臺灣臺中地方法院民事判決 105年度中小字第707號
原 告 御華庭大樓管理委員會
法定代理人 李俊瑩
訴訟代理人 李銘煌
被 告 呂灣玉
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105年4月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬參仟玖佰參拾捌元，及自民國一○四
年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受
之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟
法第170條、第175條、第176條分別定有明文。本件原告
於訴訟進行中，其法定代理人已由 歐輔栓 變更為李俊瑩（見
本院卷一第88至91頁），則原告新任法定代理人李俊瑩於民
國105年4月11日具狀聲明承受訴訟，核無不合，自應准許
。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明求為
判命被告給付新臺幣（下同）13,938元，及自104年9月1
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於訴狀繕
本送達被告後，於104年4月1日本院言詞辯論期日當庭以
言詞陳明利息部分減縮為請求被告給付自本件支付命令繕本
送達被告翌日起算之法定遲延利息（見本院卷一第63頁背面
），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准
許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告自82年8月25日起登記為門牌號碼臺中
市○○區○○○街○○○號1樓建物（下稱系爭建物）之所有
權人，即御華庭大樓之區分所有權人，依公寓大廈管理條例
第10條第2項、第21條規定，被告負有按期繳交管理費之義
務。而依原告社區規約（下稱系爭規約）及99年12月17日第
17屆區分所有權人會議決議（下稱系爭決議），系爭建物所
應繳納之管理費由原按一般住宅每坪每月60元之五折即每坪
每月30元計價，調整為按一般住宅每坪每月60元之八折即每
坪每月48元計價，系爭建物之總坪數為36.3坪，3個月為1
期，每期應繳納之管理費為5,227元。又依御華庭社區管理
規約（下稱系爭規約）第53條所載，本規約另訂施行細則，
施行細則由管理委員訂定之，修訂時亦同。而原告社區管理
費之收取標準係訂定於施行細則第5條，而非訂定於系爭規
約之中，故系爭決議就管理費收取標準之變更並未涉及系爭
規約之修正，依系爭規約第29條第1項之規定，僅需住戶之
二分之一以上出席即符合法定人數，原告社區共計有71戶，
該次會議出席戶數有43戶出席，已達法定出席戶數，所為之
系爭決議即屬有效。詎被告以系爭決議無效為由，自104年
1月起至104年8月止，欠繳8個月之管理費共計13,938元
，嗣屢經催討，均未獲置理，為此爰依公寓大廈管理條例及
社區規約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應
給付原告13,938元，及自支付命令送達被告翌日即104年11
月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告並非無故拒絕繳納管理費，然99年12月17日
第17屆區分所有權人會議涉及社區規約之修正，依據公寓大
廈管理條例第31條、原告原始規約及修訂後規約第18條、第
29條第4項，管理費之修訂均屬重大事項，至少要有所有住
戶的三分之二即48戶參加才符合法定出席戶數，但該次區分
所有權人會議所參加之戶數僅有43戶，故該次會議就管理費
之收取標準變更所為之決議即屬不合法，而屬無效。同時該
次區分所有權人會議並未以書面通知被告開會，決議之議題
是以問卷的方式來處理，開會之決議亦未以書面通知被告，
故被告並無法針對該次會議決議提出異議，店面是少數，系
爭會議以「多數暴力」方式通過商店住戶管理費分擔成數，
由五折提高至八折，明顯違反憲法精神之平等權原則、比例
原則、法律保留原則及財產權保障。請求將被告應繳之管理
費回復為五折，故被告應繳納之104年1至8月份管理費應
為8,712元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠本件原告主張被告為系爭建物之所有權人，為御華庭大樓之
區分所有權人，而被告積欠自104年1月起至104年8月止
計8個月之管理費未為繳納等情，業據其提出御華庭社區管
理規約及系爭建物之建物登記第二類謄本等為證，並為被告
所不爭執，是原告此部分主張，自堪信為真實。
㈡原告主張依公寓大廈管理條例及社區規約之法律關係，被告
應給付自104年1月起至8月止所積欠之管理費共計13,938
元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究
者即為：⒈系爭管理費收取標準之變更是否涉及系爭規約之
修訂？⒉99年12月17日第17屆區分所有權人會議是否符合法
定出席人數？決議是否有效？⒊被告應繳納之管理費應按一
般住宅每坪每月60元之五折即每坪每月30元計價，抑或按一
般住宅每坪每月60元之八折即每坪每月48元計價？茲析述如
下：
⒈依公寓大廈管理條例第3條規定：「本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標
有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。二、區分
所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用
部分按其應有部分有所有權。三、專有部分：指公寓大廈之
一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四
、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專
有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公
寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。六、約
定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。七
、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權
利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區
分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間
建築物所有權者。九、管理委員會：指為執行區分所有權人
會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選
任住戶若干人為管理委員所設立之組織。十、管理負責人：
指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大
廈事務者。十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議
或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維
護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。十二、規
約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活
環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」復按共
用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人
或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權
人按其共有之應有部分比例分擔之，其費用若區分所有權人
會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10
條第2項亦有明定。又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之
公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金
額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員
會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管
理條例第21條亦有明定。足見區分所有權人依法負有遵守社
區規約及區分所有權人會議決議內容而繳納管理費之義務。
⒉經查，原告於105年4月11日所提出之原告社區原始規約第
26條第1項規定：「獲五分之一之會員及二十八條第一項所
訂之表決權五分之一以上會員之同意，表明會議目的而要求
召開大會時，主任委員必須在接獲要求開會之日起二週以內
舉行。」、第28條第1項規定：「會員所持有之每一區分所
有單元，具有一個表決權。」、第29條第1項規定：「大會
須有半數以上會員及依前條第一項規定之具有表決全總數之
二分之一以上出席參加，始可開議；不足時作成假決議並以
通訊及公告三十日後，若無書面反映意見或提案者，即視同
決議通過生效。」、第2項規定：「大會討論事項，須經出
席會員總數及出席表決權總數二分之一以上同意，才算通過
。當贊成與反對數相同時，由主席裁決。」、第4項規定：
「下列各款之討論事項，不受前三項之限制，應有會員總數
及表決全總數三分之二以上之出席率，始可開議；且須經出
席之會員總數及出席之表決權總數四分之三以上決議通過，
承上述未達法定出席率時亦可以書面連署方式決議通過，始
具效力。一、規約之訂定與變更。二、公寓大廈之重大修繕
或改良（超過建築物價格二分之一以上者）。三、公寓大廈
有嚴重毀損、傾頹或污壞，有危公共安全，須施行重建者。
四、因地震、火災、風災、水災或其他重大事變，肇致危害
公共安全，須施行重建者。五、區分所有權之強制出讓。六
、約定專用或約定共用事項。」；而系爭原始規約第53條亦
規定：「本規約另訂施行細則，施行細則由管理委員訂定之
，修訂時亦同。」（見本院卷一第97、98、101頁）；另系
爭原始規約施行細則第2條則規定：「本細則於第一次區分
所有權人會議訂定通過，如有修訂必要時，全權委由管理委
員會修訂之。」、第3條規定：「管理委員會修訂本細則需
經三分之二管理委員同意修訂後，公告一個月生效。公告期
間內，如有區分所有權人共同權益，得準用規約第二十六條
之規定，請求召集臨時大會表決之；自該次請求召集大會連
署人達規約第二十六條之規定起至大會召開之日止，該項施
行細則修訂案暫不生效，直至大會就該異議事項表決通過為
止。」、第5條規定：「管理費收取標準：一、社區管理費
（每期三個月即1.4.7.10月為每期第一個月）⒈一般住宅每
坪每月收新台幣＄60元，空戶八折。⒉一樓店面每坪＄30元
，空戶亦同。⒊空戶之認證由管委會另行公告。⒋主任委員
及財務委員之管理費五折優待，其餘委員八折優待。（不含
候補委員）二、地下室停車場機械及清潔維護費（為約定專
用使用人承繳）⒈以停車位為收費單位，每個平面停車位每
月收新台幣＄200元整。⒉每月公共機車為租金＄100元，
並以抽籤方式決定承租車位。」（見本院卷一第102頁）。
而原告於99年12月17日第17屆區分所有權人會議決議將原告
社區店面之所應繳納之管理費由原按一般住宅每坪每月60元
之五折即每坪每月30元計價，調整為按一般住宅每坪每月60
元之八折即每坪每月48元計價後，系爭規約第29條、第53條
則均未修正而與原始規約之規定相同（見本院卷一第49、50
、53頁），僅系爭規約施行細則第5條規定修正為：「管理
費收取標準：一、社區管理費（每期三個月即1.4.7.10月為
每期第一個月，每次收三期）⒈一般住宅每坪每月收新台幣
＄60元，空戶八折，店面八折。⒉住戶每季管理費於第1個
月的20日前繳交完畢者，優會每戶新台幣200元。⒊空戶之
認證由管委會另行公告。⒋管理委員例會發給出席費500元
。二、地下室停車場清潔維護費：（為約定專用使用人承繳
）⒈以停車位為收費單位，每個平面停車位每月收新台幣＄
100元整。⒉每月機車停放收取車道電動門維修費50元。」
，此有系爭規約在卷可按（見本院卷一第78頁)，並有本院
依職權向臺中市南屯區公所調取之御華庭大樓管理委員會自
99年12月17日起迄105年1月27日止之報備資料影本在卷可
稽。是由系爭規約觀之，該管理費之收取標準既規定於系爭
規約施行細則第5條中，且系爭規約第53條亦明文將施行細
則之訂定及修訂權限全權委由管理委員，故就該管理費收取
標準之變更，應非屬系爭規約之修正。
⒊按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分
所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以
上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出
席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理
條例第31條定有明文。又系爭規約第29條第1項規定：「大
會須有半數以上會員及依前條第一項規定之具有表決全總數
之二分之一以上出席參加，始可開議；不足時作成假決議並
以通訊及公告三十日後，若無書面反映意見或提案者，即視
同決議通過生效。」、第2項規定：「大會討論事項，須經
出席會員總數及出席表決權總數二分之一以上同意，才算通
過。當贊成與反對數相同時，由主席裁決。」、第4項規定
：「下列各款之討論事項，不受前三項之限制，應有會員總
數及表決全總數三分之二以上之出席率，始可開議；且須經
出席之會員總數及出席之表決權總數四分之三以上決議通過
，承上述未達法定出席率時亦可以書面連署方式決議通過，
始具效力。一、規約之訂定與變更。二、公寓大廈之重大修
繕或改良（超過建築物價格二分之一以上者）。三、公寓大
廈有嚴重毀損、傾頹或污壞，有危公共安全，須施行重建者
。四、因地震、火災、風災、水災或其他重大事變，肇致危
害公共安全，須施行重建者。五、區分所有權之強制出讓。
六、約定專用或約定共用事項。」，則系爭規約既已將部分
事項之表決門檻降為過半數會員及表決權總數之二分之一以
上出席參加，經會員總數及席表決權總數二分之一以上同意
，而系爭管理費收取標準之變更復未涉及系爭規約之變更，
已如上述，同時系爭管理費收取標準之變更亦非屬於其他高
度表決門檻之事項，故系爭會議之決議僅需過半數會員及表
決權總數之二分之一以上出席參加，經會員總數及席表決權
總數二分之一以上同意即可。查本件原告社區於99年12月17
日所召開之第17屆區分所有權人大會，共計有43戶出席（含
親自出席38戶、委託出席5戶），出席戶數已超過原告社區
總戶數71戶之二分之一，且系爭管理費收取標準之變更亦經
出席之區分所有權人表決42戶同意、1戶反對而通過，此亦
有原告社區99年12月17日第17屆區分所有權人會議會議紀錄
在卷可佐。是系爭99年12月17日第17屆區分所有權人會議之
決議既已符合法定出席人數，且其決議方法亦無悖於系爭規
約規定，即應屬合法有效。被告抗辯系爭決議並非合法且屬
無效云云，自非可採。
⒋系爭管理費收取標準之變更並非規約之變更，且系爭99年12
月17日第17屆區分所有權人會議決議將原告社區店面之所應
繳納之管理費由原按一般住宅每坪每月60元之五折即每坪每
月30元計價，調整為按一般住宅每坪每月60元之八折即每坪
每月48元計價，已如前述，而系爭規約施行細則第5條既已
依系爭決議而修正為按店面應按一般住宅每坪每月60元之八
折即每坪每月48元計付管理費，則除非系爭決議另有法定撤
銷事由存在且經依法撤銷，否則仍應肯認系爭管理費收取標
準變更之效力。況區分所有權人大會為社區之最高民意機關
，縱認管理委員會就系爭管理費收取標準之變更效力有疑，
99年12月17日之系爭決議就管理費收取標準之變更既已符合
法定出席人數及表決權數，系爭決議亦應可取代系爭規約施
行細則第5條之規定。嗣原告社區雖於100年12月16日召開
第18屆區分所有權人大會，該次會議就店面（即本件被告之
情形）之管理費收取標準變更為：「若101年1月～3月管
理費均能按時繳納者，自101年4月份起提前於每季第1個
月的20日前繳交可享有5折優惠（不含優惠200元），逾期
須以8折繳交」；又於103年12月19日召開第21屆區分所有
權人大會時，針對店面（即本件被告之情形）管理費調整案
決議為：「依99年區權會決議案，恢復管理費8折計價，並
於每季第一個月的20日前繳交者，優惠每戶200元」，且自
第21屆管理委員會之後，原告之社區規約亦已全數修正，其
中系爭社區規約第10條第2款就管理費之分擔並明定由各區
分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔，亦有本院依
職權向臺中市南屯區公所調取之原告社區第18屆區分所有權
人會議會議紀錄、第21屆區分所有權人會議記錄及社區規約
在卷可參。則本件被告自104年1月起至8月止所應繳納之
管理費，依原告第21屆區分所有權人會議記錄及最新之社區
規約之規定，亦仍應按一般住宅每坪每月60元之八折即每坪
每月48元之標準計算。是被告抗辯系爭管理費收取標準之調
整為違法，認原告應按一般住宅每坪每月60元之五折即每坪
每月30元之標準收取管理費云云，自屬無據。
㈢綜上所述，本件被告既為御華庭大樓之區分所有權人，自有
繳納管理費用之義務，且被告所積欠自104年1月起至104
年8月止之管理費應13,939元（計算式：60×0.8=48，48×
36.3×3=5,227，5,227×8/3=13,939，元以下四捨五入）
，故原告主張依公寓大廈管理條例及社區規約之法律關係，
請求被告給付自104年1月起至8月止之管理費13,938元，
自屬有據，應予准許。
四、從而，原告依據公寓大廈管理條例及社區規約之法律關係，
請求被告給付13,938元，及自支付命令送達被告之翌日即10
4年11月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，
為有理由，應予准許。
五、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後
，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必
要，併此敘明。
六、本件依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行
，並依同法第78條及第436條之19條第1項規定，確定其訴
訟費用額為第一審裁判費1,000元，應由被告負擔。
中華民國105年5月27日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年5月27日
書記官黃泰能