臺灣臺中地方法院民事判決 104年度沙簡字第350號
原告即反訴被告 林家慶
吳春嬌
前列二人共同訴訟代理人
林殷世 律師
前列二人共同複代理人
許珮寧 律師
被告即反訴原告 張欣明
訴訟代理人 陳聰能 律師
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國104年12月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣23萬元，及自民國104年12月16
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣23萬
元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：原告向被告承租其所有門牌號碼臺中市○○
區○○○道○段○弄○○號房屋(改制前為臺中縣○○鄉○○○
路○○巷○弄○○號，下稱系爭房屋)經營快餐店，約定保證金
新臺幣(下同)10萬元應於租賃期滿交還房屋後無息返還。兩
造租賃契約業於103年2月14日屆滿，原告已依約於103年2月
4日騰空遷出系爭房屋。詎被告拒絕返還保證金10萬元，迭
經原告催討，被告均置之不理，爰請求被告應給付原告10萬
元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之
利息。
二、被告則以：㈠系爭房屋係由被告出租與被告作為餐飲營業之
用，非供住家使用。詎被告除將系爭房屋1樓作為經營快餐
店營業使用外，並將系爭房屋2樓作為全家居住使用，依兩
造所簽定之房屋租賃契約書(下稱系爭租約)第6條約定，原
告應支付當時房租10倍計算之違約金33萬元。㈡兩造口頭約
定每期應由原告給付給付6個月租金，租金應於每期第1個月
15日以前繳納，惟原告就其所應給付之租金，自100年2月15
日起後，均係拖延2個月後即每年4月間、10月間才給付，有
未按期給付租金之情事，依系爭租約第6條約定，原告應支
付當時房租10倍計算之違約金34萬元。㈢原告將系爭房屋頂
讓予訴外人 鍾正宗 使用，依系爭租約第4條第2款約定，原告
應支付當時房租20倍計算之違約金69萬元。㈣原告於103年
2月14日租賃期限屆滿時，並未將系爭房屋之鑰匙交還原告
，致被告迄今未能將系爭房屋出租與他人，依系爭租約第6
條第2款約定，原告應支付當時房租10倍計算之違約金345,
000元。㈤原告於103年2月14日租期屆滿時，並未結清水電
帳單，由被告代為繳納水費386元、電費5,243元，且原告迄
今仍未拆除系爭房屋外所裝設之快餐店招牌，估計拆除費用
約需4萬元。以上合計1,750,629元，被告主張抵銷原告請求
之10萬元保證金等語置辯，請求駁回原告之訴。
三、按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，民法第43
8條第1項前段定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約
時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當
事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲
解，有最高法院17年上字第1118號判例可參。依原告所提出
，並為被告所不爭執之系爭租約第1條明定：「房屋所在地
及使用範圍：甲方(即被告)將其所有座落於台中縣○○鄉○
○村○○○路○○鄰○○巷○弄○號鋼筋水泥磚造樓房壹、
貳層房屋全部出租與乙方(即原告)營業使用，由乙方承租之
。」、第4條第1款約定：「本房屋係供營業之用。房屋租賃
依簽租賃契約時現場目視現況出租」，其旁「住家」二字並
以劃雙線刪除，其上並加蓋被告私章，足見兩造於簽定系爭
租約時，已約定系爭房屋限於營業使用，並明示排除住家使
用。而原告於103年9月26日準備書㈠狀自承：「反訴被告向
反訴原告承租之系爭房屋，其一樓為營業店面，二樓原即作
為住家之三房隔局」，是原告將系爭房屋2樓作為住家使用
，即屬違反租約約定使用方法，而系爭租約第6條約定：乙
方(即原告)違反約定方法使用使用房屋，應支付按當時房租
拾倍計算之違約金，兩造均不爭執當時房租為33,000元，依
此計算，被告抗辯原告應給付違約金為33萬元為有理由。
四、系爭租約第3條第1項約定：「租金：98.2.15~100.2.14每月
租金新臺幣參萬參仟元，100.2.15~102.2.14每月租金新臺
幣參萬肆仟元，102.2.15~103.2.14每月租金新臺幣參萬肆
仟伍佰元」，租金於何時繳納，兩造並未約定，而被告於10
4年12月29日答辯暨反訴準備書㈢狀自承：「系爭房屋租賃
契約之前4期租金，係分別於98年2月17日給付6個月份即自
98年2月15日起至98年8月14日止之租金185,150元予被告；
於98年7月21日給付6個月份即自98年8月15日起至99年2月14
日止之租金198,000元予被告；於99年2月26日給付6個月份
即自99年2月15日起至99年8月14日止之租金198,000元予被
告；於99年8月25日給付6個月份即自99年8月15日起至100年
2月14日止之租金197,970元予被告」，並提出存摺明細為證
，是原告繳納租金時間，顯非被告所稱於每期第1個月15日
前，所原告迄今並未積欠租金，復為被告所不爭執。是被告
以原告有未按期給付租金之情事，依系爭租約第6條約定，
原告應支付當時房租10倍計算之違約金34萬元，即無理由。
五、被告抗辯原告將系爭房屋頂讓予訴外人鍾正宗使用之事實，
固據其提出手機螢幕照片、電話通聯紀錄、信函、彩色相片
、土地所有權狀、身分證影本等件為證，惟依署名鍾正宗寫
給被告之信函上所示：「張小姐你好：我們是從103年2月15
日以後想跟你承租房子的新房客，想做的生意也是(快餐)部
分，經營模式雷同，希望張小姐給年青人一個機會。」，原
告林家慶寫給被告信函上所示：「對了，張小姐因為年青人
剛要出來創業，希望張小姐房租可不可以先不要漲，懇求張
小姐給年青人一個機會，就像以前您以前給我的機會一樣。
」，僅是原告及署名鍾正宗人希望跟被告承租系爭房屋經營
快餐店，並不能證明租期屆前，原告已將系爭房屋頂讓給署
名鍾正宗經營快餐店之事實，是被告以原告將系爭房屋頂讓
予訴外人鍾正宗使用，依系爭租約第4條第2款約定，原告應
支付當時房租20倍計算之違約金69萬元，亦無理由。
六、被告抗辯原告於103年2月14日租賃期限屆滿時，並未將系爭
房屋之鑰匙交還原告，致被告迄今未能將系爭房屋出租與他
人之事實，固據其提出署名 阿富 之電子郵件1份為證，為被
告片面製作之私文書，是否真實，本有疑義？是被告以原告
原告於租賃期限屆滿時，並未將系爭房屋之鑰匙交還原告，
致被告迄今未能將系爭房屋出租與他人，依系爭租約第6條
第2款約定，原告應支付當時房租10倍計算之違約金345,000
元，亦無理由。
七、被告抗辯原告於103年2月14日租賃期限屆滿時並未結清水電
帳單，由被告代為繳納水費386元、電費5,243元，且原告迄
今仍未拆除系爭房屋外所裝設之快餐店招牌，估計拆除費用
約需4萬元之事實，固據其提出臺灣自來水收據、臺灣電力
公司通知單、收據等件為證，惟不能證明上開水、電為原告
租賃期間所積欠，復未能證明原告有快餐店招牌未拆除之事
實，其請求原告支付上述費用合計45,629元「計算式：386
＋5,243＋4萬元＝45,629元」，即無理由。
八、綜上所述，原告將系爭房屋2樓作為住家使用，依系爭租約
第6條約定，應給付被告違約金為33萬元，經被告提出抵銷
抗辯後，原告已無餘額可請求返還。從而，原告請求被告給
付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5%計算之利息，即屬無據，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：反訴被告就租約之履行有多項違約事項
，共應給付反訴原告1,750,629元，經抵銷反訴被告所請求
之保證金10萬元後，反訴被告仍應給付反訴原告1,650,629
元，爰為一部請求反訴被告應給付反訴原告50萬元，及自反
訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
，並 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：㈠反訴被告依營業所需，1樓經營快餐店、2
樓作營業後居家休息使用，亦與營業有關，並未違法或影響
安全，況依兩造所簽定之房屋租賃契約書第4條第4款約定意
旨，並未限制反訴被告在2樓作為居家使用，反訴原告請求
當時房租10倍計算之違約金33萬元，並無理由。㈡反訴被告
否認有以口頭約定比照續約前之原租約給付方法，同意每期
而給付之6個月租金，應於每期第1個月15日前繳納，反訴被
告請求當時房租10倍計算之違約金34萬元，亦屬無據。㈢反
訴被告並未將系爭房屋頂讓與訴外人鍾正宗(應係 鍾境周 )，
反訴原告請求當時房租20倍計算之違約金69萬元，亦無理由
等語置辯，請求駁回反訴原告之訴及假執行之聲請，並陳明
如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、反訴被告將系爭房屋2樓作為住家使用，依系爭租約第6條約
定，應給付被告違約金為33萬元，經反訴原告提出抵銷抗辯
後，仍有23萬元可供請求。從而，反訴原告請求反訴被告給
付23萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即104年12月16日
起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許
。逾上開部分之請求，尚屬無憑，為無理由，應予駁回。
四、本件反訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用
簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，
反訴原告雖陳明願擔保聲請宣告假執行，然此僅係促請本院
注意而已，毋庸就其聲請為准駁之裁定。至反訴被告陳明願
供擔保請准宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當
擔保金額准許之。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、79條、
中華民國104年12月31日
法官劉正中
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，及繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴
者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年12月31日
書記官