裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第2056號民事判決
裁判日期：民國105年03月15日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第2056號原告 許金鳳 訴訟代理人 邱瑞哲
劉興業 律師被告 吳清波 訴訟代理人 王元勳 律師
李怡欣 律師 黃偉琳 律師上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國105年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告經由訴外人有 巢氏 房屋東揚不動產有限公司仲介於民國101年9月26日與被告簽訂不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約），以總價新台幣（下同）816萬元，向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號4樓之房屋（下稱系爭房屋）及坐落新北市○○區○○段○○○○號土地應有部分萬分之32（下稱系爭土地）並辦理所有權移轉登記完竣後，於同年11月13日交付系爭房地予原告。㈡嗣原告委請業者名晨土木工程行進行系爭房屋裝潢工程，發現天花板上方混凝土脫落等，經委請新北市土木技師公會鑑定後，確定系爭房屋為海砂屋，原告乃分別於101年12月11日、12月19日以土城青雲郵局432、436號存證信函解除系爭契約及請求被告返還價金816萬元等之損害賠償，並於102年4月26日依法向本院提起訴訟，歷經言詞辯論程序於103年9月30日以102年度重訴字第404號判決主文為：「被告應將系爭房屋地於民國101年以新北市板橋地政事務所板登字第297390號收件，於民國101年10月19日所為擔保債權總額新台幣720萬元之最高限額抵押權設定登記予以塗銷，並將該土地及建物之所有權移轉登記予被告暨將該土地及建物交付被告同時，給付原告新台幣816萬元及自民國101年12月20日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回」。被告不服提起上訴，抗辯系爭房屋非「海砂屋」，並聲請囑託新北市建築公會就系爭房屋進行鑑定，鑑定結果為：①標的建物之混凝土水溶性氯離子含量值A點：0.2137公斤/立方公尺，B點：0.2741公斤/立方公尺，C點：0.3647公斤/立方公尺，平均值為0.2666公斤/立方公尺。②依新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理鑑定實施要點（100年6月28日公佈）九點檢討：平均值為0.2666公斤/立方公尺，尚在允許範圍，不影響建築物之建築結構安全。③標的建物之混凝土水溶性氯離子含量，目前不影響鑑定標的物原設計結構安全，尚可不用補強修復。至新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建物處理鑑定實施要點100年6月28日所公布的氯離子含量值是以0.6公斤/立方公尺作為標準，依新北市土木技師公會土木技師 張清雲 暨新北市建築師公會建築師 鍾文秀 之證述均無疑異！該案依台灣高等法院103年度重上字第893號判決第6頁第8行記載：據上可知系爭興建於75年間之房屋，縱依被上訴人自行委任鑑定之結果，其混凝土水溶性氯離子含量平均值0.346公斤/立方公尺；亦符合83年公佈修定CNS3090標準之0.6公斤/立方公尺；系爭房屋地坪拱起裂開成因不明，其混凝土結構強度不足標準之45/100，則與其氯離子含量無關！㈣系爭房屋雖經鑑定其混凝土水溶性氯離子含量平均值0.346公尺/立方公尺，符合國家標準之0.6公斤/立方公尺，但其混凝土結構強度不足標準之45/100，〔（起訴狀附件4新北市土木技師公會鑑定報告第4頁十，鑑定結果末行0）混凝土抗壓強度試驗結果彙整如下：詳附件(六)混凝土相關試驗報告，系爭房屋<0.45fc/㎡〕，是依通常交易觀念，建築物本以提供安全無虞之居住使用環境為其主要功能，從而建築物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體結構在內，茍建築物形體、構造缺乏穩固、耐用之功能而有龜裂、崩塌之安全疑慮時，即應認該建築物之通常效用有所滅失或減少而有物之瑕疵存在。依附件4新北市土木技師公會鑑定報告：「附件㈤現況調查資料現況照片（編號4P.5014平頂保護層剝落，鋼筋鏽蝕外露）（編號7牆壁磁磚拱起裂開P.5006）（編號11、14、15平頂粉刷層拱起裂開P.5008P.5009P.5010）等情狀，系爭房屋顯有不備效用及品質之情形，而屬重大瑕疵存在，昭然若揭！㈤查系爭房屋混凝土的抗壓強度是否不及標準45/100（即是否偏低？）依附件4新北市土木技師公會鑑定附件㈥混凝土相關試驗報告P.6003抗壓強度欄所載：系爭房屋取樣部位三處為73kgf/㎡、71kgf/㎡、61kgf/㎡；根據結構混凝土施工規範規定，混凝土的強度一般為175公斤平方米即每平方米為175公斤，所以百分之七十五是131.25kgf/㎡，所以三處取樣都小於131.25kgf/㎡（即百分之75）而混凝土抗壓強度不足國家標準45/100，有安全影響，就是龜裂，龜裂後鋼筋會腐蝕，樑就會破壞，其原因，可能當初混凝土的品質不好，跟氯離子含量過高也有關係，造成混凝土抗壓強度不足跟氯離子含量過高，是在房子建好之初就有這些問題，此為原料問題之故。㈥綜上，系爭房屋係屬有重大瑕疵，被告自應負瑕疵擔保責任，且此瑕疵擔保責任係屬法定責任，不以被告對於上開瑕疵之發生，有故意或過失為必要，是縱上開瑕疵主要係與原施工廠商使用之混凝土材質有關，被告對於前揭瑕疵之發生並無故意或過失，仍應負物之瑕疵擔保責任。為此，經與地政士、房屋仲介人員、土木技師同業討論蒐集比較有關房屋買賣之情況因素，參酌混凝土強度偏低在買賣實務上會折減房屋部分之價金約百分之15，依系爭房屋買賣總價816萬元計算式：
（816萬元×15/100＝1,224,000元），原告爰依民法第359條後段規定，請求減少價金122萬4,000元等情。並聲明：㈠被告應給付原告122萬4,000元，及自101年9月26日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠查系爭房屋經臺灣高等法院於103年12月23日向社團法人新北市建築師公會申請鑑定，鑑定結果為「系爭房屋之混凝土水溶性氯離子含量平均值0.2666公斤/立方公尺，尚在法定平均值0.6公斤/立方公尺之範圍內，且該含量目前不影響原設計結構安全，尚可不用補強修復」，是以上開鑑定報告書觀之，系爭房屋難謂有混凝土水溶性氯離子含量過高已危及結構耐久性安全之重大瑕疵。原告雖援引臺灣高等法院103年度重上字第893號判決第6頁第8行「系爭房屋地坪拱起裂開成因不明，其混凝土結構強度不足標準之45%，則與氯離子含量無關」，及附件4之102年1月4日土木技師公會鑑定報告載明「各樓層均不符合混凝土工程施工規範」等語，進而主張系爭房屋有混凝土抗壓強度不足之瑕疵。惟查原告所提附件4之102年1月4日土木技師公會鑑定報告，係原告私下自行委託，並非經兩造合意選任後由法院囑託該鑑定機關所為之鑑定，且選任及鑑定過程中均僅有原告一方參與，鑑定技師所為鑑定亦將受原告主觀陳述影響，難認無偏頗之情，是以原告所提附件4之102年1月4日土木技師公會鑑定報告實有欠公允，應不足採。再者，細繹上揭臺灣高等法院判決論述，無非係依證人張清雲證述上開土木技師公會鑑定報告內容所為，既然張清雲所依憑之上開土木技師公會鑑定報告有欠公允，不足採信，而本件原告猶執該鑑定報告主張系爭房屋有混凝土抗壓強度不足之瑕疵，即屬無據。㈡本件依兩造間系爭買賣契約之約定，被告業於101年10月19日將系爭房屋及其基地所有權移轉登記予原告名下，並於101年11月13日將系爭房屋及其基地交付予原告，而原告亦曾於102年4月26日據以土木技師公會鑑定報告向被告訴請解除系爭買賣契約並返還816萬元價金，既然原告於102年1月間接獲土木技師公會鑑定報告時已知悉系爭房屋有原告所謂「氯離子含量過高」、「混凝土抗壓強度不足」之瑕疵，且就氯離子含量過高瑕疵有即時通知被告，但未曾行使任何減少價金請求權，卻遲至104年8月11日始提起本件訴訟，請求被告減少價金，顯已逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間。另原告就混凝土抗壓強度不足之瑕疵，在102年1月間接獲土木技師公會鑑定報告時，並未及時通知被告前述瑕疵，更未行使任何減少買賣價金請求權，依民法第356條規定，原告怠於通知被告，視為承認其所受領之系爭房屋，職是，原告依法不得向被告請求減少價金。㈢縱認本件6個月除斥期間未經過，原告得請求減少價金，則其所請求損害賠償122萬4,000元，亦無理由：①依卷附系爭不動產鑑估報告書第6頁㈨載明：「…基於『替代原則』、『供需原則』，經期日修正、情況補正後，調整其區域及個別條件與本案之相似度，並將調整後之比準價格加權平均，而得到本案於104年11月之單價為每坪28.2萬元；另選定16個區域交易案例，以相同方式進行比較試算，而得到本案於104年11月之正常價格為每坪30.6萬元，由此可以確認該社區確實因部分建物瑕疵而存在污名價損，其金額為每坪2.4萬元，…，即污名減損比率為7.8％」云云，然本件系爭房屋買賣時間點係101年9月28日，所有權移轉登記時間係101年10月19日，均非系爭不動產鑑估報告書所採用計算之104年11月時點，而按最高法院99年度台上字第1370號判決，可知「於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀」，顯見系爭房屋因該社區之部分建物瑕疵而存在污名價損，依社會一般交易通念，如為原告事前知悉系爭房屋具污名化，以當時之價格，確影響其購買意願，是依上開實務見解，應以系爭房屋買賣時點即101年9月28日，作為正常價格及污名減損比率之計算時點較為妥適。詎系爭不動產鑑估報告書竟以104年11月之時點，作為計算系爭房屋之正常價格及污名減損比率，實有所誤，足見系爭不動產鑑估報告書所載污名價損金額為每坪2.4萬元及污名減損比率為7.8％，俱屬無據。②復依卷附系爭不動產鑑估報告書第7頁㈩載明：「…再蒐集價格日期前半年該供需圈內條件適當之成交案例進行比較修正，求得本案正常價格為29萬元/坪。其污名價值減損金額為每坪2.3萬元」，經查本件系爭房屋買賣價金係816萬元，每坪為26.89萬元，益見交易當時買賣價金（816萬元）顯較系爭不動產鑑估報告書所計算正常價格（880.15萬元，即29萬元＊30.35坪）為低，是被告當初既以低於市價行情將系爭房屋賣予原告，除此之外，上開污名價值減損金額為每坪2.3萬元（即係29萬元/坪＊即污名減損比率為7.8％而得之），惟該污名減損比率之計算，承上所述，並非以系爭房屋買賣時點即101年9月28日作為計算時點，而竟以鑑定人現場勘驗期日104年12月13日之前一月份即104年11月作為污名減損比率之計算時點，然市場交易係決定於供需雙方，尚不得以爾後成交之價格作為認定系爭房屋減損價值之依據，故系爭不動產鑑估報告書焉可以現勘期日104年12月13日之前1月份即104年11月作為污名減損比率之計算時點，其計算結果污名減損比率為7.8％，該減損比率實無從代表系爭房屋受損時（即系爭房屋買賣時點即101年9月28日）之真正減損比率為何，是系爭不動產鑑估報告書以現勘期日之前1月份即104年11月作為污名減損比率之計算時點，而其計算結果污名減損比率為7.8％，顯有不妥、不足採信，系爭不動產鑑估報告書就系爭房屋之正常價格及污名減損比率之計算時點，實應以系爭房屋買賣時點101年9月28日較為妥適。③並根據新北市建築師公會鑑定報告結果為：「系爭房屋氯離子含量平均值，尚在允許範圍，不影響建築物之建築及結構安全，尚可不用補強修復」，可知本件系爭房屋實無氯離子含量過高及建築、結構上安全之瑕疵疑慮，換言之，系爭房屋氯離子含量平均值均在標準值內，並建築結構亦屬安全無虞，無須進行補強修復之工程，惟卷附系爭不動產鑑估報告書第7頁載明：「…另援用建築師公會鑑定報告確認本案『瑕疵』尚不影響結構安全無須進行全面補強，故僅以成本法就損壞部分進行估算其修復成本。經依工程費用、材料費用的方式估算其修復成本總金額為10.5萬元，其單價約為每坪0.35萬元」云云，承上開新北市建築師公會鑑定報告結果：「系爭房屋氯離子含量平均值，尚在允許範圍，不影響建築物之建築及結構安全，尚可不用補強修復」，足見系爭房屋氯離子含量平均值均在標準值內，並其建築結構實屬安全無虞，無須進行補強修復之工程，是系爭房屋實無瑕疵可言，詎系爭不動產鑑估報告書竟陳稱：「建築師公會鑑定報告確認本案『瑕疵』…」之部分，顯有虛偽陳述、與事實不符之情形外，再者，系爭不動產鑑估報告書第7頁如上開載明：「…尚不影響結構安全無須進行全面補強，故僅以成本法就損壞部分進行估算其修復成本。經依工程費用、材料費用的方式估算其修復成本總金額為10.5萬元，其單價約為每坪0.35萬元。」之部分，然分別依兩造於前案即臺灣高等法院103年度重上字第893號請求解約事件104年5月27日準備程序筆錄中，法官問：「系爭4樓建物地板有無拱起裂開的情形？其成因為何？」，證人張清雲則稱：「我們去的時候現場磁磚已經打掉，…，因為我們沒有將磁磚開啟，所以不清楚」及系爭不動產鑑估報告書第4頁㈦亦載明：「室內天花板及牆壁皆已拆除裝潢…」等，均可見系爭房屋損壞部分之肇因亦係原告進行拆除裝潢所致，焉有被告負擔系爭房屋損壞部分而生修復工程費用、材料費用之理，實有欠公允。且依新北市建築師公會鑑定報告，可知本件系爭房屋實無瑕疵，被告更無負擔上開修復成本總金額10.5萬元必要。揆諸上情，系爭不動產鑑估報告書認系爭房屋價值減損總額為80萬元，實屬無據。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於101年9月26日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價816萬元，向被告購買系爭房地，並辦理所有權移轉登記完竣後，於同年11月13日交付系爭房地予原告之事實，有起訴狀、判決書（本院卷第9至31頁）在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張系爭房屋其混凝土結構強度不足標準之45/100，其通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在，且系爭房屋有平頂保護層剝落，鋼筋鏽蝕外露，牆壁磁磚拱起裂開、平頂粉刷層拱起裂開等情狀，顯有不備效用及品質之情形，而屬重大瑕疵存在，參酌房屋買賣之情況因素，混凝土強度偏低在買賣實務上會折減房屋部分之價金約百分之15，依系爭房屋買賣總價816萬元為122萬4,000元，原告自得依民法第359條後段規定，請求減少價金122萬4,000元等情。則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠原告主張系爭房屋有混凝土抗壓強度不足之瑕疵，係援引臺
灣高等法院103年度重上字第893號判決第6頁第8行記載：「系爭房屋地坪拱起裂開成因不明，其混凝土結構強度不足標準之45%，則與氯離子含量無關」等語（本院卷第30頁），並提出起訴狀附件4之102年1月4日社團法人新北市土木技師公會鑑定報告載明「各樓層均不符合混凝土工程施工規範」等語（同卷第32至44頁）為證。惟上開判決係以：「…⑶據上可知，系爭興建於75年間之房屋，縱依被上訴人自行委託鑑定之結果，其混凝土水溶性氯離子含量平均值0.346公斤/立方公尺，亦符合83年公布修訂CNS3090標準之0.6公斤/立方公尺；系爭房屋地坪拱起裂開成因不明，其混凝土結構強度不足標準之45%，則與氯離子含量無關，是以被上訴人自行委託鑑定之鑑定報告，亦不足以證明系爭房屋有氯離子含量過高，且已危及結構耐久性安全之重大瑕疵。…」等語，應係認為系爭房屋地坪拱起裂開成因不明，以被上訴人自行委託鑑定之鑑定報告，其混凝土結構強度不足標準之45%，則與氯離子含量無關，亦不足以證明系爭房屋有氯離子含量過高，且已危及結構耐久性安全之重大瑕疵等情，並非已經確認系爭房屋有混凝土結構強度不足標準之45%之瑕疵在案。又原告所提前揭土木技師公會鑑定報告書，係原告於起訴前自行委託鑑定，並非經兩造合意選任後由法院囑託該鑑定機關所為之鑑定，且選任及鑑定過程中均僅有原告一方參與，亦無由被告表示意見之機會，該鑑定技師所為鑑定結論恐有受原告主觀陳述影響，難期公允，自不得遽為有利原告之認定依據。此外，原告復未能積極舉證以實其說，所為前述主張之事實，即難率信為真實。
㈡按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之」、「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」，民法第359條、第365條、第356條分別定有明文。查本件被告業依兩造間系爭買賣契約之約定，於101年10月19日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於101年11月13日將系爭房地交付予原告，且原告復於102年4月26日依據前開土木技師公會鑑定報告書，對被告訴請解除系爭買賣契約並返還816萬元價金，已如前述，是原告於102年1月間接獲該鑑定報告書時已知悉系爭房屋有原告主張「氯離子含量過高」、「混凝土抗壓強度不足」之瑕疵，且就氯離子含量過高瑕疵有即時通知被告，但未曾行使任何減少價金請求權，乃遲至104年8月11日始提起本件訴訟，請求被告減少價金，顯已逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間，至為灼然。再者，原告就混凝土抗壓強度不足之瑕疵，在102年1月間接獲鑑定報告時，並未及時通知被告前述瑕疵，更未行使任何減少買賣價金請求權，依民法第356條之規定，原告怠於通知被告，視為承認其所受領之系爭房屋，原告依法亦不得再向被告請求減少價金。
五、從而，原告依民法第359條後段規定，訴請被告減少價金122萬4,000元，而求為判決被告應給付原告122萬4,000元，及自101年9月26日起至清償日止，按年息百分之5計算利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年3月15日
民事第一庭法官連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月15日
書記官鍾惠萍