裁判字號：臺灣桃園地方法院92年訴字第1220號民事判決
裁判日期：民國93年05月28日
裁判案由：返還押租金
臺灣桃園地方法院民事判決九十二年度訴字第一二二○號
原告丙○○訴訟代理人 簡良夙 律師被告甲○○?
訴訟代理人 石麗卿 律師複代理人乙○○右當事人間請求返還押租金事件，經本院於中華民國九十三年三月十日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應給付原告新台幣陸拾叁萬伍仟柒佰捌拾貳元及自民國九十二年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾壹萬貳仟元供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）六十三萬五千七百八十二元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：原告於民國（下同）八十七年五月二十一日向被告承租門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○○○號一樓及八十二號二樓建物（下稱系爭建物），約定租金為每月二十三萬元，租期自八十七年六月一日至九十二年五月三十一日止計五年，原告另交付押租金七十萬元。原告於租賃期間均按月支付租金，迨租期屆滿，原告即將系爭建物返還與被告，被告亦已將房屋轉租他人，依租賃契約第五條約定，被告除得扣除原告應繳納之水、電費六萬四千二百十八元外，應返還押租金六十三萬五千七百八十二元予原告，迭經催討仍拒不返還，為此提起本件訴訟。
三、就被告抗辯所為之陳述：㈠系爭建物坐落於中原大學商業區內，本即作為營業使用，依被告提出之使用執照
記載，系爭八十六號一樓建物本即供營業使用，而系爭八十二號二樓建物依桃園縣稅捐稽徵處中壢分處之回函，八十六年應納房屋稅為二萬五千二百九十九元，顯係依營業用稅率核課，是該二樓建物於原告承租前亦供營業使用，並不因原告承租而使房屋稅增加，被告主張房屋稅額因原告營業用而增加，應由原告負擔補貼云云，顯無理由。
㈡被告本應依所得稅法申報其全部租賃所得，此與原告是否有代為扣繳義務無關，
且原告為個人，依所得稅法規定本即無扣繳義務，故系爭租約第十八條：「本租金憑單扣繳由乙方（即原告）負責向稅捐稽徵機關負責繳納」之約定違反所得稅法之強制規定，應為無效。退萬步言，縱原告依約有扣繳義務，依所得稅法第八十八條規定，原告應先依規定之扣繳率扣繳租金，再將扣繳後之租金餘額交付出租人即被告，然原告已將租金全部交付與被告，縱稅捐稽徵機關嗣後向被告追繳應扣繳稅款，就此部分之金額，原告早已支付與被告，被告亦無任何損失可言。㈢被告原設籍於日新路八十二號三樓，其就原告將系爭建物轉租他人之事早已知悉，且未為反對之意思表示，應不得主張原告違約：
⒈原告於八十七年十月間即將系爭八十六號一樓建物轉租與訴外人 賴秀珍 作為傑
士球類體育用品社營業使用，又因賴秀珍兼營撞球檯為二十四小時營業，兩造乃協議每月水費、管理費從六千元增加為一萬二千元，是被告明知並同意原告將系爭房屋轉租賴秀珍。又原告因經營不善於九十年二月七日歇業，並將系爭八十二號二樓建物轉租與訴外人 王碧瑕 經營服飾店，另又轉租予訴外人 郭彥任 經營泰余服飾店。被告居住於八十二號三樓，對於轉租乙事均知之甚詳。
⒉至訴外人 宋玉文 為原告之配偶，與原告一同經營鞋念商行，與轉租無涉。而訴
外人 郭建宏 部分，係與原告合夥經營運德服飾店，原告並未轉租系爭建物與郭建宏。
⒊綜上，被告明知原告有轉租他人之情事，然未為反對之意思表示，亦未為終止
租約之表示，是原告並無違約。況原告皆有依約支付租金予被告，被告並無因原告之轉租而受有任何損失，原告縱有違約，被告請求之違約金亦屬過高。㈣依切結書第三條之約定，被告應為終止租約之意思表示後，始得沒收押租保證金
，被告早已知悉原告轉租他人，並未為反對或終止租約之意思表示，亦未因此受有任何損害，今被告於租賃契約期滿後始表示沒收押租金，顯違反誠信原則。
四、證據：提出房屋租賃契約書、律師函、被告戶籍謄本、桃園縣政府函、支付命令聲請狀及支付命令裁定各一件（以上均為影本）為證，並聲請向桃園縣稅捐稽徵處函查系爭建物八十六年度之房屋稅單資料。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：㈠原告違反租賃契約之約定事項，經抵充房屋稅及電費並沒收違約金後，已無餘款可請求返還：
⒈依系爭租賃契約第十六條：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前
之稅額增加時，其增加部分應由乙方（即原告）負責補貼」，查系爭八十六號一樓建物（下稱一樓）係供住宅店舖使用、八十二號二樓建物（下稱二樓）供住宅使用，經出租與原告供營業使用，則關於營業使用而增加之課稅部分即應由原告負責補貼，合計應補貼之房屋稅為八萬二千五百八十七元，其稅額計算如下：
⑴租賃期間依自用住宅稅率計算之稅額：
①八十八年度：一樓為三千八百零四元，二樓為一萬一千九百五十三元。
②八十九年度：一樓為三千七百六十三元，二樓為一萬一千八百二十二元。
③九十年度：一樓為三千七百二十元，二樓為一萬一千六百九十一元。
④九十一年度：一樓為三千一百九十九元，二樓為一萬零五十二元。
⑤九十二年度：一樓為三千一百六十三元，二樓為九千九百三十八元。⑵租賃期間依營業用稅率課徵房屋稅，扣除上開自用住宅課徵之房屋稅後，原告應補貼之房屋稅為：
①八十八年度：一樓為四千四百六十七元（0000－0000）；二樓為一萬零八百二十元（00000－00000）。
②八十九年度：一樓為四千四百十八元（0000－0000）；二樓為一萬零七百零二元（00000－00000）。
③九十年度：一樓為四千三百六十八元（0000－0000）；二樓為一萬零五百八十三元（00000－00000）。
④九十一年度：一樓為四千七百九十九元（0000－0000）；二樓為一萬二千
七百七十七元（00000－00000）⑤九十二年度：一樓為四千七百四十五元（0000－0000），二樓為一萬四千九百零八元（00000－0000）。
以上合計應貼補之房屋稅共計為八萬二千五百八十七元。
⒉原告遷出後，尚有電費一萬四千八百五十三元未繳，被告於九十二年八月二十九日代為繳納完畢。
⒊依系爭租約第十八條約定：「本租金憑單扣繳由原告負責向稅捐稽徵機關負責
繳納」，查本件租金所得自八十八年度起至九十二年度止，共計一千三百八十萬元，依所得稅法應按百分之十扣繳所得稅計一百三十八萬元，被告曾先後於七十九年九月二十八日、九十二年二月十日以存證信函告知原告應依約於每年年底申報繳納租金所得稅，並將扣繳憑單寄交予被告，然原告未依約向稅捐稽徵機關繳納，顯已違約，原告於依約扣繳租金所得稅前，不得請求被告返還押租金。
㈡另系爭租賃契約書第八條約定，原告未經被告書面同意，不得私自將房屋權利全
部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用，且不以被告事後是否知情為除外條款，則原告謂被告知情云云，亦不能解免其違約之責任。經查：⒈原告將系爭房屋一樓店面三分之一轉租予訴外人王碧瑕；⒉原告將系爭房屋交付予訴外人 賴秀玲 經營傑士球類體育用品社使用；⒊原告將系爭房屋交付予訴外人宋玉文經營鞋念商行使用；⒋原告將系爭房屋交付予訴外人郭彥任經營泰余服飾店使用；⒌原告另以合夥之變相方式將系爭房屋交付予訴外人郭建宏經營運德服飾店使用。上開事項均違反系爭契約第八條之約定，被告自得依約主張沒收押租金。
三、證據：提出切結書、租賃契約書、遷讓交還鐵門鑰匙收據、合夥契約書、桃園縣政府建設局使用執照、桃園縣政府稅捐稽徵處中壢分處函暨附件、中壢十二支郵局第十一號、第五十二號存證信函、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、土地暨建物登記謄本各一件及桃園縣稅捐稽徵處房屋稅捐繳納證明書九件（以上均為影本）為證。
理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告於起訴狀請求被告應給付原告六十三萬八千七百七十九元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於本院九十二年十一月七日言詞辯論期日就此項聲明減縮為被告應給付原告六十三萬五千七百八十二元及法定遲延利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、本件原告主張其於八十七年五月二十一日向被告承租門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○○○號一樓及八十二號二樓全部，約定租金為每月二十三萬元，租賃期間自八十七年六月一日起至九十二年五月三十一日止，原告並交付被告押租金七十萬元，嗣原告於租賃期間屆至後即依約遷讓房屋與被告，尚欠電費一萬四千八百五十三元，並由被告繳納完畢等事實，業據其提出房屋租賃契約書影本一份為證，並為兩造所不爭執，堪信為真實。被告則以：原告應補貼因其承租所增加之房屋稅款八萬二千五百八十七元，經扣抵前揭房屋稅款及電費後，原告原得請求之押租金僅餘六十萬二千五百六十元，又原告並未依約扣繳租金所得稅，原告在履行前項義務前，不得請求被告返還押租金，況原告有轉租之違約情事，依切結書之約定，被告自得沒收系爭押租保證金等語置辯。是本件應審究者厥為：㈠系爭建物是否因系爭租賃契約而增加房屋稅之稅額？㈡被告得否以原告未扣繳系爭建物租金所得稅主張同時履行抗辯？㈢被告得否以原告違約轉租為由，依切結書之約定將系爭押租保證金沒入作為違約金？茲分述如下：
三、系爭建物是否因系爭租賃契約而增加房屋稅之稅額：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七
十七條前段定有明文。經查：兩造有關房屋稅之負擔，於系爭租賃契約第十六條約定「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方（即原告）負責補貼，乙方決不異議。」，由此可知兩造就出租後房屋稅較出租前之稅額有所增加時，始由原告負擔至為明確，因此，租賃標的物之房屋稅額是否增加，應就原告承租前之實際狀況為準，並非以被告所得為最有利之計徵稅類為據，蓋出租人原實際利用為何，並不可得而知，殊難令承租人負擔增加稅捐上之不利益，是被告主張其未出租原告即得以「住家」類計徵房屋稅云云，尚非可採。
㈡又被告抗辯原告應負擔房屋稅之房屋，一為桃園縣中壢市○○路○○○號二樓，
一為桃園縣中壢市○○路○○○號一樓，而系爭八十二號二樓房屋如以八十八年至九十二年住家用稅率計算房屋稅額分別為一萬一千九百五十三元、一萬一千八百二十二元、一萬一千六百九十一元、一萬零五十二元及九千九百三十八元，系爭八十六號一樓房屋如以八十八年至九十二年住家用稅率計算房屋稅額分別為三千八百零四元、三千七百六十三元、三千七百二十元、三千一百九十九元及三千一百六十三元，有桃園縣政府稅捐稽徵處中壢分處九十二年十月八日桃稅壢貳字第九二○五一一八八八號函一件在卷可佐，惟經本院函詢桃園縣政府稅捐稽徵處中壢分處系爭房屋系爭房屋之八十六年房屋稅稅單，該處函覆稱：「有關坐落中壢市○○路（誤載為日新街）八十六號一樓及八十二號二樓房屋之房屋稅稅單資料，已逾保存年限，歉難提供；惟推估八十六年應納房屋稅分別為八千四百五十四元及二萬五千二百九十九元。」，有該處九十二年十二月二十六日桃稅壢貳字第九二○○三一七二三號函一件在卷足稽，該稅金與以住家用稅率核算之房屋稅額相去甚遠，顯見桃園縣政府稅捐稽徵處中壢分處於推估系爭租賃標的物八十六年房屋稅額時顯非以「住家用」計徵類別計徵房屋稅，尚難認原告承租系爭房屋前，系爭房屋係供住家使用，而於原告承租系爭房屋後，有使系爭房屋之房屋稅增加之情形，被告復未能舉證證明系爭房屋因原告承租致房屋稅較出租前增加，是其抗辯原告應負擔系爭房屋因原告承租增加房屋稅八萬五千二百八十七元云云，尚非可採。
四、被告得否以原告未履行租金所得稅扣繳義務主張同時履行抗辯？㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法
第二百六十四條第一項前段定有明文。當事人此項權利謂之同時履行抗辯權。故所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。本件被告以原告尚未扣繳租金所得稅款為由主張同時履行抗辯，然查：系爭租賃契約第五條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方（即被告）新台幣柒拾萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」，而原告業已於租賃期間屆滿後將系爭房屋回復原狀交還被告，且無積欠租金之情事，為被告所不爭執，則被告自應將押租保證金返還原告。至系爭租賃契約書第十八條固約定租金憑單扣繳由原告負責向稅捐稽徵機關負責繳納，惟原告扣繳租金所得稅之義務，與被告返還押租保證金之義務，尚難認係立於對價關係互負之債務，被告自不得據此對系爭押租保證金主張同時履行抗辯權。
㈡再按「扣繳義務人如有下列情事之一者，分別依各該款規定處罰：一、扣繳義務
人未依第八十八條規定扣繳稅款者，除限期責令補繳應扣未扣或短扣之稅款及補報扣繳憑單外，並按應扣未扣或短扣之稅額處一倍之罰鍰；其未於期限內補繳應扣未扣或短扣之稅款，或不按實補報扣繳憑單者，應按應扣未扣或短扣之稅額處三倍之罰鍰：：」、「扣繳義務人未履行扣繳責任，而有行蹤不明或其他情事，致無從追究者，稽徵機關得逕向納稅義務人徵收之。」，所得稅法第一百十四條、第八十九條第二項分別定有明文。準此，稽徵機關於扣繳義務人未履行扣繳責任時，應先限期責令扣繳義務人補繳應扣未扣之稅款，於扣繳義務人行蹤不明或其他情事，致無從追究者，始得向納稅義務人徵收之。本件被告自承其未向稅捐機關申報租金所得，而稅捐機關亦未因原告有行蹤不明或其他情事，致無從追究其扣繳責任，而逕向其徵收扣繳稅款之情，是被告尚不得證明其因原告未履行扣繳義務，受有任何損害，則其執此抗辯，亦屬無據。
五、被告得否以原告違約轉租為由，依切結書之約定將系爭押租金沒入作為違約金？㈠經查，系爭租賃契約第八條明文約定：「乙方未經甲方書面同意，不得私自將租
賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」原告對確有將系爭房屋轉租他人之事實不爭執，惟辯稱：被告設籍於桃園縣中壢市○○路○○○號三樓，系爭租賃標的物為其每日必經之處，其對原告轉租系爭建物之事實自應知之甚詳等語。然查，系爭租賃契約第八條係約定原告應經被告「書面同意」，始得將系爭房屋轉租他人使用，又所謂同意某一事實，乃為發生法律上效果為目的之意思表示，與單純知悉某一事實，並不相同。是縱被告於原告轉租系爭建物後知悉原告轉租之事實，亦不能認定其事前同意原告轉租之行為。
㈡又系爭切結書第三條約定：「逕行強制執行之事項：承租人違反本契約約定或拖
欠租金達五日以上仍不支付時，出租人應終止租約，並沒收押租保證金，承租人及連帶保證人雙方決無異議。」系爭切結書係兩造合意訂定於原告違約時，使被告一方保留有終止租約，並同時沒收押租保證金之權利。此沒收押租保證金之約定，性質上屬違約金之約定，而兩造又無特別約定，自應視為因債務不履行而生損害之賠償總額。次查依系爭切結書第三條之約定，被告於原告違約時，應於合法終止系爭租賃契約後始能沒收押租保證金，本件被告於租賃期間並未以原告違約終止租約，且於租賃期限期間照常收取租金，嗣系爭租賃關係因期限屆至而消滅後，其自不得再依切結書約定沒收保證金，況損害賠償預定性質之違約金於債權人無損害時不得請求，被告自承原告就租金均按月繳納，且已將系爭房屋交還，亦無任何毀損（見本院九十二年十二月十日言詞辯論筆錄），足見被告並未因原告違約轉租之行為受有任何損害，其自不得請求被告給付違約金，是被告此部分之抗辯，亦無足採。
六、綜上所述，兩造間之租賃契約業因期限屆至而消滅，原告並已將系爭房屋遷空、交還被告，是原告請求被告返還扣抵水電費六萬四千二百十八元之押租保證金六十三萬五千七百八十二元及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、原告 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十三年五月二十八日
臺灣桃園地方法院民事第三庭~B法官劉佩宜右為正本係照原本作成如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年五月二十八日~B法院書記官吳仁心