臺灣高雄地方法院民事判決 100年度雄簡字第117號
原 告 陳茂元
被 告 黃正立
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年5月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號七樓之三房屋
遷讓返還予原告。
被告應自民國九十九年十一月四日起至遷讓返還前項房屋之日止
，按月給付原告新臺幣玖仟肆佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告起訴主張被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○
號7樓之3房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。嗣於訴
訟程序中，變更其訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋遷讓返
還予原告；㈡被告應自民國99年11月4日起至遷讓返還系爭
房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬元。原告上
開訴之變更追加，核符民事訴訟法第255條第1項第2款、
第3款規定，應予准許，合先敘明。
三、原告主張：原告於99年9月29日以法拍方式購得系爭房屋及
所坐落之土地，並於同年10月11日取得權利移轉證書，於同
年11月4日辦妥土地及建物所有權移轉登記。然系爭房屋遭
被告無權占有，被告無法提出系爭房屋於92年遭查封前之合
法租賃契約，且無意遷出，爰依法起訴請求被告遷讓房屋並
給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭
房屋遷讓返還予原告；㈡被告應自99年11月4日起至遷讓返
還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。
四、被告則以：伊從97年開始從訴外人「孫先生」那裡轉租系爭
房屋，約於98年秋季時，跟原屋主即訴外人 侯榮華 直接訂租
賃契約，簽約時就沒有約定租賃屆滿日期，侯榮華說讓伊一
直租，租到其想要賣房子通知伊時為止，且侯榮華稱伊可以
優先承購。伊與侯榮華訂約時租金為3,000元，約定管理費
由伊支付等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、得心證之理由：原告主張其於99年10月11日取得系爭房屋及
所坐落土地之權利移轉證書，並於同年11月4日辦妥土地及
建物所有權移轉登記，業據提出土地及建物登記謄本、本院
99年10月11日雄院99司執讓字第38471號不動產權利移轉證
書影本附卷可稽，堪信為真實。原告主張被告無權占用系爭
房屋，應遷讓返還系爭房屋予還原告並按月給付相當於租金
之不當得利，被告固不否認原告為系爭房屋之所有權人，然
辯稱伊與訴外人侯榮華已有租賃契約，伊非無權占用等語。
是本件所應審究者為：㈠被告是否為無權占用系爭房屋？㈡
若被告係無權占用，應返還與原告之不當得利為若干？析述
如下：
㈠被告是否為無權占用系爭房屋：按拍賣之不動產，買受人自
領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所
有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。次按所有人
，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物
，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物
者，得請求返還之，民法第765條、第767條第1項前段分
別亦有明文。原告於99年10月11日取得權利移轉證書，依上
開法律規定，原告於是日即取得系爭房屋所有權，自得對系
爭房屋為使用、收益、處分，並得對於無權占有系爭房屋者
請求返還。被告固稱伊於98年間即與系爭房屋前所有人侯榮
華訂立租約，故伊占用系爭房屋係有合法權源。惟被告就伊
主張有租立契約乙節並未舉證以實其說，尚難認僅以伊空言
主張而認被告與侯榮華有何租賃契約，縱渠等曾訂有租約，
亦無法認定約定之租賃期間於原告取得系爭房屋所有權時尚
未屆滿。是被告所辯，無足憑採。原告主張被告應遷讓返還
系爭房屋並返還不當得利，並非無據。
㈡再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段亦有明文。被告無權占有系爭房屋
，消極減免其應支付使用系爭房屋之代價而受有利益，致原
告受有損害，且無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之
利益為社會通常之觀念，則原告依民法第179條規定請求被
告返還相當於租金之不當得利，揆諸前開說明，核屬有據。
又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，所謂土地之
總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報
之地價為法定地價。系爭房屋所坐落之土地即高雄市○○區
○○段○○○○號土地99年1月之申報地價為每平方公尺52,8
61元，該土地原告所有之面積為12.06平方公尺（計算式：
土地總面積402平方公尺×原告取得之權利範圍300/10000
＝12.06平方公尺），是系爭土地之申報總價為637,504元
（小數點以下四捨五入）；系爭房屋之課稅現值為784,500
元，有系爭土地及建物登記謄本、房屋稅100年課稅明細表
在卷可考。經查，被告自陳伊占用系爭房屋以為居住使用，
本院審酌系爭房屋所在之位置、新舊狀態、被告使用該房屋
之經濟價值及所受利益等情，應按申報總價年息8%計算為宜
，是原告請求被告自99年11月4日起至遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付相當於租金之不當得利9,480元（計算式：
(000000＋637504)×8%÷12＝9480，小數點以下四捨五入
），應屬有據。
㈢從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並自99年11月4日
起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付9,480元，為有理
由，應予准許，逾此部分，為無理由，不應准許。
六、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項所規定
之適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389
條第1項第3款規定依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，
經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明
。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年5月31日
高雄簡易庭法官卓育璇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官李梅芬
中華民國100年5月31日