裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第1867號民事判決
裁判日期：民國108年09月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第1867號原告 蕭成發 被告 郭忠銘 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落為新北市○○區○○路○○○號1樓房屋全部遷讓返還原告。
二、被告應給付原告租金新臺幣（下同）5萬元，及自民國108年4月15日起至遷讓之日止按月給付4萬元予原告。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無同法第
386條所列各款情形，爰依原告之聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告於民國107年10月7日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期2年，即自107年10月7日起至109年10月6日止，每月租金新臺幣4萬元，於每月7日給付。而本件被告自
108年1月7日起即未支付租金已積欠租金達2個月，共計8萬元。經原告以存證信函催告被告支付並告知將終止租約，然被告仍置之不理。又自108年4月15日既已終止，被告對系爭房屋即屬無全占有，自應按月賠償原告未收租金4萬元之損害迄交還系爭房屋之日止，此部分並予請求等語。
（二）聲明：
1.被告應將坐落為新北市○○區○○路○○○號1樓房屋全部遷讓返還原告，並給付租金8萬元及自108年4月15日起至遷讓之日止按月賠償4萬元。
2.清理房屋所需費用由被告負擔。
二、被告已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
（一）原告主張其為系爭房屋之所有權人，並與被簽訂系爭租約，約定租賃期間自107年10月7日起至109年10月6日止，租金為每月4萬元，被告於108年1月7日起即未繳納租金，原告分別於108年4月9日及、4月15日催告被告繳納，並於108年4月15日之存證信函通知被告，前於10
8年4月9日以林口中正路郵局第100號存證信函定期催告被告付清租金，惟被告迄未履行，依法終止租約等語。是系爭租賃契約已於108年4月15日終止等情，業據提出與所述相符之土地及建物第一類謄本、系爭租約、存證信函等在卷可參。而被告經合法通知，未曾到庭爭執或具狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，是本院審酌原告所提上開證據資料，自堪信前開事實為真。
（二）按所有權人對無權占有或侵奪其物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文；又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，亦得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判決意旨參照）。經查，原告為系爭房屋之所有權人，而系爭租約業於108年4月15日終止，已如前述，被告繼續占有系爭房屋即失合法權源，自屬無權占有，是依上述說明，原告請求被告應將系爭房屋返還予原告，為有理由。
（三）依系爭租約第3條、第4條約定，租金每個月4萬元，應於每個月7日以前繳納，每次應繳一個月份。本件被告於
108年1月7日即未繳納租金，至系爭租約於108年4月15日終止以前，被告共積欠3個月之租金12萬元【計算式：4萬元×3個月＝12萬元】。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。原告固於本院108年8月22日言詞辯論主張：「押金是8萬元，但其實10月7日被告也沒有給我押金」等語（本院卷第33頁），惟參原告提出之108年4月15日林口中正路郵局第100號通知被告終止租約存證信函所載：「押金尚欠1萬元整」（108年度重簡字第1112號卷第35頁）。而依系爭存證信函文義解釋，被告積欠原告之押金僅為1萬元，而非原告主張之8萬元，且系爭存證信函既為原告所提出以為本件租賃契約法律關係之證據，其所載之內容亦為原告之意思表示，自得視系爭存證信函上所載被告僅積欠原告押金1萬元為原告自認之事實。是被告向原告承租系爭房屋時已繳付押租金7萬元（計算式：系爭租約所載押租金8萬元－原告自認被告僅未給付押租金1萬元＝7萬元），則原告請求被告未依約繳付租金等情，即應就該押租金發生當然抵充之效力。而原告得請求被告給付租金金額為12萬元，以被告繳付之押租金抵充後，原告僅得請求被告給付積欠5萬元之租金（計算式：
12萬－7萬元＝5萬元），則原告請求被告給付租金金額
5萬元為有理由，其逾此範圍之租金請求，則非有據。
（四）按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。查原告請求被告給付清理房屋所需費用，因清理房屋之事實尚未發生，自屬提起將來給付之訴，然請求將來給付應以其需求明確之部分為限，苟其損害內容尚非明確，或日後實際發生之損害額較高，應待日後損害確實發生再另為請求為宜，是該清理房屋所需費用既未必一定發生，金額亦不確定，且原告亦未舉證證明其有預為請求之必要，原告此部分請求，自屬無據。
（五）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。又承租人於房屋之租賃關係終止後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致出租人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還價額。本件系爭租約已於108年4月15日合法終止，業如前述，而被告仍繼續無權占有系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，並致原告受有不能使用收益系爭房屋之損害，是原告請求自108年4月15日起至遷讓房屋之日止，按月賠償
4萬元，亦屬正當，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條及系爭租約約定，請求被告將系爭房屋遷讓返還，並給付原告5萬元，及自108年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年9月26日
民事第三庭法官王凱俐以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年9月26日
書記官許清秋