裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第2849號民事判決
裁判日期：民國107年06月07日
裁判案由：返還價金
臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第2849號原告 陳立夫 訴訟代理人 周復興 律師複代理人 廖偉成 律師
吳政憲 律師被告 德金 營造股份有限公司法定代理人 彭箕萬 訴訟代理人 林柏杉 上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國107年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：原告起訴狀載訴之聲明原為：「壹、先位聲明一、被告應給付原告新台幣8,092,180元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、備位聲明一、被告應給付原告新台幣975,680元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於起訴狀繕本尚未送達被告前於民國106年9月14日以變更訴之聲明狀撤回先位聲明，並變更原備位聲明請求第一項金額為945680元。核屬訴之一部撤回及不變更訴訟標的而補充或更正事實上及法律上之陳述，依民事訴訟法第262條第1項本文及第256條規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：原告於102年5月25日與被告簽訂房屋土地買賣預定買賣契約書（嗣即以此預約及附件作為兩造間之正式買賣契約，詳本院卷第117頁至152頁，下稱系爭契約），以新台幣（下同）785萬元價金，買受被告坐落台中市○○區○○○段○○○段0000000000000000000000000地號土地上之「裕國天景」建案（下稱系爭建案）其中編號Ｄ5之建物及坐落之土地。系爭建案已完工並於103年10月17日交屋手續並將原告所買受之房、地移轉登記予原告。詎原告於104年9月5日社區之區分所有權人會議中，得知系爭建案外圍住戶之一樓建物（包含停車空間、牌樓、圍牆、客廳等）均未經原告同意，即擅為二次變更工程，而屬違章（與主管機關核發之建築執照及廣告圖均有不符）。致遭主管機為列為違建而需拆除並復原，原告預估因此受有如附件所示損害975680元之損害（項次五所示精神慰撫金30000元原告嗣已表明不請求故已減縮請求金額為945680元如上程序事項所述）。爰依民法物之瑕疵規定，請求減少價金並返還減少後之價金差額。並聲明：㈠被告應給付原告945680元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造確於102年5月25日簽立系爭買賣契約，並於簽約時由被告委外之銷售人員即證人 林宜慧 向原告說明建照圖規劃設計與工程進度並約定二次工程等事項，其中原告用印於系爭房屋土地買賣契約第17頁，確認將一樓停車空間改為客廳及增建圍牆及牌樓為停車空間，旋經被告委外之銷售人員持買方(即原告)已用印合約要求被告用印後攜交一份契約與原告收執。原告向被告買受系爭建案中編號Ｄ5戶房屋及坐落土地，被告依契約約定施作交屋，依通常交易觀念，當然所取得之房屋應具有住家之效用，被告亦已履行此義務，即被告交付之房屋於一樓客廳部分，縱使在使用執照上所註載的用途為停車空間，但停車空間之變更係經原告同意施作二次工程，將停車空間變更為客廳，再二次工程施作圍牆及牌樓供停車使用，變更使用後所交付之房屋，確實符合契約定且可作住家使用，被告依兩造間二次工程施作而為之給付即符合原告之要求，原告於簽約時即已知悉原建築執照圖與二次工程不同之事實，嗣後主張被告之給付存有瑕疵，應非可採；退步言之，（縱認系爭房屋有原告主張之瑕疵）自原告於105年1月12日通知原告有原告所稱瑕疵至原告106年9月4日提起本件訴訟，已逾民法第365條規定之除斥期間六個月。並聲明：如主文所示。
參、得心證理由：
一、原告起訴主張於上述時間向被告買受系爭建案編號Ｄ5建物及坐落土地，並已交屋及移轉登記，為被告所不爭執，且據原告提出系爭契約及土地、建築改良物所有權移轉契約書為證，自堪信為真正。惟原告主張系爭房屋一樓部分係未經同意而擅為二次施工，致造成主管機關認定係屬違建，乃有物之瑕疵，則為被告所否認，並辯稱如上。從而本件關鍵爭點即為系爭二次施工是否未經原告同意？被告交付之買賣標的物是否有瑕疵存在？
二、本院於107年3月19日言詞辯論期日當庭勘驗兩造各自留存之系爭契約原本，其中第17頁確實有黏貼「建照圖」及「變更完成圖」，並在各該圖左下角蓋有兩造印文確認（且印文與原告蓋用於系爭契約之印文相符）。再者，比對建照圖規劃之停車空間，係在一樓室內，而非設計為戶外停車空間，一樓停車空間之出入口亦未設有圍牆，而變更完成圖始將一樓室內改為客廳、餐廳、廚房及臥室，由此可知原告於購買之初即知悉一樓完工之樣貌與建照圖不同。復與證人林宜慧（即當初將系爭房屋銷售予原告之代銷人員）具結後證述相符（證詞詳見本院107年4月30日言詞辯論筆錄）。另觀諸原告以被告法定代理人在系爭建案使用不實廣告宣傳圖及平面圖，涉犯詐欺罪嫌，亦經台灣台中地方法院檢察署檢察官以107年度偵字第4396號案件處分不起訴，理由第2點即為被告公司就停車空間變更前，確有徵得原告之同意（見被證七），亦足佐證被告系爭建案現場銷售人員確已對原告詳實說明二次施工範圍，並取得原告之同意，並無施用詐術行為可言，堪予認定。
三、按當事人締結不動產買賣契約，如已合法成立，其私法上之權利義務，即應受其拘束，非一造於事後所能主張增減。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院分別著有18年上字第127號、73年台上字第1173號民事判例可資參照。
四、查原告向被告買受系爭房屋，依通常交易觀念，其所取得之房屋當然應具備有住家之效用。事實上，被告所交付之系爭房屋於一樓部分，縱或在使用執照上所註記的用途為停車空間，但經隔間，變更使用後所交付之房屋，確實可作住家使用。是兩造間就系爭房屋之買賣，依通常交易觀念或當事人之約定，並無價值、效用或品質不具備之情形。更何況，系爭房屋違建部分與建築執照、使用執照不符，乃被告應否受行政處罰之問題，與被告是否未依債之本旨提供有瑕疵之物有異。且原告於交屋後確實因而享有二次施工向外延伸使用空間之利益。自難認原告主張系爭房屋因有其所稱之瑕疵存在。
五、末查，原告迄未證明，系爭房屋物之瑕疵何在，及因此遭主管機關拆除致其受有損害（附件僅為預估拆除及恢復使用之費用，其中項次一與物之瑕疵亦無關聯）。從而，原告本件請求，即屬於法無據，應予駁回。其訴既經駁回，假執行之聲請亦失依附，應併予駁回之。
肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國107年6月7日
民事第二庭法官曹宗鼎正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月7日
書記官吳克雯