裁判字號：臺灣新北地方法院88年訴字第827號民事判決
裁判日期：民國89年05月18日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣板橋地方法院民事判決八十八年度訴字第八二七號
原告宏眾建設股份有限公司法定代理人 陳弘文 訴訟代理人 陳昌羲 律師複代理人 江嘉雯 被告甲○○訴訟代理人 林思銘 律師複代理人 董惠彬 律師右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾伍萬元及自民國八十四年七月三日起至清償日止按日依萬分之五計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾萬元為被告提供擔保後，得為假執行；被告於假執行程序實施前以新臺幣壹佰肆拾伍萬元為原告提供擔保後，得免為假執行。
事實
一、原告方面：
(一)聲明：被告應給付原告新臺幣(下同)一百四十五萬元及自民國八十四年七月三日起至清償日止按日依千分之一計算之滯納金。並 陳明 願提供擔保請求宣告假執行。
(二)陳述：㈠被告向原告購買坐落苗栗縣苗栗市○○○○段○○○○號及坐落該土地上之建
物門牌號碼為苗栗市新英里天祥一三九號三樓之預售屋，雙方簽訂有預定土地買賣契約書、預定房屋買賣契約書，上開房屋早經完工，土地並已移轉登記於被告，惟被告至今仍積欠原告土地款五十七萬元，房屋款八十八萬元，合計一百四十五萬元，經原告多次催討仍未繳納，且依上開契約第二條第三款約定，買受人不履行付款約定時，買受人應按日以千分之一計算之滯納金賠償出賣人，據此被告積欠原告一百四十五萬元及自八十四年七月三日(減縮後)起之滯納金。另雙方簽訂之房屋預定買賣契約書第十五條約定，因本契約而有所涉訟由原告公司所在地地方法院管轄，原告公司所在地為台北縣三重市，屬於鈞院轄區，鈞院對本案有管轄權。
㈡被告抗辯稱無社區冷氣巴士：：：等，謂不符契約約定，並謂原告法定代理人
涉及詐欺云云，實則社區巴士早已購置，球場、游泳池、生鮮超市均已依約設置，上開事實經臺灣高等法院判決確定在案，被告一味否認，顯屬無據。
㈢被告所抗辯稱系爭建物並未完成移轉登記，因本房地產買賣之價金核計二○四
萬元，除被告前所繳納之五十九萬元，餘款尚有一四五萬元未付，依雙方簽訂之契約約定上開一四五萬元屬於銀行貸款部分，該建物已經完工，依代辦貸款委託書第二條約定「甲方(即被告)同意按照乙方(即原告)規定時間、地點備齊所需之證件及應繳之費用，協助乙方代辦前條借貸之一切手續：：」，惟依銀行作業慣例，貸款時均需由貸款人申請並辦理對保手續，原告屢次通知被告，被告均拒不辦理，如此何能取得銀行貸款？何況產權之移轉登記並非原告單方所能完成，仍需由被告提出相關證件以及用印，被告拒不配合，原告如何能辦理移轉登記？上開情形早經原告再三促請其辦理，被告置之不理，被告對於銀行貸款對保及產權移轉均有協同辦理之權利，原告之給付非被告之行為無從完成，被告違犯自身義務，何能主張同時履行抗辯？
二、被告方面：
(一)聲明：駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
(二)陳述：㈠被告於八十二年六月十四日向原告購買原告興建之陽光青境社區第二期維多利
亞樓Ｇ棟房屋一戶，被告已經依約繳付買賣價金五十九萬元，依照原告當時提供之銷售廣告上明顯標榜該社區有社區專屬冷氣巴士、生鮮超市、籃球場、網球場、游泳池：：等，且兩造房屋買賣合約書附件(二)建材設備說明中給水及公共設施項下，亦明確記載該社區採社區獨立式供水系統，每戶獨立水塔，並設有社區管理員室、超級市場、游泳池、兒童遊樂場、多功能球場、花園散步道，詎原告完工後，被告竟發現該社區根本無社區冷氣巴士、生鮮超市、網球場，籃球場則很小，游泳池僅能說係不能用之蓄水池，社區水塔更直接置放於被告Ｇ棟戶樓上，非合約所載之獨立供水系統，每戶獨立水塔，有臺灣新竹地方法院八十五年度易字第二○九一號刑事判決原告法定代理人因系爭房地涉有詐欺罪名足證。原告所交付之房地未依照兩造契約約定給付公共設施及水塔之設置，有如上述之瑕疵，其未依債之本旨為完全之給付，屬不完全給付，於原告未補正上述瑕疵提出完全之給付時，被告自得主張同時履行抗辯，拒絕其餘買賣價金之給付。
㈡原告雖提出臺灣高等法院刑事判決認原告就系爭房地並無詐欺行為，惟該判決
所據之台灣省建築師公會鑑定報告僅就公共設施項目為鑑定，並未對合約所定水塔設置方式陳述意見，且其係針對陽光青境社區第一期之廣告與現場做比對，與被告所購第二期之廣告記載稍有出入，另公共設施部分，雖鑑定結果表示有於現場設置各項公共設施，然其亦表示廣告圖上未標示精確尺寸，雖鑑定有設置該設施或預留設施空間，但並不表示該公共設施之施做無任何瑕疵，或可充分達其使用之效能及目的，雖高院依據該鑑定報告認原告係依工地實際狀況做配置調整，已有施作各項公共設施而判決詐欺行為，但刑事係就原告有無詐欺意圖及犯行為認定，不及於民事給付瑕疵責任之認定及歸屬，鈞院仍應就原告有無依兩造契約約定之本旨、給付無瑕疵之系爭房地另作認定，不能以刑事判決為認定之唯一依據。
㈢系爭房地之瑕疵如下：①水塔設置：合約書附件建材設備說明為採獨立式供水
，每戶獨立水塔，實際上根本非每戶獨立水塔，係將一供二期住戶使用重達二百噸之大型水塔直接設在被告Ｇ戶屋頂上，影響住家安全；②超級市場：合約附件為超級市場，銷售廣告為生鮮超市，迄今仍未設置超級市場，且超市空間僅為二坪，根本無法放置生鮮食品所需之大型冰櫃，完全無法作超市使用；③游泳池：依合約附件及銷售廣告均載有游泳池，且廣告圖示有母子二個泳池，實際上只剩下一個水池，且面積非常小，無法供多人游泳之用；④兒童遊樂場：合約附件為兒童遊樂場，銷售廣告為親子遊樂天地，依廣告圖係在大門入口右側，實際已移至社區最後面一角，且無遊樂設施；⑤多功能球場：社區僅設有一個籃球場，只能打籃球使用，無其他功能，且移至社區最後方，非銷售廣告所繪在大門右側；⑥網球場：銷售廣告標榜設有網球場，現場無此設施；⑦花園散步道：合約附件有花園散步道，實際上社區內花圃均為各住戶私人種植於其自有土地上，根本無開放可供全體住戶使用休憩之花園散步道，均為水泥鋪設之道路；⑧社區冷氣巴士：銷售廣告有社區冷氣巴士，迄今仍未設置。
㈣原告未依契約及銷售廣告之約定給付公共設施及水塔設置，迄今亦未將房屋點交被告，其提起本訴並無理由。
理由
一、本件原告主張被告向原告購買坐落苗栗縣苗栗市○○○段上南勢坑小段六四八地號土地及在其上興建之建物門牌號碼為苗栗市新英里天祥一三九號三樓之預售屋一戶，雙方簽訂有預定土地買賣契約書、預定房屋買賣契約書，房屋已經完工，土地並已移轉登記於被告，被告仍積欠原告土地價款五十七萬元，房屋價款八十八萬元等事實，為被告所不否認，並有買賣契約書影本在卷可參，但被告抗辯稱該社區根本無社區冷氣巴士、生鮮超市、網球場，籃球場則很小，游泳池僅能說係不能用之蓄水池，社區水塔更直接置放於被告Ｇ棟戶樓上，非合約所載之獨立供水系統，每戶獨立水塔，與買賣合約及銷售廣告不符，房屋既有如上述之瑕疵，其未依債之本旨為完全之給付，屬不完全給付，於原告未補正上述瑕疵提出完全之給付時，被告自得主張同時履行抗辯，拒絕其餘買賣價金之給付。經查，本件原告已經將雙方簽訂之買賣契約內所約定之預售屋興建完成，並已經將土地部分所有權移轉予被告，而房屋部分因被告未配合辦理貸款等手續因而延宕，此為被告所不爭執，則出賣人業已提出給付，而為買受人受領遲延中，至於被告抗辯原告未依照債之本旨提出給付，其抗辯除將大型水塔設置於被告所購買之房屋樓上一節外，均屬於公共設施部分，而原告則主張公共設施部分業已設置，並經台灣省建築師公會鑑定，有臺灣高等法院八十六年度上易字第六八九號刑事判決可參，而被告且未就大型水塔設置於其樓上究竟有何損及被告權利之事實為舉證，其抗辯並無可採，則原告主張依據買賣關係請求被告給付積欠之買賣價金，自應認為有理由。
二、原告又主張依兩造簽訂之買賣契約第二條第三款約定，買受人不履行付款約定時，買受人應按日以千分之一計算之滯納金賠償出賣人，據此被告積欠原告一百四十五萬元及自八十四年七月三日起之滯納金，依其契約內容即為關於違約金之約定，然依民法第二百五十二條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，本件雙方原契約約定按日以千分之一計算之違約金尚屬過高，應以每日萬分之五為適當，爰依前揭法條將違約金予以酌減為按日以萬分之五計算之違約金，原告於此金額範圍內之請求為有理由，其逾此數額之請求，應予駁回。
三、兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額俱准許之。
四、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年五月十八日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法官許瑞東右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日，內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年五月十八日~B書記官許慧禎