臺灣彰化地方法院民事判決 108年度彰訴字第13號
原 告 鄭玉珠
即反訴被告
訴訟代理人 陳隆 律師
被 告 洪金山
即反訴原告
訴訟代理人 鐘登科 律師
上列當事人間返還租金等事件，本院於民國109年3月11日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地上如附圖所
示編號A面積33平方公尺一層鐵皮及同段897地號土地上如附圖所
示編號B面積68.55平方公尺一層鐵皮拆除，並將上開編號範圍土
地返還反訴原告。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔5分之2，餘由反訴原告負擔。
本判決第3項部分，於反訴原告以新臺幣360,000元為反訴被告供
擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣1,066,275元為反訴
原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
原告聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）75,000元，及自
民國107年10月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡
被告應將附表所示支票2紙（下合稱系爭支票）返還原告；㈢
願供擔保，請准宣告假執行。陳述：
㈠兩造於91年間訂立書面租賃契約（下稱系爭租約），由原告
向被告承租坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○○○號土地（下
合稱系爭土地）上門牌號碼彰化縣○○市○○○街○巷○○○
○○號房屋（下合稱系爭房屋）以供經營養護中心，原告除已
給付擔保金即押租金75,000元外，並應按月給付租金，期滿
時將系爭房屋依改造後現狀交還，不必依訂約時之屋況交還
。兩造於97年間書面續約至99年6月14日，期滿時改為口頭
續約，未再訂立書面，續約時約定每3個月給付租金9萬元，
原告因而將107年7月至9月、10月至12月租金各9萬元，分別
簽發同面額之系爭支票交付被告。
㈡原告因漸感年邁，無力再經營養護中心，於107年8月間通知
被告將終止系爭租約，經兩造合意於107年9月15日終止，原
告乃將107年7月15日至9月15日租金6萬元部分，改以現金給
付，並騰空系爭房屋，通知被告於107年8月31日點交。詎被
告屆期竟以原告未回復訂約時之屋況為由，藉口拒絕點交並
返還押租金與系爭支票，反將系爭支票提示請求兌現。原告
再度於107年10月12日送達存證信函，請求被告於107年10月
17日以前返還，未獲置理。
㈢系爭房屋係自79年1月間起課房屋稅，原告於91年間承租時
已非新屋，歷時16年後，自然因素造成之老舊破損在所難免
，未曾故意破壞。兩造租約存續期間甚長，於訂約之初未以
照片或其他資料確認屋況，原告為經營養護中心，屋況及其
設施自需符合法令，始能通過立案申請及日後評鑑，乃裝潢
系爭房屋之1樓廚房，及起造坐落系爭土地上如附圖所示編
號A、B之1層鐵皮建物（下合稱附圖建物）與藍色線段之鐵
門，並無違約。原告改造裝潢時，被告曾來查看，嗣後並多
次到場收租並看屋，未曾異議。兩造合意終止系爭租約時，
被告亦僅要求粉刷屋內牆壁而已，原告自無義務按91年間訂
約時之屋況交還。
㈣兩造既約定期滿時將系爭房屋依改造後現狀交還，附圖建物
亦非租賃之標的物，原告不負將其拆除之義務。又原告向被
告承諾粉刷屋內牆壁，僅係自動履行意願之表示，非屬系爭
租約約定之義務，無庸按被告提出之工程估價單所列工項回
復原狀並負擔費用。
㈤為此依系爭租約之法律關係，請求判決如聲明所示。
被告聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准
宣告免假執行。陳述：
㈠系爭租約係於99年5月29日以書面續約，期間自99年6月15日
起至109年6月14日止，每月租金3萬元。系爭租約第4條約定
，「乙方（指原告）為使用上便利或美觀而增設，改造或裝
飾，應先得甲方（指被告）同意，其費用由乙方自理，期滿
應依改造後現狀交還，不得要求甲方補償」，所謂同意，係
指改裝後之樣貌，非謂原告得任意為之。被告雖知悉原告係
為經營養護中心而承租系爭房屋，然不得逕謂已同意由其任
意改裝，況原告亦未將改裝之設計圖交付被告審閱。
㈡原告先期終止系爭租約後，兩造於107年8月31日前往系爭房
屋會勘時，被告發現原告將之破壞殆盡，乃要求原告於107
年9月15日以前回復原狀，否則不同意先期終止。然原告拒
不回復原狀，且已遲付租金逾2個月以上，經被告於108年1
月17日送達存證信函，催告履行未獲置理，乃於108年1月29
日送達反訴狀繕本，為終止系爭租約之意思表示。原告故意
不法毀損系爭房屋，造成被告受有回復原狀費用1,421,500
元之損害，經以押租金75,000元抵充後，仍有不足，又系爭
租約備註條款第1條約定，「租賃期間未到期，承租方解約
時，本租賃之擔保金不得請求退回，若出租方先收回時，應
加倍返還本擔保金」，原告先期終止，依上開約定，尤不得
請求返還押租金與系爭支票。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭房屋係自79年1月間起課房屋稅。
㈡兩造於91年間訂立系爭租約書面，由原告向被告承租坐落被
告所有系爭土地上之系爭房屋以供經營養護中心，原告除已
給付押租金75,000元外，並應按月給付租金。兩造於97年間
書面續約至99年6月14日，期滿時又續約，約定每3個月給付
租金9萬元，原告因而將107年7月至9月、10月至12月租金各
9萬元，分別簽發同面額之系爭支票交付被告（但兩造就99
年6月14日期滿後有無以書面續約，尚有爭執）。
㈢兩造訂立系爭租約後，原告曾裝潢系爭房屋之1樓廚房，及
起造附圖建物與藍色線段之鐵門。
㈣原告於107年8月間先期終止系爭租約，並將107年7月15日至
9月15日租金6萬元部分，改以現金給付，被告尚未將系爭支
票返還原告，原告其後亦未再給付租金予被告。
㈤兩造於107年8月31日點交系爭房屋時，被告要求原告於107
年9月15日以前回復原狀，拒絕點交並返還押租金與系爭支
票，且將系爭支票提示請求兌現。
㈥原告於107年10月12日送達存證信函，請求被告於107年10月
17日以前返還押租金與系爭支票。
㈦被告於108年1月17日送達存證信函，催告原告將系爭房屋回
復原狀，再於108年1月29日送達反訴狀繕本，為終止系爭租
約之意思表示。
本訴主要爭點：
㈠兩造於99年6月14日租約期滿時，有無再以被告所提出記載
訂約日期為99年5月29日之書面續約？
㈡原告先期終止系爭租約，得否請求被告返還押租金與系爭支
票？
本訴之判斷：
㈠民法第422條規定「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，
應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」
。經查：兩造於91年間訂立系爭租約書面，再於97年間書面
續約至99年6月14日之事實，為兩造不爭執。至被告辯稱系
爭租約係於99年5月29日以書面續約，期間自99年6月15日起
至109年6月14日止一節，為原告否認。被告就上開事實，業
據其提出訂約日期記載為99年5月29日之書面為證，原告雖
否認其形式上真正，然其就續約時約定之租金為每月3萬元
一節，並不爭執，衡情兩造各自提出之書面，其第10條均約
定「租期屆滿，雙方仍欲繼續租約時，應另訂立書面契約，
其租賃條件，亦得另議之」，即以書面續約為要件，且符合
民法第422條前段規定，又租金為系爭租約重要之點，且續
約前係約定每月租金25,000元，金額既已增加為3萬元，則
訂立書面以杜爭執之可能性較高，僅口頭約定之可能性較低
，是被告前開所辯，應屬可採。換言之，兩造於99年6月14
日租約期滿時，係以被告所提出記載訂約日期為99年5月29
日之書面續約，租期至109年6月14日屆滿。則原告於107年8
月間先期終止系爭租約，自應受被告所提出書面約定之拘束
。
㈡民法第453條規定「定有期限之租賃契約，如約定當事人之
一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第45
0條第3項之規定，先期通知」，第454條規定「租賃契約，
依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已
預先受領者，應返還之」；土地法第98條規定「以現金為租
賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。前項利率之計算
，應與租金所由算定之利率相等」，第99條規定「前條擔保
之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金
，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租」。經
查：
1.系爭租約第13條約定「租期屆滿或中途終止租約時，乙方
（指原告）應即搬遷，將租賃物以改造後現狀交還甲方（
指被告），不得有任何要求」，第15條約定「本契約未約
定事項，依民法及土地法之規定辦理」，備註條款第1條
約定「租賃期間未到期，承租方解約時，本租賃之擔保金
不得請求退回，若出租方先收回時，應加倍返還本擔保金
」，可見兩造已特約排除民法第453條、第454條規定之適
用。則被告已受領之押租金及租金即系爭支票，依土地法
第99條規定意旨，原告僅得抵付房租，不得請求返還。
2.系爭租約係於109年6月14日租期屆滿，原告既於107年8月
間先期通知終止，當屬租期未屆滿期前終止之情形，依上
開約定，被告已受領之押租金及租金即系爭支票，原告均
不得請求返還，被告拒絕給付，應屬有據。從而原告依系
爭契約之法律關係，請求被告返還押租金及系爭支票，為
無理由，應予駁回；其假執行之聲請失所依附，一併駁回
。
貳、反訴部分：
反訴原告聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1,695,500元，及
自反訴原告109年2月18日書狀送達翌日起至清償日止，按年息
5％計算之利息；㈡反訴被告應將附圖建物拆除，並將附圖建
物範圍之系爭土地返還原告；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
陳述：
㈠反訴原告已於108年1月29日將反訴狀繕本送達反訴被告，為
終止系爭租約之意思表示。然反訴被告自107年9月起未再給
付租金，迄108年1月止，合計積欠租金15萬元；其自108年2
月15日起，至108年6月19日即反訴被告遷讓返還系爭房屋之
日止，無之法律上原因，占有使用系爭房屋，每月受有相當
於租金3萬元之不當得利，致反訴原告受損害，自應返還該
期間所獲利益124,000元；反訴被告因故意不法毀損系爭房
屋，並造成反訴原告受有回復原狀費用1,421,500元之損害
。是反訴被告應給付反訴原告合計1,695,500元。
㈡反訴被告仍未將附圖建物拆除及清除其上鐵釘、管線等殘餘
物，並將附圖建物範圍之系爭土地返還反訴原告，亦應拆屋
還地。
㈢為此依系爭租約、不當得利、侵權行為之法律關係，請求判
決如反訴聲明㈠所示；及依系爭租約、侵權行為、物上請求
權之法律關係，請求判決如反訴聲明㈡所示。
反訴被告聲明：㈠反訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准
宣告免假執行。陳述：
㈠兩造合意於107年9月15日終止系爭租約，反訴被告其後自無
欠租。
㈡反訴原告無故拒絕點交系爭房屋，非可歸責於反訴被告，反
訴被告未獲有不當得利。
㈢兩造既約定期滿時將系爭房屋依改造後現狀交還，附圖建物
亦非系爭租約約定之標的物，反訴原告不得請求反訴被告賠
償回復原狀之費用，或拆除附圖建物。
兩造不爭執之事實：同本訴部分。
反訴主要爭點：
1.反訴被告有無積欠自107年9月起至108年1月止之租金？
2.反訴被告自108年2月15日起至108年6月19日止，有無占有使
用系爭房屋，並獲得相當於每月租金之不當得利？
3.反訴被告有無故意違反系爭租約第4條約定，不法毀損系爭
房屋，並造成反訴原告受有回復原狀費用之損害？
4.反訴被告有無義務拆除附圖建物，並返還該範圍系爭土地？
反訴之判斷：
㈠民法第439條規定「承租人應依約定日期，支付租金；無約
定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之
。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收
益有季節者，於收益季節終了時支付之」。經查：
1.系爭房屋月租為3萬元，反訴被告已將107年7月至9月、10
月至12月租金各9萬元，分別簽發同面額之系爭支票交付
反訴原告，嗣又將107年7月15日至9月15日租金6萬元部分
，改以現金給付，反訴原告尚未將系爭支票返還反訴被告
，反訴被告其後亦未再給付租金予反訴原告之事實，為兩
造不爭執。又反訴原告已受領之押租金及租金，反訴被告
僅得抵付房租，不得請求返還，已如前述。反訴被告上開
給付之各項租金、押租金之金額合計315,000元（計算式
：90,000+90,000+60,000+75,000＝315,000），按每月3
萬元折算，為10.5個月租金；換言之，反訴被告業已給付
自107年7月15日起至108年5月31日止共10.5個月租金。反
訴原告主張反訴被告自107年9月起未再給付租金，迄108
年1月止，合計積欠租金15萬元，尚非可採。
2.從而反訴原告依系爭契約之法律關係，請求反訴被告給付
租金15萬元，為無理由，應予駁回。
㈡民法第98條規定「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不
得拘泥於所用之辭句」，第148條第2項規定「行使權利，履
行義務，應依誠實及信用方法」。權利者在相當期間內不行
使權利，依特別情事足以使義務人正當信賴債權人不欲其履
行義務時，若再為行使權利，當發生前後行為矛盾，則基於
誠信原則不得再張之，此即所謂「權利失效」原則。經查：
1.系爭租約第13條約定已如前述，且其第3句原為「將租賃
物以原狀交還甲方」，經兩造合意將「原狀」一詞修正為
「改造後現狀」，依民法第98條規定，解釋其意思表示，
應認兩造之真意，係約定租期屆滿後，反訴被告按改造後
現狀返還系爭房屋即可，不必依訂約時之屋況交還，否則
何需為上開文字修正。系爭房屋係自79年1月間起課房屋
稅之事實，為兩造不爭執，反訴被告於91年承租時，並非
新屋，況兩造租期長達10餘年，系爭房屋因自然及使用而
耗損，事屬必然，一般人通常無法期待租期屆滿時仍能維
持原狀，亦難認反訴被告有義務依訂約時之屋況交還。
2.系爭租約第4條固約定，「乙方（指原告）為使用上便利
或美觀而增設，改造或裝飾，應先得甲方（指被告）同意
，其費用由乙方自理，期滿應依改造後現狀交還，不得要
求甲方補償」，然反訴原告知悉反訴被告承租系爭房屋係
供經營養護中心，而非僅供住家之用，且兩造續約多次，
反訴原告就反訴被告所為改造並無異議，於其歷次前往系
爭房屋收取租金時亦未置一詞，此經證人 張宗 立即反訴被
告之受僱人到庭結證在卷。反訴原告迄至107年8月31日兩
造會同點交時，始以反訴被告改造未得其同意為由，指稱
反訴被告違約，揆諸民法第148條第2項規定，難謂有理。
從而反訴原告主張反訴被告故意違約，不法毀損系爭房屋
，造成其受有回復原狀費用之損害，依系爭租約、侵權行
為之法律關係，請求反訴被告賠償1,421,500元，為無理
由，應予駁回。
㈢民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損
害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在
者，亦同」，第234條規定「債權人對於已提出之給付，拒
絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任」，第241
條規定「有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得
拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者
，不在此限」。經查：
1.兩造因反訴被告先期終止系爭租約，而於107年8月31日會
同點交時，反訴被告依系爭房屋改造後現狀交還，並無違
約，反訴原告以反訴被告違約為由，拒絕受領，尚屬無憑
，反訴被告交付系爭房屋，為反訴原告所拒，且反訴被告
已當場拋棄其占有，依民法第234條、第241條規定，應由
反訴原告負遲延責任，又反訴原告自拋棄占有後，既未再
使用系爭房屋，自無因此受有民法第179條規定之不當得
利。
2.從而反訴原告主張反訴被告自108年2月15日起，至108年6
月19日止，占有使用系爭房屋，每月受有相當於租金之不
當得利，致反訴原告受損害，依不當得利之法律關係，請
求反訴被告給付124,000元，為無理由，應予駁回。
㈣民法第767條第1項前段、中段規定「所有人對於無權占有或
侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得
請求除去之」。經查：
1.兩造就系爭房屋訂立系爭租約後，反訴被告在反訴原告所
有系爭土地上起造附圖建物之事實，為兩造不爭執。系爭
土地既非反訴被告承租範圍，又無其他占有使用之正當權
源，依民法第767條第1項前段、中段規定，反訴被告自應
將附圖建物除去，並將該範圍土地返還反訴原告，此與系
爭租約之存否，毫無關連。反訴被告辯稱附圖建物非租賃
標的物，拒絕拆除，尚非可採。
2.從而反訴原告依物上請求權之法律關係，請求反訴被告拆
屋還地，為有理由，應予准許，爰判決如主文第3項所示
。
㈤兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執
行，關於反訴原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當
之擔保金額，併准許之；至反訴原告敗訴部分，其假執行之
聲請失所依附，應予駁回。
參、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結
果無影響，不另論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中華民國109年4月29日
彰化簡易庭法官廖政勝
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並
按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。
中華民國109年4月29日
書記官彭品嘉
附表：
┌──┬────┬────┬──────────┬───────┐
│編號│支票號碼│金額│付款人│發票日│
├──┼────┼────┼──────────┼───────┤
│1│399495│90,000元│合作金庫銀行大竹分行│107年7月20日│
├──┼────┼────┼──────────┼───────┤
│2│399496│90,000元│合作金庫銀行大竹分行│107年10月20日│
└──┴────┴────┴──────────┴───────┘