裁判字號：最高法院89年台上字第1195號民事判決
裁判日期：民國89年05月19日
裁判案由：確認租賃關係不存在
最高法院民事判決八十九年度台上字第一一九五號
上訴人泉益實業股份有限公司法定代理人 張美嬌 上訴人甲○○被上訴人台灣銀行法定代理人 何國華 右當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國八十八年三月二十四日臺灣高等法院第二審判決（八十七年度重上字第四二四號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：上訴人泉益實業有限公司（下稱泉益公司）於民國八十一年十一月十三日，向伊貸款新臺幣（下同）八百萬元，並於同月二十三日提供其所有坐落如臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）判決附表所示之十七筆土地，設定本金最高限額三千六百萬元之抵押權予伊。詎上訴人泉益公司未依約償還債務，尚欠本金六百三十三萬三千三百二十元及其利息、違約金迄未償還，經伊聲請法院核發支付命令確定在案，並聲請法院就如新竹地院判決附表所示之土地予以強制執行，上訴人甲○○卻遲至第四次拍賣程序進行中，始具狀表示就上開土地，與上訴人泉益公司間有租賃關係存在，顯違常情等情，爰求為確認上訴人間就如新竹地院判決附表所示之土地之租賃關係不存在之判決。
上訴人則以：係以押金之利息充作租金，故租約已成立等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張之事實業據提出支付命令及確定證明書影本、抵押權設定契約書及他項權利證明書影本、土地登記簿謄本在卷可憑，且經調閱新竹地院八十五年度執字第一一八八號民事執行卷及八十五年度裁全字第八九號假扣押卷無訛，堪信為真實。查依上開「土地租賃契約書」內容以觀，其名稱雖為「土地租賃契約書」，且契約書中第一至三項有關於租賃標的物、租金及租期之約定，惟細繹其中關於租金之約定為：「以新台幣一千萬元作為押金，至本土地開發案完工後無息退還，但甲方（即上訴人泉益公司）需開具同額本票交付乙方（即上訴人甲○○）作為保證」，是依契約書所載，上訴人甲○○所交付予上訴人泉益公司之該「一千萬元」，係作為押金之用，且於該土地開發完工後（即依契約書第三條約定為租期屆滿時），上訴人泉益公司尚需全數無息退還予上訴人甲○○，是上訴人泉益公司並無收取任何租金，就契約之必要之點即「租金」之約定，卻付之闕如，是上訴人二人間縱有上開約定，亦無法成立租賃關係。再依該契約書第四項約定為「甲方須提供本基地使用同意書，按甲方指定全益建設有限公司為起造人，由乙方負責規劃、銷售及覓妥殷實之營造商，承建費用概由乙方負責，並應於八十一年六月三十日前取得建照」；「於開工前雙方必需另訂合建契約，以明確約定雙方之權利及義務，應於八十五年六月三十日前完成簽約手續」；另契約第五項約定：「乙方未經甲方同意，不得將承租權或合建權利轉讓予第三者，及按前述約定如期完成，否則以違約論……並無條件解除本租約及合建權利，由甲方另覓合作對象」等事實，有該份「土地租賃契約書」在卷可憑，依上開約定之內容，其中既約定上訴人甲○○須負責支付上開土地上建物之承建費用，並由其負責規劃及銷售建物及覓妥營造商，並取得建照，而事實上，上訴人泉益公司為提供土地供甲○○找營造商承造建物之地主，且上訴人二人並進一步約定須再另訂「合建契約」，以「明確約定雙方之權利義務」，且約定上訴人甲○○不得將「合建權利」轉讓第三人，否則即屬違約等情，則綜合該契約之內容以觀，並探求上訴人間當時訂約之真意，應認該契約屬合建契約之性質，或至少為上訴人二人間為訂立合建契約前所訂立的「預約」，自尚非有效成立之租賃契約，堪以認定。又該契約書未載訂約日期，惟對照契約書第四項第一點「乙方負責應於八十一年六月三十日前取得建照」之記載至少其訂立日期在八十一年六月三十日以前，而被上訴人早於八十五年二月間即對上訴人泉益公司之財產聲請新竹地院予以假扣押查封，並進而聲請拍賣上開土地，新竹地院於對上開土地進行三次拍賣程序中（自八十五年三月份起至八十六年三月間），在此期間上訴人甲○○均無主張其有任何租賃權，迄第四次拍賣程序進行中，上訴人甲○○始於八十六年三月二十四日具狀表示異議，並提出上開之「土地租賃契約書」，主張其有租賃權云云，顯與常情有違，是上訴人二人所提出之「土地租賃契約書」，顯難作為其等間有租賃關係存在之憑認。復因上訴人二人主張該土地上有租賃關係存在，顯會影響土地之拍賣價格，而影響被上訴人受償之利益，故被上訴人主張其有以確認判決除去該危險之法律上利益，訴請確認上訴人二人間就上開土地，其租賃關係自始不存在，即屬於法有據，應予准許，為其心證之所由得，因將第一審所為被上訴人勝訴之判決，判予維持，經核於法洵無違誤。上訴人雖謂押金之利息即充作租金，並非無租金之約定，上訴人間自已成立租賃契約，原判決顯違背法令云云。惟原審依上訴人間之契約內容，實係約定合建，押金乃合建之保證金，因認既係合建關係，自非租賃關係等情，自無違背法令。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實及契約解釋之職權行使，指摘為不當，聲明廢棄原判決，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年五月十九日
最高法院民事第一庭
審判長法官李錦豐
法官楊鼎章法官王茂修法官吳麗女法官陳重瑜右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年六月十二日