高雄簡易庭98年度雄簡字第437號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　98年度雄簡字第437號
原　　　告　全家便利商店股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　乙○○
被　　　告　甲○○
上列當事人間遷讓房屋等事件，於本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號及七二二號二、
三樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國九十七年十二月一日起至清償日止，按月給付原告
新台幣捌仟陸佰陸拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊前於民國九十三年間，將伊向訴外人 張美麗 所
承租門牌號碼高雄市○○路720、722號一至三樓（下稱系
爭房屋）之二、三樓部分，以遠低於當地租金行情之每月新
台幣（下同）5,000元優惠租金，轉租予時任伊員工之被告
作為住家使用，並約定租賃期間自93年6月1日起至101年
5月31日止。嗣因伊就系爭房屋二、三樓另有他用，乃依雙
方租賃契約第7條第5款之約定，於3個月前即97年8月28
日以存證信函通知被告上開租約於同年11月30日終止，並請
被告屆期將房屋回復原狀遷讓返還，詎被告於收受存證信函
後，屆期拒不搬遷，屢經伊催討均置之不理，伊自得本於租
賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋二、三樓。又
被告於租約終止後，仍繼續占用系爭房屋，依社會通念可獲
得相當於租金之不當得利，而伊就系爭房屋先前曾依當地行
情以每月15,000元出租予他人，為此乃依兩造租約及不當得
利返還請求權訴請判令被告應將系爭房屋二、三樓遷讓返還
予伊，並自97年12月1日起至返還系爭房屋二、三樓之日止
，按月給付15,000元之不當得利。
二、被告則以：系爭房屋二、三樓乃原告向訴外人張美麗承租後
轉租予伊，故兩造租賃契約第7條第5款之約定，應係於原
告與訴外人張美麗之租賃關係消滅時始有其適用，如原告與
訴外人張美麗間之租賃關係仍然存在，原告即不得對伊主張
終止租賃契約，是原告請求其遷讓系爭房屋並無理由；縱原
告得終止兩造租約，惟依土地法第97條第1項支規定，城市
房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十
為限，系爭房屋九十八年度之申報地價總額為269,884元、
建築物價額則為821,400元，伊向原告所承租之範圍僅為該
建築物之二、三樓部分，即僅佔總面積三分之二，則原告所
得請求之每月租金上限應僅為6,063元，本件原告主張相當
於租金之不當得利實屬過高，顯不合理，爰聲明判決原告之
訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造就系爭房屋二、三樓簽訂租賃契約，約定每月租金5,
000元，租期自93年6月1日起至101年5月31日止。
㈡、系爭房屋係原告以每月租金115,000元，向訴外人張美麗
承租，租期迄於101年7月31日止。
㈢、兩造租約第7條第5款明訂「租賃期間，甲方（即原告）
得以書面於三個月前通知乙方（即被告），終止本契約，
乙方絕無異議」等語。
㈣、原告於97年8月28日以臺北雙連郵局第3967號存證信函通
知被告將於同年11月30日終止兩造上開租約，而該存證信
函業於97年8月29日送達被告收受。
四、本院之判斷：
㈠、本件原告得否請求被告遷讓房屋？
１、被告固辯稱兩造合約第7條第5款應是同條第2款之補
充規定，故契約終止事由應以原告與訴外人張美麗之租
賃契約終止為限，本件原告終止租約之通知並不合法云
云，惟觀之該條第2款係約定「本房屋係甲方承租後部
分轉租予乙方，如因甲方與本房屋所有人或出租人間就
房屋之租賃關係發生爭議或其他事由致使必須終止或解
除原租賃契約者甲方得終止或解除本契約。但應於擬終
止或解除之日前三十日以書面通知乙方，但有不能事先
通知之情形者不在此限」等語，與同條第5款「租賃期
間，甲方得以書面於三個月前通知乙方，終止本契約，
乙方絕無異議」之約定，其通知終止契約之時間，係分
別規定為30日及3個月，足見上開2款條文所適用之情
形應屬有別，否則如均限制須以原告與屋主之租約終止
或解除之前提，實無重複規定之必要，故於原告與屋主
之租約終止或解除之情形下，原告如欲通知被告終止租
約僅須於30日前通知被告，除此之外，原告於兩造租賃
期間內欲終止租約，則須於3個月前通知，應可認定。
被告上開所辯，並無可採。
２、本件原告於兩造租約存續期間，依租約第7條第5款之
規定，於97年8月28日以存證信函通知被告於同年11月
30日終止租約，該通知並於同年8月29日到達被告而生
效，已如前述，則兩造系爭租約自已於97年11月30日合
法終止。至原告於原約定之租賃期間內提早終止租約，
是否致被告受有其他損害而得另向原告請求賠償，則屬
另一問題，附此敘明。
３、兩造租約既於97年11月30日終止，被告於系爭租約終止
後繼續占有系爭房屋二、三樓自屬無權占有。今被告既
無正當之占有權源而繼續占用系爭房屋二、三樓部分，
則原告依民法第455條前段之規定，訴請被告將上開房
屋騰空返還，於法洵屬有據，應予准許。
㈡、原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？其金額若
干？
１、按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上
之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請
求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人
所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當
於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占
有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之
數額，尚屬可採」，又「城市地方房屋之租金，以不超
過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，土地
法第97條第1項定有明文。而該條所謂土地價額，依土
地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地
價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地
法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土
地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之
時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於
該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價（最
高法院61年台上字第1695號、75年度台上字第378號分
別著有判例或判決）。
２、本件被告於租約終止後無權占用之720號房屋二、三樓
面積各為30.46平方公尺，722號房屋二、三樓面積各
為27.94平方公尺，而720號、722號房屋一至三樓之
總面積分別為100.63平方公尺及87.15平方公尺，此有
建物謄本在卷可查，而系爭720號、722號房屋97年度
之房屋現值分別為369,480元、431,773元，故被告所
占用之房屋價額計為500,528元【720號房屋部分369,
480×（30.46×2）÷100.63＝223,678元；722號
房屋部分431,773×（27.94×2）÷87.15＝276,85
0】；另系爭房屋（720號、722號）所坐落之基地（
即高雄市○○區○○○○段覆鼎金一小段683地號權利
範圍各一萬分之二百一十六），其96年1月迄今之申報
地價為每平方公尺9,885元，其土地價額計為539,768
元（9,885×1,264平方公尺×216/10000×2＝539,
768元等節，此有建物謄本、土地登記謄本及房屋稅繳
納證明書等件在卷可稽，是被告既無權占用原告所承租
之系爭房屋二、三樓，依社會通常之觀念，其自因此可
能獲得相當於法定最高限額租金數額之租金利益自明。
３、按「土地法第97條第1項所定『城市地方房屋之租金，
以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限』
係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其
超過部分無請求權」，最高法院43年台上字第392號著
有判例可資參照；又土地法第97條第1項關於限制房屋
租金額之規定，係屬強制規定。當事人間約定之租金額
，如超過此限制者，不問其有無經過該管市縣政府減定
，出租人就其超過部分之租金無請求權（最高法院70年
度台上字第4336號判決意旨）。本院審酌系爭房屋係位
於高雄市○○區○○路、鼎中路交岔口，一樓現由原告
加盟商店經營使用，而被告承租部分係另有通道上樓，
附近商店林立，生活機能發達，鄰近高速公路，交通亦
稱便利，另被告就系爭房屋二、三樓係作為一般住家使
用，二樓部分計有一房一廳一廚一衛，三樓則有三房一
衛等情，此經本院會同兩造至現場勘驗無誤，並製有勘
驗筆錄及相片在卷可參，並斟酌原告自陳附近大樓就一
般三房二廳房屋之租金行情約為10,000元等語在卷，及
其係以115,000元承租全棟房屋等情，則依被告占有使
用之目的、系爭房屋之經濟價值、地處狀況及社會經濟
情況觀之，本院認原告主張其所受相當於租金之利益損
失依土地法所訂最高限額之租金數額即申報地價之年息
百分之十計算尚屬相當，從而原告依不當得利之法律關
係請求被告應自97年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付8,669元【計算式為：（土地價額539,
786+房屋價額500,528）×10%÷12=8,669，小數點以
下四捨五入】，依法即無不合，應予准許，逾此範圍之
請求則屬無據，應予駁回。
㈢、綜上所述，本件原告依兩造合約第7條第5款之規定提前
三個月通知終止租約，該通知並於97年8月29日送達被告
收受，則兩造租約於同年11月30日業已合法終止，被告於
租約終止後繼續占用系爭房屋二、三樓屬無權占用，原告
依租賃物返還請求權及不當得利請求權，請求被告遷讓返
還系爭房屋二、三樓並自97年12月1日起至遷讓返還之日
止，按月支付相當於租金之不當得利8,669元，為有理由
，逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
五、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　6　　月　　16　　日
　　　　高雄簡易庭法官謝雨真
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　6　　月　　16　　日
　　　　　　　　　　　書記官鄭翠蘭