裁判字號：臺灣高等法院臺中分院102年上字第511號民事判決
裁判日期：民國103年06月11日
裁判案由：塗銷所有權移轉登記等
臺灣高等法院臺中分院民事判決102年度上字第511號上訴人陳Ｏ章訴訟代理人 曾彥錚 律師被上訴人黃Ｏ品訴訟代理人 張崇哲 律師複代理人 鄭弘明 律師
張藝騰 律師 張仕融 律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於民國102年8月28日臺灣南投地方法院101年度訴字第44號第一審判決提起上訴，經本院於103年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）93年10月27日向被上訴人承租坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地（以下合稱系爭土地）耕作使用，並訂有租地契約書（下稱系爭租約），約定租期自96年1月1日起至101年12月30日。依民法第460條之1準用第426條之2第2項、第3項及土地法第107條準用第104條第2項規定，被上訴人如欲將系爭土地出賣予第三人時，應以書面通知伊是否主張優先承買之權利，惟被上訴人未依上開規定為優先承買之通知，即逕於100年10月19日將系爭土地連同同段91-20、91-21等地號土地（下稱91-
20、91-21地號土地）一併出賣予原審被告徐Ｏ英（下稱徐Ｏ英。按上訴人於提起上訴時原將徐Ｏ英並列為被上訴人，惟徐Ｏ英部分業已確定，上訴人並已更正請求刪除之，故本件被上訴人僅係黃Ｏ品，見本院卷第109頁反面），並於100年11月17日辦妥所有權移轉登記，是依上開規定，伊自得請求被上訴人塗銷前揭4筆土地之所有權移轉登記，並將土地移轉登記予伊。爰聲明求為命徐Ｏ英應將系爭土地（2筆）及91-20、91-21地號土地於100年10月19日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；被上訴人應於上訴人給付買賣價金新臺幣（下同）300萬元之同時，將前揭4筆土地之所有權移轉登記予上訴人之判決。
二、經原審為上訴人部分勝訴之判決，判命徐Ｏ英應將系爭土地於100年11月17日經南投縣埔里地政事務所以100年10月19日買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；被上訴人應於上訴人給付700萬1,189元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人；另駁回上訴人其餘之訴。上訴人對於原判決所命對待給付之金額不服，提起上訴（上訴人其餘敗訴部分，及徐Ｏ英、被上訴人敗訴部分，因其未上訴而已先行確定，本院不予論述）。聲明：(一)原判決主文關於下開第二項優先承買金額部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人應於上訴人給付350萬0,595元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。併稱：
(一)被上訴人主張之400萬元借款債權並不存在：被上訴人主張：依被上訴人與徐Ｏ英簽訂之農地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）顯示前揭4筆土地之買賣總價金為800萬元，其中400萬元係以徐Ｏ英對被上訴人之借款債權抵充，且此400萬元係分次借出，被上訴人每次借款均有開立本票，共有9紙本票（下稱系爭本票）為憑云云。惟在被上訴人主張之借款期間，被上訴人設於和平梨山郵局之帳戶，除伊給付租金之匯款外，從未有超過10萬元以上之款項存入。
且該段期間被上訴人亦僅出境3次，依財政部關稅署旅客出入國境攜帶貨幣不得超過6萬元（即人民幣2萬元）之規定，被上訴人亦無可能僅分3次即將400萬元全數攜往大陸。再者，被上訴人所提出之系爭本票，第一張開立日期係96年2月26日，最後一張係100年5月12日，如被上訴人所述「借一次簽一次」為真，則該400萬元借款最早應係自96年2月26日開始，惟此與被上訴人於原審所稱400萬元借款係去年開始借的（原審卷第1宗第198頁）乙情並不相符。且法務部調查局鑑定書亦載明：「該連號本票9紙均非按各票面所載日期別簽發，而係短期內連續簽立製成」，益見被上訴人所述「借一次簽一次」，並非真實，故系爭本票並不足以證明被上訴人與徐Ｏ英間有400萬元之借款存在。又徐Ｏ英所提出其夫鄭Ｏ昌郵局帳戶於98年間提領款項，極有可能係支付其向法院標買法拍屋之款項。況被上訴人既自稱渠等關係良好，則理應會以低於市價之價格交易，惟前揭4筆土地經原審委託鑑價後，認定市價合計643萬餘元，但被上訴人卻係以高於市價約157萬元之800萬元交易，亦與常情有違。是被上訴人 主張渠 等間有400萬元之借款，顯非真實。
(二)本件買賣標的前揭4筆土地之買賣價格應為400萬元，系爭土地之買賣價金應為350萬0,595元：
被上訴人主張前揭4筆土地之買賣總價金為800萬元，其中400萬元以徐Ｏ英對被上訴人之借款債權抵充，惟該400萬元之借貸關係並不存在，故應自買賣價金中扣除，本件買賣標的前揭4筆土地之買賣價格應為400萬元。又上訴人對於被上訴人主張：徐Ｏ英自100年10月19日給付80萬元起迄於102年11月25日止已支付買賣價金400萬元（不含上訴人爭執之400萬元之借款部分）等情，並不爭執（詳上訴人103年3月20日民事辯論意旨狀，見本院卷第107頁及反面）。本件買賣標的前揭4筆土地之買賣價格應既為400萬元，則系爭土地之買賣價金應為350萬0,595元〔計算式：4,000,000×（3,816,500＋1,813,900）/6,433,650＝3,500,595元，小數點以下四捨五入〕。（詳上訴人103年3月20日民事辯論意旨狀，見本院卷第107頁反面）
三、被上訴人則聲明：上訴駁回。併稱：
(一)被上訴人間之400萬元借款債權存在：上訴人雖以被上訴人於原審稱係自去年開始向徐Ｏ英借款、且其設於和平梨山郵局帳戶未有超過10萬元以上之款項存入、且其不可能將錢攜往大陸、及本票經鑑定後認係短期內連續簽立製成等情為由，主張被上訴人間400萬元之借款債權不存在云云。惟記錯借款時間乃因當時被上訴人有輕微重聽及不了解問題意思，且年事已高，難免有口誤及記憶錯漏之情形所致，實際借款時間應以本票所載日期為準。又被上訴人已表示未將錢存入銀行，是其帳戶內未有大筆款項存入，並無疑議。另被上訴人並未表示將其自徐Ｏ英處取得之金錢全數攜往大陸，故上訴人徒以出入境紀錄亦無從證明被上訴人與徐Ｏ英間之400萬元借款不存在。又本票係由徐Ｏ英之夫鄭Ｏ昌所提供，在被上訴人每次借款時取出供其簽發，徐Ｏ英為收執方便，未將各張本票斯開，致嗣被上訴人再次借款簽發票號後一碼之本票時，有筆墨或印墨沾染票號前一碼之本票背面之情形，此乃自然現象，故法務部調查局鑑定書以此逕認本票係連續簽立製成，亦非可採。
(二)前揭4筆土地買賣總價金為800萬元：前揭4筆土地之買賣總價金為800萬元，其中400萬元以徐Ｏ英對被上訴人之借款債權抵充，另400萬元則係於簽約時付80萬元，過戶時付120萬元，有匯款單為證，之後陸續匯款共200萬元，亦有被上訴人黃Ｏ品出具之付款明細、匯款申請書、收據可佐，故上訴人辯稱本件買賣4筆土地之價金應扣除400萬元，實為400萬元云云，洵非可採。至上訴人辯稱徐Ｏ英於98年間提領之款項，係用以支付鄭Ｏ昌於98年間向法院拍定上開房屋之價金云云，惟鄭Ｏ昌於98年間向法院拍定坐落臺中市○○○○區○○街○○○巷○○號房屋之價金係向華南商業銀行貸款取得，有他項權利證明書可證，與徐Ｏ英無涉，且依徐Ｏ英提出之領款資料可知，徐Ｏ英於98年間僅有2次提款紀錄，一次係98年6月16日，金額為98萬元，另一次是98年10月5日，金額為45萬5,000元，且第一次提領之時間距離房屋拍賣尚有3個月之久，益徵其所領款項與鄭Ｏ昌買受房屋之價金並無關聯。上訴人所辯，委非可採。
四、兩造不爭執事項：
(一)上訴人於93年10月27日向被上訴人承租系爭土地（即91-16、91-18地號土地），租期自96年1月1日起至101年12月30日。
(二)被上訴人於100年10月19日（屬系爭租約之期間內）將系爭土地連同91-20、91-21地號土地一併出售予徐Ｏ英，並於100年11月17日辦妥所有權移轉登記。
(三)被上訴人出售前揭土地予徐Ｏ英時，並未通知上訴人是否行使優先承買權。
(四)被上訴人間土地買賣契約書第2條約定：農地總金額為800萬元，原借款400萬元，另有開立商業本票9張，抵本契約買賣款項，簽約日支付100萬元，產權登記完畢後支付100萬元整，尾數200萬元整，於農地點交後一併付清。
(五)徐Ｏ英於100年10月19日匯款80萬元起至同年10月25日止已交付被上訴人合計400萬元。（詳上訴人103年3月20日民事辯論意旨狀，見本院卷第107頁及反面）
五、本件爭點：系爭土地2筆實際買賣價金為何？亦即被上訴人與徐Ｏ英間400萬元借款債權是否存在？上訴人主張伊得以350萬0,595元行使優先承買權，是否有理由？
六、得心證之理由：
(一)上訴人主張其於93年10月27日與被上訴人訂定系爭租約，承租被上訴人所有之系爭土地耕作使用，租期自96年1月1日起至101年12月30日止，系爭土地均屬山坡地保育區農牧用地，於租賃期間內，被上訴人竟於100年10月19日未通知上訴人是否行使優先承買權，即將系爭土地連同91-20、91-21地號土地一併出售予徐Ｏ英，並於100年11月17日辦理所有權移轉登記完畢等事實，業據提出土地登記謄本、異動索引、租地契約書、異動索引等件為證（見原審卷第1宗第7至13頁、第133、134頁、原審卷第2宗第39頁、第40頁），並有南投縣埔里地政事務所101年3月1日埔地一字第0000000000號函檢附之系爭土地2筆及91-20、91-21地號土地所有權移轉登記申請資料在卷可稽（見原審卷第1宗第45頁至第58頁），復為被上訴人所不爭執，自堪認為真實。
(二)上訴人復主張：被上訴人與徐Ｏ英間買賣價金，其中以渠等借款400萬元抵充一情係屬虛偽不實，故上訴人得以350萬0,
595元行使優先承買權等情，此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。本件應予審究者為：系爭土地實際買賣價金為何？亦即被上訴人與徐Ｏ英間400萬元借款債權是否存在？上訴人主張伊得以350萬0,595元行使優先承買權，是否有理由？經查：
１、按耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。民法第426條之2第2項及第3項之規定，於前項承買或承典準用之。又出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。此為民法第460條之1、第426條之2第2項、第3項所明定。次按，出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。土地法第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。又前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。亦經土地法第107條、第104條第2項規定甚明。復按，土地法第104條所定之優先購買權，為物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。此有最高法院67年度第5次民事庭庭推總會議決議(一)意旨可資參照。再按，土地法第104條第2項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。此亦有最高法院97年度台上字第2219號判決意旨可資參照。
２、被上訴人前將均屬山坡地保育區農牧用地之系爭土地出租予上訴人耕作使用，而與上訴人訂有系爭租約，又被上訴人於租期內之100年10月19日未通知上訴人是否行使優先承買權，即將系爭土地2筆連同系爭91-20、91-21地號土地一併出售予徐Ｏ英，並於100年11月17日辦理所有權移轉登記完畢等情，已見前述，則上訴人對於系爭土地有優先承買權一情（此為被上訴人所不爭執），應堪認定。
３、被上訴人與徐Ｏ英間之系爭買賣契約內載買賣價金為800萬元，其中以渠等借款400萬元抵充等情。上訴人則主張前開400萬元之借款係屬不實，伊得以350萬0,595元行使優先承買權等語，此為被上訴人所否認，則上訴人應就其主張此有利於己之事實者，負有舉證之責任（民事訴訟法第277條前段）。
⑴、依系爭買賣契約書第2條係約定系爭土地（即91-16、91
-18地號土地）及91-20、91-21地號土地之總價款為800萬元一節，此有農地買賣契約書影本1份在卷可稽（見原審卷第1宗第65至67頁），又上開系爭買賣標的4筆土地經鑑價單位即佳宏不動產估價師事務所依內政部頒布之不動產估價技術規則關於一般性估價方法中之比較法評估，而部分以類似地區案例酌以調整比較分析計算後，認定前開土地於被上訴人與徐Ｏ英買賣當時即100年1
0月19日之鑑估總價值為643萬3,650元一情，此有佳宏不動產估價師事務所102年5月10日佳字第JC0000000號函檢送之不動產估價報告書1份足按（置放於原審卷外），上訴人雖主張鑑估價格過高云云，然未提出事證以資佐證，自無可取，故本件應認該系爭買賣標的4筆土地於買賣當時即100年10月19日之鑑估總價值為643萬3,650元一情，應可採憑。
⑵、關於買賣價金800萬元之付款方式，依系爭買賣契約第2
條之約定：「農地價款：農地總金額為800元，原借款400萬元，另有開立商業本票9張，抵本契約買賣款項，簽約日支付100萬元，產權登記完畢後支付100萬元，尾數200萬元，於農地點交後一併付清。」，亦即價金其中400萬元係以徐Ｏ英前對被上訴人所取得之借款債權抵償，剩餘之400萬元，本應於簽約日支付100萬元、產權登記完畢後支付100萬元，最後於農地點交後一併付清尾數200萬元。然因徐Ｏ英於簽約日身邊僅有80萬元可供動用，遂言明簽約日先支付80萬元，產權登記完畢後再支付120萬元等情，迭據證人鄭Ｏ昌於原審時證稱：80萬元係100年10月19日支付，120萬元係100年10月25日支付等語（見原審卷第1宗第167頁）、徐Ｏ英於原審時陳稱：簽約時原本要支付100萬元，但是因為身邊的錢只有80萬元，所以先付80萬元，過戶時再給120萬元等語（見原審卷第1宗第192頁）、被上訴人於原審時陳稱：400萬元借款抵債，徐Ｏ英先付80萬元，過戶再付120萬元等語（見原審卷第1宗第197頁）各在卷，此有被上訴人於原審時提出徐Ｏ英分別於100年10月19日、同年10月25日先後匯款各80萬元、120萬元予被上訴人之郵政國內匯款執據等件為證（見原審卷第1宗第89頁、第90頁），堪認徐Ｏ英於簽訂系爭買賣契約後，於簽約日先支付80萬元，產權登記完畢後再支付120萬元等事實為真實。而徐Ｏ英自100年10月19日給付80萬元起迄於102年11月25日止已支付買賣價金中之400萬元（不含上訴人爭執之400萬元之借款部分）等情，業據被上訴人於103年2月18日民事答辯㈠狀敘明在卷（見本院卷第82、83頁），並提出付款明細表、匯款申請書、收據等件為證（本院卷第85至97頁），此為上訴人所不爭執，此有上訴人103年3月20日民事辯論意旨狀附卷可憑（見本院卷第107頁及反面），可見兩造就400萬元借款關係是否存在一節存有爭執外，其餘價金400萬元部分確屬存在並已完成支付等情則不爭執，此部分之事實堪認係真正。
⑶、至於被上訴人與徐Ｏ英間之系爭買賣契約內載買賣價金
為800萬元，其中以渠等借款400萬元抵充等情，雖為上訴人主張伊否前開400萬元之借款存在，係屬不實云云，惟上訴人並未就此有利於己之事實舉證以實其說，已難謂合，況查：
①關於被上訴人向徐Ｏ英借款400萬元之債務一情，業據
徐Ｏ英及被上訴人於原審提出系爭本票9紙（見原審卷第1宗第121至123頁）、徐Ｏ英彰化銀行之帳戶交易明細及鄭Ｏ昌之和平梨山郵局帳戶交易明細各1份（見原審卷第1宗第124至130頁）等件為證，復據證人鄭Ｏ昌於原審證述在卷（見原審卷第1宗168、169頁）及徐Ｏ英、被上訴人於原審分別陳述在卷（見原審卷第1宗第
195、196頁徐Ｏ英之陳述；同卷第198、199頁），大致相符。復經比對系爭本票9紙之發票日及金額（見原審卷第1宗121至123頁）與鄭Ｏ昌、徐Ｏ英之金融帳戶交易明細後（見原審卷第1宗第121至130頁），可知鄭Ｏ昌之郵局金融帳戶交易明細中顯示，96年2月26日提領33萬元（經比對相對應於系爭本票中編號①發票日96年2月26日金額30萬元者，有多領3萬元）；96年12月17日提領10萬元（經比對相對應於系爭本票中編號②發票日96年12月17日金額10萬元者相合）；97年2月27日提領50萬元（經比對相對應於系爭本票中編號③發票日97年2月27日金額50萬元者相合）；97年7月24日提領29萬元（經比對相對應於系爭本票中編號④發票日97年7月24日金額30萬元者，少領1萬元）；97年12月4日提領30萬元（經比對相對應於系爭本票編號⑤發票日97年12月4日金額30萬元者相合）；98年6月16日提領98萬元（經比對相對應於系爭本票中編號⑥發票日98年6月16日金額100萬元者，少領2萬元）；98年10月5日提領45萬5,000元（經比對相對應於系爭本票中編號⑦發票日98年10月5日金額50萬元者，少領4萬5,000元）；另於徐Ｏ英之彰化銀行金融帳戶交易明細中顯示，99年11月4日提領70萬元（經比對相對應於系爭本票編號⑧發票日99年11月4日金額70萬元者相合）；100年5月12日提領25萬元（經比對相對應於系爭本票中編號⑨發票日100年5月12日金額30萬元者，少領5萬元）。雖上開交易明細之各筆明細之各筆領款金額與各借款金額間有些許出入，然徐Ｏ英陳稱：為係因徐Ｏ英於領款時或有為供己用而多領，或有手頭上已有現金而少領所致等語（見原審卷第1宗第112頁），此核與情理尚相無違，可以憑信。又雖被上訴人於原審101年11月5日準備程序時陳稱：「（問：向徐Ｏ英借400萬元，是從何時開始借的？）去年借的，……每次跟徐Ｏ英借款時，我都有簽本票給她，借一次簽一次……。」等語（見原審卷第1宗198、199頁），參酌系爭本票係發票日係自96年2月26日起至100年5月12日止（見原審卷第1宗第121至123頁），故被上訴人陳稱「去年借的」（即指100年間借的）云云，顯與其前、後語意及系爭本票上載發票日之客觀物證之記載有所不符，則被上訴人上開有關「去年借的」語意是否符合被上訴人之本意，是否有口誤，即非無疑（按因最後一筆借款，即系爭本票編號⑨發票日係100年5月12日，已見前述，則此處被上訴人所謂「去年借的」，是否意指「最後是去年借的」？尤有可能），復佐以被上訴人係00年0月00日出生，有被上訴人之身分證影本在卷可憑（見原審卷第1宗第53頁），被上訴人於上開陳述時（101年11月5日）屬已滿85歲之高齡，其聽力及表達詞意之能力均較一般盛年者有所落差，故上開被上訴人陳稱「去年借的」的，應係口誤所致。
②上訴人雖又以系爭本票係被上訴人臨訟制作為由，而聲
請原審將系爭本票送請法務部鑑定，且經鑑定結果為系爭本票9紙，雖顯示發現票號序列前一碼之本票，其背面相對位置上遺有後一碼本票正面上手寫筆墨或印墨之殘跡，研判系爭本票9紙應均非按各票面所載日期分別簽發，而係短期內連續簽立製成，此有法務部調查局102年5月16日調科貳字第0000000000號鑑定書存卷可查（見原審卷第2宗第23至26頁）。惟被上訴人就此辯稱：
鄭Ｏ昌為被上訴人之借款，特地購買本票1本供被上訴人簽發本票之用，而於被上訴人每次借款時，即取出該本本票供被上訴人簽發，並未再將本票撕開，故票號序列前一碼本票背面有沾染後一碼本票筆墨或印墨之情等語，核與證人鄭Ｏ昌於原審證述：被上訴人向伊夫妻借錢，所以伊去買本票，被上訴人如果有借錢，渠等會叫他簽本票始有依據，因為中間沒有人跟伊夫妻借比較大筆的金錢，所以系爭本票9紙均為連號等語相符（見原審卷第1宗第170頁），核此被上訴人所辯並無顯然違背常情之處，是上訴人主張系爭本票係被上訴人臨訟而為云云，尚難採信。
③上訴人雖主張被上訴人之和平梨山郵局帳戶內除有上訴
人給付租金之匯款外，從未有任何超過10萬元以上款項之存入，以及依卷附內政部入出國及移民署102年3月8日移署資處雲字第0000000000號函所示，被上訴人自96年12月26日至100年5月12日期間僅僅出境3次，被上訴人如真向徐Ｏ英借得400萬元現金，既未存入金融機構帳戶，又如何能僅分3次即全數攜往大陸，顯有可疑，故認買賣價金並非800萬元云云。惟查，依吾人生活經驗以得，借貸雙方之借貸關係存否，係以貸與人證明有借貸合意及交付借款等事實為既足，至於借用人如何運用該借貸之金額，此涉及個人使用資金之私密空間事項，自非外人所能置喙，其中有可告人者，亦有非可告人者（正面之例，類如為善不欲人知之捐款善舉，如何能對外言說呢？至於其他負面之例，亦不難想見不乏其例），所在多有，此究與借貸關係係以當事人間基於借貸之合意而交付借款，並無必然之關聯。本件借貸之事實，既有被上訴人、徐Ｏ英及證人鄭Ｏ昌於原審之陳述、證述等內容，並有系爭本票以及徐Ｏ英、鄭Ｏ昌之前開銀行、郵局之相關帳戶交易明細等證據可資勾稽比對，足認本件確有400萬元之借貸關係存在。至於被上訴人取得上開借款後如何使用，此係被上訴人運用資金之範疇，此與借貸成立間究屬二事。縱使被上訴人就其如何使用借得之款項，未為完全之陳述，然此是否有涉及其有難以盡言而屬私領域之事項，非無可能，此部分若要借款人全部毫無保留的合盤托出，衡情論理，實屬強人之所難，更不能據此即可推翻前開已為借貸關係成立之認定，是上訴人此部分主張委無可採。
④至於上訴人雖又主張系爭買賣契約之見證人 何為方 為徐
Ｏ英之母，核與常情有違云云，惟查見證人並無資格之限制，而與契約之成立亦無必然之影響，況徐Ｏ英、被上訴人於原審時分別陳稱：系爭買賣契約係於100年10月19日上午，被上訴人下山至徐Ｏ英家中所寫等語各在卷（見原審卷第1宗第193、194、200頁），且與證人何為方證述內容相符（見原審卷第1宗第173頁），則徐Ｏ英、被上訴人既係於徐Ｏ英家中簽訂系爭買賣契約，則以徐Ｏ英之母何為方為系爭買賣契約之見證人，尚無違背常情，上訴人此部分之主張亦無可取。又上訴人復就被上訴人與徐Ｏ英向地政機關申請辦理土地所有權移轉登記之原因發生日期（俗稱公契）即為系爭買賣契約書上所填載之日期（俗稱私契）相同一節提出質疑，就此，被上訴人係抗辯移轉登記係由不具專業地政士資格之徐Ｏ英之夫鄭Ｏ昌辦理，或與由專業地政士辦理之情形有異，然亦不能執此認系爭買賣契約並不真實等語。查本件系爭買賣標的土地所有權移轉登記予徐Ｏ英，係由鄭Ｏ昌申請辦理一情，有南投縣埔里地政事務所101年3月1日埔地一字第0000000000號函檢附之系爭土地2筆及系爭91-20、91-21地號土地所有權移轉登記申請資料在卷可稽（見原審卷第1宗第45至58頁），而系爭買賣契約書既係於100年10月19日簽訂，則申請資料填載被上訴人與徐Ｏ英立約日期為100年10月19日，並無錯誤可言，且觀諸申請資料中所附之南投縣政府稅務局土地增值稅繳款書、不課徵證明書，可知前揭4筆土地申報土地增值稅係經南投縣政府稅務局於100年11月9日收件，須繳款部分於100年11月15日繳訖，而土地登記申請書收件日期則為100年11月15日，準此，本件申請辦理所有權移轉登記之流程並無不合情理之處，上訴人此部分主張，亦屬無理。
⑤又上訴人主張：徐Ｏ英之夫鄭Ｏ昌於其郵局帳戶內98年
間提領之款項，極有可能係支付其向法院標買法拍屋之款項云云，惟查，鄭Ｏ昌曾於98年9月18日向臺灣臺中地方法院標買坐落改制前台中縣○○鎮○○街○○○巷○○號房地，投標金額為210萬3,999元，於同日繳交保證金63萬元，再於同年9月25日繳交餘款147萬3,999元等情，業經本院調取該法院98年度司執字第1123號強制執行案卷查閱無誤，上開法拍屋價金繳交之日期及金額，核與鄭Ｏ昌於其郵局帳戶內於98年6月16日提領98萬元、98年10月5日提領45萬5,000元，尚難認有何關聯性，是上訴人此部分主張委無可採。另就上訴人質疑指稱：被上訴人與徐Ｏ英間關係良好，自不可能以高過鑑定市價甚多之價格出售本件買賣標的土地云云，惟查，不動產出售之價格牽涉出賣人主觀意願及客觀市場環境因素甚多，非可一概而論，況且本件尚有以借款抵充部分價金之情，故被上訴人與徐Ｏ英合意以800萬元為買賣土地價格，難謂有何違背情理之處，是上訴人此一質疑之主張，要屬臆測之詞，不足為採。
⑥況上訴人亦曾就被上訴人、徐Ｏ英、鄭Ｏ昌及何為方等
人向臺灣南投地方法院檢察署提出詐欺等案件之告訴，亦經該署檢察官查明400萬元之借貸並非虛偽等情由而為不起訴處分，亦有102年度偵字第2553號不起訴處分書附卷可資佐參（見本院卷第128至133頁）。
⑦綜上，上訴人就其所主張買賣價格並非800萬元，其中
400萬元之借款關係並不存在一節，為不足取，故本件買賣標的即系爭土地及91-20、91-21地號土地之買賣價格應認係800萬元。
(三)次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264條第1項前段定有明文。查上訴人主張就系爭土地之買賣，得行使優先承買權，而被上訴人又已具體陳明：上訴人如欲行使優先承買權，自應依同樣之條件承買等語（見原審卷第1宗第64頁），核其性質即屬同時履行之抗辯，法院自得於命被上訴人移轉所有權登記之同時，併為命上訴人應為對待給付之判決。又關於上訴人所應為對待給付之價格部分，查前揭佳宏不動產估價師事務所102年5月10日不動產估價報告書鑑估系爭土地（即91-16、91-18地號土地）、91-20、91-21地號土地於100年10月19日之價格分別為381萬6,500元、181萬3,900元、63萬5,250元、16萬8,000元，合計為643萬3,650元，本件就上訴人主張優先承買權之系爭土地2筆，以被上訴人與徐Ｏ英間就系爭買賣標的4筆土地之買賣價格800萬元，再計算兩造所不爭執之系爭土地2筆價值所占前揭4筆土地總價值之比例，作為上訴人優先承買系爭土地2筆之價格（按即使上訴人亦以此比例方式計算其得以購買系爭土地之價金，詳上訴人103年3月20日民事辯論意旨狀，見本院卷第107頁反面），即700萬1,189元〔計算式：8,000,000×（3,816,500＋1,813,900）/6,433,650＝7,001,189元，小數點以下四捨五入〕，應屬合理適當。
(四)綜上所述，上訴人主張依民法第460條之1準用民法第426條之2第2項、第3項及土地法第107條準用土地法第104條第2項後段之規定，行使優先承買權，核屬有據。上訴人請求移轉登記部分並因被上訴人為同時履行抗辯，上訴人請求被上訴人將系爭91-16、91-18地號土地之所有權移轉登記予上訴人之同時，自應給付買賣價金700萬1,189元，是則原審據此為同時履行給付買賣價金700萬1,189元之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決諭知同時履行買賣價金之金額不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
(五)本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年6月11日
民事第六庭審判長法官袁再興
法官陳賢慧法官張國華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官詹雅婷中華民國103年6月12日