裁判字號：臺灣彰化地方法院104年訴字第1157號民事判決
裁判日期：民國105年04月11日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣彰化地方法院民事判決104年度訴字第1157號原告 簡錦秀 被告 姚崴勝 （原名： 姚文禮 ）上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年3月28日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。查原告提起本訴訟，原聲明：
「（一）被告應將坐落原告所有彰化市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）、面積94.12平方公尺之建物拆除，將占用土地返還與原告。（二）被告應自原告取得系爭土地所有權之日（即民國103年10月22日）起，至返還土地之日止，按年給付原告相當1年租金新臺幣（下同）4萬8,000元。
」（見本院卷第4頁）。嗣於104年12月17日言詞辯論期日中，因原告於104年8月12日始辦理土地所有權移轉登記於其名下，故減縮訴之聲明第2項，請求被告應自104年8月13日起，至返還土地為止，按年給付原告4萬8,000元（見本院卷第42頁背面）。復於105年3月7日言詞辯論期日中，變更訴之聲明第2項為：「被告應自104年8月13日起，至返還土地之日止，按月給付原告4,330元。」。又因本院囑託彰化縣彰化地政事務所，至現場測量建物占用土地之面積，故原告於105年3月24日依測量結果，更正訴之聲明第1項為：「被告應將坐落系爭土地，面積74.42平方公尺之建物拆除，將占用部分土地返還與原告。」（見本院卷第95頁），揆諸前揭規定，均無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落彰化市○○段○○○○號、面積4388.69平方公尺土地（下稱系爭594地號土地），原為訴外人 王宗地 、 王美玲 、 林誓卿 所共有，由原告與訴外人 李東璃 、 楊惠妙 、 潘阿綿 、 陳秀蓮 、 陳佑輔 、 傅靜芳 、 林東緯 、 王翊軒 於103年10月15日，經由本院執行處拍賣程序，以2,181萬6,888元之價格拍定買受。嗣原告訴請法院裁判分割系爭594地號土地，於104年8月12日因共有物分割，單獨取得系爭土地之所有權。另被告前於80年11月17日與王宗地簽訂不動產預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告提供資金，王宗地負責購買材料及興建完成坐落系爭土地、面積74.42平方公尺、門牌為彰化市○○里○○○街○○巷○○號之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物）。自系爭買賣契約第1條、第4條、第7條、第8條等約款可知，王宗地之地位與承攬人無異，且自系爭買賣契約內付款明細表可知被告確有給付價金，可認被告為出資興建系爭建物之定作人，雖系爭建物未經辦理第一次保存登記，然被告已原始取得系爭建物所有權。惟被告所有之系爭建物，無合法權源，而占用系爭土地如附圖（即彰化縣彰化地政事務所104年12月1日彰土測字第3356號土地複丈成果圖）所示編號A、B部分，面積各66.32平方公尺、8.1平方公尺，共計74.42平方公尺土地，並因而受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段、中段及第179條等規定，請求被告拆除系爭建物，並將占用部分土地返還與原告，及自104年8月13日起，至返還占用土地之日止，按月給付原告4,330元等語，並聲明：（一）被告應將坐落系爭土地，如附圖編號A、B所示、面積74.42平方公尺之系爭建物拆除，將占用部分土地返還與原告。（二）被告應自104年8月13日起，至返還土地之日止，按月給付原告4,330元。
二、被告則以：伊於80年11月17日向王宗地購買系爭建物，當時系爭建物及坐落之系爭土地均為 王宗地所 有，依民法第425條之1規定，被告非無權占用系爭土地，原告不得訴請拆屋還地。系爭建物係由王宗地申請建築，故原始起造人為王宗地，伊於系爭建物興建至2樓天花板時，始於80年11月17日向王宗地購買該預售屋即系爭建物等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第105頁）：
(一)系爭土地分割自系爭594地號土地，系爭594地號土地原為王宗地、王美玲、林誓卿所共有，由原告與李東璃、楊惠妙、潘阿綿、陳秀蓮、陳佑輔、傅靜芳、林東緯、王翊軒於103年10月15日，經由本院執行處拍賣程序，以2,181萬6,888元之價格拍定買受。
(二)原告於104年8月12日因共有物分割，單獨取得系爭土地所有權。
(三)被告於80年11月17日與王宗地簽訂系爭買賣契約書，向王宗地預定購買系爭建物，並於該屋居住。
(四)系爭建物占用系爭土地之面積為74.42平方公尺。
四、兩造間爭執事項：
(一)系爭建物由何人興建，而原始取得所有權？
(二)系爭建物是否有權占用系爭土地？亦即被告抗辯依民法第425條之1規定，其就系爭土地具法定租賃關係存在，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)系爭建物由王宗地出資興建，而原始取得所有權：
1.原始房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效要件（最高法院89年度台上字第1480號判決意旨參照）。是以未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之建築人。
2.查系爭土地係分割自系爭594地號土地，系爭594地號土地原為王宗地、王美玲、林誓卿所共有乙節，為兩造所不爭執。又王宗地及訴外人 鄭淑敏 、 江清烈 、 盧恒德 、林誓卿、王美玲、 王林月娥 等7人於80年7月間，共同委由 林國治 建築師事務所設計，在系爭土地上興建編號1至編號13等13棟建物，其中系爭建物（即編號8建物）係由王宗地出資興建，並向彰化縣彰化市公所申請建築執照。嗣其中12棟建物申請門牌號碼分別為彰化市○○里○○○街○○巷81、83、85、87、89、91、93、95、97、99、101、103號等事實，業據王宗地於本院102年度司執字第9622號執行程序中陳報甚明，且經本院調閱上開執行卷宗核閱無訛，有該卷宗所附王宗地之民事陳報狀、彰化縣彰化市公所（80）彰市工字第22019號建造執照申請書、建造執造及建造執照存根、林國治建築師事務所繪製之使用面積計算表、基地面積位置圖面積計算表及上開13棟建物之設計圖說等件可稽。復觀諸被告於80年11月17日與王宗地所簽訂系爭買賣契約書第1條、第2條、第6條、第7條、第15條規定載明：「預定買賣房屋坐落彰化市○○段○○○段0000000地號、編號8號房屋1戶。...」、「乙方（即王宗地）興建上開房屋之所有權同意出賣與甲方（即被告）取得。」、「本預定買賣約定由甲方交付乙方金額420萬元整。」、「本預定買賣標的房屋施工標準，悉依核定設計圖說及附件建材說明書，由乙方全權負責建造，...」、「乙方保證本件出賣房地所有權，絕無來歷不明或債務糾紛等情事，...」（見本院卷第44至46頁），益可認系爭建物係由王宗地於80年7月間即出資興建無訛，而非由被告指示王宗地承攬建築甚明。嗣被告於80年11月17日系爭建物尚未建築完成時，向被告預定購買系爭建物，可見被告僅係立於買受人之地位，出資購買系爭建物。至其等間簽訂之代刻專用印章委託書雖記載：「本委託書於委託代建房屋及土地預定買賣契約書成立同時，由立委託書人（即被告）委由王宗地，授權好鄰居編號A區第8號房屋之有關申請建築執照、起造人名義變更、變更設計使用執照、保存登記、貸款作業、申請水電及撤回不必要文件，及對公共利益有關函件等業務使用。...」等語（見本院卷第49頁），然解釋其等間真意，應僅為系爭建物建築完畢後，為便於王宗地履行買賣契約移轉標的物之義務，所需辦理相關行政程序，而簽訂委託書，授權王宗地辦理上開事項，尚難憑此即認被告方為系爭建物之起造人。是原告主張被告為出資興建之人，而原始取得系爭建物所有權云云，尚不足採。
(二)兩造間就系爭建物占用之土地，具法定租賃關係存在，原告不得訴請拆屋還地：
1.土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，88年4月21日增訂民法第425條之1第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號裁判意旨參照）。又民法第425條之1雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年台上字第1723號判決意旨參照）。另所謂「土地及房屋同屬一人」，可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院100年度台上字第2103號裁判意旨參照）。
2.查系爭土地分割自系爭594地號土地，系爭594地號土地原為王宗地、王美玲、林誓卿所共有，為兩造所不爭執。又系爭建物乃王宗地出資興建，而原始取得所有權乙節，已如前述，足見系爭土地及坐落其上之系爭建物原同屬王宗地所有。嗣被告於80年11月17日與王宗地簽訂系爭買賣契約書，向王宗地購買系爭建物，並居住在該建物乙節，為兩造所不爭執。系爭建物雖因未辦理保存登記，無法辦理所有權移轉登記為被告所有，然被告仍可取得該建物之事實上處分權。嗣原告與李東璃、楊惠妙、潘阿綿、陳秀蓮、陳佑輔、傅靜芳、林東緯、王翊軒等人於103年10月15日，經由本院拍賣程序，買受系爭549地號土地，原告並於104年8月12日因共有物分割，單獨取得系爭土地所有權，而使系爭建物及其坐落土地先後分屬不同人所有，亦為兩造所不爭執，則依前揭說明，即應推定在系爭建物得使用期限內，兩造間就系爭建物所使用之系爭土地具有租賃關係存在，且其期限不受民法第449條第1項規定之限制，從而，被告占有系爭土地即有合法權源，為有法律上原因，非屬無權占有，是原告主張被告所有系爭建物無權占用系爭土地，依民法第767條第1項前段、中段及第179條等規定，請求被告拆屋還地，並按月給付相當於租金數額之不當得利，即屬無據，不應准許。至於經由上開規定推定成立之租賃關係，倘兩造就租賃要件不能協議，自得訴請法院決定之，附此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及第179條等規定，請求被告應將坐落系爭土地，如附圖編號A、B所示、面積74.42平方公尺之系爭建物拆除，將占用部分土地返還與原告，並自104年8月13日起，至返還土地為止，按月給付原告4,330元，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年4月11日
民事第三庭法官鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月13日
書記官謝志鑫