞，兩造已於96年12月
21日就系爭房地成立訂約媒介之居間契約一節，應無疑義。
至於兩造於97年1月22日就系爭房地訂立書面之委託銷售契
約，其內容亦係約定由原告就系爭房地為訂約之媒介，被告
給付一定報酬之契約，而與上開兩造口頭成立之居間契約具
同一性，並非一新成立之居間契約。則97年1月22日兩造簽
立之委託銷售契約書之約款應僅屬上開口頭成立委託銷售契
約之重申、補充或約定內容明文化。依此，兩造於96年12月
21日成立之居間契約之內容，除有就系爭房地委請原告為訂
約之媒介後，給付一定報酬之約定外，委託期間則應認為係
從96年12月21日至書面委託銷售契約所載之期間末日即97年
2月10日、委託價額則自97年1月22日起變更為670萬元、其
餘兩造權利義務亦得以上開委託銷售契約書面所載為補充，
而作為上述契約之內容。
五、被告雖抗辯原告未曾將買主即證人乙○○曾經出價700萬元
願購系爭房地之訊息轉之被告，迄97年1月22日兩造簽訂委
託銷售契約書時，更隱瞞詐欺之，致被告陷於錯誤，而同意
將委託銷售契約之委託價額定為670萬元，而分非700萬元。
是原告未依約履行其明確報告之義務，致被告受詐欺而陷於
錯誤並簽訂系爭委託銷售契約，故依民法第92條第1項規定
撤銷上開訂約之意思表示云云。按被詐欺而為意思表示者，
依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，
惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責
任。最高法院44年台上字第75號民事判例參照。經查，兩造
就系爭房地成立之訂約媒介居間契約，係於96年12月21日，
已如前述，並非兩造簽定書面之委託銷售契約當時，被告以
上述為辯自應舉證證明兩造上開口頭為居間契約之訂立時，
原告有何詐欺行為而致使被告陷於錯誤之事實。然被告就此
並未舉證以實其說，自難採認。至於被告抗辯兩造簽立書面
之委託銷售契約書時，被告將委託價格定為670萬元而低於
買方出價700萬元之價格，故受有詐欺云云。然一方面委託
價格記載為670萬元僅屬契約內容之變更問題，與訂約之初
有無受詐欺一節無涉，且被告否認有刻意隱瞞交易訊息，是
被告就此亦應舉證亦實其說；另上開670萬元之委託價格，
若以不含賣方應支出之服務報酬以及代書費用來計算，實際
出售價格亦已達700萬元。是依此被告於上開書面之委託銷
售契約書填載委託價格為670萬元，亦不當然違反常情或交
易習慣，而即得遽認原告有未忠實告知訊息或甚至有詐欺之
情事，是被告此部分所辯，亦難採為對其有利之認定。
六、被告抗辯原告並未依約於委託期間覓得買主云云。然查：
（一）證人丙○○於本院審理時復就於上述居間契約之委託期間
覓得願出價700萬元之價格購買系爭房地之買主即證人乙
○○等情，而與證人乙○○於本院審理時亦就經多次與丙
○○連繫及經丙○○傳送土地、房屋資料後而決定願以
700萬元購買系爭房地等情相符。雖兩人就證人乙○○何
時出具斡旋金收據並傳真予原告之時間，所言略有出入，
然證人乙○○就本件並無利害關係，應無刻意偏何造之理
，是於證人乙○○之佐證下，證人丙○○所為證言，難認
有何重大瑕疵可指。又被告抗辯證人丙○○就簽定書面之
委託銷售契約、證人乙○○出具為斡旋金收據之時間之先
後問題，陳述有不一之情形，然均不影響證人乙○○係於
居間契約有效期間（即96年12月21日至97年2月10日）內
出價之事實。
（二）另原告所提出經證人乙○○結證確屬真正無訛之斡旋金收
據乙紙，上開斡旋金收據雖載「‧‧‧以總價新台幣柒佰
萬元整購買，因價格低於賣方委託之底價，故付斡旋金零
元正，若賣方在97年元月31日18:00時前不同意簽收，此
斡旋金在97年元月31日18:00時前無息退還。倘賣方願意
降價為新台幣柒萬元正出售，則此斡旋金視同訂金（需補
足簽約金新台幣柒拾萬元整‧‧‧」等情，而未符合斡旋
金契約應屬要物契約之性質，但僅屬買方即證人乙○○得
隨時撤回其願買之要約，而使原告需承受此一買方反悔之
風險，自不因未實際交付斡旋金而失其願以總價700萬元
買賣系爭房地要約之性質。雖被告辯稱斡旋金收據未實際
給付斡旋金，顯違交易常情，故上述斡旋金收據係屬臨訟
捏造云云。然衡情若原告或證人乙○○刻意臨訟捏造此一
斡旋金收據，理應會按照已印妥之文句填載，應不可能再
予以修正或填載零斡旋金以啟人疑竇，是復無其他證據足
以佐證情形下，被告抗辯上述斡旋金收據係捏造云云，並
非可採。且承上所述，證人乙○○已向原告表明出價700
萬元購買系爭房地之意願時，自可將系爭斡旋金收據視為
購買系爭房地之要約。是證人乙○○此一要約，除形式上
合於書面委託銷售契約所記載之委託價格670萬元（若以
670萬元不含需支付之服務報酬時，證人乙○○所出價之
700萬元亦符合委託條件）且經證人丙○○於本院審理中
證稱被告亦同意以700萬元價格出售系爭房地。至此，可
見系爭房地確實經原告媒介並覓妥符合被告出售系爭房地
條件之買主，被告辯稱原告未於委託期間覓妥買主云云，
亦非可採。
七、末按，委託銷售契約書第7條約定：甲方與買方簽訂不動產
買賣契約書之同時，應以現金一次支付成交總價額百分之4
於乙方。又第4條約定：甲方應依本契約與乙方依委託條件
洽妥之客戶簽訂不動產買賣契約書，甲方若有違背，或係因
可歸責於甲方之事由，致不動產買賣契約撤銷、終止、解除
或致買賣不能完成者，買方之損失應由甲方加倍賠償，且該
案視為已完成，甲方仍應支付本契約所約定之服務報酬予乙
方。另按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
以填補債權人所受損害及所失利益。民法第216條亦有明文
。本件原告已依被告委託之價格找到買主乙○○，被告既拒
絕與之訂立不動產買賣契約，此有原告提出之97年2月4日宜
蘭中山路郵局第0036號存證信函可查，則原告請求被告依上
開約定給付報酬268,000元（670萬x4%=268000），自屬有據
。另被告未誠實履行委託銷售契約，對原告自應負債務不履
行之損害賠償責任，其因此致使原告未能自乙○○處取得10
萬元之服務費（此有上述斡旋金收據第三條約定可參），係
因被告不履行系爭契約所失去之利益，依上開法條之規定，
自應由被告負債務不履行之損害賠償責任。
八、綜上所述，原告依委託銷售契約、債務不履行法則，請求被
告給付約定之報酬268,000元、被告給付原告所失之利益100
,000元，合計368,000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即
97年5月3日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，經核
即屬有據，自應准許。
九、本件為依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告
假執行。被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，亦無不合
，爰酌定相當擔保金額准許之。另依職權確認被告應負擔之
訴訟費用額。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 10 月 1 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官蔡仁昭
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由，並繳納上訴費用新台幣1,000元；如已於本判
決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理
由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國97年10月2日
書記官 李明威