三重簡易庭108年度重簡字第1716號民事判決

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　108年度重簡字第1716號
原　　　告　青島不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　 張哲銘
訴訟代理人　 蘇千祿 律師
被　　　告　 黃麗樺
訴訟代理人　 周嬿容 律師
上列當事人間請求給付違約金事件，於民國109年7月10日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民
事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一
造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）被告於民國108年5月31日委託原告仲介出售所有坐落新北
市○○區○○路○○○巷○弄○號2樓房屋及其坐落之基地（下
合稱系爭房地），兩造並簽訂專任委託銷售契約書（下稱
系爭委託契約書），約定委託銷售價格為新臺幣（下同）
980萬元，委託銷售期間為108年5月31日起至108年9月5日
，並約定委託人（被告）同意授權受託人（原告）代為收
受買方支付之定金，且由被告親自簽名於契約審閱權之欄
位內。而被告上開委託銷售價格980萬元，係出售價或廣
告價，於同日又簽立委託銷售契約內容變更同意書（下稱
第一次變更同意書），同意委託銷售底價最低為880萬元
。嗣第三人 張琇惠 於108年6月17日簽定買賣議價委託書及
確認書，出價780萬元欲購買系爭房地，因雙方有價差，
經原告說明及協商後，被告再於108年6月18日簽立委託銷
售契約內容變更同意書（下稱第二次變更同意書），同意
委託銷售底價降為830萬元，然雙方仍未成交，原告乃再
努力居間協商，第三人張琇惠於108年6月21日僅將購買總
價提高至800萬元，最終才於108年6月26日同意購買總價
為830萬元，已符合被告於108年6月18日同意委託銷售之
底價，此時買賣雙方價格完全合致並成立，原告即通知被
告及第三人張琇惠，且第三人張琇惠欲給付定金10萬元，
原告即依系爭委託契約書第3條第2項約定，於108年6月26
日代為收受第三人張琇惠支付之定金10萬元，並簽立「買
賣定金收款憑證」後通知被告簽約，未料，被告卻藉故拒
絕，原告不得不再於108年7月1日發函通知其於108年7月5
日下午2時至原告公司簽約，但被告亦於108年7月1日發函
主張無審閱期或無提供成交行情，及於108年7月4日發函
主張不得代收定金等而拒絕簽約，原告乃於108年7月15日
通知被告違約。
（二）按系爭委託契約書第8條第2款約定：「定金之收取及其效
力：....。二、委託人同意受託人代收定金時，若買方同
意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付
定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。」第
11條第1項第3款約定：「違約之處罰：一、委託人如有下
列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍
應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並
應全額一次付予受託人：....。(三)委託人違反第六條第
八項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動
產買賣契約書者。」查原告在本件委託銷售期間內，已依
系爭委託契約書之內容，覓得第三人張琇惠以830萬元承
諾購買系爭房地，已完成委任事務，然被告卻藉故拒絕與
買方簽訂不動產買賣契約書，即屬違約，仍應給付原告以
委託銷售總價6%計算之違約金498,000元（計算式：830萬
元×6%＝498,000元）。
（三）為此，爰依系爭委託契約書第11條第1項第3款約定之法律
關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告498,
000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5%計算之法定遲延利息。
（四）就被告所辯有關審閱期間部分之說明：
１審閱期間有無違反，應以個案認定，永慶房屋認定違反
審閱期間而無效，係在簽定委託至出售僅為2小時之情
形，但本件被告於108年5月31日簽定系爭委託契約書時
，正值原告公司員工國外旅遊5日（108年6月1日至6月5
日），原告已告知被告，但被告仍同意原告回國後再行
仲介出售，因此本件原告與被告簽定該契約書至原告開
始仲介出售時已隔5日，被告有足夠時間審閱契約內容
，故被告主張無合理審閱期間而契約無效，顯無理由；
且原告回國後即積極仲介系爭房地之出售，期間與被告
討論及協商多次及多時，被告從未對審閱期間有所爭執
，或表明對系爭委託契約書內容有所不瞭解而主張解除
契約或無效，反而於108年5月31日簽約後之108年6月18
日再簽定第二次變更同意書將委託銷售底價變更為830
萬元，足證被告對於審閱期間及系爭委託契約書並未有
爭執，且繼續變動委託銷售底價，再再顯示雙方所簽訂
之系爭委託契約書未有任何得解除契約或無效之原因存
在，被告後悔不出售系爭房地，顯與審閱期間無關。
２本件簽約後原告即出國5日，由被告帶回系爭委託契約
書5日，且被告於簽約後第18日仍簽立第二次變更同意
書，將委託銷售底價變更為830萬元，足證本件並無欠
缺審閱期間而符合民法第247條之1所「按其情形顯失公
平」之適用。參以「定型化契約條款」或有審閱期間之
適用（並非全部適用），但「個別磋商條款」即指契約
當事人個別磋商而合意之契約條款，應無審閱期間之適
用，因既是個別磋商條款即為消費者與仲介方雙方磋商
出來，消費者對該條款內容早已清楚明瞭自無審閱期間
保障之必要。本件系爭委託契約書中有關服務費報酬百
分比為「實際成交價之百分之肆（手寫）」，被告後悔
不賣（830萬元）仍應依約給付至少服務報酬費4%或違
約金6%，方為公允，此部分與審閱期間完全無關；另原
告於被告簽立系爭委託契約書時有告知由公司人員填寫
「買賣標的（住址）」及「買賣售價980萬」及「服務
報酬成交價百分之肆」，並逐項勾選「不動產委託銷售
標的現況說明書（成屋）」共43項，且對第11項增建等
項目「勾選是」，又告知填寫「後陽台增建依現況」及
第13項出租部分增建等項目「勾選是」，並告知填寫「
108年5月19日」，被告並同時告知委託銷售底價為「88
0萬元」並簽名於第一次變更同意書，足證被告上述填
寫內容皆非定型化契約條款，且係與原告討論協商並決
定填寫內容，根本無審閱期間之問題。
３且依審判實務之相關見解，即使欠缺或拋棄定型化期契
約之審閱期間，契約仍屬有效，諸如：①臺灣高等法院
（下稱高院）101年度上字第721號確定民事判決：「（
四)、次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應
有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。
違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者
得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇
特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之
多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，
消保法第11條之1定有明文。另行政院消費者保護委員
會第99次委員會議通過『不動產委託銷售定型化契約應
記載及不得記載事項』，其中第1條第1項規定不動產委
託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日，違反該規定
者，該條款不構成契約內容。惟上開規定之立法理由在
於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有
充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審
閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約
審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經
營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充
分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經
營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間
者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自
治及契約自由之原則，尚非不可。且於簽約後已經將上
述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條
款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期
間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應
有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時
已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關
權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。是企業經營者
雖於簽約前未給予消費者3日以上之契約審閱期，自亦
應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者自不得
於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因
違反審閱期而排除契約條款之適用。....。再者，委
託銷售價格係賣方自行決定委託仲介業者銷售不動產之
售價，倘買方出價已達委託銷售價格而成交，賣方本於
誠信自應受出價所拘束，否則仲介業者或買方將無所適
從，難謂有何顯失公平情事。是上訴人以系爭專任契約
第6條第5項，剝奪其決定價格或簽約權利，違反契約自
由原則且顯失公平，依消保法第12條規定為無效云云，
自無可取。」②高院102年度上易字第375號確定民事判
決：「1.按『中央主管機關得選擇特定行業，公告規定
其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告
之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約
之效力，依前條規定定之。』消費者保護法第17條第1
、2項分別定有明文。內政部並依上開規定，訂有不動
產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，就應記
載事項第1條定有：『本定型化契約及其附件之審閱期
間（不得少於三日）。違反前項規定者，該條款不構成
契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。』
惟訂立審閱期間條款之目的在於給予消費者充分瞭解契
約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者
審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，
以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權
利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害
，是只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務
關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱
期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。且消費者
於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然
企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費
者有充分了解契約條款之機會，於充分了解後同意與企
業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱
期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私
法自治及契約自由原則，尚無不可。....。(1)系爭銷
售契約前言雖載有：『注意!依內政部公告，委託人有
三天以上契約審閱權，委託人於契約簽立前可要求將本
契約影本㩗回審閱。』等語（原審卷一第20頁），惟陳
昱羲於上開文字之後，載有『故委託人簽立本契約時（
請勾選）』處，代理上訴人（即委託人）勾選『業已行
使契約審閱權利。』及『業已充分了解本契約條文，因
此自願放棄行使契約審閱權利。』，並於委託人簽章確
認處簽名（原審卷一第20頁），另參諸證人 陳正玲 於原
審結證稱：『…… 陳昱羲 就與原告（即被上訴人）簽系
爭銷售契約，並且一個一個勾選現況說明書……』等語
（原審卷一第265頁），及如上(一)3.(1)所述，陳昱羲
於簽立系爭銷售契約及不動產現況說明書時，尚有委託
銷售價乃係漏水買方自行修復價，及服務報酬比例加以
修正等情，堪見陳昱羲應已行使系爭銷售契約之審閱權
，充分瞭解該契約內容，並願放棄3日之審閱期間。」
③高院102年度上易字第672號確定民事判決：「（三）
被上訴人同意放棄契約審閱期間之約定，系爭定金收據
是否因此無效部分1.消費者保護法第11條之1第1項固規
定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以
內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，然同條第
3項亦規定中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化
契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項
，公告定型化契約之審閱期間。而內政部依前開規定於
92年6月26日公告之不動產委託銷售書範本規定契約審
閱期間至少為3日。該審閱期間規定之立法理由在於維
護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分
了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契
約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱
契約條款內容之期間，雖未達規定期間，倘企業經營者
未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了
解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者
成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，
法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及
契約自由之原則，尚非不可。」④高院108年度上易字
第708號確定民事判決：「(二)上訴人雖抗辯：系爭特
約條款違反消保法第11條之1第1項、第2項及民法第247
條之1第2款至第4款規定而為無效，故系爭違約條款不
構成契約之內容云云。惟查：1.按企業經營者與消費者
訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費
者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使
消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項規定者，其
條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成
契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型
化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事
項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1固
有明文。而內政部於92年6月26日公告修正之不動產委
託銷售契約書範本，亦據以規定契約審閱期間至少應為
3日（原審卷第93頁）。惟消保法第11條之1之立法目的
，在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前
，有充分了解定型化契約條款之機會（消保法第11條之
1立法理由參照），如消費者已有詳細審閱契約之機會
，該條之保護目的即屬已達，故消費者審閱定型化契約
內容之期間，雖未達規定期間，倘企業經營者未有妨礙
消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條
款之機會，而同意與企業經營者成立契約關係，並選擇
以個別磋商條款放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者
拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，自
非不可。2.系爭委託契約雖係被上訴人預定用於委託銷
售不動產而訂定之定型化契約，然系爭特約條款係以手
寫方式記載『賣方已充分了解本契約之內容，同意不行
使3天之審閱權』，並經上訴人、被上訴人承辦人梁峻
偉於該約定旁簽名確認（原審卷第91頁），堪認上訴人
確已充分了解系爭委託契約之內容，並於個別磋商後以
手寫特約方式，約定放棄3日審閱期間，並非由被上訴
人以定型化契約條款使上訴人拋棄審閱權，依上1.說明
，自非法所不許。參以附表編號1至6之變更契約，兩造
亦均以手寫方式記明『賣方已充分了解本契約之內容，
同意不行使3天審閱權』之特約，並均經上訴人、被上
訴人承辦人 梁峻偉 簽名確認（原審卷第21頁至第26頁）
，附表編號7、8之變更契約，則經上訴人於記載「依內
政部公告，委託人簽訂契約前，有3天以上之審閱權，
委託人可要求攜回本契約影本審閱，...委託人業已行
使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容
無誤」之欄位簽名確認（原審卷第27頁至第28頁），堪
認上訴人確已充分了解其對於系爭委託契約、歷次變更
契約均有審閱權，並依其歷次簽約當時之個人考量及其
他情況，或決定以特約約定放棄3天審閱權，或於行使
審閱權後簽訂契約。況系爭委託契約及歷次變更契約為
一式二份，簽訂後上訴人均取得其中一份之情，亦為上
訴人所不爭執（本院卷第48頁），可見上訴人於取得契
約書面後當有充分了解契約內容之機會，而上訴人於
105年11月26日簽訂系爭委託契約，之後依序簽訂附表
所示之變更契約，迄簽訂附表編號8變更契約之107年4
月20日止，期間長逾1年4月，上訴人並未舉證證明其於
上開期間內有何對於歷次契約內容（含放棄審閱權之特
約條款）提出異議或表示質疑之情，從而，上訴人事後
以違反消保法第11條之1關於審閱期間之規定為由，主
張排除系爭違約條款之適用，自有未合。」
４據被告所提出之被證4對話內容，可以佐證原告與被告
簽訂系爭委託契約書時雙方有討論「價格」、「仲介報
酬4%」、「專任約」等情，故本件無審閱期間之適用：
① 許宜甄 及林 良潔 2人皆非買賣契約之簽約當事人（即
黃麗樺及張琇惠），且被告配偶 林良潔 「有目的錄音
」之內容，仍無法優先於被告本人於108年6月26日當
場明示「現在是買賣830哦」及「那我們明天再來簽
約」及現場買方張琇惠已同意「嗯（連續點頭）」等
事實，足證買賣雙方對於買賣標的物及其價金已合致
而成立買賣關係。
②最重要者，被告所提之被證4錄音內容，不僅許宜甄
及林良潔2人並不在物件成交之錄影內容外，許宜甄
亦「根本不在」被告於108年6月26日表示「現在是買
賣830哦」、「那我們明天再來簽約」及買方張琇惠
同意「嗯（連續點頭）」之時段中出現，亦即許宜甄
在買賣雙方合致830萬元成交時並不在現場，因此許
宜甄仍停在108年6月21日所知之800萬元。
③另譯文中被告配偶林良潔提及「830萬元拿4%」、「
說我岳母以前給他賣的時候他都是專任約的」（第1
頁）、「我們說我們的底限是830萬」（第4頁）、「
830萬你要抽4%的佣金」、「我就寫830萬」（第5頁
）、「我給你底價830萬，....你要拿4%我無話可說
」（第6頁）、「這間房子....一開始寫的980萬，賣
到後來剩下830萬，結果要叫我們屋主讓4%出來，這
還有天理嗎？」（第7頁）、「賣不夠屋主的底限你
要還抽4%」（第8頁）、「賣不到屋主要的價錢你有
本事抽4%嗎」（第12頁）等情，可知被告對於系爭委
託契約書內容「沒有意見」，僅對售價830萬元是實
拿或者扣除4%佣金有意見，再再顯示兩造簽約時確實
有「個別磋商事項」即買賣底價、仲介報酬百分比及
專任約等，故本件應無違反審閱期間之問題。
（五）有關被告辯稱銷售價格未意思表示合致部分之說明：
１被告不否認於108年6月26日有在原告公司詳談且代書亦
在場，但被告主張買方出價價格僅為800萬元與被告同
意銷售低價830萬元未合致，以致離開會議現場，此部
分顯然嚴重虛偽，先為敘明。
２買方張琇惠於108年6月26日確實有同意以830萬元向被
告購買系爭房地屋，並簽立上開「買賣定金收款憑證」
，將購屋價更改為830萬元，並非如被告所稱買方僅出
價800萬元。
３最重要者，於108年6月26日會議現場，被告公司有錄影
光碟可以明證被告同意並約定明日再簽約，原因是被告
家中有事要趕回去，而買方也同意明日簽約，此部分業
經鈞院於109年1月16日勘驗原告提出之原證10錄影光碟
屬實。
（六）對於被告所提被證2錄音譯文，及比對法院勘驗原證10錄
影光碟內容表示意見：
１被告仍然未提出其所主張錄音之完整版，僅提出10秒至
15秒之截錄及譯文。
２被證2錄音譯文部分，被告主張僅有「賣方、代書及王
秋華」之對話內容，姑且不論前後協商內容為何，被告
主張此譯文係在原告錄影光碟之前，自應以錄影光碟中
「被告及買方最後意思表示合致」為依據，至於此譯文
係在被告及買方最後意思表示合致前之協商內容並不拘
束於其後「被告及買方最後意思表示合致」及被告明示
要簽約之意思表示。
３被告謊稱原告堅持800萬元，顯有問題，依勘錄影光碟
內容，可知賣方（被告）進入協商室在「無人說話之情
形下」即稱「現在是買賣830哦」，此句「買賣830」並
非原告或代書或買方先提出，被告任意主張買方堅持80
0萬元顯與現場買方同意830萬元且被告同意明日簽約之
現狀完全不同，足證被告早知買方有同意830萬元，否
則被告不可能進屋即稱「現在是買賣830哦」，且買方
「嗯（連續點頭）」後被告即表示「那我們明天再來簽
約」及「我跟你確定明天就是會來」，再再顯示被告確
實現場有同意以830萬元為成交價之意思表示合致，今
被告違約拒絕簽約即應依約給付違約金。
４被告於108年5月31日依系爭委託契約書之廣告價為980
萬元，而被告同日依第一次變更同意書表示底價為880
萬元，足證被告「已協商及討論委售契約之重要內容」
，並無違反審閱期間。再者，被告於108年6月18日再次
為第二次變更同意書，更改底價為830萬元，從108年5
月31日原告員工旅遊至6月5日回國，將近6日時間被告
皆可對契約表示意見，但被告皆無異議，原告回國後積
極廣告行銷帶看房屋及說明等等銷售行為後，才覓得買
方張琇惠有意購買系爭房地，並經原告努力磋商買賣雙
方後，被告於108年6月18日同意更改底價為830萬元，
而買方張琇惠亦於108年6月26日加價至830萬元成交，
此段議價期間自6月5日至6月26日共21天，被告早已熟
稔及詳閱系爭委託契約書內容，且無異議並有更改契約
內容之情形存在，因此本件已補正審閱期間之問題。
５本件被告主張已解除契約不受拘束，但原告在被告解除
契約前已依第3條第2項約定「契約成立後，委託人同意
授權受託人代為收受買方支付之買賣價金」，代收定金
，另依108年6月26日錄影光碟，被告於現場明示830萬
元並經買方嗯點頭同意後，被告並稱明天簽約後，買賣
物件即為成交（買賣方現場皆同意830萬元），被告事
後拒絕簽約即屬違約行為，依約應給付違約金。
（七）對於證人許宜甄之證詞表示意見：
１證人稱：「（問：LINE的對話裡面有提到買方，請問買
方是誰？）是張琇惠」、「（問：買方張琇惠就本件房
屋是不是就是你招攬來的客戶？）是」（足證證人許宜
甄明證確實有買方且其姓名為張琇惠，而買方張琇惠亦
為證人所招攬之客戶）。
２證人稱：「（問：108年6月26日上午被告有到你現在任
職的公司跟買方見面，這個過程你瞭解嗎，你本人有無
在場？）我沒有在場」（足證證人許宜甄於買方張琇惠
與賣方即被告合意830萬元成交時並約定明天簽約、「
現在是買賣830哦」、「那我們明天再來簽約」、「我
跟你確定明天就是會來」時，證人許宜甄並不在現場，
所以證人許宜甄並不知道被告已同意830萬元成交並主
動表示明天來簽約）。
３證人稱：「內容很多，譯文的一開始紀錄的內容不是一
開始就這樣，更前面還有講一些話，沒有錄到，不曉得
是否有節錄，不是一開始就講譯文前面說的話，這是從
中間錄的。譯文的內容很多，有一些細節不太記得，而
且中間有的有節錄掉，就是刪掉」（足證證人許宜甄否
認被證4之形式上真正且錄音帶有截錄之情形存在）。
４證人稱：「（問：請再提示被證一，請問證人，內容有
提到「我們今天忘了請您跟買方對一下話」，意思就是
6月26日你進入辦公室時你並沒有聽到買方與賣方有任
何對話？）是」（足證證人許宜甄言明忘記請你跟買方
對一下話，但事實上被告在證人許宜甄不在場時（錄影
內容）已表示「現在是買賣830哦」合意成交並明稱「
那我們明天再來簽約」及「我跟你確定明天就是會來」
之事實存在）。
５證人稱：「（問：您在進辦公室之前，買方的價格是否
由店東（原告負責人）與被告處理？）是」、「（問：
買方在6月26日最後出價確定的價格您並不知道，是不
是？）是」、「（問：就您所認知，買方的出價800萬
的價格是何時出的價格？）6月26日當天，我還不在場
，之前有跟買方議價時，時間好像是6月21日，買方有
加價到800萬」（足證原告店東張哲銘與買方張琇惠調
高購買價830萬元之過程，證人許宜甄不在場，亦即證
人許宜甄在買賣方議價並合意830萬元成交及約定明日
簽約，甚至買方張琇惠已簽定830萬元委託價書面時，
證人許宜甄皆不在場，因此證人許宜甄LINE或錄音內容
之800萬元係指「108年6月21日，買方簽名加價到800萬
元」乙事，並不是指108年6月26日買方張琇惠加價到83
0萬元購買價，且不影響被告於「108年6月26日」當場
自稱「現在是買賣830哦」合意成交且稱「那我們明天
再來簽約」及「我跟你確定明天就是會來」之事實存在
）。
６證人稱：「（問：被證一您所提到的「買方確實是只加
到800」，是什麼意思？）我跟買方議價的時候確實只
是議價到800萬，那一天中午我要先回去，6月26日公司
議價時，我不在場」、「（問：被證四，內容所稱的
800萬，您是指什麼時候的價格？）那800就是我跟買方
議的價格，議的最後價格」、「（問：公司與買方議到
830萬的價格，你並不知道？）是」、「（問：被告830
要賣，你知不知道？）當時我不知道，到6月26日比較
晚進到公司，由我們店長跟我講的才知道」、「因為那
一天，是由店東來處理價格，我不在場，我講只加到
800，是指我跟買方的議價」（足證證人許宜甄並不知
情原告店東張哲銘與買方張琇惠達到購買價加至830萬
元並簽立書面，且被告於108年6月26日錄影現場表示「
現在是買賣830哦」、「那我們明天再來簽約」、「我
跟你確定明天就是會來」，證人許宜甄亦不在現場，亦
即證人許宜甄並不知情原告及買賣雙方皆已明示同意
830萬元合意成交並由被告表示明天來簽約，亦即證人
許宜甄只停留在其與買方張琇惠108年6月21日議價之
800萬元，因此被告片面主張證人許宜甄所稱800萬元，
並無買方出價830萬元之事實，顯然虛偽，倘若並無購
買價830萬元，為何被告於108年6月26日錄影中明稱「
現在是買賣830哦」、「那我們明天再來簽約」及「我
跟你確定明天就是會來」，今倘若未有830萬元之購買
價，被告無需稱「現在是買賣830哦」，且倘若未有830
萬元合意成交，被告無需再稱「那我們明天再來簽約」
及「我跟你確定明天就是會來」，因此本件被告確實有
合意成交830萬元且約定隔日簽約之事實存在）。
（八）對於證人張琇惠之證詞表示意見：
１證人稱：「（問：108年6月26日是否到原告公司會議室
？）有到會議室，時間大約是在六月」、「（問：你到
原告會議室做什麼？）大致上是要簽約了，買賣契約，
但是後來不曉得為什麼屋主就沒有簽約，就離開了」、
「（問：你在會議室時，跟你坐在一起的女生是誰？）
是代書，談的差不多準備要簽約，代書才會在場」（足
證證人張琇惠證明108年6月26日有到會議室且是去簽約
，且在現場另一位女生是代書，也就是買賣方談的差不
多準備要簽約，代書才會在場）。
２證人稱：「（問：108年6月26日的出價是多少？）830
萬」、「（問：你所稱的屋主，進到會議室有無跟你講
到價錢？）有，問我是不是830萬元成交的價錢」、「
（問：你現場有無同意830萬元成交？）有」（足證證
人張琇惠於108年6月26日現場有出價830萬元，且屋主
即被告有問證人張琇惠成交價是不是830萬元，而證人
張琇惠現場有同意830萬元成交，此部分比對錄影內容
，被告明示「現在是買賣830哦」，證人張琇惠「嗯（
連續點頭）」，被告再稱「那我們明天再來簽約」及「
我跟你確定明天就是會來」，再再顯示證人張琇惠證詞
買賣雙方有合意830萬元成交且被告有說明天再來簽約
係為真實）。
３證人稱：「....，後來有約6月26日見面，媽媽覺得830
是最高的，也就是我去公司前，有跟媽媽確定最高就是
加到830萬元，當天店長就跟我講830萬元可以成交」、
「（問：店長跟你說830萬元，有簽任何書面資料嗎？
何時簽的？）有。有簽訂金收據」、「（問：請確定原
證三之一，是被告離開後簽的或是離開前簽的？）是離
開之前簽的，訂金收據是離開之後簽的」（足證證人張
琇惠與被告見面前確實有出價購買價830萬元，且在與
被告見面前早已在買賣議價委託書上加註簽定「購買總
價更改為新臺幣捌佰叁拾萬元正（830萬元）無誤．張
琇惠．108.06.26」，故本件依錄影光碟內容確實有買
賣雙方830萬元合意成交之事實存在）。
三、被告則求為判決駁回原告之訴及 陳明 如受不利判決，願供擔
保請准宣告免為假執行，並辯稱：
（一）本件系爭委託契約書因違反消費者保護法第11條之1關於
契約審閱期間及內政部頒布之各類契約之最低限度審閱期
間等規定而無效（自始當然確定無效），且被告亦已通知
原告解除該契約，故原告本件之請求，顯屬無據：
１兩造於108年5月31日簽訂系爭委託契約書約時，並未給
予被告3日以上之審閱期間，是該契約因違反保護消費
者護法之強行規定，應屬無效；另原告未依系爭委託契
約書第7條第2項之約定，提供最近三個月之不動產成交
行情，亦未告知消費者之委託銷售合約有分一般約及專
任約，及其間之效力有何不同，並在書寫服務費4%時，
口頭告知消費者：服務費先寫4%，因為會找蘆洲其他仲
介配合帶看房，這樣給對方看大家比較會有意願配合，
到時候這個都可以談的，不會收到這麼多。而欺騙善良
無知之消費者。另於108年6月6日，被告得知此類契約
有一般約存在時，即向原告提出要將專任約改為一般約
，對方以過去被告之母親也曾委託其賣房時也是簽專任
約而狠狠回絕被告，根本把被告當傻子一樣耍，身為仲
介人員之原告為搶生意，自簽訂委託銷售合約開始，即
對身為對消費者之被告隱瞞相關權益事項，完全未告知
相關訊息，在如此資訊不對等之情況下，兩造所簽訂之
系爭委託契約書應屬無效，縱非自始當然確定無效，被
告亦已發函解除契約在案，故原告無理由請求被告支付
任何費用、違約金或賠償。
２原告主張其雖違反契約審閱期間，然因原告已將契約書
交付給被告超過3日，瑕疵顯已補正等情，若原告之邏
輯有理由，那麼消費者保護法第11條之1關於契約審閱
期間之規定將永無適用之餘地，蓋每件關於契約審閱期
之爭議事件，皆係在契約當事人已完成契約之後始行發
生，是原告所為之論述，顯有邏輯上之繆誤，其違反消
費者保護法第11條之1關於契約審閱期間規定之事實，
所導致之契約無效，係屬自始當然確定無效，該無效之
狀態既已存在，不因任何事實而變成有效，除非被告不
再以該理由為抗辯。
３況且，被告不論於簽約前或簽約後皆未曾看過系爭委託
契約書，連何謂專任委託銷售契約皆不知道，顯見身為
企業經營者之原告根本違反消費者保護法第4條、第6條
等規定，故原告所舉高院之確定民事判決非可適用於本
件之事實，且該等判決所確立之前提為「如消費者已有
詳細審閱契約之機會」，亦與本件事實不相符合，所提
出之實務見解，並非最高法院關於定型化契約審閱期間
之法律上之意見，尚無拘束本件之效力。
（二）系爭委託契約書第11條第1項及第6條第8項等約定，因與
消費者保護法第12條第2項第3款規定有悖，應推定其顯失
公平，為違反誠信原則之定型化契約條款，即屬無效：依
高院104年度上字第260號判決意旨：「2.按定型化契約中
之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型
化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一
違反平等互惠原則者。二條款與其所排除不予適用之任意
規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要權利或義務，
因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消保法第12
條定有明文。另按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方
報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；
居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。審諸系
爭委託書載明『仲介銷售』、『委託銷售期間』、『服務
報酬』、『買賣契約之簽訂及產權移轉』等約定文字觀之
，顯見具有居間契約性質。且依系爭委託書第6條之約定
『買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額
為……』，被上訴人係於買賣成交時，方有給付服務報酬
之義務。3.再細繹系爭委託書第11條第1項約定：『一、
委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義
務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6％計算之服
務報酬，並應金額一次付予受託人：……(三)委託人違反
第6條第5項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽
訂不動產買賣契約書者。……』、第6條第5項約定：『受
託人義務：……五委託期間內，若受託人已覓得符合底價
之買方，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契
約』之內容可知，倘好厝多公司於委託期間內，覓得符合
底價之買方時， 余富雄 應配合簽認要約書或議價委託書等
相關契約，若委託人違反前開配合義務，即需給付委託銷
售總價6%之服務報酬，此等約定顯然壓縮余富雄是否與好
厝多公司報告之訂約對象締約之自由，剝奪余富雄選擇優
於委託條件或交易對象之自由，而喪失居間契約謀由委託
人利益之立法意旨，排除民法568條第1項之規定（契約成
立始得請求報酬），與居間契約之立法意旨矛盾，違反消
保法第12條第2項第2款規定，至為明顯。上訴人雖稱其為
不動產經紀業，須付出資訊、勞務成本及管銷費用，自不
容許當事人任意違約云云，然居間人支出之費用，非經約
定，不得請求償還。前項規定，於居間人已為報告或媒介
而契約不成立者適用之，此為民法第569條所明定，上訴
人實難執此限制委託人締約自由。另審酌余富雄簽訂系爭
委託書之目的，乃透過好厝多公司報告訂約機會或為訂約
媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭不動產，倘
好厝多公司可不論磋商結果是否符合委託人即余富雄之較
佳利益，即得以符合底價之條件強令余富雄選擇接受或給
付服務費，致余富雄無取捨權利，好厝多公司即無盡善良
管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭委託銷售契約之
目的，亦與消保法第12條第2項第3款規定有悖，應推定其
顯失公平，違反誠信原則之定型化契約條款，而為無效。
」故系爭委託契約書第11條第1項及第6條第8項等約定，
因與消費者保護法第12條第2項第3款規定有悖，應推定其
顯失公平，為違反誠信原則之定型化契約條款，即屬無效
，是原告於本件所主張之請求權基礎，顯然無據。
（三）系爭委託契約書尚不發生專任委託之效力：
１系爭委託契約書根本無任何關於被告不得再將系爭房屋
委託他人銷售之約定，此觀其第6條關於「委託人之義務
」約定：「一、本契約簽訂時，委託人有無與其他住商
不動產友店簽訂委託銷售契約？有（說明：會與當地住
商配合）....」等語，即可知悉系爭委託契約書根本未
限制委託人即被告再委託第三人銷售系爭房地。
２且原告自始未曾向被告解釋何謂「專任委託銷售契約」
，被告根本不暸解「專任委託銷售契約」之意義為何？
此顯已違反公平交易法第25條有關企業不得為欺罔或顯
失公平之行為等強行規定，是系爭委託契約書確屬無效
。
３另被告事實上並未有任何委託原告以外之人進行銷售之
行為，其只是在不暸解所簽署之系爭委託契約書究為何
意之情況下，始向當地其他仲介公司諮詢本件相關合約
事宜。
（四）原告並未將內政部所定「不動產委託銷售契約書範本」第
7條及第11條解除委託銷售合約之權利，載入雙方之系爭
委託契約書中，亦屬違反消費者保護法第17條第2項應記
載事項之規定，故系爭委託契約書依同法第16條規定，應
屬無效。縱非全部無效，被告亦以本訴狀以「系爭委託契
約書之記載違反契約之法律效果」為由，對原告解除契約
。
（五）本件不符合系爭委託契約書第11條第1項第3款之要件，亦
即本件並未有任何於委託期間內出價830萬元之買方，故
原告請求被告支付違約金，顯無理由：
１於108年6月18日，原告公司之張哲銘先生告知：有一組
買家出價780萬，被告說這個價格不同意！張哲銘則告
訴被告：妳的房子氯含量可能過高，底價880萬可能賣
不到，如果再降低，你願意降到多少？被告回：830萬
，不能再低了！張哲銘則立刻拿出委託銷售契約內容變
更同意書，要將底價改為830萬元，被告回：不用簽吧
！你跟買家談到830萬我們再來談，張哲銘再稱：這是
要給我們業務看的，讓她比較好做事，我們會盡量看能
不能賣超超過830萬，盡量符合妳原本的底價，後面大
家都可以談的。於是被告傻傻的就簽了830萬元底價的
變更同意書。後來雙方離開約過10分鐘左右，被告即再
電話告知張哲銘先生：此830萬元之底價，只限於賣給
出價780萬元的這組客人，如果對方出不到這價格到時
，要把變更同意書歸還，並且不可用在其他客人身上，
且希望張哲銘先生可以回頭，大家白紙黑字寫清楚。張
哲銘則稱：我知道了，不用寫啦！我跟你阿姨還有媽媽
都認識那麼久了！由上述過程可知，原告公司負責人張
哲銘就是一位利用消費者無知善良及對舊識的信任，完
全不將消費者之權益當作一回事的人。從在毫無根據情
況下即向消費者誆稱：房子氯離子可能含量過高！以此
假消息讓消費者陷於錯誤（將託售之底價降為830萬元
，到仲介費的成數，事實則與書面所載不符（即雙方無
論約定何底價，都曾同意事後可就仲介費再行議價，然
原告自始即拒絕在委託銷售合約上就此保留事項作清楚
之註記，如今更完全不再提及仲介費根本迄今未談定之
事），再到被告所同意之底價僅限定過去曾出價780萬
元的這組客人，原告完全充耳不聞(按本件原告所提及
之買方是否即為過去曾出價780萬元的客人不明，若不
是，則被告無以底價830萬元成立買賣之義務）。
２於108年6月20日，張哲銘先生電話告知被告：買家只出
價到800萬，你們實拿780萬，服務費我們收取2.5%就好
，妳考慮一下！星期一要給回覆，如果沒有，買家就不
買了。108年6月24日，被告與家人商議，不同意此價格
（800萬元）賣出，108年6月25日（凌晨），當初介紹
張先生的親友即到被告家質問被告：為何800萬元不賣
？價格已經很好了....該名親友甚至想要出手打被告，
同日中午，被告的配偶有與張哲銘先生見面，以下事情
由被告先生轉述：對方還是一直規勸我們以800萬元賣
出，實拿780萬，被告配偶回張哲銘：18號那天你來我
們談，我們已經放低價格了，830萬元是我們的底價了
。張哲銘：如果你們堅持要830萬的話，我要實收4%的
服務費。拿796.8萬跟780萬才差16萬，以前你們就賠那
麼多了，有差這條十幾萬嗎？被告配偶：反正對方有出
到830萬元，我們再來講。張哲銘：你是不給我賺就對
了！這樣仲介費我才賺3萬多。這樣以800萬賣出，你們
實拿796.8萬。被告配偶：我回去轉告我太太跟岳母再
回覆你。同日下午，被告與張哲銘先生通電話，他僅說
良潔都有跟你說了吧！妳考慮的怎樣？明天買方約簽約
，直接約我們公司。被告回：我還沒有確定，明天到公
司再說。由前開事實可知：於108年6月25日，根本未有
任何人出償到830萬元，否則就是張哲銘先生又在玩兩
面手法，一方面對被告隱瞞沒有買方出價到830萬元之
事實，企圖矇騙被告再把底價壓低，並從仲介費部分謀
取更多的利益，實令被告感到不寒而慄。
３於108年6月26日，被告到了原告公司之後，張哲銘先生
直接請被告到一樓的會議室，當時代書以及 王秋華 仲介
都在裡頭，代書拿出買賣簽約書要給被告簽名被告詢問
買賣價是多少？王秋華回答：八百萬元！當下被告即拒
絕簽約，並告訴他們說：我的底價就是830萬，你們連
830萬都沒有談到，為什麼我要簽這個約？隨後王秋華
就把被告請出會議室外，一直告訴被告說：昨天我已經
跟你先生談好了！不管是830萬還是800萬，你們都是實
拿796.8萬，這個兩個意思都是一樣的。之後張哲銘跟
王秋華又把被告請到二樓會議室詢問被告：是否要堅持
830萬元？被告回：對！等到830萬元，我們再來談！此
時張哲銘先生突然說出：這樣我們還要退買方三十萬，
被告於是詢問張哲銘先生：要退什麼30萬？王秋華則說
：沒有啦！這是我們跟買方之間的事情，你不用管啦之
後被告再度被請進一樓會議室，被告詢問買賣價金是否
為830萬元？當下並無任何人回應，僅見疑似買方的客
人點頭，被告當下認為原告根本還是在騙，若已與買方
談定830萬元，何以108年6月26日當日還要把被告一會
請上樓、一會請下樓？被告當下為趕回家照顧哭鬧的小
孩，只能回應那我們明天再來簽約！
４依被證1原告公司之員工 許姐 之Line對話內容：「我們
今天忘了請妳跟買方對一下話，買方確實是只加到800.
...」即可證明於108年6日26日當天根本未有人出價到
830萬元之情事，買方點頭之舉，顯然係在與原告勾串
，只是企圖將被告留下繼續對被告玩兩面手法。再者，
王秋華所稱「不管是830萬還是800萬，你們都是實拿
796.8萬，這個兩個意思都是一樣的」等語，但怎麼會
是一樣的呢？被告要求買賣契約上的底價就是要830萬
元，不是800萬元，故無可能一樣；況被告的配偶並無
與原告公司任何人談好任何事啊！原告公司總以背於事
實之方法在進行買賣仲介，如何讓消費者安心再經由這
種居間方式買賣房產？且一直到108年6月26日被告離開
原告公司，根本都沒有任何出價到830萬元之買方啊！
且兩造間之仲介費亦還未決定是多少（按依一般社會經
驗，底價既已降低，服務費當然會隨之調降，然原告就
是一直在利用雙方是舊識的關係不肯與被告商定服務費
之成數且避開白紙黑字的方式）。原告所提出之108年6
月26日之錄影光碟，根本是經過節錄的，被告一開始進
到原告公司所獲知之訊息是：買方的出價是800萬元，
然原告竟將該段錄影晝面加以隱匿（按前開遭原告隱匿
的對話內容，被告這邊可以提出（見被證2號），懇請
鈞院當庭播放，即可知悉被告所言方為真實，當日並無
人出價到830萬元，且仲介費亦未談定）。且原告所提
出之錄影內容，大部分皆為原告與買方間之對話，被告
根本未參與，尚無法證明本件爭執之事實。
５原告雖依據系爭委託契約書第11條第1項第3款規定，請
求被告支付違約金，然原告自始未覓得符合被告所要求
底價為830萬元之買方，原告亦自始未提出系爭委託契
約書第6條8項所定之「要約書」或「議價委託書」（即
原告提出之原證3-1、3-2)，如何讓被告配合簽認？故
本件被告無系爭委託契約書第11條第1項第3款前段約定
之情事。
６原告若已收受任何買方支付之金錢，性質亦為議價保證
金，並非定金，且第三人先後於108年6月17日以價格78
0萬元、於108年6月21日以800萬元價格、108年6月26日
以830萬元價格，委託原告向被告議價，被告完全不知
情。即使是108年6月26日當天皆未見過原證3-1、3-2，
此顯然是事後填製，且依上開原告公司員工的line及被
告所錄製之對話內容等證據，可知於108年6月26日當天
，買方確實未同意以830萬元要購買系爭房地之意思。
又本件委託銷售僅達買賣議價委託階段（按原證3-1、3
-2並非要約書，故性質非預約，因此買賣雙方皆無協商
簽立本約之義務），於108年6月26日當天買賣雙方既未
確認以830萬元成交（按買方未明確表示願意以830萬元
成交，賣方亦未進一步同意以830萬元成交），雙方仍
在議價階段，非屬買賣議價委託書第4條第4款所定議價
成功之情形，而應屬第4條第2款所定議價不成功之情形
。簡言之，買方既係簽署買賣議價委託書，則雙方皆保
留是否依委託議價價格作為買賣價格之權利與空間，若
賣方同意買方提出之議價價格，則方有議價保證金轉為
定金之可能，雙方暨無以830萬元議價成功之情事，自
不生議價保證金轉為定金之情事，故本件尚無涉及收取
定金之情事。原告所提出之原證5買賣定金收款執憑證
，非但被告未曾見過，且原告顯然是違法收受定金，不
發生收受定金之效力，故原告所寄存證信函之內容，顯
係對買賣議價委託書及要約書性質之誤解，未發生任何
催告之效力，原告不得主張被告有拒絕與原告洽妥之買
方簽訂不動產買賣契約書之情事，故本件被告無系爭委
託契約書第11條第1項第3款後段約定之情事。
７系爭委託契約書既有「買賣議價委託書」之規範，目的
在使賣方相信確有買方提出某種價格欲購買系爭房地，
然本件原告自始未曾提示過任何「買賣議價委託書」取
信於被告，僅憑於108年6月26日在原告公司之對話，如
何讓被告相信買方有出價到830萬元？既然原告有原證3
-1之「買賣議價委託書，何以不當場請被告簽名確認，
顯見該「買賣議價委託書」根本是事後製作，表示原告
在108年6月26日根本還未找到出價830萬元之買方，此
由原告所稱之「買家張琇惠」在現場，一副不知所措，
無法用言語給予被告肯定之回應，只是配合原告演出等
情可知（按依張琇惠與代書在現場之對話可知，張琇惠
應係蘆洲當地之另名仲介商或投資客之類，因此更可相
信張琇惠小姐就是來配合原告演出之人員，想要把系爭
房地之銷售底價壓至800萬元，或是配合造成已有人出
價830萬元之假象，藉以騙取被告之違約金，否則何以
連自己要出價830萬元都如此不肯定，且事後才製作原
證3-1之買賣議價委託書）；又原告既未讓被告知悉有
原證3-1之「買賣議價委託書」存在，又如何主張被告
違反系爭委託契約書第6條第8項約定？
８另本件所訊問之2位證人所為證言，均有不實，無法證
明原告確實已覓得出價830萬元之買方。
（六）系爭委託契約書第11條第1項第3款關於違約金成數之約定
，金額顯為過高：
１依系爭委託契約書約定，原告於系爭房地成交時可請求
4%之服務費，暫不論雙方於數次變更買賣底價時，已言
明服務費另行約定，原因即在既然底價已調降，則自然
仲介服務費亦應隨之調降等情，縱依原定4%之服務費，
則原告於契約成立時，至多可請求332,000元之服務費
，然雙方在買賣未成立之情況下，原告竟反而可請求高
達498,000元之違約金，可見系爭委託契約書第11條第1
項第3款關於違約金成數之約定，金額顯然過高。
２況且，系爭委託契約書第11條第1項第3款關於違約金之
約定，用意在補償原告支出之廣告等成本，然本件自10
8年5月31日簽約，至被告與第三人張琇惠於108年6月26
日在仲介公司見面，中間時隔不到一個月，原告根本無
可能支出高達近50萬元之成本，故若不予酌減，恐生道
德危險，將提高仲介業者勾結第三人（假買方）製造不
實交易機會以違法獲取違約金之風險。本件依被告配偶
林良潔與原告公司業務人員許宜甄之對話錄音光碟及譯
文（見被證4）及依事後原告公司員工傳訊被告之LINE
內容（見被證1）：「我們今天忘了請妳跟買方對一下
話，買方確實是只加到800...」，已不得不讓被告更加
確信所謂買方張琇惠於108年6月26日議價時，確實無意
以830萬元購買系爭房地。
四、原告主張被告於108年5月31日委託原告仲介出售所有系爭房
地，兩造並簽訂系爭委託契約書，約定委託銷售價格為980
萬元，委託銷售期間為108年5月31日起至108年9月5日，並
約定委託人（被告）同意授權受託人（原告）代為收受買方
支付之定金。而被告上開委託銷售價格980萬元，係出售價
或廣告價，於同日又簽立第一次變更同意書，同意委託銷售
底價最低為880萬元，之後被告再於108年6月18日簽立第二
次變更同意書，同意委託銷售底價降為830萬元等事實，業
據其提出系爭委託契約書、第一次變更同意書、第二次變更
同意書等為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告另主張經其仲介後，第三人張琇惠於108年6月26日同意
購買系爭房地之總價為830萬元，已符合被告於108年6月18
日同意委託銷售之底價，此時買賣雙方價格完全合致並成立
，原告即通知被告及第三人張琇惠，且第三人張琇惠欲給付
定金10萬元，原告即依系爭委託契約書第3條第2項約定，於
108年6月26日代為收受第三人張琇惠支付之定金10萬元，並
簽立「買賣定金收款憑證」，並通知被告簽約，未料，被告
卻藉故拒絕，原告不得不再於108年7月1日發函通知其於108
年7月5日下午2時至原告公司簽約，但被告亦於108年7月1日
發函主張無審閱期或無提供成交行情，及於108年7月4日發
函主張不得代收定金等而拒絕簽約，原告乃於108年7月15日
通知被告違約，依系爭委託契約書11條第1項第3款約定：「
違約之處罰：一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人
已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價
百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：....。
(三)委託人違反第六條第八項之義務或拒絕與受託人依約洽
妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者。」被告應給付原告
以委託銷售總價6%計算之違約金498,000元（計算式：830萬
元×6%＝498,000元）等事實，則據其提出張琇惠之買賣議
價委託書、確認書、買賣定金收款憑證、兩造之存證信函、
律師函暨回執聯、108年6月26日錄影光碟及譯文（此部分見
原證10）等為證，惟被告否認於委託期間內有任何真實出價
830萬元之買方等情，並就原告違約金之請求，主要以原告
就系爭委託契約書並未給予3日以上之審閱期間，該契約書
違反消費者保護法第11條之1強制規定而無效，故原告依系
爭委託契約書第11條第1項第3款約定，請求被告支付違約金
498,000元，顯無理由等詞置辯。是本件先應審酌之主要爭
點厥為：（一）原告與被告簽訂系爭委託契約書前，是否已
提供被告合理之審閱期間？被告是否因而不受系爭委託契約
書條款之拘束？（二）原告依系爭委託契約書第11條第1項
第3款約定，請求被告給付違約金498,000元，是否有理由？
經查：
（一）原告並未給予被告合理審閱期間，被告自可主張不受系爭
委託書條款之拘束，說明如下：
１按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂
立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化
契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網
際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」次按「企業經
營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合
理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定
型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第
一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主
張該條款仍構成契約之內容。」消費者保護法第2條第7
款、第11條之1第1、2、3項分別定有明文。此有關合理
審閱期間規定之立法意旨，係為避免消費者在匆忙急迫
無心理準備之狀況下，未能詳細檢視契約內容及相關權
利義務即冒然簽立契約，而受定型化契約條款之拘束。
２本件原告係不動產仲介經紀業者，以提供不動產買賣仲
介服務為營業，顯係消費者保護法所規範之企業經營者
，而觀其與被告簽訂之系爭委託契約書內容，可知係由
被告接受原告所提供之系爭房地買賣仲介服務，藉以出
售其所有之系爭房地，被告即係消費者保護法所明定之
消費者，兩造間就系爭委託契約書所發生之法律關係，
自屬消費者保護法所定義之消費關係，而有消費者保護
法之適用。另按「定型化契約條款：指企業經營者為與
多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約
條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張
貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」
定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作
為契約內容之全部或一部而訂立之契約。」消費者保護
法第2條第7款、第9款亦分別定有明文。本件原告為提
供不動產仲介服務之企業營業者，而所用之系爭委託契
約書內容係事先印就，係原告為與多數消費者訂立同類
契約之用，所提出預先擬定之契約條款，顯為一種定型
化契約，則依消費者保護法第11條之1第1項規定，原告
與被告簽訂立系爭委託契約書前，應給予被告合理審閱
契約之期間。至於原告應給予合理審閱之期間為多久？
經內政部依消費者保法第11條之1第4項規定：「中央主
管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性
、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約
之審閱期間。」於92年6月26日以內授中辦地字第00000
00000號公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及
不得記載事項」中之「壹、應記載事項一契約審閱期間
本定型化契約及其附件之審閱期間(不得少於三日)。違
反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主
張該條款仍構成契約內容。」規定，可知原告至少應給
予被告3日審閱系爭委託契約書之期間。
３查本件系爭委託契約書之簽約日與攜回審閱日、委託銷
售期間之起算日均同為「108年5月31日」，而原告對此
事實，亦未加以爭執，足徵原告與被告簽訂系爭委託契
約書前，未給予被告攜回審閱，更遑論有給予3日以上
之審閱期間，自已違反消費者保護法第11條之1第1項規
定。又被告爭執系爭委託契約書第6條第8項：「委託人
之義務：....。「委託期間內，若受託人已覓得符合底
價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等
相關契約。」第8條第2項款：「定金之收取及其效力：
....。二、委託人同意受託人代收定金時，若買方同
意委託人之銷售條件而簽署「買賣定金收款憑證」，給
付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。
」第11條第1項第3款：「違約之處罰：一、委託人如有
下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託
人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約
金，並應全額一次付予受託人：....。(三)委託人違反
第六條第八項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客
戶簽訂不動產買賣契約書者。」等約定條款，認其為無
效（真意指不構成契約內容），且觀此等條款均非個別
磋商條款，則被告依消費者保護法第11條之1第3項規定
，主張系爭委託契約書之前揭條款不構成契約內容而不
受其拘束，洵屬有據。
４至於系爭委託契約書之「契約審閱權」之欄位內雖記載
「不動產委託銷售契約及其附件於中華民國108年5月31
日經委託人攜回審閱3日....。」並經被告簽名於欄位
內，但實際上被告既係於當日簽約，事先並未攜回契約
書審閱，已如前述，則仍不得認原告已依消費者保護法
第11條之1第1項規定，給予被告合理審閱期間。
５至於原告雖爭執稱被告於簽約後已完整審閱系爭委託契
約書內容，契約審閱期不足之瑕疵業已補正等情〔詳如
二、（四）所述〕。然按「企業經營者與消費者訂立定
型化契約，主張符合本節（即定型化契約乙節）規定之
事實者，就其事實負舉證責任。」消費者保護法第17條
之1定有明文。本件原告並未確實舉證被告於簽約後已
完整審閱系爭委託契書之內容，因原告所為論述過於空
泛；且按消費者保護法有關合理審閱期間規定之立法意
旨，係為避免消費者在匆忙急迫無心理準備之狀況下，
未能詳細檢視契約內容及相關權利義務即冒然簽立契約
，而受定型化契約條款之拘束。若原告所稱之瑕疵得以
事後補正，則消費者保護法第11條之1第1項有關契約合
理審閱期間之規定，將形同具文，因只要消費者於簽約
後，逾原本應有之審閱期間而未主張定型化契約條款不
構成契約內容，即應受其拘束，此對於消費者不合理、
不公平之處甚明。是以原告援引相關高院之判決，主張
其原未給予被告合理審閱期之瑕疵已然補正乙節，不足
採信。
（二）原告依系爭委託契約書第11條第1項第3款約定，請求被告
給付違約金498,000元，為無理由，說明如下：本件原告
既未給予被告合理審閱系爭委託契約書內容之期間，已違
反消費者保護法第11條之1第1項規定，且被告據以依同法
第11條之1第3項規定，主張系爭委託契約書之相關條款不
構成契約之內容，則系爭委託契約書第11條第1項第3款之
約定，已不能拘束被告。從而，原告依此條款，請求被告
給付違約金498,000元，即無理由。
六、綜上所述，原告依系爭委託契約書第11條第1項第3款約定之
法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告49
8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院
逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁
之必要，併此敘明。
中華民國109年8月10日
法官趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年8月10日
書記官張裕昌