裁判字號：臺灣苗栗地方法院107年訴字第131號民事判決
裁判日期：民國107年10月31日
裁判案由：損害賠償等
臺灣苗栗地方法院民事判決107年度訴字第131號原告 黃執 訴訟代理人 黃代珩 被告 邱如雪 訴訟代理人 吳基鎮 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國106年1月6日與吳基鎮即祥德不動產仲介商行（下稱吳基鎮）會看坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）後，因吳基鎮表示只要讓出4米聯道系爭土地右側既成道路即可拉出建築線興建房屋，當日即與其簽立委託斡旋要約書（下稱系爭斡旋要約書）。嗣原告於同年月20日向被告購買系爭土地，兩造成立買賣契約（下稱系爭契約），並於簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）後交付第一期購地款新臺幣（下同）30萬元，雙方復於106年4月13日及同年6月29日分別簽立土地買賣合約補充條款，雙方同意支付條件須以系爭斡旋要約書第9條為主要原則，即若貸款不足總價款之50%時，原告有權解除系爭契約，被告須退還已收之購地款，雙方再於106年10月3日簽立切結書（下稱系爭切結書）。惟因銅鑼鄉農會不予核貸，被告又遲未依系爭買賣契約書第16條辦理鑑界及指定建築線，原告得解除系爭契約，請求被告返還已支付之價金30萬元並給付違約金30萬元，為此，爰依系爭買賣契約書第10條及債務不履行之法律關係，提起本訴等語。並聲明：
㈠被告應給付原告購買土地價金30萬元及違約金30萬元合計60萬元。㈡自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢請依職權為假執行宣告。
二、被告則以：依兩造所簽立之買賣契約書、補充條款及切結書，兩造已同意將系爭土地售價降為148萬元，由原告自行取得通行權及路權同意書，則原告已明知需自行取得通行權及同意書，並自行解決系爭土地建築線之問題，被告已明確告知而未有絲毫隱匿之情事，自不負擔保之責。且原告向銅鑼鄉農會申請貸款已經核貸75萬元，達雙方買賣價金148萬元之5成，兩造契約已成立生效，原告卻因其無法自行取得鄰地同意，而自行返回銅鑼鄉農會惡意欺瞞銅鑼鄉農會承辦人員，告知兩造間對於買賣尚有歧見，而令銅鑼鄉農會再次做成決定不予貸款，原告係以不正當行為阻其條件之成就，依民法第101條之規定，應視為條件已成就，原告依約自應給付尾款。況被告已申請土地鑑界，106年9月20日雙方亦用印完成，被告並同時繳交土地增值稅，惟原告遲未依約付款，被告已於106年12月18日依系爭買賣契約書第10條約定，定期催告原告給付尾款，原告未於催告期限內給付，被告自得依約沒收原告已付之價款並解除契約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於106年1月6日與吳基鎮簽立系爭斡旋要約書，嗣於106年1月20日向被告購買系爭土地，並於簽立系爭買賣契約書後交付第一期購地款30萬元，雙方復於106年4月13日及106年6月29日分別簽立土地買賣合約補充條款手寫版（下稱系爭甲條款）及電腦打字版（下稱系爭乙條款），又於106年10月3日簽立系爭切結書等情，有委託斡旋要約書、不動產買賣契約書、支票2紙、土地買賣合約補充條款、切結書在卷可參（見本院卷第19、159-171、187頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告應對其損害賠償並返還不當得利乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告得否以系爭土地無法指定建築線以興建房屋為由，解除系爭契約，並請求被告返還已支付之價金30萬元並給付違約金30萬元？㈡原告得否以農會未核貸解除契約，並請求被告返還已支付之價金30萬元並給付違約金30萬元？㈢原告得否以不完全給付及民法第226條之相關規定向被告請求損害賠償？㈣被告得否沒入原告已給付之價金30萬元？茲分述如下：㈠原告得否以系爭土地無法指定建築線以興建房屋為由，解除
系爭契約，並請求被告返還已支付之價金30萬元並給付違約金30萬元？
1.物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。申言之，所謂「物之瑕疵」，乃指買賣標的物應具之價值、效用或品質，與出賣人交付者不具符合性而言。而契約屬當事人間行為規範，所謂買賣標的物應有之價值、效用或品質，應先以契約當事人間約定之價值、效用或品質，或依交易慣例、誠信原則可得推求之規範上意思為判準。次按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。
反面言之，瑕疵擔保責任性質上並非強行規定，故原則上買賣雙方得以特約限制或免除出賣人應負之瑕疵擔保責任，而且此項特約除出賣人明知有瑕疵而故意不為告知者外，其特約均屬有效。另按建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情形，經直轄市、縣（市）主管建築機關認為安全上無礙者，其寬度得不受限制，建築法第42條定有明文。又按建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或合於本自治條例規定之現有巷道者，得申請指定（示）建築線，苗栗縣建築管理自治條例第
2條第1項定有明文。是苗栗縣土地得否建築需參照苗栗縣主管機關建築統一規定，並向該主管機關申請許可。
2.原告主張系爭土地因無法建築房屋而欲以此解除系爭契約云云。經本院函詢苗栗縣政府，系爭土地得否建築房屋乙節。參苗栗縣政府以107年6月11日府商建字第1070111973號回函：系爭土地如欲申請建築執照，應檢具資料申請建築線之指示以判別是否臨路，倘因未臨接建築線，僅能以鄰地作為私設通路連接建築線，於申請建築執照書圖文件，需檢附土地通行使用同意書，以符規定等節（見本院卷第137頁）。
是系爭土地如需建築房屋，因未臨建築線，需取得鄰地之通行權，亦即透過檢附鄰地土地通行同意書，即得以鄰地作為私設通路連接建築線，而可向苗栗縣政府申請建築執照。又觀兩造於106年6月29日簽訂之系爭乙條款：系爭土地之聯外相鄰各土地之道路通行權同意書，被告同意經由吳基鎮進行與其他地主協商並簽訂同意書為期2個月，雙方同意2個月後若不能簽訂道路同意書，則原告有權解除買賣契約；在此期間（106年6月30日至106年8月31日）兩造同意暫停付款及合約相關條款之履行，兩造未違約；屆106年8月31日未達成所有道路通行權同意書之簽訂，雙方須協商處理延長之乙情（見本院卷第171頁）。顯見兩造於106年6月29日簽訂系爭乙條款時，均已瞭解且知悉系爭土地若欲建築房屋，需取得鄰地之通行權，且吳基鎮若於106年8月31日未取得鄰地通行權，則兩造必須再延長協商，而迄至該日，吳基鎮確無法取得通行權，故兩造又再行協商，並於107年10月3日簽訂系爭切結書。再觀系爭切結書：兩造同意系爭土地總價金1,680,000元，實付1,480,000元，差額之20萬元，作為原告自行取得通行權及地役權等費用，原告未來如有任何路權法律之問題，應自行解決，與被告無任何關係等情（見本院卷第187頁）。堪信兩造就系爭土地無法取得鄰地通行權乙事，依照系爭乙條款所約定再次協商，其協商結果為透過被告減少其對原告就系爭土地買賣總金額20萬元之價金債權，作為原告自行取得鄰地通行權之對價，並同時免除被告依照系爭乙條款所負有取得鄰地通行權之義務，此既為原告自行放棄其權利而取得系爭土地降價之利益，自應自負取得通行權之責。由此可知，經過歷次之協商至系爭切結書之簽訂，系爭契約於被告交付系爭土地即危險負擔移轉前，原告即已知悉系爭土地無法取得鄰地通行權，且被告亦不負取得鄰地通行權之義務。衡諸系爭契約兩造間以系爭切結書做最後約定之系爭土地價值效用或品質，推求之兩造規範上意思判斷，系爭土地無法取得鄰地通行權以致無法建築房屋此節，已非兩造所約定之瑕疵，原告自不得以此向被告主張物之瑕疵擔保責任。縱認此節為瑕疵，惟依照系爭切結書之約定，亦屬免除被告就此部分之物之瑕疵擔保，且原告既已簽訂系爭乙條款，即已知悉此瑕疵，亦無被告故意不告知瑕疵之情，揆諸前揭規定，被告亦不負瑕疵擔保之責。被告既遵循系爭切結書為處理，自無違約之處。原告雖以其母親 楊晶茹 到院證稱渠等一家購買系爭土地之動機為興建房屋，若不能興建房屋即不願購買云云（見本院卷第255頁），然原告訴訟代理人即原告父親既為法學碩士，於本院言詞辯論期日時亦多次打斷審判長之指揮，甚教導審判長如何應訊問證人乙節，顯見其法學素養之豐厚，對於系爭土地可否興建房屋之法律問題，自應可能知悉，縱不知悉，查考相關規定亦可知之，詎其於訴訟中方代理原告開始爭執系爭土地於規則上無法興建房屋，其與原告一家購買系爭土地之初，並不知系爭土地無法建屋云云，自與其法學長才之形象有悖。況依原告傳喚之證人楊晶茹到院亦證稱渠等於看完系爭土地後，有趣請教建築師與買過土地之人等語（見本院卷第255頁），足見原告一家必已知悉系爭土地在指定建築線上可能有困難乙事，此由兩造嗣後訂定之系爭乙條約亦可清楚明瞭，原告臨訟方再以系爭土地能否指定建築線為爭執，尚難信實。從而，原告以此不能指定建築線興建房屋之瑕疵為由，向被告解除契約，即屬無據。原告主張解除契約既屬無理由，其主張依照民法第259條，請求被告返還已給付之價金自屬無理由。至原告另請求被告給付違約金云云，則其既難以此主張被告違約，自難向被告請求違約金之給付，附此敘明。
㈡原告得否以農會未核貸解除契約，並請求被告返還已支付之
價金30萬元並給付違約金30萬元？
1.按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第595號判決意旨參照）。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、105年度台上字第2070號判決意旨參照）。
2.遍閱系爭買賣契約書，兩造並未以原告可得貸款之成數作為條件等情（見本院卷第161-165頁）。嗣兩造於106年4月13日簽訂系爭甲條款，其中提到：兩造同意將系爭斡旋要約書作為系爭契約之一部；系爭斡旋要約書之第9條與系爭買賣契約書第10條抵觸時，以系爭斡旋要約書第9條作為兩造協商依據，意即兩造同意若貸款額度不足購地款之50%時，所不足價金之支付方式兩造協商之乙節（見本院卷第169頁）。再觀系爭斡旋要約書第9條記載「協商價格」：原告貸款系爭土地總價金5成，如未達成，雙方協商或取消；被告配合原告資金到位日簽訂買賣契約等節（見本院卷第19頁），佐以系爭買賣契約書第10條：本約簽訂後，倘原告不買或不按約定日期付款，經被告定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由賣方無條件沒收，抵做違約金，並解除本約，如賣方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還原告外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與原告後，本約方得解除，各無異議乙情（見本院卷第161頁）。堪認就兩造將原告與吳基鎮之系爭斡旋要約書之第9條引入兩造系爭契約中，做為契約之一部。然系爭斡旋要約書第9條為106年1月6日所簽訂，其上所載，縱原告貸款成數未達系爭土地總價金5成，仍有「協商」或「取消」2方式，再細繹兩造嗣後再簽訂之系爭甲條款之文義，已載明就系爭斡旋要約書第9條之解釋為原告貸款成數未達系爭土地總價金5成，兩造「協商」，則文義上已表明引入系爭斡旋要約書第9條時，僅限於兩造「協商」，而無原系爭斡旋要約書第9條所載「取消」之方式，意即少了原告「解除」契約之方式。足見兩造於協調之過程中，雖引入原告貸款成數於系爭契約之內容中，但亦同時減少原告未達貸款成數之效果，而使原告無法因此取得解除權。是原告縱然未能貸得系爭土地總價金
5成，亦不得主張解除兩造間系爭契約，契約既未因此解除，原告自不得依照民法第259條請求返還已給付之買賣價金30萬元，更遑論向被告請求違約金30萬元。至原告爭執證人即辦理系爭土地移轉及抵押權設定之代書 韋宥妤 提供何種資料予農會申請核貸乙節，與本件勝負之認定無關，附此敘明。
㈢原告得否以不完全給付及民法第226條相關規定向被告請求
損害賠償？
1.按所謂「不完全給付」乃屬抽象之法律要件，故主張不完全給付者必須另提出該法律要件之評價根據事實，始符合民事訴訟法第266條第1項規定之主張責任。次按在辯論主義為原則之訴訟制度下，舉證責任係隨主張責任而發生，必先有主張，而後才有舉證問題。復按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部分之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第
226條定有明文。又按「上訴人未能舉證證明被上訴人交付之系爭油品有其所指之瑕疵，其抗辯得依民法第264條規定拒絕給付價金並依民法第227條、第226條、第360條、第
184條第1項、第2項…請求被上訴人賠償，並以之抵銷所積欠之貨款，自不足採」（最高法院104年度台上字第1926號判決要旨參照）。再按物之出賣人負交付標的物之義務(見民法第348條)，及標的物給付不能(指嗣後給付不能)時，出賣人所負債務不履行之責任；「給付不能」，除屬「永久不能」外，尚須契約成立後之「嗣後不能」及基於自然法則之「事實上不能」或給付違反強行規定之「法律上不能」（最高法院83年度台上字第252號、88年度台上字第155號判決要旨參照）。
2.原告既未就不完全給付之法律要件評價根據事實提出，甚連被告違反何種給付義務，其不完全給付之法律效果應準用給付遲延或給付不能，又或屬積極或消極之不完全給付均未能表明。經本院命其補正確切請求權基礎後，原告仍僅於書狀泛言：「原告認為被告與祥德不動產仲介公司在看地當日及簽約當時即已知曉在系爭土地合法興建房屋之權利上可能不能完全給付這樣的權利，卻仍然漠視此客觀事實而主觀地進行欺騙原告稱可以完全給付」云云（見本院卷第136頁），然此尚難謂屬不完全給付之抽象法律要件事實，實難謂原告已盡主張責任。況縱認原告已盡主張責任，揆諸最高法院判決，原告既無法舉證被告有何瑕疵，其以兩造間系爭契約中有前㈠、㈡之瑕疵，主張依照不完全給付請求損害賠償，亦不可採。
3.原告主張被告依照民法第226條給付不能，無非以系爭土地無法指定建築線以興築房屋、原告未能成功核貸云云，作為主要論據。然被告既可為其主給付義務即交付系爭土地並移轉系爭土地所有權予被告之義務，則系爭土地縱不得建築房屋、原告貸款失敗，均與被告有無給付不能無涉。況縱認兩造曾以系爭乙條款約定系爭商行應取得系爭土地鄰地同意書，然如前所述，兩造嗣後簽訂之系爭切結書亦已以減少系爭土地價金之方式，換取免除被告取得鄰地通行權同意書以申請建照之責任，則不論取得鄰地同意書以申請建照建築方屋原本是否為被告之主給付義務，兩造均以合意免除被告此部分之義務。至原告能否核貸一事，僅需任一金融機構准予核貸，即可完成，顯非「永久不能」，更與基於自然法則之「事實上不能」無涉。原告又未能舉證系爭土地之給付有何違反強行規定之「法律上不能」，原告主張給付不能以解除系爭契約，顯無可採。被告既無給付不能之情事，原告自亦不得對其請求損害賠償。
㈣被告得否沒入原告已給付之價金30萬元？
1.參系爭買賣契約書第10條：本約簽訂後，倘原告不買或不按約定日期付款，經被告定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由賣方無條件沒收，抵做違約金，並解除本約等節（見本院卷第161頁）。再佐以系爭買賣契約書第2條第2款載明第二次付款：於106年6月30日以前用印完成，原告應給付被告300,000元，雙方絕無異議乙節（見本院卷第159頁）。足見依照系爭買賣契約書之約定，被告應於106年6月30日給付系爭土地第2期款項30萬元。嗣兩造於106年6月29日簽訂系爭乙條款約定：在此期間（106年6月30日至
106年8月31日）兩造同意暫停付款及合約相關條款之履行，兩造未違約乙節（見本院卷第171頁），堪認兩造透過系爭乙條款將原告給付價金之義務，延到106年8月31日之後，惟自106年9月1日起，原告即應負擔給付第2期款30萬元之義務。
2.原告雖主張依照系爭買賣契約書第2條第2款，需「用印完成」，原告方需給付第2次付款30萬元，而原告尚未在代書正式通知銀行土地設定書上用印，故無須給付云云。然觀前開條款之文義，僅記載「106年6月30日以前用印完成，甲方（即原告）應給付乙方（即被告）」並無將「用印完成」前後加上任何連接詞，例如：「『於』用印完成」或「用印完成『後』」，又或「用印完成，『方』」。堪認依照文義解釋，兩造並未將「用印完成」作為原告給付第2次款之停止條件，又或對待給付。再對比系爭買賣契約書第2條第3款即前開條款下一款記載第三次付款：於土地增值稅單審核下來三日內原告應給付被告30萬元等情，以及系爭買賣契約書第2條第4款即前開條款下2款記載第三次付款：兩造約定於系爭土地辦理產權移轉並連件銀行抵押設定完成當日或次日由銀行撥款或於106年7月30日前，原告應給付被告30萬元等情（見本院卷第159頁），足見由系爭買賣契約書第
2條中之第2、3、4款對比，亦可見兩造於原告第3次付款時，即有加上「『於』土地增值稅單審核下來」、及「『於』系爭土地辦理移轉並連件銀行抵押設定完成當日」之連接詞文字，而可明確表明原告給付第三次付款係於「土地增值稅單審核下來」及「系爭土地辦理移轉並連件銀行抵押設定完成當日」後，反之第二次付款前，兩造卻刻意未使用此文字，即可推知，兩造並未將「用印完成」作為給付第二次款之前提，或者對待給付。再者，以原告訴訟代理人既全程參與簽約，而其又為法學碩士，具備深厚法學素養，則其就系爭契約已多次協商擬定後續如系爭甲條款、乙條款，然就此第二次付款之契約文字，未為任何之修正，堪認當事人之真意，亦未將「用印完成」當成原告給付第2次付款30萬元之前提。原告嗣後以此爭辯無須給付前開第二次付款，顯屬臨訟所辯之詞。況觀苗栗縣政府稅務局土地增值稅繳款書，系爭土地承受人為原告，土地標示為系爭土地等情（見本院卷第183頁），則前開第3款所稱之「土地增值稅單審核下來」之給付第三次款30萬元之條件，都已完成，原告方爭執第2次付款，顯屬無稽。況縱「用印完成」，為原告給付第
2次付款之停止條件或對待給付，惟觀系爭買賣契約書、土地所有權買賣移轉契約書、土地登記申請書上都已明確有兩造之印鑑章（見本院卷第165、180、181頁），顯見就辦理系爭土地移轉登記所需用印之處，兩造均已核章，而可認已符合系爭買賣契約書第2條中之第2款之「用印完成」之前提，原告自應給付前開第二次付款。至原告雖主張「用印完成」為原告在「代書正式通知之銀行設定抵押」書面上用印，然本件既為買賣系爭土地，移轉土地相關文件，方為系爭契約目的所重，至於設定抵押之文書，因本件非設定抵押權之契約，則是否於其上用印，堪信與原告是否給付第2次付款無涉。原告亦未能舉證證明系爭買賣契約書第2條中之第2款之「用印完成」中之用印為「設定抵押」之文書上用印，其主張自無可採。
3.原告既不得主張解除系爭契約，然因其嗣未給付系爭買賣契約第2條第2款所約定前開第二次付款30萬元之款項，經被告以辰興法律事務所律師函催告原告於函到3日內依約給付款項，否則解除契約，並沒收已給付之價金30萬元，經原告於106年12月20日收受，有前開律師函及回證在卷可參（見本院卷第79-82頁），則被告既已定期催告原告，而原告仍不給付，則依照系爭買賣契約書第10條，原告已給付之價金30萬元全部由被告無條件沒收，抵做違約金，並解除系爭契約，是原告自不得依照民法第259條向被告請求返還已給付之價金30萬元。
五、綜上所述，原告主張解除系爭契約並請求返還已給付價金及違約金，尚難採認，而被告辯稱依照系爭買賣契約第10條沒入原告已給付之價金並解除契約，尚堪信實。是原告請求被告應給付原告購買土地價金30萬元及違約金30萬元合計60萬元，均屬無理由，應予駁回。至原告於訴之聲明中特別載明：「請依職權為假執行之宣告」乙節，因無民事訴訟法第38
9條職權宣告假執行之情形下，原告聲請本院職權宣告假執行，僅為促請本院注意，本院無庸為准駁之諭知。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認於判決結果無礙，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年10月31日
民事第一庭法官何星磊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李宜娟中華民國107年11月1日