臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第1101號
原 告 郭根 在
訴訟代理人 李建賢 律師
被 告 吳琇玲
訴訟代理人 江燕偉 律師
吳惠雯
吳萌莉
上列當事人間返還所有物事件，本院於民國103年4月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○○○巷○○○○號
七樓上方屋頂平台上如附圖Ａ所示面積六十五點二八平方公尺之
磚造、鐵皮建物及如附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ所示面積各零點三八平方公
尺、零點四五平方公尺及零點四五平方公尺之三臺冷氣主機拆除
。
訴訟費用新臺幣壹萬叁仟柒佰元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，
得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠、兩造分別為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○
○號「海山華廈」（下稱系爭大廈）2樓及7樓之區分所有
權人，系爭大廈為民國77年5月11日建築完成，並辦理第1
次建物登記之7層鋼筋混凝土造建物，該大廈之頂樓平台（
下稱系爭頂樓平台）屬大廈共有部分，雖未辦理所有權登記
，然為兩造及其他全體區分所有權人共有。詎被告未經原告
及其他全體區分所有權人同意，擅自於系爭頂樓平台增建如
附圖Ａ所示面積65.28平方公尺之磚造、鐵皮建物（下稱系
爭增建建物），及於外牆裝設如附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ所示面積各
0.38、0.45、0.45平方公尺之3臺冷氣主機，並打通系爭頂
樓平台，於增建之建物內構築樓梯直通7樓使用，違反頂樓
平台設計構造之原有功能及性質，除影響全棟建物結構及景
觀外，更可能危及全體住戶之安全，爰依民法第767條之物
上請求權提起本訴，請求被告拆除系爭增建建物及其裝設之
3臺冷氣。
㈡、對被告答辯之陳述：
１、系爭頂樓平台為系爭大廈全體區分所有權人21人共有，被告
所稱之分管協議同意書，係原告購買系爭大廈2樓房屋前由
第三人簽立，且僅為部分區分所有權人簽署，難謂係全體共
有人間之分管協議，無從拘束原告及其餘區分所有權人，遑
論原告否認該等同意書形式及實質之真正。況該等同意書之
簽立時間為76年間，為系爭大樓辦理建物所有權第1次登記
時，堪認當時尚無系爭增建建物存在，被告執此同意書，抗
辯已得全體區分所有權人同意，其系爭增建建物有合法占有
使用權限，並無理由。再者，上開同意書所謂之管理使用，
應僅限於不變更屋頂用途及性質，且合於法令之範圍內為之
，非指得於其上自行增建違法之建物，變更屋頂一般用途之
使用及性質，影響建物之景觀及住戶安全，用以專供個人排
他、獨立之使用。
２、系爭頂樓平台與建築物本體相互結合，為不動產之重要成分
，屬建築物之構成成分，非毀損或變更其性質，不能分離，
不具獨立性，不得單獨登記為所有權客體，此與建物大樓水
箱、電梯樓梯間、機械房、變電室、避難室兼停車場，各有
其設置目的及使用性質，得分別合併，另編建號，單獨登記
為相關區分所有權人共有之情形，尚有不同，不能將已登記
之不動產構成部分之頂樓平台，視為未登記之不動產，認有
消滅時效之適用。
㈢、原告聲明：①被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段
○○○巷○○○○號7樓頂樓平台增建如附圖Ａ所示面積65.28
平方公尺之磚造、鐵皮建物，及於外牆吊掛如附圖Ｂ、Ｃ、
Ｄ所示面積各0.38、0.45、0.45平方公尺之3臺冷氣主機拆
除。②訴訟費用由被告負擔。③願供擔保，請准宣告假執行
。
二、被告答辯：
㈠、系爭大廈全體住戶就1樓空地及系爭頂樓平台曾有分管協議
，同意1樓空地平時歸1樓住戶管理使用，屋頂除公共設施
外，平時歸7樓住戶管理使用，並簽立同意書，而系爭增建
建物為7樓房屋之前所有權人 陳德貴 興建，被告則於82年購
得7樓房屋之所有權及系爭增建建物，被告有權使用系爭頂
樓平台。
㈡、依最高法院48年台上字第1065號判例意旨可知，上開分管協
議對於受讓人即原告與被告均有拘束，且公寓大廈將頂樓平
台約定歸由頂樓住戶使用之情況甚為普遍，系爭增建建物由
外觀一望即知，原告受讓2樓房屋時，應無不知系爭頂樓平
台有此分管協議存在之可能，原告須受此分管協議之拘束。
㈢、系爭大廈全體住戶約定系爭頂樓平台歸7樓住戶管理使用，
並未限制管理使用之方法及程度，應可認7樓住戶得於不超
出一般社會通常觀念所能接受之管理使用方式使用系爭頂樓
平台。又頂樓住戶得依分管契約於頂樓平台搭蓋建物使用，
乃公寓大廈管理條例施行前一般不動產之交易習慣，買受頂
樓者，其買賣價金一向高於其他樓層，為眾所周知之事實。
本件系爭頂樓平台有159.24平方公尺，系爭增建建物僅65.2
8平方公尺，不影響建物景觀，被告且從未將往頂樓之大門
上鎖，系爭頂樓平台尚有2分之1以上之空間，不影響住戶
安全，被告於83年間取得7樓房屋所有權後，歷經數次大地
震，系爭大廈無何結構性裂縫，系爭增建建物亦不影響結構
安全。
㈣、依司法院大法官釋字第107號解釋之反面解釋，未登記不動
產所有權人之回復請求權，應有民法第125條消滅時效之適
用。本件系爭大廈共有部分，已辦理登記者僅水箱、電梯樓
梯間、機械房、變電室及避難室兼停車場等部分，系爭頂樓
平台未辦理共有部分之登記，自屬未登記之不動產，被告係
於82年間購得7樓房屋所有權及系爭增建建物，原告於102
年7月起訴請求被告拆除，其請求權已罹於時效。
㈤、被告聲明：①請求駁回原告之訴及假執行之聲請。②訴訟費
用由原告負擔。③如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院的判斷：
㈠、原告主張兩造分別為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○
○巷○○○○號2樓及7樓之區分所有權人，系爭大廈於77年
5月11日建築完成並辦理第一次建物登記，系爭頂樓平台現
有被告所有之系爭增建建物及其所裝設如附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ所
示面積各0.38、0.45、0.45平方公尺之3臺冷氣主機等情，
業據提出土地與建物登記謄本各2份及系爭頂樓平台現狀照
片4張為證，且經本院會同臺北市士林地政事務所測量人員
到場履勘、測量屬實，有本院勘驗筆錄及臺北市士林地政事
務所102年11月6日北市士地測字第00000000000號函暨所
附複丈成果圖在卷足憑，被告對此亦不爭執，堪信為真實。
㈡、原告主張系爭頂樓平台屬系爭大廈全體區分所有權人共有，
被告所有、裝設之系爭增建建物與冷氣主機無權占用上開平
台，應予拆除等情，為被告否認，並以上開情詞置辯，茲就
原告主張有無理由，分述如下：
１、按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之
共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物
在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共
有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬
於專有部分之附屬物，民法第799條第1、2項分別定有明
文。上開規定所指之共同部分，係指大門、屋頂、地基、走
廊、階梯及牆壁等，性質上不許分割而獨立為區分所有客體
之部分而言。查系爭大廈為區分所有建築物，系爭大樓之屋
頂屬平台式屋頂，有上開系爭頂樓平台現狀照片可參，系爭
頂樓平台自屬民法第799條規定之共有部分，屬區分所有建
築物之一部，為全體區分所有權人所共有。
２、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又倘共有人已按分管契
約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與
第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，
通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束，最高法院
99年度台上字第2278號判決意旨可供參佐。另系爭大廈為公
寓大廈管理條例施行前即已取得使用執照之公寓大廈，不受
公寓大廈管理條例第7條有關特定共用部分不得為約定專用
之限制，得以規約或經全體區分所有權人同意就頂樓平台之
共用部分為約定專用。本件被告主張系爭頂樓平台前經其所
居住該棟大樓1至6層樓住戶簽署分管協議，系爭頂樓平台
歸7樓住戶管理使用，被告其後購得7樓房屋，並取得系爭
增建建物之所有權，有權使用系爭頂樓平台等情，為原告否
認，被告應就其主張屬實負舉證責任，而被告就其上開主張
固提出同意書、不動產買賣契約書及建物登記謄本等件為證
，惟原告否認上開同意書形式與實質之真正，自無從僅依上
開同意書之記載，逕為被告之前手曾與系爭大廈其他區分所
有權人達成系爭頂樓平台分管協議之認定。又觀諸被告提出
○○○區○○段○○段11994建號建物登記謄本之記載，系
爭大廈之區分所有權人應有21人，縱被告主張其前手確與所
居住該棟大樓其他區分所有權人協議分管為真，亦非與全體
共有人達成分管協議，是被告主張其依上開分管協議，有權
使用系爭頂樓平台，尚難憑採。
３、按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來
之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的
始為合法；集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂
平台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約
定，惟屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建
築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全，最高
法院82年度台上字第1802號、82年度台上字第2284號裁判意
旨可資參照。系爭大樓固不受公寓大廈管理條例第7條有關
特定共用部分不得為約定專用之限制，而得以規約或經全體
區分所有權人同意就系爭頂樓平台之共用部分約定專用，然
系爭頂樓平台為平台式屋頂，而屋頂平台之構造設計有其原
有功能，縱原告主張約定專用之情為真，其約定使用仍應依
本來之用法，以平台設置目的及通常使用之方法為之，且不
能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築
法令之規定，而於頂樓平台加蓋建物，客觀上已變易平台原
來之性質、構造，影響全棟建築物之景觀及全體住戶之安全
，難認合於分管協議之使用方式。
４、按已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅
時效規定之適用；已登記不動產所有人之除去妨害請求權，
不在本院釋字第107號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民
法第125條消滅時效規定之適用，司法院大法官著有釋字第
107號、第164號解釋在案。又區分所有建物所屬共有部分
，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用
性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關
區分所有權人共有，土地登記規則第81條第1項定有明文。
本件被告另以上開理由主張原告之請求權已罹於時效等語，
而系爭頂樓平台未為不動產所有權之登記，固為兩造所不爭
執，然該平台屬系爭大廈全體住戶共有，業如前述，該共有
之平台查無應另編建號、單獨登記由區分所有權人共有之規
定，依土地登記規則第81條第1項之意旨，自可免於登記，
但不影響系爭頂樓平台屬系爭大廈之重要成分，為不可分割
之一部之性質，據此，該平台應認係各區分所有權人已登記
不動產之部分，難認係未經登記之不動產，而有民法第125
條消滅時效規定之適用，被告此部分主張，無足採信。
㈢、按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部
分占有使用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共
有人全體之同意，而就共有物之全部或一部任意占有使用收
益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人自得本於所有權，
請求除去其妨害或請求向全體共有人返還其占用部分，最高
法院83年度台上字第541號判決意旨可供參考。本件依被告
所提之證據，無足認定被告有權使用屬系爭大廈區分所有權
人共有之系爭頂樓平台之事實，則原告依民法第767條規定
，請求被告拆除系爭增建建物及如附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ所示面積
之冷氣主機，均有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為13,700元（
第一審裁判費5,400元、測量費8,300元），應由被告負擔
。另被告 陳明 願供擔保，請准宣告免為假執行，經核並無不
合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
中華民國103年5月30日
士林簡易庭法官林昌義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年5月30日
書記官羅以佳