裁判字號：臺灣新北地方法院99年簡上字第87號民事判決
裁判日期：民國99年10月27日
裁判案由：返還租賃房屋
臺灣板橋地方法院民事判決99年度簡上字第87號上訴人乙○○被上訴人甲○○訴訟代理人 徐光佑 律師上列當事人間請求返還租賃房屋事件，上訴人對於中華民國96年8月3日本院板橋簡易庭96年度板簡字第2865號第一審判決提起上訴，經本院於99年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國95年2月1日起向被上訴人承租坐落台北縣板橋市○○路○段○○○號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），租期至96年1月31日止，租金每月新臺幣（下同）9萬元（下稱系爭租約）。於租期屆滿前，因被上訴人不願再續租，乃委請律師發函通知上訴人表明期滿不再續。惟於租期屆至後，上訴人遲至同年2月7日仍未遷讓，被上訴人再委請律師發函通知上訴人限期遷出，上訴人仍未置理，爰本於系爭租約關係提起本訴，請求上訴人遷讓交還系爭房屋等情（被上訴人於原審聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。原審判決被上訴人勝訴，上訴人聲明不服提起上訴。）併為答辯聲明：駁回上訴。
二、上訴人主張：系爭租約為虛偽的，實乃被上訴人以其欲向銀行辦貸款為由，要求上訴人之子簽署。被上訴人為取信上訴人並書立「上訴人得隨時無償終止契約」之書面交上訴人收執。故被上訴人從未本於系爭租約交付系爭房屋予上訴人占有，上訴人亦未曾本於系爭租約繳付任何租金，自無本於系爭租約關係返還系爭房屋之必要。實則，系爭房屋連同同段
321、323、325、327、329號1、2樓（下稱321號等房屋）及同段321號地下1樓全部，乃由訴外人林家現代花園股份有限公司（下稱林家公司）向被上訴人等人承租，租期自89年7月10日起至95年8月止（其中89年7月10日起至94年7月9日止及94年7月9日起再延長半年部分，已經公證；之後則未再訂書面契約。），每月租金50萬元（其中上被上訴人部分為每月8萬9,167元）。另於林家公司承租期間，經出租人同意，將同一標的轉租予龍洋行，是自90年6月26日以後，林家公司亦未占有使用系爭房屋等語為辯。併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭房屋連同同段321號等房屋1、2樓及同段321號地下1樓
全部，自89年7月10日起乃由林家公司向被上訴人等人承租，租金每月50萬元。其中89年7月10日起至94年7月9日止及94年7月9日起再延長半年部分，已經公證等情，並有房屋租賃公證書1份附卷可憑（詳原審卷第49頁至51頁）。
㈡系爭租約（租期自95年2月1日起至96年1月31日止；租金每
月9萬元）中上訴人之印文為真正，並有系爭租約1份（詳原審卷第5至8頁）在卷可佐。
㈢95年1月起至95年8月止，乃由林家公司按月匯入8萬9,167元
至被上訴人帳戶；95年9月4日則以上訴人名義匯入8萬9,167元至被上訴人帳戶等情，並有提領收據、現金支出傳票（詳原審卷第36至42頁）、匯款回條（原審卷第47頁）在卷可佐。
㈣系爭房屋及同同段321號等房屋1、2樓係打通使用；除系爭
房屋另與上訴人個人簽訂租約（即系爭租約）外，其餘公證書所載承租標的物之其餘屋主並未另與上訴人個人簽訂租約等情，並有現場照片（詳本院97年度板再簡字7號卷第27頁）為佐。
㈤上訴人為林家公司負責人，並有公司基本資料查詢在卷可查。
四、上訴人主張：系爭租約乃被上訴人以其欲向銀行辦貸款為由，要求上訴人之子簽署。兩造間實際既無成立系爭租約之意，系爭租約肇於通謀虛偽意思表示而為，自屬無效等情。既為被上訴人否認，自應由上訴人就前開利己主張負舉證之責。經查：
㈠按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知
為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號判例意旨參照）。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第421條亦定有明文。
㈡承前述，系爭房屋連同同段321號等房屋1、2樓及同段321號
地下1樓全部，自89年7月10日起乃由林家公司向被上訴人等人承租，租金每月50萬元（其中系爭房屋部分租金為8萬9,167元）。其中89年7月10日起至94年7月9日止及94年7月9日起再延長半年部分（即至95年1月8日止），已經公證；另自95年1月9日起則未再締結書面，惟林家公司仍繼續按月付租予被上訴人等至95年8月止（被上訴人部分為每月8萬9,167元）等情，已如前述，為兩造所未爭執，且有公證書及匯款憑證等為佐，自可認為真正。則上訴人主張：自95年1月9日起，林家公司既繼續付租使用，被上訴人等亦繼續收租，依民法第451條規定（「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」），林家公司與被上訴人等間就系爭房屋連同同段321號等房屋1、2樓及同段321號地下1樓全部，已成立不定期租賃契約關係等情，自屬有據。又上訴人既身為林家公司負責人，衡情，本無就同一標的物與被上訴人重覆締約，甚以更高金額締約（即每月9萬元）之必要；甚且，倘確有欲以個人締約取代公司締約之意向，於使用範圍未變小之前提，豈有僅與被上訴人1人單獨重新締結系爭租約，而未與其他租賃標的出租人重新締約。準此，上訴人執前情謂：上訴人並無與被上訴人締結系爭租約之動機等語，非無可採。
㈢再者，系爭房屋連同同段321號等房屋1、2樓係打通使用；
除系爭房屋另與上訴人個人簽訂租約（即系爭租約）外，其餘公證書所載承租標的物之其餘屋主並未另與上訴人個人簽訂租約等情，承前述，有現場照片（詳本院97年度板再簡字7號卷第27頁）附卷可佐，而可認為真正。被上訴人對於訴外人林家公司於95年1月9日後，並未將系爭房屋交還被上訴人一節，既無爭執；承前述林家公司除於95年1月9日之後仍繼續占有使用系爭房屋及前述打通標的外，並繼續支付租金至95年8月，而因此與被上訴人等間成立不定期租賃契約，按諸一般經驗法則，林家公司自95年1月9日至95年8月止，顯難認為已有將其及租標的中之系爭房屋拋棄占有，並將系爭房屋占有讓與上訴人個人之情。基上，被上訴人單執上訴人為林家公司負責人，遽謂依民法第761條規定，自95年2月
1日起，占有人當然由林家公司變更為上訴人云云，並無足採。此外，被上訴人並未再提出其餘證據以佐其已依系爭租約關係將系爭房屋交付上訴人占有，經本院調查結果，認上訴人主張：被上訴人自始未本於系爭租賃契約將系爭房屋交付上訴人個人占有使用等情，應屬有據。
㈣另上訴人自始即否認曾依系爭租約內容按月給付被上訴人9
萬元，並主張所謂已付租金部分均按公證書內容而為（即每月8萬9,167元）等語，核與前述上訴人所提出匯款單據內容相符。被上訴人雖於原審陳稱：上訴人並未租欠租金，其亦不請求相當於租金的損害金，本件僅是租期屆滿請求遷讓房屋云云（詳原審96年7月31日言詞辯論筆錄），惟並未提出上訴人按月給付9萬元租金之證明，故被上訴人所陳：上訴人已依系爭租約繳租云云，顯有可議，並無可採。
㈤基上，經本院調查之結果認，系爭房屋自95年1月9日起，即
由林家公司基於與被上訴人間不定期租賃關係占有使用，上訴人本無動機再於95年2月1日以個人名義與被上訴人締結新租約之必要。參酌自95年2月1日起系爭房屋仍由原承租人林家公司繼續占有使用至少至同年8月底止（是否轉租龍洋行，要屬另事，附此敘明。），被上訴人並未將系爭房屋交付上訴人個人占有；而被上訴人自95年2月1日起仍按月收受林家公司所交付每月8萬9,167元租金，上訴人自始未依系爭租約給付每月9萬元租金予被上訴人等情。兩造間自95年2月1日起顯然並無以新租約（即系爭租約）代舊租約（即被上訴人與林家公司間租約）之意。即由其等間有關租金之給付及占有方式均未按系爭租約簽訂後之新約內容變更等情以觀，上訴人主張：其自始無與被上訴人訂立系爭租約之意思，系爭租約乃被上訴人另有他用，兩造間基於通謀虛偽而為等語，應可採信。
五、綜上，系爭租約依民法第87條第1項規定既屬無效，則被上訴人本於無效之系爭租約請求上訴人交還系爭房屋，於法自屬無據。退步言之，縱認系爭租約並非無效，承前述，被上訴人並未舉證證明其已依系爭租約約定交付系爭房屋予上訴人占有使用，則其依系爭租約請求上訴人交還系爭房屋，亦無理由，應予駁回。
六、從而，被上訴人本於租賃契約關係請求上訴人遷讓返還系爭房屋為無理由，不應准許。原審判命上訴人遷讓返還系爭房屋，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條判決如主文。
中華民國99年10月27日
民事第一庭審判長法官李世貴
法官黃若美法官黃信滿以上正本證明與原本無異不得上訴中華民國99年10月27日
書記官莊琬婷